Jedro

Ker posamezni del po 1. 1. 2003 zunajknjižno (npr. zgolj s pogodbo) ni mogel postati samostojen predmet lastninske pravice, sodišče tako ne more uporabiti pravil ZVEtL-1 za njegovo vzpostavitev.

Izrek

I.Pritožbi se ugodi in se v izpodbijani II in III. točki sklep sodišča prve stopnje razveljavi in vrne v nov postopek sodišču prve stopnje.

II.Pritožnica sama krije svoje stroške s pritožbo.

Obrazložitev

1.1 Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom ugotovilo, da sta udeleženca postopka tudi priglasitelja A. A. in A d.o.o. (I. točka izreka). V II. točki izreka je odločilo o dokončanju etažne lastnine na stavbi z naslovom 1, Maribor. Ugotovilo je, da je splošni skupni del stavbe ID znak ...-421 parcela ID znak ... 428 in določilo solastniške deleže vsakokratnih lastnikov delov stavbe ID znak ...-421 - 10 do 38 (1. točka). Prav tako je odločilo, da so deli stavbe ID znak ...-421-33 do 35, 37 in 40 posebni skupni deli stavbe, ki so v lasti vsakokratnih lastnikov delov stavbe ID znak ...-421-10 do 17 in 21 do 32, 36 in 38 (2. točka). Ugotovilo je, da je posebni skupni del stavbe ID znak ...-421-39 v solasti vsakokratnih lastnikov delov stavbe ID znak ...-421-18 do 20, za slednje tri dele je ugotovilo še, da gre za posamezne dele in lastnike le teh ter bremena, ustanovljena pri posameznih delih stavbe (4. točka). Zemljiški knjigi je po pravnomočnosti svojega sklepa odredilo vpis etažne lastnine, kot izhaja iz navedenega sklepa (III. točka).

2.2 Zoper navedeni sklep se glede odločitve v zvezi z ugotovljenimi posameznimi deli stavbe ID znak ...-421-18 do 20 pravočasno pritožuje tretja priglasiteljica B. B. . Uveljavlja bistvene kršitve določb postopka, napačno ugotovitev dejanskega stanja in zmotno uporabo materialnega prava. Pritožnica je kot lastnica nepremičnine ID znak ...-419-6 na naslovu 2, Maribor, v postopek priglasila udeležbo v zvezi s postopkom za dokončanje etažne lastnine na naslovu na stavbi 1, saj posega v njeno lastninsko pravico na stavbi 2. Opozorila je, da se do posameznih delov stavbe ID znak ...-421-18 do 20, ki se nahajajo na podstrešju v stavbi 1, dostopa izključno skozi sosednjo stavbo 2. Navedeni posamezni deli so dejansko "pripojeni" del nepremičnine 2. Lastniki navedenih stanovanj za dostop do svojih stanovanj koristijo in obremenjujejo skupne dele stavbe 2. Dokončanje etažne lastnine na 1 bi povzročilo nejasnosti glede rabe in delitve stroškov med etažnimi lastniki. Etažiranje na 1 bi povzročilo neurejeno lastniško stanje, predvsem v zvezi z določanjem koristi in odgovornosti za skupne dele nepremičnine 2. Etažiranja ni mogoče izpeljati brez vključitve etažnih lastnikov nepremičnine na 2, katerih pravni interes je z obravnavano zadevo nedvomno prizadet. V skladu z določbo 22. člena Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP-1) mora namreč biti takim osebam omogočeno, da sodelujejo v postopku. Prav tako je sodišče napačno uporabilo materialno pravo, saj navedene nepremičnine na podstrešju v 1 ne izpolnjujejo pogoja samostojne funkcionalne celote. Stanovanje brez lastnega dostopa, ki se napaja iz tuje nepremičnine, namreč tega pogoja ne izpolnjuje. Edini dostop do navedenih stanovanj poteka preko nepremičnine 2, tudi napeljave (voda, elektrika, ogrevanje) in druge inštalacije, ki oskrbujejo ta stanovanja, potekajo skozi skupne dele stavbe 2. Zmotno je ugotovljeno tudi dejansko stanje, saj sodišče ni izvedlo ključnih dokazov, ki jih je pritožnica predlagala v vseh svojih vlogah, in sicer ogled na kraju samem in zaslišanje prič, zlasti C. C., zaposlene pri B d.o.o., ki ji je v naravi stanje znano. Sodišče tudi ni navedlo razlogov, zakaj te dokaze šteje za nepomembne. Predlaga, da sodišče druge stopnje pritožbi ugodi in sklep v izpodbijanem delu razveljavi.

3.Na pritožbo je odgovorila priglasiteljica A d.o.o., ki smiselno predlaga ugoditev pritožbi.

4.Pritožba je utemeljena.

5.Sodišče druge stopnje preizkusi sklep sodišča prve stopnje v mejah razlogov, ki so navedeni v pritožbi, pri tem pazi po uradni dolžnosti na bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 1., 2., 3., 6., 7., 11. točke, razen glede obstoja in pravilnosti pooblastila za postopek pred sodiščem prve stopnje, ter 12. in 14. točke drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) in na pravilno uporabo materialnega prava (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom ZPP). Določbe ZPP so uporabljene na podlagi 42. člena Zakona o nepravdnem postopku (v nadaljevanju ZNP-1) in 3. člena Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1).

6.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom na podlagi določb ZVEtL-1 odločilo o dokončanju etažne lastnine na stavbi z naslovom 1, tako da je določilo solastniške deleže na skupnih (splošnih in posebnih) delih nepremičnine in hkrati ugotovilo tudi, da so deli stavbe ID znak ...-421-18 do 20 (tri podstrešna stanovanja) posamezni deli stavbe, ki so last predlagatelja ter prvega priglasitelja (D. D. ) in drugega priglasitelja (E. E. in F.F.). Iz ugotovitev izpodbijanega sklepa izhaja, da so vsi deli stavbe (kot so navedeni uvodoma v 1. točki) že vpisani v zemljiški knjigi kot stanovanja, kleti in skupni komunikacijski prostori, vendar niso vpisani idealni deleži solastnine na skupnih delih stavbe, deli stavbe ID znak ...-421-18 do 20 pa so vpisani kot splošni skupni deli (6. točka obrazložitve izpodbijanega sklepa). Prav tako iz ugotovitev sodišča prve stopnje tudi izhaja, da so etažni lastniki 1 v letu 2007 (26. 4. 2007) sklenili z družbo C d.o.o. prodajno pogodbo, s katero so navedeni družbi prodali podstrešje te stavbe, kjer so bila kasneje izdelana tri stanovanja (sedaj z ID znaki ...-421-18 do 20) na način, da je do teh stanovanj dostop skozi stavbo 1 nemogoč, se pa do teh stanovanj dostopa skozi stavbo 2, kar v pritožbi izpostavlja tudi pritožnica in v postopku pred sodiščem prve stopnje ni sporno.

7.Osrednje vprašanje v tej zadevi, ki se je sodišču druge stopnje postavilo ob uradnem preskusu zadeve, je časovni doseg uporabe ZVEtL-1. Sodišče prve stopnje je napačno uporabilo materialno pravo, saj je dejansko stanje (nastanek posameznega dela stavbe po letu 2003) podredilo napačni pravni normi (ZVEtL-1 namesto Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ). Predpostavke nastanka stvarne pravice (stvarnopravnega razmerja) ali drugega civilnega pravnega razmerja se vedno presoja po predpisih, ki veljajo v času, ko je ta pravica (oziroma pravno razmerje) nastala. Nedokončana etažna lastnina je lahko nastala zato, ker predpisi, ki so urejali etažno lastnino pred uveljavitvijo SPZ (1. 1. 2003), niso določali vpisa etažne lastnine (prostorskih delov stavbe, ki so predmet etažne lastnine) kot predpostavke za njen nastanek. Povedano drugače, nedokončana etažna lastnina je nastala (in obstaja) "zunajknjižno", ker po prejšnjih predpisih vpis prostorskih delov s položajem posameznega dela v etažni lastnini (in s tem povezani vpisi prostorskih delov in zemljiških parcel s položajem skupnega dela) ni bil predpostavka nastanka etažne lastnine.¹ Po določbi 17. člena ZVEtL-1, se lahko postopek za vzpostavitev etažne lastnine začne le, če gre za etažno lastnino, ki je bila oblikovana pred 1. 1. 2003 in do tedaj ni bila urejena (prvi odstavek), pri čemer mora pridobitelj izkazati, da je postal njegov posamezni del predmet pravnega prometa že pred 1. 1. 2003 ali da je pred tem datumom nastal pravni naslov, ki po določbah tega zakona izkazuje pridobitev ali prenos lastninske pravice na posameznem delu stavbe in da se je s tem oblikovala etažna lastnina stavbe (drugi odstavek).² Pravni naslov poznejšega datuma pride v poštev le, če je kljub njegovemu poznejšemu nastanku izkazano, da je bila lastninska pravica na predlagateljevemu posameznemu delu stavbe pridobljena pred presečnim datumom (1. 1. 2003).³ Navedeno ne pomeni, da predloga ne bi mogel podati tudi pridobitelj posameznega dela, ki je pravni naslov za svoje upravičenje pridobil po letu 1. 1. 2003, pomeni le, da mora vsak pridobitelj v predlogu izkazati, da je postal njegov posamezni del ali pa kakšen drug del v stavbi predmet pravnega prometa že pred 1. 1. 2003 in da se je s tem oblikovala dejanska etažna lastnina (npr. z verigo listin bo izkazano, da je zunajknjižni promet s stanovanjem potekal že pred 1. 1. 2003).⁴

8.V predmetni zadevi sicer sodišče prve stopnje ugotavlja, da na stavbi še niso vpisani idealni deleži na skupnih delih stavbe, zaradi česar gre za t. i. nedokončano etažno lastnino, za kar je predviden poseben postopek po ZVEtL-1 (3. točka tretjega odstavka 17. člena in 36. do 40. člen), vendar pa zgolj zaradi tega pogoji za vodenje postopka po ZVEtL-1, v katerem bi se ugotavljali novo nastali posamezni deli po 1. 1. 2003 in njihovo lastništvo, niso podani. Stavba, v kateri bi naj nastal nov posebni del, je namreč v zemljiški knjigi že bila vpisana, prav tako njeni posamezni deli. Z vpisom v zemljiško knjigo so posamezni deli zgradb postali nepremičnine in so obravnavani enako kot nepremičnine, opredeljene z 18. čl. SPZ; to pomeni, da so stvari, ki so samostojni pravni objekti ter na ta način samostojni predmet stvarnih pravic. Ta pravni status obravnavanih nepremičnin lastnikom omogoča, da spremembe uredijo pogodbeno - za vsako spremembo sklenejo zavezovalni posel in izdajo zemljiškoknjižno dovolilo (prvi odstavek 23. čl. SPZ), ki mora natančno opisati, kakšno spremembo lastnik dovoljuje.⁵

9.Ker posamezni del po 1. 1. 2003 zunajknjižno (npr. zgolj s pogodbo) ni mogel postati samostojen predmet lastninske pravice, sodišče tako ne more uporabiti pravil ZVEtL-1 za njegovo vzpostavitev. Po tem datumu je slovenski pravni red sprejel strogo načelo konstitutivnosti vpisa v zemljiško knjigo. To pomeni, da etažna lastnina po 1. 1. 2003 ne more več nastati "dejansko" ali "zunajknjižno".⁶ Če je bila stavba zgrajena ali del predelan po letu 2003, stranka brez vpisa v zemljiško knjigo sploh še ni postala lastnica. Ker pravica še ne obstaja, je sodišče po ZVEtL-1 ne more "ugotoviti".

10.Sodišče prve stopnje bo zato moralo predlog po ZVEtL-1 glede oblikovanja posameznih delov ustaviti, ker niso izpolnjeni časovni pogoji za uporabo tega zakona (pogodba o prodaji podstrešja med etažnimi lastniki in C d.o.o. je bila sklenjena v letu 2007). Predlagatelj in prvi ter drugi priglasitelji bodo morali svoje zahtevke glede lastništva na novo nastalih delih stavbe uveljavljati v pravdnem postopku. Sodišče pa mora obdržati postopek po ZVEtL-1 v delu, ki se nanaša na določitev solastniških deležev na skupnih delih. Tudi v tem delu je potrebno sklep razveljaviti, saj bo sodišče prve stopnje moralo solastniške deleže (ob upoštevanju, da na delih zgradbe na podstrešju lastninska pravica še ni pridobljena) določiti glede na trenutno obstoječe zemljiškoknjižno stanje lastnikov posameznih delov stavbe. Višje sodišče je zato na podlagi 3. točke 365. člena ZPP v zvezi s 42. členom ZNP-1 pritožbi ugodilo, sklep razveljavilo ter zadevo vrnilo v novo odločanje.

11.Vrnitev v nov prvostopenjski postopek je potrebna, ker bi sicer sodišče druge stopnje pregloboko poseglo v pravico udeležencev postopka do obravnavanja (22. člen Ustave RS - v nadaljevanju URS) ter pritožbe (25. člen URS), kot ustavno varovanih procesnih jamstev. S tem, ko bi sodišče druge stopnje v obravnavani zadevi meritorno odločilo, bi z novim določanjem solastniških deležev na skupnih delih nepremičnine, ob pravni podlagi, na katero udeleženci v postopku pred sodiščem prve stopnje niso bili opozorjeni, na novo ugotavljalo obsežen sklop pravno relevantnih dejstev.

12.Glede na navedeno se sodišče druge stopnje ni spuščalo v presojo ostalih pritožbenih navedb, ki se nanašajo na bistvene kršitve določb postopka, ker sodišče v postopek ni pozvalo vseh vsakokratnih etažnih lastnikov 2 in ker glede dostopa do spornih delov (stanovanj v podstrešju 1) ni opravilo ogleda ter zaslišalo priče C. C. . Je pa pritrditi pritožbi, da je sodišče prve stopnje pri svoji odločitvi zanemarilo vprašanje funkcionalne samostojnosti spornih delov zgradbe (treh podstrešnih stanovanj). Po 105. členu SPZ (in smiselno po določbah ZVEtL-1) se etažna lastnina lahko vzpostavi le na posameznem delu stavbe, ki tvori samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo.⁷ Funkcionalna celota so prostori, ki so od drugih prostorov gradbeno ločeni, s stenami, stropi, imajo svoj vhod in prost dostop prek skupnih delov.⁸ Eden od bistvenih pogojev za takšno samostojnost je torej urejen in trajen dostop do prostora, ki ga tvori posamezen del. Dostop mora biti zagotovljen bodisi neposredno z javne površine bodisi preko skupnih delov stavbe (npr. hodnika, stopnišča). V kolikor dostop ni zagotovljen na tak način, prostora ni mogoče vpisati kot samostojen objekt lastninske pravice, temveč gre lahko le za sestavni del drugega posameznega dela ali za skupni prostor stavbe. Za vzpostavitev etažne lastnine (posameznega dela) ni dovolj zgolj ugotovitev, da prostor fizično obstaja, temveč mora ta prostor izkazovati trajno funkcionalno samostojnost. Če je dostop do stanovanja mogoč le preko tuje nepremičnine, mora sodišče ugotoviti, ali za takšen prehod obstaja veljavna pravna podlaga (npr. vpisana služnost ali status skupnega dela v okviru povezanih stavb). V kolikor dostop temelji na zgolj dejanskem (dejansko dopuščenem, a pravno neurejenem) stanju ali celo na samovoljnih gradbenih posegih, prostor ne izpolnjuje pogojev za oblikovanje posameznega dela v etažni lastnini, saj nima zagotovljene nujne povezave z javnim prostorom ali skupnimi deli stavbe.

13.Pritožnica je sama dolžna kriti svoje stroške sestave pritožbe, kot izhaja iz točke II izreka tega sklepa, saj v skladu s prvim odstavkom 40. člena ZNP-1 vsak udeleženec krije svoje stroške, ZVEtL-1 pa ne določa drugače.

-------------------------------

1E-paket, Stvarno pravo s komentarjem SPZ, ZVEtL-1, ZZK-1 in vzorci, razdelek 24.2.3.

2VSL sklep II Cp 620/2023 z dne 25. 9. 2023.

3A. Božič Penko in drugi v: Zakon o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča, GV založba, Ljubljana, 2023, stran 104.

4Predlog zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (ZVEtL-1), redni postopek, EPA 1926-VII, 25.04.2017, stran 51.

5VSL sklep I Cp 1134/2016 z dne 14. 9. 2016.

Glej tudi E-paket, Stvarno pravo s komentarjem SPZ, ZVEtL-1, ZZK-1 in vzorci, razdelek 24.2.1.

7Prvi odstavek 105. člena SPZ glasi: "Posamezni del zgradbe mora predstavljati samostojno funkcionalno celoto, primerno za samostojno uporabo, kot so zlasti stanovanje, poslovni prostor ali drug samostojen prostor. K posameznemu delu v etažni lastnini lahko spadajo tudi drugi individualno odmerjeni prostori, če so del nepremičnine v solastnini etažnih lastnikov."

8V. Rijavec v Juhart Miha in drugi v: Stvarnopravni zakonik s komentarjem, GV Založba, Ljubljana, 2004, str 521.