Jedro

Pritožbena navedba, da je ocena vrednosti prenizka, ker gre za obnovljeno, energetsko sanirano nepremičnino v centru Ljubljane z dobro razporeditvijo prostorov, je na ravni zgolj posplošenega zatrjevanja, brez vsakršnih konkretnih podatkov, ki bi potrjevali pritožbeno oceno o neprimernosti izklicne cene. Izklicna cena je le izhodišče; v primeru prodaje nepremičnine na dražbi z zviševanjem izklicne cene se namreč prodajna cena izoblikuje glede na stanje na trgu – če je dejanska vrednost nepremičnine višja, zainteresirani dražitelji ustrezno zvišajo prodajno ceno.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom odločilo o prodaji nepremičnine stečajne dolžnice, in sicer tako, da se prodaja opravi na podlagi javne dražbe z zviševanjem izklicne cene, izklicna cena se določi v višini 223.000,00 eurov in varščina v višini 20.000,00 eurov.

2.Zoper navedeni sklep se je pritožila dolžnica in predlagala razveljavitev izpodbijanega sklepa.

3.Upravitelj je v odgovoru na pritožbo dolžničinim navedbam nasprotoval ter predlagal zavrnitev pritožbe.

4.Pritožba ni utemeljena.

5.Dolžnica sklep sodišča prve stopnje izpodbija z navedbami, da je izklicna cena neprimerna (ne odraža tržne vrednosti stanovanja), dolžnica ni prejela ocene vrednosti nepremičnin v izjasnitev, prodaja pa je preuranjena, ker dolžnica v stanovanju živi in nima možnosti za preselitev.

6.Pritožbena navedba, da je ocena vrednosti prenizka, ker gre za obnovljeno, energetsko sanirano nepremičnino v centru L. z dobro razporeditvijo prostorov, je na ravni zgolj posplošenega zatrjevanja, brez vsakršnih konkretnih podatkov, ki bi potrjevali pritožbeno oceno o neprimernosti izklicne cene. Izklicna cena je določena na podlagi ocene vrednosti, ki jo je izdelal pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin in je pavšalne pritožbene navedbe ne morejo izpodbiti. Dolžnica ni niti zatrjevala, kakšna naj bi bila (pravilna) ocena vrednosti nepremičnine, prav tako pa ni predložila nobenega dokaza, ki bi potrjeval njeno (pavšalno) oceno o prenizki vrednosti. Kot izhaja iz podatkov v spisu, je cenilec tržno vrednost ocenil na okoli 4.500 EUR na m2. Že sodišče prve stopnje je v izpodbijanem sklepu navedlo, da so argumenti v prid višje vrednosti stanovanja predvsem zelo dobra lokacija v bližini centra L. ter dejstvo, da je bila večstanovanjska stavba deloma energetsko sanirana, argumenti, ki znižujejo vrednost stanovanja, pa starost objekta, odsotnost lastnega parkirišča ter dejstvo, da gre za stanovanje v peti etaži stanovanjskega objekta brez dvigala. Upoštevajoč navedeno je cenitev pooblaščenega ocenjevalca vrednosti nepremičnin povsem ustrezna, kar velja tudi za izklicno ceno 223.000 EUR. Izklicna cena je le izhodišče; v primeru prodaje nepremičnine na dražbi z zviševanjem izklicne cene se namreč prodajna cena izoblikuje glede na stanje na trgu – če je dejanska vrednost nepremičnine višja, zainteresirani dražitelji ustrezno zvišajo prodajno ceno.

7.Glede pritožbene navedbe, da se dolžnica ni imela možnosti seznaniti z oceno vrednosti nepremičnine in se o vrednosti izjasniti, višje sodišče pojasnjuje: oceno vrednosti je izdelal pooblaščeni ocenjevalec vrednosti nepremičnin. Za vročanje ocene vrednosti dolžniku v izjasnitev ni nobene zakonske podlage, tudi sicer pa se ocena vrednosti nahaja v spisu in bi jo dolžnica lahko vpogledala ali na upravitelja naslovila zahtevo, da ji posreduje cenitveno poročilo.

8.Pritožbene navedbe glede preuranjenosti prodaje, ker dolžnica v stanovanju živi in trenutno nima možnosti, da bi se preselila, za odločitev v zvezi s prodajo ne morejo biti relevantne. Ni dvoma, da ima dolžnik v postopku osebnega stečaja pravico do spoštovanja doma, ki je varovana v okviru 36. člena Ustave RS, vendar pa je potrebno v okviru varovanja pravic iz 14. člena Ustave RS (enakost pred zakonom) in 15. člena Ustave RS (uresničevanje in omejevanje pravic) upoštevati, da nasproti dolžnikovim pravicam stojijo prav tako ustavno varovane pravice upnikov – imetnikov terjatev, ki morajo biti učinkovito uveljavljene v postopku prisilnega poplačila. Tudi sicer pa sodišče prve stopnje s sklepom o prodaji dolžnici izpraznitve stanovanja ni naložilo.

9.Dolžnica s pritožbenimi razlogi ne more uspeti. Višje sodišče je s tem odgovorilo na pritožbene navedbe, ki so relevantne za presojo pravilnosti izpodbijanega sklepa (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi s 121. členom ZFPPIPP). Izpodbijani sklep je pravilen, izrecno uveljavljeni pritožbeni razlogi pa niso podani. Ker niso podani niti razlogi, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, oba v zvezi s 121. členom ZFPPIPP ), je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in potrdilo sklep sodišča prve stopnje (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

Zveza:

Zakon o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju (2007) - ZFPPIPP - člen 332, 332/1 Ustava Republike Slovenije (1991) - URS - člen 14, 15, 36

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.