Jedro

Pri presoji, ali je tožena stranka kot kupec res izgubila pravico sklicevati se na napake zaradi zamude rokov, je odločilnega pomena tudi dejstvo, ali je bila prodajalcu napaka znana, ali mu ni mogla ostati neznana.

Izrek

Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da se ugotovi, da obstoji terjatev tožeče stranke do tožene stranke v višini 3.126.929,80 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 1.1.1995 dalje do plačila. Nadalje je ugotovilo, da terjatev tožene stranke do tožnika ne obstoji in nato odločilo, da je tožena stranka dolžna plačati tožniku znesek 3.126.929,80 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 1.1.1995 dalje do plačila ter mu povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 245.484,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od izdaje sodbe sodišča prve stopnje dalje do plačila, vse v 15 dneh pod izvršbo. S sklepom pa je odločilo, da se ne dovoli subjektivna sprememba tožbe.

Zoper sodbo se je pravočasno pritožila tožena stranka iz pritožbenih razlogov zmotne in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava. V pritožbi navaja, da je v svoji pripravljalni vlogi podrobno opredelila in opisala napake na objektu in predložila kopije fotografij opisanih napak in poškodb. Tožena stranka meni, da gre za napake na objektu, za katere je tožeča stranka kot prodajalec vedela pred sklenitvijo pogodbe, pa nanje tožene stranke, kot kupca ni opozorila, oziroma je nekatere napake toženi stranki celo zamolčala. Izkopana luknja v tlaku garaže ni namenjena pranju avtomobila v garaži, kot je navajala tožeča stranka ob prodaji nepremičnine in s tem zavedla toženo stranko, ampak je narejena zaradi odtoka vode ob nalivih. Navedeno potrjuje navedbe tožene stranke v postopku pred sodiščem prve stopnje, da ima nepremičnina neurejeno odtočno kanalizacijo, posledica katere so hude poškodbe in razpadanje zidov v kletnih prostorih. Tudi napake strešne konstrukcije in druge napake na objektu, ki so opredeljene v pripravljalni vlogi tožene stranke z dne 12.10.1998 so take narave, da je tožeča stranka zanje vedela pred sklenitvijo pogodbe, pa nanje tožene stranke ni opozorila. Če bi tožena stranka za te napake vedela, bi jo to prav gotovo odvrnilo od nakupa. Posledica teh napak je nastala škoda, zaradi katere je uporaba nepremičnine otežena.

Zaradi vsega navedenega tožena stranka meni, da v skladu z določilom 485. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (v nadaljevanju: ZOR) ni izgubila pravice sklicevati se na napake. Na koncu še pove, da je v pripravljalni vlogi z dne 12.10.1998 svoj pobotni ugovor opredelila tudi po višini.

Pritožba je utemeljena.

Pritožbeno sodišče ob obravnavanju pritožbe ugotavlja, da je tožena stranka že med postopkom na prvi stopnji v pripravljalni vlogi z dne 12.10.1998 opisala vse napake, ki jih je opazila na stanovanjski stavbi, ki je bila predmet prodajne pogodbe z dne 12.5.1994, v zvezi s tem pa tudi navedla, da so bile navedene napake prodajalcu (tožniku) znane. Sodišče prve stopnje je pobotni ugovor tožene stranke štelo za neutemeljen in to iz razloga, ker je potekel šestmesečni rok iz drugega odstavka 482. člena ZOR že prej, preden naj bi zastopnik tožene stranke tožnika opozoril na zatrjevane skrite napake. Vendar pa je sodišče prve stopnje pri takšnem svojem zaključku prezrlo, da je tožena stranka v tej pripravljalni vlogi postavila tudi trditev, da so bile napake tožniku kot prodajalcu znane. O tem, po oceni pritožbenega sodišča odločilnem dejstvu, pa sodba sodišča prve stopnje nima razlogov in se zato ne da preizkusiti in je tako podana bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 13. točki drugega odstavka 354. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP/77). To dejstvo je namreč odločilnega pomena pri presoji, ali je tožena stranka kot kupec res izgubila pravico sklicevati se na napake. 485. člen ZOR namreč določa, da kupec ne izgubi pravice sklicevati se na kakšno napako niti tedaj, ko ni izpolnil svoje obveznosti, da bi bil stvar nemudoma pregledal, ali obveznosti, da bi bil v določenem roku obvestil prodajalca o napaki, in niti tedaj, ko se je napaka pokazala šele po šestih mesecih od izročitve stvari, če je bila prodajalcu napaka znana ali mu ni mogla ostati neznana. Ta člen torej želi omiliti težaven položaj, ki zadene kupca, kadar roke, v katerih je treba ugotoviti napako, zamudi, prodajalca pa zadene v zvezi z napako kakšna krivda nezadostnega varstva opravičenih kupčevih interesov. V tem primeru torej jamčevanje za napake izhaja iz slabe vere prodajalca. Ker o tem odločilnem dejstvu sodba sodišča prve stopnje nima razlogov, je sodišče druge stopnje pritožbi tožene stranke ugodilo, na podlagi določbe prvega odstavka 369. člena ZPP/77 izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo odločanje.

V ponovljenem postopku bo moralo sodišče prve stopnje navesti tudi razloge o zgoraj navedenem odločilnem dejstvu, da bo to lahko storilo, pa bo moralo v tej smeri dopolniti dokazni postopek najmanj s ponovnim zaslišanjem obeh pravdnih strank in šele nato ponovno odločiti o zahtevku tožeče stranke in pobotnem ugovoru tožene stranke, upoštevajoč pri tem tudi pravila o dokaznem bremenu. Pri tem pa pritožbeno sodišče opozarja tudi na določilo člena 480 ZOR, ki govori o tem, da prodajalec ne odgovarja za napake, če so bile te ob sklenitvi pogodbe kupcu znane ali mu niso mogle ostati neznane.

Ker je pritožbeno sodišče sodbo razveljavilo, je na podlagi določbe tretjega odstavka 166. člena ZPP/77 odločitev o stroških pritožbenega postopka pridržalo za končno odločbo.

Na podlagi 1. odstavka 498. člena ZPP, Ur.l.RS, št. 26/99, je v pritožbenem postopku sodišče uporabilo določbe ZPP, Ur.l.SFRJ, št. 4/77 - 27/90 in RS, št. 55/92.