Jedro

Ker je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je občina prepustila tožeči stranki prostor le na podlagi najemne pogodbe, da sta obe stranki vlagali v obnovo objekta, ni mogoče govoriti o pridobitvi pravice uporabe na objektu in s tem za položaj iz 271. člena SPZ.

Ker je šlo za razpis prvega naroka z dne 10. 1. 2022, tožba pa je bila vložena 1. 7. 2020, je imela tožeča stranka po svojem pooblaščencu dovolj časa, da bi vložila pripravljalno vlogo in dokaze. Pri tem je treba opozoriti tožečo stranko, da predstavlja določba 286.a člena ZPP pravno podlago glede pravil o prekluziji, ne pa sankcijo povezano z določbo 33. člena ZST-1. Po določbi 33. člena ZST-1 sodišče lahko izreče oziroma naloži takso stranki ali pooblaščencu. Sodišče se je odločilo, da gre za ravnanje pooblaščenca, ki je dobil vabilo za narok pravočasno in bi lahko pred tem vložil pripravljalno vlogo. Odvetnik ni pojasnil, da je šlo za tak primer, ko bi od stranke dobil prepozno listine.

Izrek

I. Pritožbi se zavrneta kot neutemeljeni in se potrdi sodba in sklep sodišča prve stopnje.

II. Vsaka stranka krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, ki je zahtevala ugotovitev, da je na opisani nepremičnini v lasti tožene stranke obstoji stavbna pravica uporabe in vzdrževanja nepremičnine skladno z gradbenim dovoljenjem in lokacijsko dokumentacijo v korist imetnika stavbne pravice, tožeče stranke. V drugem delu pa je zahtevala izstavitev listine, na podlagi katere se bo tožeča stranka vpisala kot imetnica stavbne pravice na opisani nepremičnini, sicer bo ta sodba nadomestila to listino. Pravdne stroške je naložilo v plačilo tožeči stranki.

2. Proti tej sodbi vlaga pritožbo tožeča stranka in uveljavlja vse pritožbene razloge. Uveljavlja bistvene kršitve določb ZPP, saj je bil zavrnjen dokaz z zaslišanjem priče A. A. in kar je tožeča stranka uveljavljala. Gre za kršitev iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Predlagana priča je bila predlagana že v tožbi in pripravljalni vlogi in se nanaša na bistveno širšo trditveno podlago, kot to navaja sodišče. S pogodbama je bila določena oprostitev plačila najemnine do 31. 12. 1999 in po tem datumu se najem ni izvajal. Tožena stranka je tožeči stranki v letu 2015 poslala dopis in predlaga odkup zemljišča. Pravica uporabe je bila pridobljena z gradbenim dovoljenjem in dejansko izgradnjo novega objekta. Sodba ima pomanjkljivosti, zaradi katerih se je ne da preizkusiti. Razlogi so nejasni in zaključki protispisni. Po izgradnji je v letu 1997 prišlo do spremembe pravice uporabe v lastninsko pravico oziroma stavbno pravico. Če bi vzdržalo stališče sodišče, da najemna pogodba ne bi bila sklenjena pred izgradnjo objekta, bi bil sklenjen kakšen aneks oziroma bi bil obnovljen. Sodišče se do teh vprašanj ni opredelilo. Po poteku najemne pogodbe je preteklo 23 let in višina najemnine ni bila dogovorjena. Že prej je bila dogovorjena proforma. Tožena stranka je tožeči stranki ponudila odkup zemljišča na katerem stoji stavba in iz dopisa jasno izhaja, da stavba ni predmet prodaje in se šteje, da je v lasti tožeče stranke. Sodba o tem nima razlogov. Stavba je bila zgrajena v času, ko je bila družbena lastnina in se je za pravno podlago uporabljal ZLNDL in odločilno je bilo, kdo je bil upravičeni imetnik pravice uporabe na dan uveljavitve ZLNDL. Po mnenju sodišča ne drži, da je pravni prednik tožeče stranke z izdajo gradbenega dovoljenja pridobil pravico uporabe. Sodišče napačno sklepa, da je bil objekt v uporabi kot najem. Najemna pogodba pa je bila sklenjena „proforma“ oziroma obe pogodbi in čemu bi bila sicer sklenjena pred izgradnjo novega objekta ter pred izdajo gradbenega dovoljenja? Sklenitev najemne pogodbe je bila podlaga za pridobitev gradbenega dovoljenja, kar bi potrdila priča A. A. Zaključki sodišča nimajo razlogov o odločilnih dejstvih. Iz obeh dovoljenj izhaja, da so bila k vlogi za gradnjo priložena dokazila, da je investitor upravičen upravičen razpolagati z zemljiščem ter da podaja soglasja, med drugim tudi najemna pogodba. Zapisano je, da je bila najemna pogodba pripravljena z namenom pridobitve gradbenega dovoljenja. V tem času še ni prišlo do lastninjenja po ZLNDL. Sodišče je zmotno ugotovilo dejansko stanje. Opozarja na primerljivo sodno prakso, in sicer: II Ips 223/2009, II Ips 18/2015 in VSL I Cp 313/2019. Zakoniti zastopnik tožeče stranke je bil direktor od 30. 7. 1997. Najemna pogodba je bila sklenjena s pravnim prednikom in ne s tožečo stranko. Zato bi zakoniti zastopnik prejšnje stranke, to je A. A., lahko pojasnil, da se pogodba o najemu dejansko ni izvajala in je tožeča stranka zgolj preverjala, kaj se dogaja na zadevi. Dopis z dne 24. 4. 1998 nima dokazne vrednosti, kot mu jo pripisuje sodišče. Prišlo je torej do konvalidacije na podlagi gradbenega dovoljenja in to v času lastninjenja, čemur se zakoniti zastopnik tožeče stranke z dopisom 5. 3. 1998 ni odrekel. Stvarnopravnemu upravičenju se tožeča stranka nikoli ni odrekla. Tako je pridobila stavbno pravico po 271. členu SPZ. Pravica uporabe pravnega prednika se je tako transformirala v stavbno pravico po 271. členu SPZ že ob uveljavitvi ZLNDL.

3. Na vročeno pritožbo je odgovorila tožena stranka in predlaga zavrnitev. Zaslišanje priča A. A. ni bilo potrebno, saj je zakoniti zastopnik tožeče stranke pripoznal podpis na dopisu z dne 5. 3 1998. Iz najemne pogodbe iz dne 13. 9. 1991 pa izhaja, da je tožena stranka lastnica objekta, da sta obe stranki zagotovili sredstva za financiranje investicije, da pa tožena stranka ne bo uveljavljala pravice do nadomestila.

4. Z izpodbijanim sklepom z dne 17. 1. 2022 je sodišče prve stopnje zaradi zavlačevanja sodnega postopka naložilo pooblaščencu tožeče stranke plačilo sodne takse v višini 335,00 EUR.

5. Proti temu sklepu je vložila pritožbo tožeča stranka. Pooblaščenec ni stranka, zato je izrek nerazumljiv. Ni jasno, ali se je postopek zavlekel zaradi navajanja dejstev in dokazov. Taksa se lahko zniža na 1/6, sodišče pa odmeri maksimalno takso. Tega sodišče ni pojasnilo. Sodišče je ravnalo v nasprotju z določili ZPP. Ni izkoristilo možnosti prekluzije na poziv po 286.a členu ZPP. Zato ne gre za zavlačevanje. Tožena stranka je podala odgovor na tožbo in drugih vlog ni bilo. Sodišče se je odločilo zaključiti glavno obravnavo in sprašuje se, ali se je odločilo vnaprej glede dokazov. Pooblaščenec tožene stranke je vložil pripravljalno vlogo na naroku 10. 1. 2021 in ponudil možnost, da vlogo prebere in se je opravičil. Sodišče ni opozorilo stranko na možnost izrekanja sodne takse. Brez tega poziva ni mogoče odreči pravic, da na naroku navaja nova dejstva in dokaze. Ni šlo za zavlačevanje postopka.

6. Pritožbi nista utemeljeni.

_O pritožbi proti sklepu:_

7. Sodišče prve stopnje je ravnalo pravilno, ko je oprlo svojo odločitev na 33. člen ZST-1. Pravilno je ugotovilo dejansko stanje, ki je podlaga za odločanje v tej zadevi. Opozorilo je, da je tožena stranka vložila odgovor na tožbo 31. 8. 2020 in sodišče prve stopnje je razpisalo prvi narok 10. 1. 2022 in lahko bi zadevo zaključilo. Tako pa je tožeča stranka po pooblaščencu prinesla pripravljalno vlogo z dokazili, ki so bile vse iz časa do 2019 in ne iz časa po vložitvi tožbe. Zato je to sodišče vročilo toženi stranki na naroku, ki je prosila za rok, da se izjavi o vlogi in dokazih. Sodišče je ugodilo predlogu in preložilo narok ter stranki ponovno opozorilo na posledice neupravičene zamude v skladu z 286.a členom ZPP.

8. Ker je šlo za razpis prvega naroka z dne 10. 1. 2022, tožba pa je bila vložena 1. 7. 2020, je imela tožeča stranka po svojem pooblaščencu dovolj časa, da bi vložila pripravljalno vlogo in dokaze. Pri tem je treba opozoriti tožečo stranko, da predstavlja določba 286.a člena ZPP pravno podlago glede pravil o prekluziji, ne pa sankcijo povezano z določbo 33. člena ZST-1.1

9. Po določbi 33. člena ZST-1 sodišče lahko izreče oziroma naloži takso stranki ali pooblaščencu. Sodišče se je odločilo, da gre za ravnanje pooblaščenca, ki je dobil vabilo za narok pravočasno in bi lahko pred tem vložil pripravljalno vlogo. Odvetnik ni pojasnil, da je šlo za tak primer, ko bi od stranke dobil prepozno listine.

10. Pritožba še graja, da je sodišče odmerilo takso v višini 1/3 takse za postopek na prvi stopnji in meni, da bi bilo treba znižati na 1/6. Pritožbeno sodišče na to odgovarja, da res sodišče tega ni obrazložilo. Vendar je na naroku najavilo, da bo izreklo sklep s takso. Tožeča stranka ni pojasnila, zakaj pooblaščenec ne bi zmogel 335,00 EUR oziroma zakaj bi morala biti taksa znižana na 1/6. Pritožbeno sodišče razume to določbo tako, da se taksa zniža na višino 1/6, taksa za postopek na prvi stopnji, če gre za enormno takso oziroma višino spornega predmeta. V konkretni zadevi pa je maksimalna taksa 335,00 EUR, kar je primerno in ni bilo podlage za znižanje.

11. Pritožba še trdi, da bi sodišče prve stopnje v vabilu moralo obvestiti stranki, da v primeru zamude lahko zahteva plačilo takse. Taka dolžnost ni določena ne po ZST-1 ne po ZPP. Gre za objektivno posledico v ZST-1 predpisanega malomarnega ravnanja stranke ali pooblaščenca. Opisane okoliščine danega primera pa kažejo, da je bilo ravnanje pooblaščenca malomarno. Od vložitve tožbe do razpisa prvega naroka za glavno obravnavo je minilo leto in pol in tožeča stranka je imela dovolj časa, da vloži pripravljalno vlogo in predloži listine.

12. Obveznost posebnih opozoril stranki v vabilu na glavno obravnavo pa obstoji, ko bi zaradi opustitve določenega ravnanja stranka izgubila določeno procesno pravico oziroma bi bila lahko s tem ogrožena njena pravica dostopa do sodišča. V primeru iz 33. člena ZST-1 pa gre za sankcijo zaradi zavlačevanja postopka, če bo narok preložena zaradi prepozno vloženih vlog in ta sankcija ima podlago v ZST-1 in ne v določbah ZPP.

13. Ker je sodišče prve stopnje pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje pravilno uporabilo materialno pravo in ni zagrešilo smiselno očitanih absolutnih bistvenih kršitev določb ZPP iz 8. in 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, je bilo treba pritožbo proti sklepu zavrniti in potrditi sklep sodišča prve stopnje (365. člen ZPP).

_**O pritožbi proti sodbi:**_

14. Sodišče prve stopnje se je pravilno oprlo pri odločanju na določbe 257. člena SPZ in zlasti 271. člena SPZ, ki je predpisal ex lege ustanovitev stavbne pravice v primerih, ko je ob uveljavitvi SPZ (1. 1. 2003) obstajala ločeno lastninska pravica na zemljišču in lastninska pravica na objektu. Sodišče pravilno sklepa, da iz prvega in drugega odstavka 271. člena izhaja, da če sta zemljišče in zgradba na zemljišču v skladu s predpisi, ki so veljali pred uveljavitvijo SPZ, predmet lastninske pravice, postane z dnem uveljavitve zgradba sestavina nepremičnine, če je lastnik zemljišča in zgradbe isti. Ko pa ni isti, pa postane z dnem uveljavitve zakona zgradba sestavina nepremičnine, lastnik zgradbe pa pridobi na nepremičnini stavbno pravico, ki traja toliko časa, dokler stoji zgradba.

15. Med pravdnima strankama ni spora o tem, da je bila zgradba zgrajena na zemljišču, ki je bilo v času gradnje v družbeni lastnini in da je treba presojati, kaj so tedaj urejali predpisi, zlasti ZLNDL. Sodišče je zato ugotavljalo, kdo je bil upravičeni imetnik pravice uporabe na stavbi na dan uveljavitve ZLNDL. Ker so bile v preteklosti možne napake, je sodna praksa dopuščala, da sam vpis lastninske pravice na podlagi ZLNDL v zemljiško knjigo še ni pomenil, da je imela ta oseba z dnevom vpisa dejansko tudi res pravico uporabe in zato je bilo treba ugotavljati, kdo je bil imetnik pravice uporabe.

16. Tožeča stranka je tako trdila, da je kot pravni naslednik Zavoda ... in na podlagi gradbenega dovoljenja z dne 12. 7. 1991 in pogoji lokacijskega dovoljenja z dne 8. 4. 1991, pridobila pravico uporabe od pravnega prednika. Tožena stranka pa je trdila, da je šlo za obligacijsko razmerje na podlagi dveh najemnim pogodb in da je pravni prednik tožeče stranke na podlagi druge najemne pogodbe z dne 13. 9. 1991 dopustil pravnemu predniku tožeče stranke, da je najemnik, vendar sta obe stranki opravili določene financiranje investicij (tožeča stranka 70 %, tožena stranka 30 % sredstev), najemnik pa je lahko bil oproščen najemnine do 31. 12. 1991. 17. Tožeča stranka pa vidi dejstvo, da ni bila sklenjena nova najemna pogodba kot razlog, da sta stranki opustili izvajanje najemne pogodbe in je prišlo do prepustitve objekta tožeči stranki oziroma je ona pridobila pravico uporabe. Sodišče prve stopnje pa je pravilno presojalo obe najemni pogodbi, gradbeno dovoljenje in druge listine, ki so v spisu. Tožeča stranka v pritožbi trdi, da je sodišče zmotno razlagalo tudi druge listine. Sodišče prve stopnje je pravilno presojalo dopis tožeče stranke z dne 5. 3. 1998 in soglasje tožene stranke z dne 24. 4. 1998. Sodišče prve stopnje pravilno presoja obe listini (primerjaj prilogo B6). Priča C., direktor tožeče stranke, jasno poziva Občino ..., da uredita najemno razmerje oziroma sklenejo novo najemno razmerje. V soglasju z dne 24. 4. 1998 pa župan tožene stranke soglaša, da tožeča stranka prevzame v najem z vsemi pravicami in obveznostmi poslovni prostor. Ob takšni dikciji predloženih listin ni mogoče govoriti o tem, da se najemna pogodba ni več izvajala in da je tožena stranka priznala tožeči stranki pravico uporabe.

18. Treba je tudi pritrditi sodišču prve stopnje, da je tožena stranka pojasnila, zakaj je gradbeno dovoljenje izdala tožena stranka na podlagi vloge tožeče stranke. K temu dovoljenju je bila priložena najemna pogodba, iz katere je jasno izhajalo, kdo je investitor, le sofinancerja sta bila do 70 % tožeča oziroma 30 % tožena stranka. Takšnega dovoljenja ob ugotovljenih okoliščin ni mogoče enačiti s tremi odločbami, na katere se sklicuje v pritožbi tožeča stranka. Tako je v zadevi II Ips 18/2015 šlo za primer, ko je občina na podlagi lokacijskega in gradbenega dovoljenja in okoliščin primera neodplačno prepustila stranki nepremičnino. Pri tem je bilo ugotovljeno, da je obstajalo soglasje volj in realizacija. V zadevi I Cp 313/2019 je šlo za izgradnjo nove stavbe z vsemi dovoljenji. V zadevi II Ips 223/2009 pa je šlo za izključno gradnjo z dovoljenjem tožene stranke in nato nemoteno uporabo.

19. Pritožba še trdi, da je sodišče prve stopnje zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb ZPP iz 8. točke drugega odstavka 339. člena, ker je zavrnilo dokazni predlog in sicer za zaslišanje priče direktorja pravnega prednika tožeče stranke, to je A. A. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi pojasnilo, da ta dokaz ni bil potreben. Dejansko stanje je ugotovilo iz listin in iz zaslišanja sedanjega direktorja. Pravilno je ugotovilo, da je tožeča stranka priznavala obstoj najemnega razmerja tudi v času, ko je bil direktor sedanji zakoniti zastopnik, ko je bil zaslišan in je podpisal jasen dopis z dne 24. 4. 1998. Zmotno meni pritožba, da je sodišče ta dopis zmotno presojalo. Ob jasnih listinskih dokazih je sodišče menilo, da je zaslišanje priče, ki je bila direktor pravnega prednika tožeče stranke pred temi dogodki, nepotrebno. Pritožbeno sodišče temu pritrjuje.

20. Pritožba še izpostavlja dopis, ki ga je tožena stranka poslala tožeči stranki (priloga A15 in A16). Iz dopisov ne izhaja, da je tožena stranka priznala, da je sporni objekt v lasti tožeče stranke in ni predmet prodaje. Iz vsebine dopisov le izhaja, da so bile predmet prodaje lahko nepremičnine, na katerih objekt stoji in tudi nepremičnina parc. št. 297/42. To ne pomeni, da je najemna pogodba bila opuščena oziroma da je tožena stranka priznala tožeči stranki stavbno pravico. Sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ima razloge vseh pravno odločilnih dejstvih in je odgovorilo na trditveno podlago tožeče stranke. Zato ni mogoče očitati sodišču, da je sodba nerazumljiva ali razlogi v nasprotju (ni kršitve iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP). Na podlagi pravilno ugotovljenega dejanskega stanja je sodišče prve stopnje pravilno uporabilo materialno pravo. Tako je bilo treba pritožbo zavrniti kot neutemeljeno in potrditi sodbo sodišča prve stopnje. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 165. člena ZPP v zvezi z določbo 154. člena. Tožeča stranka s pritožbama ni uspela, navedbe iz odgovora na pritožbo pa niso ključno prispevale k rešitvi te zadeve.

1 Primerjaj II Cp 1402/2022, II Cp 1173/2021 in II Cp 1219/2020.