Jedro

4Obligacijski zakonik, Ur. l. RS, št. 83/2001, s spremembami in dopolnitvami. Določbe OZ se uporabljajo glede vprašanj, ki niso urejena v specialnem zakonu (prim. drugi odstavek 1. člena OZ).

(v njej toženec prvemu tožniku zatrjuje, da je hiša nova), pa tudi na izpovedi tožnikov (da jima je toženec hišo v prodajo ponudil že leta 2012, vendar jima takrat njena lokacija ni ustrezala), prepričljivosti katerih toženec ni uspel ovreči (če ni gradil z namenom prodaje, bi ob zaslišanju zagotovo vedel, da tožnikoma ni ponujal hiše že leta 2012). Predloženim fotografijam in izpovedim prič, torej dokazom, ki naj bi dokazovali toženčevo bivanje v hiši, dokazno moč jemlje sam toženec, s svojimi procesnimi ravnanji (opustitvami). Toženec ni pojasnil razlogov za prodajo hiše, ki naj bi jo zgradil zase (posledično tudi ni bila razjasnjena notranja neskladnost dejstev, da je hišo, ki naj bi jo zgradil zase, že leta 2012 ponujal v odkup), prav tako ob zaslišanju ni želel razkriti imena partnerke, ki jo domnevno prikazujejo predložene fotografije (npr. v kuhinji, za katero je bilo v postopku sporno, ali jo je toženec glede na nerabljeno pečico sploh uporabljal).

Zmotno je pritožbeno stališče, da v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti določb ZVKSES. Obširne pritožbene navedbe o namenu zakona (zakonodajalca) in o zakonskih možnostih kupca v razmerju do prodajalca (investitorja) so pravilne, niso pa podlaga za neuporabo določb ZVKSES. Skladno s 4. členom ZVKSES se določbe 2. poglavja ZVKSES, ki vključujejo določbe o odgovornosti prodajalca za skrite napake, uporabljajo za prodajne pogodbe, ki izpolnjujejo naslednje pogoje: 1. njihov predmet je enostanovanjska stavba, 2. kot prodajalec jih sklepa investitor (tj. oseba, ki je oziroma bo naročila ali izvajala gradnjo enostanovanjske stavbe na zemljiški parceli, katere lastnik je, z namenom, da jo proda kupcem; prvi odstavek 3. člena ZVKSES), in 3. kupec ima položaj končnega kupca in potrošnika. Pritožnik neutemeljeno nasprotuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je imel kot prodajalec položaj investitorja.

5Glede drugih dveh zatrjevanih napak je bilo v postopku ugotovljeno, da napaka ne obstaja (vlaga na steni v kopalnici pod tušem in bidejem), oziroma da se ni pojavila v jamčevalnem roku (zamakanje pri panoramski steni v spalnici).

Toženec ni le izražal pripravljenosti za odpravo napak, o katerih sta ga tožnika obvestila, začel jih je tudi odpravljati. S svojim ravnanjem je tožnika pustil v prepričanju, da bo napake tudi odpravil. V takšni situaciji bi bilo sklicevanje prodajalca na potek enoletnega prekluzivnega roka iz prvega odstavka 480. člena OZ zloraba pravnega varstva ter v nasprotju z namenom, zaradi katerega je bilo prodajalcu takšno varstvo priznano.

V 1. (č) členu menjalne pogodbe je npr. zapis, da se nepremičnini (enostanovanjska hiša na naslovu A. in stanovanje na naslovu B.) <em>prodajata </em>neopremljeni.

Pritožbeno sodišče pritrjuje presoji sodišča prve stopnje, da predstavlja dogovor iz 1. alineje prvega odstavka 9. člena menjalne pogodbe dogovor iz drugega odstavka 462. člena OZ, torej dogovor o podaljšanju 6 - mesečnega jamčevalnega roka za vsa izvršena obrtniška in inštalacijska dela, vključujoč dela, povezana z izvedbo estriha, parketa in strešne izolacije. S to presojo sodišče prve stopnje ni enačilo institutov odgovornosti za stvarne napake in garancije za brezhibno delovanje prodane stvari iz 481. člena OZ (da jih razlikuje, jasno izhaja iz 58. in 59. točke obrazložitve izpodbijane sodbe). Tudi po oceni pritožbenega sodišča je v menjalni pogodbi zapisana pogodbena volja jasno in nedvoumno izražena, zato se pogodbeno določilo uporablja tako kot se glasi (prvi odstavek 82. člena OZ). Dvoletna garancija (jamstvo, odgovornost) se nanaša tudi na dela, ki se jih je toženec skladno s tretjim odstavkom 9. člena menjalne pogodbe (zamenjava kopalne kadi, prilagoditev vodovodnih instalacij, končna ureditev v stanje za uporabo, zaključno notranje beljenje, popravilo hrastovih ploskev stopnišča) šele zavezal opraviti, ne pa le na ta dela. V ugotovitvah sodišča prve stopnje ni očitanega nasprotja. Dogovorjeni garancijski roki so začeli teči s primopredajo hiše (drugi odstavek 9. člena menjalne pogodbe). Takrat kopalna kad še ni bila zamenjana. Po naravi stvari toženec s primopredajo (še) ni prevzel (ni mogel prevzeti) garancije na izvršena obrtniška in inštalacijska dela glede neizvedenih del. Izpoved tožnikov, da je bila garancija pomemben del pogajanj pred sklenitvijo pogodbe, je potrjena s korespondenco strank pred sklenitvijo menjalne pogodbe (priloga A43). Vse navedeno torej vodi k zaključku, da sta se obe skriti napaki pokazali v dvoletnem zakonskem (ZVKSES) oziroma dogovorjenem jamčevalnem roku (3. 4. 2015 - 3. 4. 2017).

V izhodišču presoje prodajalčeve odgovornosti je (izpodbojna) domneva, da vzrok za napako izvira iz njegove poslovne sfere. Toženčeve ugovore, da je odstopanje parketa od tlaka posledica nepravilnega ogrevanja oziroma nezadostnega zračenja (posledica nepravilne uporabe, torej okoliščine, ki je nastopila potem, ko je stvar prešla v sfero kupcev), je ovrgel izvedenec gradbene stroke.

6Glej list. št. 79 - 81 v spisu.

Nestrinjanje stranke s podanim izvedenskim mnenjem ni razlog za imenovanje drugega izvedenca iste stroke. Na podlagi ocene, da je imenovani izvedenec gradbene stroke jasno, notranje skladno in prepričljivo odgovoril na vsa toženčeva vprašanja in pomisleke, je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo, da ni bilo pogojev za imenovanje novega izvedenca gradbene stroke. Četudi izvedenec zaradi ugotavljanja vzrokov za skrite napake ni izvedel invazivnih posegov (razdrtja strešnega okna, odstranitve parketa), dokazna moč njegovega mnenja ni nič manjša. Pritožnik tudi v pritožbi ne izkaže potrebe po imenovanju novega izvedenca z razumnimi razlogi.

Sodišče prve stopnje je zavzelo pravilno stališče, da se toženec ne more sklicevati na potek prekluzivnega roka za sodno uveljavljanje jamčevalnega zahtevka. Pravočasnemu grajanju napake (odstopanje parketa) so sledili poskusi njene odprave, ki niso bili uspešni. Znotraj (zakonskega in dogovorjenega) dvoletnega jamčevalnega roka se je pojavila druga napaka (vlaga ob strešnem oknu), o kateri sta tožnika pravočasno obvestila toženeca. Sočasno sta ga ponovno obvestila o odstopanju parketa, tokrat po celotni hiši. Iz toženčevega odgovora (priloga A12) ne izhaja, da je zavrnil odpravo napak. Nasprotno, v odgovoru z dne 24. 3. 2017 in kasnejši pisni korespondenci (priloga A13) je izražal pripravljenost za odpravo napak. Tudi iz dopisa tožnikov z dne 31. 8. 2017 (priloga A15) izhaja, da je toženec 3. 4. 2017 prišel na ogled in da je 21. 8. 2017 napovedal ponovni ogled. Pritožnik trdi, da se zapis v sporočilu z dne 21. 8. 2017 ("Rad bi se dogovoril glede zaključka odprte zadeve.") nanaša na odprto zadevo s sesalcem. Iz pisne korespondence (priloga A45) izhaja, da sta se pravdni stranki glede sesalca dogovarjali marca 2015. Pritožbena teza, da so dogovori o isti temi potekali tudi več kot dve leti kasneje, nima prepričljive dokazne opore. Toženec torej ni le izražal pripravljenosti za odpravo napak, o katerih sta ga tožnika obvestila, začel jih je tudi odpravljati. S svojim ravnanjem je tožnika pustil v prepričanju, da bo napake tudi odpravil. V takšni situaciji bi bilo sklicevanje prodajalca na potek enoletnega prekluzivnega roka iz prvega odstavka 480. člena OZ zloraba pravnega varstva ter v nasprotju z namenom, zaradi katerega je bilo prodajalcu takšno varstvo priznano.

7Glej prilogo A35.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdi.

8Nakup pečice in vgradne plošče je bil opravljen aprila 2014, kar izkazuje račun, ki ga je toženec tožnikoma izročil ob primopredaji (prilogi A4 in A29).

Tožnika sta toženca 24. 3. 2017 obvestila, da parket po celotni hiši odstopa od tlaka in se dviguje (predhodna obvestila so se nanašala na odstopanje parketa v spalnici). Pravilna je zato ugotovitev sodišča prve stopnje, da odstopanja parketa ni mogoče vzročno povezati s kasnejšim (21. 6. 2017) vdorom padavinske vode oziroma z zamakanjem ob panoramski steni.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki v roku 15 dni od vročitve te sodbe povrniti 410,65 EUR stroškov pritožbenega postopka, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od prvega dne po izteku roka za prostovoljno plačilo.

9Kar izhaja iz razlogov na 12. in 13. strani izpodbijane sodbe (37. točka obrazložitve).

Obrazložitev

Pogodbena določba glasi: "<em>Prva pogodbena stranka daje drugo pogodbenima strankama za nepremičnino parc. št. 7/11 k. o. X naslednja jamstva: - dvoletno garancijo na izvršena obrtniška in inštalacijska dela v obsegu, ki jo dajo prodajalčevi podizvajalci, pod pogojem, da bosta drugo pogodbeni stranki uporabljali kupljeno nepremičnino po načelih dobrega gospodarja in v skladu s pisnimi navodili prvo pogodbene stranke oziroma proizvajalca del.</em>"

V izhodišču presoje prodajalčeve odgovornosti je (izpodbojna) domneva, da vzrok za napako izvira iz njegove poslovne sfere. Toženčeve ugovore, da je odstopanje parketa od tlaka posledica nepravilnega ogrevanja oziroma nezadostnega zračenja (posledica nepravilne uporabe, torej okoliščine, ki je nastopila potem, ko je stvar prešla v sfero kupcev), je ovrgel izvedenec gradbene stroke. Pritožnik, ki izvedencu očita, da se njegov zaključek o prekomerni vlagi v parketu ne opira na meritve vlažnosti, je spregledal izvedenčevo pojasnilo, da meritev ni opravil, ker hiša ni bila vlažna. Njegov zaključek, da parket odstopa zaradi vlage, ni plod domneve, temelji na strokovnem znanju in izkušnjah, da je vlaga najpogostejši vzrok odstopanja parketa. Vlaga namreč ni nujno v prostoru, lahko se sprošča iz estriha. V konkretnem primeru se je to manifestiralo, ko je prišlo do "normalne" uporabe (obratovanja) hiše, kar je razumeti kot normalno ogrevanje hiše, ki jo družina (tri osebe) uporablja za stalno bivanje. Dvignjen parket je sicer po obsegu največji v spalnici v pritličju (izvedenec je ločeno ugotovil deleže odstopanja po vseh prostorih), vendar je enakomerno razporejen po celotni površini. Izvedenec je ob zaslišanju dodatno pojasnil, da je v spalnici prisoten dodatni vzrok, da je tam prišla dodatna vlaga iz stene, in da je bilo nekaj vlage ujete, nekaj pa je moralo priti od zunaj, vendar je ob tem poudaril, da zatekanje vode ob panoramski steni ni bil poglavitni vzrok. Če bi bil, bi se parket ob steni v celoti dvignil. Pa se ni - odstopanje je enakomerno razporejeno po prostoru, ni večjega odstopanja ob zunanji steni, zato ta vpliv ni bil velik. Razmejitev odgovornosti (oziroma ugotovitev, v kolikšnem deležu parket odstopa zaradi zamakanja ob panoramski steni, za kar toženec ne odgovarja) zato ni bila potrebna.

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje razsodilo, da se kupnina po menjalni pogodbi z dne 23. 3. 2015, sklenjeni med tožnikoma kot kupcema in tožencem kot prodajalcem, za nepremičnino parcelo št. 7/11, k. o. X, ki je v naravi enostanovanjska hiša s št. stavbe ..., na naslovu A., s pripadajočim zemljiščem, zniža za 8.920 EUR, na znesek 201.080 EUR (1. odstavek I. točke izreka), ter da je toženec dolžan tožnikoma v roku 15 dni plačati 8.920 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 3. 2018 dalje do plačila (1. odstavek II. točke izreka). V presežku je tožbeni zahtevek zavrnilo (2. odstavek I. in II. točke izreka) ter odločilo, da je toženec dolžan tožnikoma povrniti njune stroške postopka (III. točka izreka).

Toženec je poleg dvoletne garancije za izvršena obrtniška in inštalacijska dela prevzel tudi desetletno garancijo za konstrukcijske elemente in garancijo za vgrajene materiale, industrijske izdelke in opremo (upoštevajo garancijske roke in obseg garancije, ki velja za proizvajalce).

2.Toženec se zoper ugodilni in stroškovni del sodbe pritožuje iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena ZPP. Pritožbenemu sodišču predlaga ustrezno spremembo sodbe (zavrnitev tožbenega zahtevka), podredno njeno razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek.

Pritožnik prav tako ne vzbudi pomislekov v pravilnost ugotovitev o vzroku za pojav vlage in plesni ob strešnem oknu v kopalnici. Odsotnosti prisilnega prezračevanja (ali nezadostnega zračenja skozi prezračevalno rešetko okna, kar pritožnik očita tožnikoma) ni mogoče šteti za odločilen vzrok za pojav vlage in plesni, saj bi intenzivno prezračevanje proces nastajanja plesni zgolj upočasnilo, ne pa preprečilo. Kot odločilen vzrok je zato šteti pojav toplotnega mostu zaradi posedanja celulošne toplotne izolacije. Celuloza je sicer po mnenju izvedenca ustrezen material za toplotno izolacijo, vendar zahteva posebej skrbno izvedbo, zato se takšna toplotna izolacija manj uporablja. Mnenje izvedenca tudi ni bil osamljen dokaz. Da je pojav toplotnega mostu posledica neustrezne izvedbe okna, je menil tudi predstavnik proizvajalca oken (kot izhaja iz dopisa z dne 31. 8. 2017 v prilogi A15). Ker toženec ni dokazal stalnega bivanja v hiši, je brezpredmetno pritožbeno poudarjanje dejstva, da sam ni imel težav z vlago. Glede na ugotovitev, da gre za vlago, ki je ni mogoče odpraviti s povečanim zračenjem, je pravilna presoja, da toženec ni uspel dokazati trditve o nepravilni uporabi hiše.

12Tožnik je v elektronskem sporočilu z dne 8. 2. 2015, naslovljenim na toženca, naštel svoje zahteve glede dokončanja in ureditve: - zamenjava kadi s tušem v zgornji kopalnici, - ureditev ograje in travnik, - garancije na izvedbo.

3.Trdi, da ZVKSES, ki je bil sprejet z namenom obvladovanja tveganj (tj. investitorjeve finančne nesposobnosti dokončati gradnjo), za obravnavani spor ne velja. Toženec je hišo gradil za lastne potrebe, pred prodajo je bival v njej. Toženčeva izpoved o bivanju v hiši je potrjena s številnimi dokazi. Menjalna pogodba predstavlja dve prodajni pogodbi. V njej sta tudi tožnika prodajalca, toženec pa potrošnik. Tožnika neresnično zatrjujeta, da se je hiša oglaševala že od leta 2012. Tožnika nista dokazala, da ima toženec položaj investitorja. Tožnika po določbah OZ nista pravočasno grajala napak (grajala sta jih več kot 6 mesecev po primopredaji). Ker se nista sklicevala na garancijo, sta zamudila rok za uveljavljanje garancije. Pogodbena garancija se nanaša na zamenjavo kopalne kadi, prilagoditev vodovodnih instalacij, ne nanaša se na vsa obrtniška in inštalacijska dela. Podaljšanje roka za grajanje skritih napak se nanaša izključno na opisana dela, ne na splošno. Elektronsko sporočilo z dne 21. 8. 2017 se nanaša na odprto zadevo s sesalcem, ne pomeni obljube za odpravo napak. Iz sporočila z dne 24. 3. 2017 izhaja, da je toženec tožnikoma že maja 2016 dal vedeti, da se ne bo več ukvarjal z odpravo napak. Očitek, ki se nanaša na prezračevanje, ne more biti naslovljen na toženca kot prodajalca (toženec ni bil izvajalec). Visok nivo vlage naj bi bil vzrok za odstopanje parketa, pri čemer izvedenec sploh ni opravil meritve vlažnosti. Vzrok za odstopanje parketa je lahko vdor padavinske vode pri stekleni steni. Izvedenec je podal posplošene ugotovitve glede površine odstopanja. Vlaga v estrihu ne more biti vzrok za odstopanje parketa, saj je toženec pred prodajo 5 let uporabljal hišo. Izvedenec ni razmejil, koliko parketa odstopa zaradi panoramske stene, za katero toženec ne odgovarja. Za nastanek plesni odgovarjata tožnika zaradi neustreznega zračenja. Izvedenec sploh ni pogledal toplotne izolacije. Ni verjetno, da bi po 9 letih prišlo do posedanja celulozne izolacije. Ocena vrednosti stroška (120 EUR) je pavšalna.

4.3. Tožnika v odgovoru na pritožbo predlagata njeno zavrnitev.

V njem je toženec zapisal: "<em>Zdravo. V kolikor se ne motim smo se še maja 2016 (na pijači v T.) zmenili, da bomo s tem pisanjem, pojasnjevanjem in podobnim nehali. Vse zahtevke, ki sta jih do sedaj imela so odpravljeni. Oglasim se en dan naslednji teden. Lep pozdrav.</em>"

Strošek sanacije parketa (120 EUR na m2) ni določen pavšalno, kot očita pritožnik. Gre za strošek, ki zajema vrednost parketa (med 60 in 80 EUR) in stroške dela, povezane z odstranitvijo in odvozom obstoječega parketa, pregledom plasti pod parketom, izmero vlage, premikom pohištva in položitvijo novega parketa. Celoten strošek predstavlja približno dvakratno vrednost parketa. Delno opisno predstavljen znesek (nad 60 oziroma 80 EUR) temelji na oceni izvedenca, oprti na njegovo strokovno znanje in izkušnje. Pritožnik ne nasprotuje obsegu oziroma načinu sanacije niti metodologiji izračuna manjvrednosti zaradi napak, kot kriteriju za znižanje kupnine (478. člen OZ).

5.4. Pritožba ni utemeljena.

13Glej N. Plavšak, v: Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, komentar k 480. členu, str. 198 - 199, in odločbo II Ips 489/99.

6.5. Tožnika z oblikovalnim in dajatvenim tožbenim zahtevkom uveljavljata znižanje kupnine za hišo na podlagi pravil o prodajalčevi odgovornosti za stvarne napake. Zatrjevala sta manjvrednost hiše zaradi obstoja več skritih stvarnih napak, pritožbeno sporni pa sta še dve: odstopanje parketa po celotni hiši ter zamakanje in pojav plesni ob strešnem oknu v kopalnici.

Pogoj za imenovanje novega izvedenca je ocena, da je mnenje protislovno, pomanjkljivo ali nepravilno, in se pomanjkljivosti/nepravilnosti ne da odpraviti z novim zaslišanjem izvedenca (tretji odstavek 254. člena ZPP). Nestrinjanje stranke s podanim izvedenskim mnenjem ni razlog za imenovanje drugega izvedenca iste stroke. Na podlagi ocene, da je imenovani izvedenec gradbene stroke jasno, notranje skladno in prepričljivo odgovoril na vsa toženčeva vprašanja in pomisleke, je sodišče prve stopnje pravilno ocenilo, da ni bilo pogojev za imenovanje novega izvedenca gradbene stroke. Četudi izvedenec zaradi ugotavljanja vzrokov za skrite napake ni izvedel invazivnih posegov (razdrtja strešnega okna, odstranitve parketa), dokazna moč njegovega mnenja ni nič manjša. Pritožnik tudi v pritožbi ne izkaže potrebe po imenovanju novega izvedenca z razumnimi razlogi.

14Glej prvi in drugi odstavek 458. člena OZ in N. Plavšak, v: Obligacijski zakonik s komentarjem (posebni del), 3. knjiga, komentar k 458. členu, str. 132-134.

7.6. Materialnopravni okvir za uveljavljanje zahtevkov zaradi zatrjevanih napak predstavljajo določbe ZVKSES in OZ. Napaka je stvarna, če stvar nima lastnosti, ki so potrebne za njeno običajno rabo (459. člen OZ). Po 23. členu ZVKSES so skrite napake tiste, ki jih ob običajnem pregledu pri prevzemu nepremičnine ni bilo mogoče ugotoviti. Prodajalec stanovanja odgovarja za skrite napake, ki se pokažejo v dveh letih od prevzema. Kupec mora prodajalca pisno obvestiti o skritih napakah najkasneje v dveh mesecih, šteto od dneva, ko je napako ugotovil, sicer izgubi pravico sklicevati se na to napako (prvi odstavek 24. člena ZVKSES). Prodajalec mora napako, o kateri je bil obveščen, odpraviti najkasneje v roku dveh mesecev po prejemu obvestila o napaki. Če tega ne stori, lahko kupec bodisi vztraja pri zahtevku za odpravo napak, bodisi odpravi to napako na stroške prodajalca, bodisi zahteva znižanje kupnine (drugi in tretji odstavek 25. člena ZVKSES). OZ določa krajši (6 - mesečni) jamčevalni rok in krajši (8 - dnevni) rok za grajanje skritih napak (462. člen OZ). Stranki se lahko dogovorita o daljšem jamčevalnem roku. Pravice kupca, ki je pravočasno obvestil prodajalca o napaki, ugasnejo po enem letu, šteto od dneva, ko mu je odposlal obvestilo, razen če jih zaradi prodajalčeve prevare ni mogel uporabiti (prvi odstavek 480. člena OZ).

Glede izvedbe strehe in izolacije je izvedenec na podlagi ogleda <em>in toženčevih pojasnil ob ogledu</em> ugotovil, da je med špirovci toplotna izolacija iz celuloze, ki se vpihuje v vmesno konstrukcijo med knauf oblogami spodaj in deskami nad špirovci. V takšnem sistemu pride pogosto do sesedanja celulošne toplotne izolacije in posledično do toplotnih mostov, kjer se zaradi temperaturne razlike med prostorom nad knauf oblogo in kopalnico sama obloga ohladi in posledično bistveno lažje prihaja do kondenzacije pare v kopalnici, ki se utekočini na hladni oblogi.

7. Dejanska podlaga izpodbijane sodbe zajema naslednje ugotovitve:

Pritožbeno sodišče na podlagi vsega navedenega zaključuje, da so bila v postopku pred sodiščem prve stopnje popolno in pravilno ugotovljena vsa pravno odločilna dejstva, da je odločitev materialnopravno pravilna in da zatrjevanih procesnih kršitev, pa tudi tistih, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), ni bilo. Pritožbo je zato zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu potrdilo (353. člen ZPP).

15Izvedenec je ob zaslišanju celo izrazil mnenje, da sam nikoli ne bi uporabljal celuloze kot toplotne izolacije.

(1) Tožnika sta od toženca na podlagi menjalne pogodbe z dne 23. 3. 2015 kupila enostanovanjsko hišo v A., ki jima je bila v posest izročena 3. 4. 2015. Na račun kupnine za hišo sta tožencu prodala svoje stanovanje in plačala 210.000 EUR. Toženec je hišo zgradil z namenom prodaje, tožnikoma jo je predstavljal kot novo. S podpisom menjalne pogodbe je prevzel odgovornost za skrite napake izvršenih obrtniških in inštalacijskih del za obdobje dveh let od primopredaje 3. 4. 2015.

(2) Odstopanje parketa po hiši se je pojavilo v obdobju od 2. do 5. 11. 2015, o čemer sta tožnika toženca obvestila 9. 11. 2015. O zamakanju in pojavu plesni ob strešnem oknu v kopalnici v marcu 2017 sta tožnika toženca obvestila 24. 3. 2017. Toženec kljub več poskusom sanacije (v decembru 2015 je izvedel dela na zunanji strani hiše - sanacijo hidroizolacije, v juniju 2016 je izvedel sanacijo parketa) napak ni odpravil. Da jih namerava odpraviti, je tožnikoma zagotavljal tudi po marcu 2017.

16Odvetniška tarifa, Ur. l. RS, št. 24/2015, s spremembami in dopolnitvami.

Toženec s pritožbo ni uspel, zato nosi stroške v zvezi z njo, tožnikoma pa je na podlagi prvega odstavka 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP dolžan povrniti njune pritožbene stroške. Ti zajemajo 550 točk oziroma (upoštevajoč vrednost točke 0,60 EUR) 330 EUR za sestavo odgovora na pritožbo po tar. št. 22/1 OT, v zvezi s tar. št. 19/2 OT in prvim odstavkom 7. člena OT, 2 % materialne stroške po tretjem odstavku 11. člena OT in 22 % DDV. Ker posvet s stranko ni samostojna storitev (zajeta je v storitvi po tar. št. 22/1 OT), tožnika v zvezi s to storitvijo nista upravičena do posebne nagrade. Znesek 410,65 EUR je toženec dolžan tožnikoma plačati v roku 15 dni od vročitve te sodbe (prvi in drugi odstavek 313. člena ZPP), v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi od izteka roka za prostovoljno plačilo (378. člen v zvezi z 299. členom OZ).

(3) Najverjetnejši vzrok za odstopanje parketa je prekomerna vlaga v parketu, ki je prihajala iz estriha, ki se pred polaganjem parketa ni dovolj osušil. Ob začetku ogrevanja se je namreč vlaga začela dvigovati. Vzroka za prisotnost vlage in plesni sta nastanek toplotnega mostu zaradi sesedanja celulošne toplotne izolacije in neizvedba prisilnega prezračevanja kopalnice. S prezračevanjem se sicer vlagi ne bi bilo mogoče izogniti, proces nastanka škode in plesni bi bil zgolj upočasnjen.

Zveza:

(4) Skupni sanacijski stroški bi znašali 9.491,60 EUR (ti obsegajo stroške zamenjave parketa v pritličju 6.291,60 EUR, stroške sanacije obstoječega parketa v mansardi 700 EUR ter stroške sanacije poškodb na/ob oknu in obnove toplotne izolacije 2.500 EUR), manjvrednost hiše zaradi napak, v primerjavi z vrednostjo hiše brez napak, pa znaša 8.920 EUR.

1Zakon o pravdnem postopku, Ur. l. RS, št. 26/1999, s spremembami in dopolnitvami.

Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb (2004) - ZVKSES - člen 3, 3/1, 4, 23, 24, 24/1, 25, 25/2, 25/3 Obligacijski zakonik (2001) - OZ - člen 458, 458/1, 458/2, 459, 462, 462/2, 478, 480, 480/1, 481 Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 254, 254/3

8. Zmotno je pritožbeno stališče, da v konkretnem primeru ni mogoče uporabiti določb ZVKSES. Obširne pritožbene navedbe o namenu zakona (zakonodajalca) in o zakonskih možnostih kupca v razmerju do prodajalca (investitorja) so pravilne, niso pa podlaga za neuporabo določb ZVKSES. Skladno s 4. členom ZVKSES se določbe 2. poglavja ZVKSES, ki vključujejo določbe o odgovornosti prodajalca za skrite napake, uporabljajo za prodajne pogodbe, ki izpolnjujejo naslednje pogoje: 1. njihov predmet je enostanovanjska stavba, 2. kot prodajalec jih sklepa investitor (tj. oseba, ki je oziroma bo naročila ali izvajala gradnjo enostanovanjske stavbe na zemljiški parceli, katere lastnik je, z namenom, da jo proda kupcem; prvi odstavek 3. člena ZVKSES), in 3. kupec ima položaj končnega kupca in potrošnika. Pritožnik neutemeljeno nasprotuje ugotovitvi sodišča prve stopnje, da je imel kot prodajalec položaj investitorja.

Pridruženi dokumenti:*

9. Obravnavana menjalna pogodba je po vsebini prodajna pogodba, v kateri sta bili pogodbeni stranki sočasno kupca in prodajalca. Za ta spor je pravno pomemben le tisti del pogodbe, v katerem tožnika nastopata kot kupca hiše, toženec pa kot njen prodajalec, zato je brezpredmetno pritožbeno izpostavljanje dejstva, da je po pogodbi tudi toženec kupec in potrošnik (toženec ne uveljavlja odgovornosti tožnikov kot prodajalcev za stvarne napake na stanovanju). Posledično je neutemeljen tudi pritožbeni očitek, da sta tožnika z uporaba ZVKSES nedopustno privilegirana.

2Zakon o varstvu kupcev stanovanj in enostanovanjskih stavb, Ur. l. RS, št. 18/2004.

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.

10. Dokazna presoja, da je toženec, ki je direktor gradbenega podjetja, zgradil hišo z namenom prodaje (ne za lastne potrebe), se opira na vsebino prodajnega oglasa (opis, da je bila hiša zgrajena leta 2012 in da je bila njena notranjost dokončno izvedena leta 2014, pomeni, da gre za novo gradnjo) in pisno korespondenco strank.