Jedro

Ker obljuba ne zavezuje oz. ne ustvarja pravnih posledic, toženci ne morejo uspeti z ugovorom, da je bila prvemu tožencu dana obljuba zakonitega zastopnika tožeče stranke, da bodo lahko toženci ostali v spornem stanovanju, vse dokler ne dobijo neprofitnega stanovanja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, (I) da so toženci dolžni izprazniti dvosobno hišniško stanovanje v pritličju stavbe osnovne šole X. na naslovu C., s pripadajočo shrambo, v roku 15 dni po pravnomočnosti odločbe, se iz njega izseliti ter ga praznega vseh oseb in stvari izročiti tožeči stranki ter (II) da so toženci dolžni nerazdelno povrniti tožeči stranki njene potrebne pravdne stroške v višini 168,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov po Zakonu o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, tožeči stranki pa naloži plačilo pravdnih stroškov tožene stranke. Podrejeno predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje. Napačna je ugotovitev sodišča, da ni prišlo do naknadnega dogovora med prvim tožencem in zakonitim zastopnikom tožeče stranke glede podaljšanja trajanja najemne pogodbe. Posledično je napačen tudi zaključek, da toženci nezakonito uporabljajo sporno stanovanje. Tožena stranka je že v odgovoru na tožbo pojasnila, da je zakoniti zastopnik tožeče stranke prvemu tožencu zagotovil možnost nadaljnjega bivanja v hišniškem stanovanju tudi po prekinitvi delovnega razmerja ob pogoju rednega plačevanja obveznosti, ki izvirajo iz najemnega razmerja, in sicer vse do pridobitve neprofitnega stanovanja. Te navedbe je prvi toženec zaslišan kot stranka tudi potrdil. Navajanje sodišča, da prvi toženec na zaslišanju ni navedel konkretnih okoliščin in da ni uspel izpodbiti navajanja tožeče stranke glede možnosti odloga izvršbe, je zato neutemeljeno in pomanjkljivo. Navaja še, da je župan kot zakoniti zastopnik tožeče stranke pooblaščen za izjavljanje pravno relevantne volje tudi v zvezi z nepremičninami tožeče stranke, ki se oddajajo v najem, pri čemer mu zakonskih pooblastil ni mogoče odvzeti s podzakonskimi akti oziroma internimi akti občine. Ker hišniško stanovanje ni neprofitno stanovanje, ne držijo navedbe tožeče stranke, da ga je mogoče oddati v najem le na podlagi javnega razpisa. Zmotna je nadalje ugotovitev sodišča, da OŠ X. potrebuje sporno stanovanje za svoje dejavnosti, ki temelji zgolj na pisni izjavi zakonitega zastopnika tožeče stranke. Uveljavlja tudi bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki naj bi jo sodišče zagrešilo s tem, ko ni zaslišalo zakonitega zastopnika tožeče stranke, in s tem, ko ni naredilo poizvedb na OŠ X. glede dejanskih potreb po spornem stanovanju. S tem, ko je sodišče določilo 15-dnevni rok za izročitev, je kršilo 112. člen Stanovanjskega zakona (v nadaljevanju SZ-1). Ne strinja se tudi z odločitvijo sodišča glede vrednosti spornega predmeta. Tožena stranka ni predlagala določitve vrednosti spornega predmeta v skladu z ZPP, temveč v skladu z Zakonom o odvetniški tarifi (v nadaljevanju ZOdvT). Ob upoštevanju Zakona o sodnih taksah (v nadaljevanju ZST-), na katerega napotuje 21. člen ZOdvT, znaša vrednost spornega predmeta 139,27 EUR in ne 974,89 EUR, kot je odločilo sodišče prve stopnje. Ker je sodišče napačno določilo vrednost spornega predmeta, je napačna tudi odmera stroškov postopka. Priglaša pritožbene stroške.

3. Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP s tem, ko je opustilo izvedbo dokaza z zaslišanjem zakonitega zastopnika tožeče stranke in se je zadovoljilo zgolj s splošno pisno izjavo zakonitega zastopnika tožeče stranke, je prepozen. Tožena stranka bi morala ob zaključku zadnjega naroka, ko je sodišče prve stopnje odločilo, da je dokazni postopek končan, in je bilo jasno, da sodišče ne bo izvedlo tega dokaza, opozoriti sodišče prve stopnje, da vztraja pri izvedbi tega dokaza in uveljavljati kršitev določb postopka zaradi opustitve izvedbe dokaza. Ker tega ni storila pravočasno, v pritožbi pa tudi ne pojasni, zakaj ni tako ravnala ob zaključku zadnjega naroka, je pritožba v tem delu neupoštevna (prvi odstavek 286. b člena ZPP).

6. V tej pravdni zadevi tožeča stranka zahteva izpraznitev in izročitev hišniškega stanovanja. Trdi, da toženci nezakonito uporabljajo sporno stanovanje, saj je v trenutku, ko se je prvi toženec upokojil, prenehala veljati najemna pogodba št. 3751/2011 z dne 4. 8. 2011, na podlagi katere so toženci bivali v spornem stanovanju. Toženci so v odgovoru na tožbo zahtevku nasprotovali z navedbami, da je zakoniti zastopnik tožeče stranke prvemu tožencu obljubil možnost nadaljnjega bivanja v hišniškem stanovanju tudi po prekinitvi delovnega razmerja, ob pogoju rednega plačevanja obveznosti, izvirajočih iz predmetnega najemnega razmerja, za obdobje do pridobitve neprofitnega stanovanja. Poleg trditev o navedeni obljubi zakonitega zastopnika tožeče stranke je v odgovoru na tožbo tudi navedeno, da je bil sklenjen dogovor glede nadaljnjega bivanja. Tožena stranka je na prvem naroku za glavno obravnavo 5. 7. 2013 pojasnila, da je predlagala izvedbo dokaza z zaslišanjem prvega toženca in župana tožeče stranke zaradi dokazovanja, da je bilo prvemu tožencu kot hišniku s strani župana obljubljeno, da bo lahko zasedal sporno stanovanje, dokler na razpisu ne bo dobil neprofitnega stanovanja. Ob upoštevanju takšne trditvene podlage tožene stranke, iz katere izhaja, da je bila prvemu tožencu dana zgolj obljuba zakonitega zastopnika tožeče stranke, da bi lahko toženci ostali v spornem stanovanju, vse dokler ne dobijo neprofitnega stanovanja), in ker obljuba ne zavezuje, oz. ne ustvarja pravnih posledic, toženci z navedenim obrambnim sredstvom zoper tožbeni zahtevek ne morejo uspeti. Sicer pa tudi, če se upošteva pritožbena navedba, da so toženci zatrjevali obstoj konkretnega dogovora, je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da toženci obstoj konkretnega dogovora niso dokazili. Že iz same izpovedbe prvega toženca namreč izhaja, da mu je župan tožeče stranke na razgovoru zgolj obljubil, da lahko ostane v stanovanju, dokler ne bo dobil neprofitnega stanovanja na javnem razpisu, in ne, da je bil sklenjen konkretni dogovor, s katerim bi se spremenila oziroma dopolnila določila pogodbe št. 3751/2011 z dne 4. 8. 2011. Da do takšnega dogovora ni prišlo, pa izhaja tudi iz pisne izjave zakonitega zastopnika tožeče stranke. Ob tem velja še dodati, da izpovedba prvega toženca v zvezi z razgovorom prvega toženca in zakonitega zastopnika tožeče stranke ni bila nejasna, pri čemer je kot nejasne tudi ni štelo sodišče prve stopnje, zato slednje ni bilo dolžno prvega toženca dodatno povpraševati po vsebini navedenega razgovora. Ker ima sodba v tem delu zadostne, konkretne razloge o odločilnih dejstvih, prav tako ne drži pritožbeni očitek, da je obrazložitev pomanjkljiva in pavšalna.

7. Ne glede na navedeno pa pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da iz neprerekanih trditev tožeče stranke izhaja, da sklepa najemna razmerja za hišniška in ostala neprofitna stanovanja ter z njimi upravlja Javni stanovanjski sklad MOL (glej list. št. 25 in 32 (1)). Ker torej župan tožeče stranke ni pristojen za sklepanje najemnih pogodb oziroma za podaljševanje najemnih razmerij, temveč je za to pristojen Javni stanovanjski sklad MOL, tudi v primeru, če bi bil sklenjen dogovor med prvim tožencem in zakonitim zastopnikom tožeče stranke glede podaljšanja trajanja sporne najemne pogodbe, le-ta ne bi zavezoval tožeče stranke.

8. Okoliščina, ali šola potrebuje hišniško stanovanje ali ne, ni odločilna za odločitev v tem sporu, saj iz najemne pogodbe št. 3751/2011 z dne 4. 8. 2011 ne izhaja, da lahko prvi toženec in njegovi družinski člani, kljub upokojitvi prvega toženca ostanejo v hišniškem stanovanju v primeru, da šola stanovanja ne potrebuje. Zato se pritožbeno sodišče ni opredeljevalo do pritožbenih navedb, s katerim se izpodbija ugotovitev sodišča prve stopnje, da OŠ X. potrebuje sporno stanovanje za svojo dejavnost (prvi odstavek 360. člena ZPP). Ker sodišče ni dolžno izvesti dokaza, s katerimi naj bi se ugotavljala dejstva, ki niso pravno relevantna, sodišče prve stopnje s tem, ko ni opravilo poizvedb pri OŠ X. glede dejanskih potreb po hišniškem stanovanju, ni zagrešilo očitane absolutne bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

9. Ne drži pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje kršilo materialno pravo s tem, ko je določilo petnajstdnevni paricijski rok za izpraznitev in izročitev stanovanja. Določba četrtega odstavka 112. člena SZ-1, na katero se sklicuje tožena stranka, in v skladu s katero sodišče določi rok za izselitev, ki pa ne sme biti krajši kot 60 dni in ne daljši od 90 dni, velja zgolj za primere, ko najemna pogodba preneha zaradi odpovedi, za tak način prenehanja najemnega razmerja pa v konkretnem primeru ne gre.

10. Neutemeljena je tudi pritožba v delu, ki se nanaša na odločitev o vrednosti spornega predmeta. Iz zapisnika o glavni obravnavi z dne 5. 7. 2013 izhaja, da je sodišče sprejelo sklep, da tožena stranka predlaga odločitev po tretjem odstavku 44. člena ZPP. Iz nadaljevanja zapisnika ne izhaja nasprotovanje tožene stranke, da ni predlagala določitve vrednosti spornega predmeta po ZPP, temveč po ZOdvT oziroma ZST-1, kar sicer zatrjuje v pritožbi. Glede na navedeno in ker je očitno previsoka vrednost spornega predmeta, ki jo je navedla tožeča stranka v tožbi, odprla vprašanje o pravici do revizije (2), je sodišče prve stopnje na podlagi tretjega odstavka 44. člena ZPP utemeljeno s sklepom določilo vrednost spornega predmeta. Ker je sodišče prve stopnje ugotavljalo vrednost spornega predmeta skladno z ZPP, tožena stranka ne more uspeti s pritožbeno navedbo, da je odločitev o vrednosti spornega predmeta napačna, ker predstavlja v konkretnem primeru sporno obdobje obdobje enega meseca in ne obdobje sedmih mesecev, kot je štelo sodišče prve stopnje. V konkretnem primeru gre za spor o obstoju najemnega razmerja, zato je treba vrednost spornega predmeta določiti skladno z 42. členom ZPP. Ob upoštevanju, da je najemno razmerje trajalo manj kot eno leto, in sicer cca. deset mesecev in pol (najemna pogodba je bila sklenjena 4. 8. 2011, prvi toženec se je upokojil 15. 6. 2012), bi bilo treba skladno z 42. členom ZPP vzeti kot vrednost spornega predmeta najemnino za deset mesecev in pol. Ker pa je prvostopna odločitev, da znaša vrednost spornega predmeta 974,89 EUR, ki je bila sprejeta ob napačnem upoštevanju sedmih mesečnih najemnin (3), toženi stranki, ki se zavzema za nižjo vrednost, v korist, pritožbeno sodišče s strani prvostopnega sodišča določene vrednosti spornega predmeta ni spreminjalo.

11. Ker tožena stranka ni uspela s pritožbo zoper odločitev o vrednosti spornega predmeta in ker je sodišče prve stopnje skladno s prvim odstavkom 29. člena ZOdvT odvetniške nagrade odmerilo po sodno določeni vrednosti predmeta, je neutemeljen tudi pritožbeni očitek, da so zaradi napačne določitve vrednosti spornega predmeta tudi stroški postopka napačno odmerjeni.

12. Ker torej uveljavljani pritožbeni razlogi niso podani, prav tako pa niso podani pritožbeni razlogi, na katere mora pritožbeno sodišče paziti na podlagi drugega odstavka 350. člena ZPP po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

13. V pritožbenem postopku tožena stranka ni uspela, zato krije svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 154. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP). Prav tako tožeča stranka krije svoje stroške v zvezi z odgovorom na pritožbo, saj njen odgovor ni pripomogel k reševanju pritožbe (prvi odstavek 155. člena v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

(1) Iz neprerekanih trditev tudi izhaja, da je župan le drugostopni organ, ki odloča na pritožbeni ravni.

(2) Tožeča stranka je v tožbi navedla, da znaša vrednost spornega predmeta 29.000,00 EUR, kar je očitno previsoka vrednost, ki odpira vprašanje o pravici do revizije, saj je skladno s četrtim odstavkom 367. člena ZPP dopuščena revizija v civilnih sporih dopustna le, če vrednost izpodbijanega dela presega 2.000,00 EUR.

(3) Sodišče prve stopnje je zmotno štelo, da je treba v konkretnem primeru vrednost spornega predmeta določiti po znesku nadomestila, ki ga je treba plačati za sporni čas.