Jedro

Iz tretjega odstavka 87. člena ZEN izhaja, da na obravnavi geodetsko podjetje seznani lastnike dela stavbe, katerega podatek se spreminja (v primeru skupnih delov stavbe so to vsi lastniki posebnih delov), z vsebino spremembe, s primerjavo poteka v elaboratu spremembe podatkov katastra stavb in v naravi. V obravnavani zadevi seznanitev lastnikov ni bila opravljena, iz zapisnika pa tudi ne izhaja vsebina spremembe (staro, novo stanje), tako da sodišče ne more preizkusiti, ali je v zadevi glede na 93. člen ZEN obstajala podlaga za ugotovitev spremembe - vpis novega dela stavbe.

Iz elaborata mora izhajati ugotovljena sprememba dejanske rabe, ki pomeni nov del stavbe, glede na prejšnje stanje, ko novega dela stavbe ni bilo. Sprememba mora izhajati tudi iz izreka odločbe, kot izhaja iz petega odstavka 95. člena ZEN.

Izrek

Tožbi se ugodi, odločba Geodetske uprave Republike Slovenije, Območna Geodetska uprava Ljubljana, Geodetska pisarna Domžale št. 02132-00130/2016-2 z dne 20. 4. 2016 se odpravi in se zadeva vrne organu v nov postopek.

Obrazložitev

1. Prvostopenjski upravni organ je v 1. točki izreka izpodbijane odločbe odločil, da se v stavbi št. ... vpišejo novi deli stavbe št. ... in ..., ter v 2. točki izreka, da se novim delov stavbe določi številka dela stavbe in vpišejo podatki, kot je razvidno iz priložene tabele ter znaša skupna površina stavbe po spremembi 3397,3 m2 (prej 3245,5 m2). V obrazložitvi navaja, da se na podlagi 93. člena Zakona o evidentiranju nepremičnin (ZEN) novi del stavbe vpisuje v kataster stavb po postopku, ki je določen za vpis novih delov stavbe v kataster stavb ob vpisu stavbe v kataster stavb. Ugotavlja, da je zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb vložil v skladu s prvim odstavkom 81. člena ZEN upravnik stavbe. Zahtevi je bil priložen elaborat spremembe podatkov katastra stavb in je v skladu s prvim odstavkom 95. člena ZEN, ker zahteva izpolnjuje pogoje za vpis novih delov stavbe v kataster stavb, lahko odločil kot izhaja iz izreka.

2. Drugostopni organ je pritožbo tožnice zavrnil. V obrazložitvi zavrača ugovor glede obstoja pooblastila, aktivne legitimacije in podajanja soglasja k elaboratu in se sklicuje na prvi odstavek 50. člena Stanovanjskega zakona (SZ-1), prvi odstavek 81. člena ZEN in Pravilnik o vpisih v kataster stavb (Pravilnik). V zvezi z nadaljnjimi ugovori navaja, da je organ v postopku spremembe vpisa nepremičnine v kataster stavb dolžan vpisati zgolj podatke o materialnih dejstvih o posamezni nepremičnini, medtem ko za vodenje podatkov o pravnih dejstvih ni pristojen. Nerazrešeno vprašanje lastništva ali vprašanje uporabe posameznega dela predmetne nepremičnine v postopku vpisa sprememb podatkov v kataster ne more biti sestavni del dejanskega stanja, od katerega je odvisna odločitev v konkretnem upravnem postopku. Gre za stvarnopravna razmerja glede nepremičnine, ki presegajo okvir tega postopka.

3. Tožnica s tožbo izpodbija odločitev in navaja, da je skupna površina stavbe v naravi ves čas in dejansko še sedaj 3.246,5 m2. Predlog za določitev novih delov stavbe na pohodni terasi je v skupni solastnini vseh etažnih lastnikov stavbe, upravnik ga je vložil brez 100 % soglasja etažnih lastnikov. Ob tem upravnik ni spoštoval tretjega odstavka 12. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb ter 14. člena Pravilnika o upravljanju večstanovanjskih stavb, ki določa posle v kateri je potrebno soglasje vseh etažnih lastnikov. Vsi etažni lastniki bi morali podpisati akt o oblikovanju etažne lastnine in ga overiti pri notarju. Novi deli stavbe so v naravi pohodna streha, spodaj so kleti v lasti 26 etažnih lastnikov in hodnik v solastnini vseh etažnih lastnikov (30 lastnikov). Pohodna streha je skupni gradbeni element v večstanovanjski stavbi v pritličju. Po 87. členu ZEN se zahtevek za spremembo podatkov katastra vloži po izvedenih spremembah, v njihovem primeru pa se ni nič dogradilo, da bi se stavba povečala za dodatnih 150,8 m2. Organ je tudi napačno ravnal, da odločb v skladu s petim odstavkom 95. člena ni vročil vsem etažnim lastnikom. Posledično upravnik ni bil legitimiran za vložitev parcelacije glede na drugi odstavek 48. člena ZEN. Organ je odločil, da se na novo nastali parceli 4318/54 za stavbo evidentira zemljišče pod stavbo s površino 954 m2, prej je bilo evidentirano v izmeri 783 m2, v tem času pa se ni nič porušilo ali dogradilo ali kakorkoli drugače spremenilo na stavbi in njeni površini. Upravnik je brez 100 % soglasja vseh etažnih lastnikov stavbe in solastnikov skupnih delov in posebnih skupnih delov in solastnine vseh parcel vložil elaborat za vpis zemljišča pod stavbo v izmeri 954 m2. S tem je prekoračil pooblastila dana s strani posameznih etažnih lastnikov, saj ni imel dovoljenja za parcelacijo in ne za vpis stavbe s kakršnimi koli popravki. Iz odločbe izhaja, da gre konkretno za sedem novih delov stavbe v površini 150,8 m2, vendar se je omenjene dele stavbe vzpostavilo iz dela stavbe, ki obstaja od prvega dneva izgradnje stavbe in se ni dograjevala in nadgrajevala ter ima rabo kot skupni del stavbe v solastništvu vseh lastnikov v višini svojega solastniškega deleža. Geodetska uprava Domžale se ni prvič srečala s problematiko stavbe, saj je investitor skupaj z predsednikom NO in upravnikom že večkrat neuspešno želel prepisati na posamezne lastnike zunanje skupne parkirne prostore, posamezne skupne dele lastnine, neupravičeno in nezakonito. Sedaj bi legaliziral preko GURS nedovoljene atrije na obcestni strani. S tem se je večkrat ukvarjal tako gradbeni inšpektorat kot Upravno sodišče. Da je treba 100 % soglasje vseh etažnih lastnikov, izhaja tudi iz sodbe Upravnega sodišča RS I U 95/2011 z dne 8. 12. 2011. Konkretna odločitev je bila podana ob zahtevi etažne lastnice za gradnjo zimskega vrta na nezakonito pregrajenem delu skupnega dela stavbe, iz katerega so sedaj nastali novi deli stavbe po izpodbijani odločbi. Opozarja na 105. člen Stvarnopravnega zakonika (SPZ). Sodišče opozarja, da gradbeno dovoljenje ne dovoljuje na obcestni strani objekta terase ali atrija, kar se je sedaj z odločbo poskušalo legalizirati, ter je o tem že odločalo Upravno sodišče RS s sodbo I U 2091/2014 z dne 2. 4. 2015. Tega ne dovoljuje tudi veljavni prostorski akt Občine Domžale. Upravnik je protizakonito vložil zahtevo za spremembo zemljiške parcele, združevanje in ukinjanje parcel ter ustanavljanje novih parcel oz. vzpostavitev novih delov iz nekoč enotne parcele, da bi posameznikom in investitorju omogočil protipravno premoženjsko korist. Predlaga odpravo izpodbijane odločbe.

4. Stranka z interesom v tem postopku A. - upravnik zgradbe v odgovoru na tožbo navaja, da so navedbe tožnice netočne in zavajajoče. Tožnica je namreč 10. 6. 2015 podpisala soglasje in sporazum, da se opravi parcelacija in v tej zvezi lastniška ureditev zunanjih parkirnih mest in delov južnega dvorišča. Soglasje in sporazum so podpisali vsi lastniki. Na podlagi tega sporazuma je vložil zahtevo za vpis novih delov stavbe. Na podlagi nove parcelacije se je južni del dvorišča spremenil v terase, stavbi so se dodala zemljišča, ki predstavljajo terase in so sestavni del stavbe. Parcelacija in dopolnitev stavbe s terasami je logična, saj kataster stavb navadno vodi terase pred stanovanji kot sestavni del stavbe oz. stanovanj, katerim pripadajo. Da so se z upravnikom ukvarjali že stanovanjski, gradbeni inšpektorji in Upravno sodišče, je velika laž. Predlaga zavrnitev tožbe.

5. Toženka stranka na tožbo ni odgovorila, poslala pa je upravni spis.

6. Tožba je utemeljena.

7. Predmet upravnega odločanja je bila v obravnavani zadevi zahteva za vpis novih delov stavbe v stavbi št. ... Na podlagi 93. člena ZEN odloča o taki zahtevi, v primerih, da je stavba vpisana v katastru stavb, organ po postopku, ki je določen za vpis delov stavbe v kataster stavb o vpisu stavbe v kataster stavb.

8. Uvodoma je v obravnavani zadevi sporno, ali je imel upravnik, ki je vložil zahtevo, pooblastilo za vložitev. Ni sporno, da prvi odstavek 50. člena SZ-1 določa, da ima upravnik poleg pooblastil, določenih s SPZ, še pooblastilo, da zastopa etažne lastnike pred upravnimi organi v zadevah izdaje dovoljenj in soglasij v geodetskih postopkih v zvezi z večstanovanjsko stavbo in zemljiščem. Vendar pa v obravnavani zadevi ni šlo za izdajo dovoljenja ali soglasja v geodetskem postopku, pač pa za vložitev zahteve za evidentiranje spremembe, zato se na to določbo organ v zvezi z vložitvijo zahteve za vpis spremembe ne more opreti.

9. Prvi odstavek 81. člen ZEN določa, da zahtevo za vpis stavbe v kataster stavb lahko vloži tudi upravnik stavbe, torej lahko, ob uporabi 93. člena ZEN, vloži zahtevo tudi v primeru spremembe podatkov katastra stavb. Glede na navedeno sodišče meni, da iz formalnega vidika ni sporno, da je imel upravnik v zakonu pooblastilo za vložitev zahteve za vpis spremembe podatkov v kataster. Z ugovorom, da upravnik ne bi bil pooblaščen za vložitev zahteve, tožnica ne more biti uspešna. Po drugem odstavku 48. člena SZ-1 je upravnik večstanovanjske stavbe pooblaščenec etažnih lastnikov, ki zastopa etažne lastnike v poslih, ki se nanašajo na upravljanje večstanovanjske stavbe in ki skrbi, da se izvršujejo pravice in obveznosti iz sklenjenih poslov. Po 5. alinei četrtega odstavka 118. člena SPZ ima upravnik pooblastilo zastopati etažne lastnike v poslih upravljanja. Pojem upravljanja je določen v 117. členu SPZ. Upravljanje je sestavljeno iz dejanskih in pravnih ukrepov, ki omogočajo, da stvar čimbolje služi svojemu namenu. Določeni ukrepi spadajo v redno upravljanje, drugi pa redno upravljanje presegajo. Razlikovanje je pomembno zaradi načina odločanja. Skupne dele upravljajo vsi etažni lastniki skupaj. Posli rednega upravljanja so določeni v 25. členu SZ-1. Posli, ki presegajo okvir rednega upravljanja, pa v 29. členu SZ-1. V primeru, kolikor gre za spremembo v razmerju med skupnimi in posameznimi deli (drugi odstavek 29. člena SZ-1), je potrebno soglasje vseh lastnikov. Da gre za tako spremembo trdi tožnica, izhaja iz odgovora na tožbo in priloženega Soglasja in sporazuma etažnih lastnikov, ki ga je v upravni spis predložil upravnik. Opozoriti je, da ima upravnik brez pogodbene omejitve pravico do zastopanja tako pri rednem kot pri izrednem upravljanju in na tem področju oblikuje voljo za zastopanje etažnih lastnikov. Njegovim ukrepom lahko lastnik ugovarja. V pogodbi o medsebojnih razmerjih je lahko določeno, kako se rešuje problem, ko se posamezni etažni lastnik ne strinja z upravnikovo odločitvijo pri upravljanju. Če ni določeno kaj drugega, je upravnik dolžan upoštevati navodila vseh ali večine etažnih lastnikov, to je odvisno od tega, ali je sporna odločitev, ki se sprejema z večino ali s soglasjem vseh. V notranjem razmerju je upravnik kot zastopnik dolžan upoštevati voljo zastopanih, če je zanjo doseženo ustrezno soglasje. Za zunanje razmerje pa je treba upoštevati obligacijska pravila o zastopanju. Da bi bil upravnik, ki je v obravnavani zadevi vložil zahtevo za vpis sprememb v kataster, omejen za vlaganje takih zahtevkov na podlagi pogodbe o medsebojnih razmerjih, pa tožnica ne navaja. Opozoriti je tudi na dolžnost (v nasprotnem gre za prekršek) tudi upravnika, ki izhaja iz sedmega odstavka 87. člena ZEN, da vloži zahtevo za spremembo podatkov katastra, kolikor so na stavbi ali delu stavbe spremembe nastale. V tej fazi postopka, ko je sodišče izpodbijano odločbo odpravilo že iz drugih razlogov, zato zgolj ugotavlja, da je upravnik na podlagi citiranih določb ZEN imel pooblastilo za vložitev zahteve. Tožnica pa ima na drugi strani prav, da je treba v primeru spremembe solastnine na skupnih delih nepremičnine v etažno lastnino (113. člen SPZ) zagotoviti soglasje vseh solastnikov. Za vpis pravnih sprememb v zemljiško knjigo je potrebno tudi zemljiškoknjižno dovolilo, na katerem morajo biti podpisi vseh etažnih lastnikov overjeni. Svoja lastninska upravičenja bo tožnica torej lahko zavarovala v tem okvirju, sama sprememba v katastru pa na njena lastninska upravičenja nima vpliva.

10. Sprememba podatkov katastra stavb je tudi vpis novega dela stavbe (6. točka 86. člena ZEN). Člen 93 ZEN določa, da če se na stavbi, ki je vpisana v katastru stavb, zgradi en ali več novih delov stavb, se ti deli vpišejo v kataster stavb. Ni sporno, da je stavba št. ... vpisana v kataster stavb, sporno pa je, ali je bil ta materialni pogoj iz 93. člena ZEN za vpis spremembe izpolnjen. Tožnica trdi, da na stavbi ... ni prišlo do sprememb glede na že vpisano stavbo v katastru.

11. Iz izpodbijane odločbe izhaja (2. točka izreka), da je dejanska raba dela stavbe, stanje po spremembi, terasa. Ali pa je terasa v materialnem pogledu sprememba glede na že vpisano stanje v katastru stavb (po 93. členu ZEN je sprememba, ki zahteva vpis novega dela stavbe - 6. točka 86. člena ZEN, kolikor se zgradi en ali več novih delov stavbe), pa iz izpodbijane odločbe in upravnega spisa ne izhaja. Zapisnik obravnave z dne 10. 2. 2016, ki ga je geodetsko podjetje vodilo v skladu s 26. členom Pravilnika, ne vsebuje predstavitve spremembe tako, da bi bila z vpogledom v zapisnik možna presoja stanja pred spremembo, pač pa zgolj splošno navaja, da je bilo zgoraj naštetim (prisoten je bil zgolj upravnik) na obravnavi pokazan elaborat za vpis spremembe podatkov v katastru stavb oziroma potek nove razdelitve dela stavbe s primerjavo poteka v elaboratu in stanja v naravi. Tožnice in ostalih lastnikov stavbe na seznanitvi, ki je obvezno dejanje postopka glede na tretji odstavek 87. člena ZEN, ni bilo, prisoten in vabljen je bil le upravnik, ki je s spremembo soglašal. 12. Ni sporno med strankami, da so bili predmet spremembe skupni deli stavbe. Iz tretjega odstavka 26. člena Pravilnika izhaja, da za skupne dele stavbe, ki so v etažni lastnini, da soglasje upravnik stavbe (soglasje iz drugega odstavka, ki določa, da mora iz zapisnika o obravnavi, ki je sestavni del elaborata spremembe podatkov katastra stavb, izhajati soglasje lastnikov delov stavbe, katerih podatki se spreminjajo). Soglasje je v obravnavani zadevi formalnopravno torej, ker gre za skupne dele stavbe, upravnik lahko dal. 13. Navedena ugotovitev pravilnosti danega soglasja pa ne more nadomestiti obveznosti, ki izhaja iz tretjega odstavka 87. člena ZEN, da na obravnavi geodetsko podjetje seznani lastnike dela stavbe, katerega podatek se spreminja (v primeru skupnih delov stavbe so to vsi lastniki posebnih delov), z vsebino spremembe, s primerjavo poteka v elaboratu spremembe podatkov katastra stavb in v naravi. V obravnavani zadevi seznanitev lastnikov ni bila opravljena, iz zapisnika pa tudi ne izhaja vsebina spremembe (staro, novo stanje), tako da sodišče ne more preizkusiti, ali je v zadevi glede na 93. člen ZEN obstajala podlaga za ugotovitev spremembe - vpis novega dela stavbe. Posledično pa tudi ne more preizkusiti, ali je geodetska uprava pravilno uporabila 2. točko četrtega odstavka 95. člena ZEN, ki določa, da geodetska uprava z odločbo zavrne zahtevo za spremembo podatkov katastra, če podatki ne omogočajo vpisa sprememb podatkov v kataster stavbe (torej ali je zgrajen en ali več delov stavbe oziroma povedano tudi tako, ali terasa, kot dejanska raba dela stavbe pomeni spremembo glede na prejšnjo dejansko rabo dela stavbe, ki je že vpisana v kataster stavb).

14. Iz šestega odstavka 81. člena ZEN izhaja, da se ob vpisu stavbe v kataster stavb vpišejo vsi deli stavbe. Do spremembe podatkov v katastru lahko pride le v primeru sprememb iz 86. člena ZEN. Šesta točka 86. člena ZEN določa vpis novega dela stavbe, kar smiselno, glede na določbi tretjega in osmega odstavka 81. člena ZEN ter določbo 93. člena ZEN, pomeni, da mora iz elaborata izhajati ugotovljena sprememba dejanske rabe, ki pomeni nov del stavbe, glede na prejšnje stanje, ko novega dela stavbe ni bilo. Sprememba mora izhajati tudi iz izreka odločbe, kot izhaja iz petega odstavka 95. člena ZEN (v izreku odločbe o vpisu spremembe podatkov katastra stavb se navedejo podatki katastra stavb, tako da je prikazana povezava med njihovim starim in novim stanjem oziroma tako, da je mogoče nedvoumno razbrati spremembo podatkov katastra stavb). Tudi v tem je izrek izpodbijane odločbe pomanjkljiv.

15. V ponovnem postopku reševanja zadeve bo moral upravni organ ravnati po drugem odstavku 95. člena ZEN in zahtevati dopolnitev elaborata s predložitvijo zapisnika, ki bo vseboval vse v prejšnjih odstavkih navedene pomanjkljivosti izvedenega postopka. Kolikor bo po dopolnjenem elaboratu in v skladu s tretjim odstavkom 87. člena ZEN izvedeno seznanitvijo lastnikov menil, da sprememba izpolnjuje pogoje za vpis v kataster stavb po izraženem stališču sodišča, pa bo moral ugotovljeno spremembo navesti tudi v izreku odločbe (novo, staro stanje). Odločbe pa bo moral v skladu s petim odstavkom 95. člena ZEN vročiti tudi lastnikom stavbe.

16. Ker je v obravnavanem postopku napačno uporabljeno materialno pravo, je odločba tožene stranke nezakonita. Sodišče jo je na podlagi 4. točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1) odpravilo ter zadevo na podlagi tretjega odstavka istega člena vrnilo toženki v ponovni postopek.