Jedro

Če med strankama, ki se pogajata za sklenitev (prodajne) pogodbe, razen predmeta in cene ni soglasja glede ostalih pogodbenih sestavin, pogodba še ni sklenjena.

Določbe o zaslišanju prič se pri zaslišanju strank ne uporabljajo neposredno, saj je treba upoštevati položaj strank v postopku. Ker stranki kot glavnemu procesnemu subjektu ni mogoče odreči pravice, da je prisotna na naroku (v nasprotnem primeru bi ji bila namreč kršena pravica do izjave), določba 1. odst. 238. čl. ZPP o ločenem zasliševanju ne pride v poštev.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka sama nosi stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

(1) Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek, s katerim tožeča stranka zahteva izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za vknjižbo lastninske pravice na parc. št. A, B, C, D, E in F, vse k.o. P.. Tožeči stranki je naložilo, da toženi stranki povrne njene pravdne stroške v znesku 4.211,17 EUR.

(2) Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka. Uveljavlja vse pritožbene razloge po 1. odst. 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo spremeni in zahtevku ugodi oziroma da sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Glede pravočasnosti sprejema ponudbe pritožba opozarja, da je bistveno, kdaj je tožeča stranka prejela ponudbo. Šele od tedaj dalje namreč teče enotedenski rok za odgovor. Ker sodišče tega dejstva ni moglo ugotoviti, sodbi manjkajo razlogi o odločilnem dejstvu, zato je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka. Glede na to, da tožena stranka ni konkretizirala trditev o prepoznem odgovoru, saj ni navedla, kdaj naj bi tožeča stranka prejela ponudbo, bi moralo sodišče šteti, da je bil sprejem ponudbe pravočasen (pravilo o trditvenem in dokaznem bremenu). Pritožba sodišču nadalje očita, da je zmotno presodilo vsebino akcepta. Meni, da gre za sprejem ponudbe in ne za novo ponudbo, pri čemer se sklicuje na 2. odst. 29. čl. Obligacijskega zakonika (OZ), ki ga je sodišče prezrlo. Pravdni stranki sta namreč dosegli soglasje glede predmeta prodaje (parcele, vpisane v vl. št. G v izmeri 8441 m2) in glede cene (207 EUR/m2 ter eno lastniško stanovanje v izmeri 100 m2). Dejstvo, na katerega se opira sodišče (t.j. da bi bila tožeča stranka prosta svoje obveznosti, da izroči stanovanje, če do spremembe namembnosti zemljišča ne bi prišlo), predstavlja le način plačila dela kupnine, kar pa ni bistvena sestavina pogodbe. V nadaljevanju pogajanj ni bilo več sporno, da bo kupnina deloma poravnana s stanovanjem, dogovarjali so se le še o načinu oziroma zavarovanju tega dela kupnine. Navedeno izhaja iz izpovedb prič P. M. in notarke N. K., ter iz vsebine osnutka pogodbe z dne 31.8.2006 (priloga A4). Glede na to, da je M. M. razpolagal s pooblastilom direktorja tožeče stranke za sprejem ponudbe, pritožba izvaja zaključek, da je bila volja ob pošiljanju dopisa A3 usmerjena v sprejem ponudbe. Odločilno vprašanje, ali je bila kupoprodajna pogodba sklenjena že 12.7.2006, ko je tožeča stranka sprejela ponudbo tožene stranke, je tako ostalo neraziskano, sodba pa o tem nima razlogov. Glede zahteve po pisni obliki pogodbe pritožba navaja, da je sodišče napačno uporabilo 1. odst. 57. čl. OZ, saj tožeča stranka ni trdila, da je bila pogodba v prilogi A4 podpisana. Glede na to, da ta pogodba ohranja zapis besedila neokrnjen, pride v poštev 2. odst. 57. čl. OZ. Končno pritožba graja še stališče sodišča glede sklenitve pogodbe v obliki notarskega zapisa. Takšna oblika je bila dogovorjena zaradi svečanosti, ne pa kot pogoj veljavnosti. V zvezi z zaslišanjem toženke pritožba opozarja na kršitev določb 1. odst. 238. v zvezi s 263. čl. ZPP, saj je bila toženka navzoča pri zaslišanju ostalih prič in je svojo izpovedbo lahko prilagodila.

(3) V odgovoru na pritožbo tožena stranka zavrača pritožbene očitke ter predlaga zavrnitev pritožbe. Priglaša tudi stroške odgovora.

(4) Pritožba ni utemeljena.

(5) Pritožbeno sodišče soglaša z zaključkom sodišča prve stopnje, da med pravdnima strankama kupoprodajna pogodba glede parcel, na katere se nanaša tožbeni zahtevek, ni bila sklenjena. Izpodbijana sodba ima o tem pravilne in jasne razloge, ki jih pritožbene navedbe ne uspejo omajati.

(6) Sodišče prve stopnje je pravilno presodilo, da odgovor tožnika z dne 12.7.2006 (priloga A3, v nadaljevanju odgovor) na ponudbo tožencev za odkup parcel z dne 25.6.2006 (priloga A2, v nadaljevanju ponudba) ne predstavlja sprejema ponudbe, s čemer bi bila pogodba sklenjena (15. in 28. čl. Obligacijskega zakonika, Ur. l. RS, št. 83/2001 s spremembami, OZ), temveč nasprotno ponudbo (1. odst. 29. čl. OZ). Kot je razvidno iz vsebine odgovora, je bil tožnik za zemljišča v skupni izmeri 8441 m2 pripravljen plačati 207 EUR/m2, pod pogoji, kot so navedeni v ponudbi. Glede stanovanja v kompleksu, ki ga je imel namen zgraditi na teh zemljiščih in bi ga toženca prejela poleg kupnine, pa je postavil dodatne pogoje, ki jih prvotna ponudba ni vsebovala. Tako je npr. predlagal, da se po izdaji gradbenega dovoljenja sklene kupoprodajna pogodba; da se stanovanje tožencema izroči po pridobitvi uporabnega dovoljenja; v primeru, da sprememba namembnosti zemljišča ne bi bila mogoča, pa tožnik iz tega naslova nima nobene obveznosti. Pritožba sicer pravilno opozarja, da je treba presoditi, ali gre za bistvene dopolnitve ponudbe, saj le takšne predstavljajo nasprotno ponudbo (2. odst. 29. čl. OZ). Vendar njenemu stališču, da so navedene določbe v odgovoru zgolj neznatnega pomena, ni mogoče pritrditi. Določba o (ne)izročitvi stanovanja namreč posredno vpliva na prodajno ceno, saj sta bila toženca pripravljena prodati po ceni 207 EUR/m2 zgolj zato, ker bi zraven dobila še stanovanje (izpoved druge toženke na list. št. 56). Da je bilo za toženca ta določba ključnega pomena, kaže tudi dejstvo, da ravno zaradi te določbe, ki je bila zanju sporna (izpoved priče notarke N. K. na list. št. 51), ni prišlo do končnega podpisa pogodbe v obliki notarskega zapisa (osnutek pogodbe z dne 31.8.2006 v priloga A4). Pritožbeno sodišče pri tem dodaja, da o nebistveni dopolnitvi ponudbe ne bi bilo mogoče govoriti niti v primeru, če bi šlo pri stanovanju res zgolj za ''način plačila kupnine'', kot to prikazuje pritožba. Dopolnitve, ki se nanašajo na plačilo, že po izrecni določbi 3. odst. 29. čl. OZ, ki jo pritožba očitno pregleda, predstavljajo bistveno spremembo ponudbe. Kot takšno jo je očitno ocenilo tudi sodišče prve stopnje (sicer bi odločilo drugače kot je), čeprav tega izrecno ni navedlo. Pritožbeno sklicevanje na določbo 2. odst. 29. čl. OZ, po kateri gre za sprejem ponudbe tudi v primeru, ko ta vsebuje določene spremembe, ne more biti utemeljeno, s tem pa tudi ne očitki o napačni uporabi materialnega prava.

(7) Da je odgovor na ponudbo tudi sam tožnik štel kot novo ponudbo, nenazadnje kaže tudi navedba na zadnji strani odgovora ''V upanju, da je naša ponudba za vas sprejemljiva...'' ter ''Potrjujeva sprejem ponudbe družbe I. d.d. ...'', čemur je sledila navedba imen tožencev, ki naj bi to podpisala. Nasprotno zatrjevanje tožnika, ki je prirejeno potrebam tega postopka, zato ne more biti uspešno.

(8) Glede na to, da se je sodišče prve stopnje ukvarjalo izključno z vprašanjem, ali je bila pogodba sklenjena že 12.7.2006 z odgovorom tožnika na ponudbo, o čemer ima sodba tudi obširne razloge, so nelogični pritožbeni očitki, da je navedeno dejstvo ostalo neraziskano. Zatrjevana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki 2. odst. 339. čl. ZPP tako ni podana.

(9) Pravilnost ugotovitve sodišča prve stopnje, da prodajna pogodba ni bila sklenjena, pa kažejo tudi druge okoliščine. Če bi držalo, da že sam odgovor tožnika predstavlja sklenitev pogodbe, potem bi bila ob tem tudi že plačana ara v višini 10% kupnine, kot je navedeno v ponudbi. Ara namreč predstavlja dokaz, da je pogodba sklenjena, v kolikor med strankama ni dogovorjeno kaj drugega (64. čl. OZ). Glede na določbo v ponudbi, da se v primeru neplačila are šteje, kot da pogodba ni sklenjena, bi imela takšno funkcijo tudi v obravnavanem primeru.

(10) Kakšen je bil namen pravdnih strank, ko sta podpisovali ponudbo oziroma odgovor na ponudbo, je iz obeh listin jasno razvidno: da se sklene (in ne da je s tem že sklenjena) kupoprodajna pogodba (v obliki notarskega zapisa). Zapisanemu večjega pomena zato ni mogoče pripisati.

(11) Ponudba in odgovor na ponudbo tako predstavljata le zapis pogajanj, ki so potekala med strankama. V pritožbi izpostavljeno dejstvo, da je bilo med njima doseženo soglasje o predmetu prodaje (parcele vl. št. G, k.o. P.) in ceni (207 EUR/m2 in eno stanovanje v izmeri 100 m2), ne more biti odločilno. Prodajna pogodba namreč s tem še ni bila sklenjena, v kolikor stranki nista dosegli soglasja glede ostalih pogodbenih sestavin (rok, plačilo, izročitev ...). O vsem tem, predvsem pa o stanovanju oziroma o plačilu njegove protivrednosti, če stanovanja ne bi bilo mogoče izročiti, pa sta se stranki še naprej pogajali, kar izhaja iz vsebine osnutka pogodbe z dne 31.8.2006 v prilogi A4, ki je nekoliko drugačna od ponudbe (npr. pogodbena cena znaša 2.025.840,00 EUR, od katere na stanovanje odpade 278,553,00 EUR). Pogajanja pa se očitno niso uspešno zaključila, saj do sklenitve oziroma podpisa pogodbe (52. čl. OZ) ni prišlo.

(12) Po povedanem se kot brezpredmetne izkažejo pritožbene navedbe, ki se nanašajo na pravočasnost odgovora na ponudbo, ter pisno obliko oziroma sklenitev pogodbe v obliki notarskega zapisa. Pritožbeno sodišče nanje zato posebej ne bo odgovarjalo (1. odst. 360. čl. ZPP).

(13) Neutemeljeni so pritožbeni očitki o napačnem postopanju sodišča v zvezi z zaslišanjem druge toženke. Določbe o zaslišanju prič se pri zaslišanju strank (263. čl. ZPP) ne uporabljajo neposredno, saj je treba upoštevati položaj strank v postopku. Ker stranki kot glavnemu procesnemu subjektu ni mogoče odreči pravice, da je prisotna na naroku (v nasprotnem primeru bi ji bila namreč kršena pravica do izjave), določba 1. odst. 238. čl. ZPP o ločenem zasliševanju ne pride v poštev. Pritožba tudi sicer ne pojasni, kako naj bi prisotnost druge toženke pri zaslišanju prič vplivala na njeno izpoved oziroma na pravilnost in zakonitost odločitve sodišča, ki temelji predvsem na listinskih dokazih. Relativna bistvena kršitev določb pravdnega postopka zato ni podana (1. odst. 339. čl. ZPP).

(14) Sklep sodišča prve stopnje, da kupoprodajna pogodba ni bila sklenjena, je po mnenju pritožbenega sodišča pravilna. Ker tako tudi ni podlage za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila, je tožbeni zahtevek utemeljeno zavrnilo. Pri tem sodišče ni zagrešilo kršitev, ki jih uveljavlja pritožba, niti niso podane kršitve, na katere pritožbeno sodišče pazi po uradni dolžnosti (2. odst. 350. čl. ZPP). Pritožbeno sodišče je zato pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. čl. ZPP).

(15) Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, odgovora na tožbo pa glede na njegovo vsebino ni mogoče šteti kot potreben strošek. Vsaka stranka zato sama trpi svoje stroške pritožbenega postopka (1. odst. 154., 155. in 165. čl. ZPP).