Jedro

Sale and lease back je namreč gospodarsko pravna operacija, na podlagi katere določena oseba (praviloma podjetnik) proda drugi osebi (praviloma banki ali finančni organizaciji) določena osnovna sredstva in se hkrati dogovori, da bo prodana sredstva vzela nazaj v lizing, tako da jih bo lahko poslovno izkoristila in nadaljevala proizvodnjo. To pravno operacijo je sodišče prve stopnje tudi pravilno ocenilo kot enoten posel. Z ekonomskega vidika predstavlja sale and lease back enotno operacijo, s pravnega vidika pa predstavljata prodajna pogodba in leas back povezani pogodbi.

Izrek

Pritožba se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Tožeča stranka mora v 15-ih dneh povrniti toženi stranki stroške pritožbenega postopka v znesku 3.640,00 EUR.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke na plačilo zneska 629.020,75 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 5.8.2009 dalje. Poleg tega je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo tudi odločilo, da mora tožeča stranka v 15-ih dneh povrniti toženi stranki pravdne stroške v znesku 6.985,72 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od prvega dne po poteku paricijskega roka dalje.

Zoper to sodbo se je iz vseh pritožbenih razlogov pritožila tožeča stranka po svojem pooblaščencu in predlagala pritožbenemu sodišču, da izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku, podrejeno pa, da jo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi opozarja, da predstavljajo Prodajna pogodba z dne 23.12.2005, Pogodba o finančnem leasingu z dne 30.12.2005, Pogodba o poslovnem najemu nepremičnine z dne 3.7.2006 in Pogodba o finančnem leasingu z dne 28.7.2006 enoten posel. Pri presoji, ali gre za enoten posel ali ne, je namreč potrebno upoštevati pogodbena določila ter izhajati iz skupnega namena in volje pogodbenih strank. Samo razmerje je treba presojati tudi iz življenjskega in poslovnega vidika. Vseh navedenih okoliščin sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi ni upoštevalo, zato je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Bistvo v konkretni zadevi je, da je bila Prodajna pogodba z dne 23.12.2005 podlaga za izvedbo financiranja, ki je bilo med strankama dogovorjeno s prej navedenimi pogodbami. Pravdni stranki sta s kasnejšimi pogodbami res reprogramirali financiranje, pri čemer pa je pri vseh pogodbah ostal nespremenjen predmet lizinga, in sicer nepremičnini brez investicij, ki so vsebovane v 5. členu Prodajne pogodbe z dne 23.12.2005. To je jasno razvidno iz vsebine obeh pogodb o finančnem lizingu, pri čemer tožeča stranka na tem mestu ponovno izpostavlja in opozarja na določbo točke 2.5. Pogodbo o finančnem leasingu z dne 28.7.2006, ki določa, da lizingojemalec soglaša z vsebino in pogoji kupoprodajne pogodbe, zaradi katere bo lizingodajalec pridobil lastninsko pravico na predmetu lizinga, in izrecno izjavlja, da so mu znane vse lastnosti predmeta lizinga. V prodajni pogodbi pa je jasno in nedvoumno dogovorjeno, da investicijska vlaganja po projektu Tehnično tehnološka posodobitev proizvodnje mesa in mesnih izdelkov in projektu Restavracija Kobjeglava niso predmet prodaje in posledično tudi ne predmet financiranja s strani tožene stranke. Določilo točke 9.3 omenjene lizing pogodbe se nanaša na morebitna druga vlaganja, ki bi jih opravila tožeča stranka v sporni nepremičnini. V tej zvezi je treba tudi upoštevati, da je Pogodba o finančnem leasingu tipska pogodba, ki je bila vnaprej pripravljena s strani tožene stranke in je zato treba morebitne nejasnosti ali nasprotja v pogodbi tolmačiti v korist druge stranke (83. člen Obligacijskega zakonika – OZ).

Tožeča stranka se tudi ne strinja z ugotovitvijo sodišča prve stopnje glede premičnin, pri čemer vztraja, da je večina premičnin, ki so bile vložene v okviru obravnavanih projektov v nepremičnine, z nepremičninami spojena na tak način, da jih ni mogoče odstraniti. Obrazložitev sodbe v točki 11, ki se nanaša na premičnine, pa je tudi pavšalne narave. Zato je podana absolutna bistvena kršitev določb pravdnega postopka po 14. točki drugega odstavka 339. člena ZPP. Prav tako je napačen in protispisen zaključek sodišča prve stopnje, da tožeča stranka v konkretni zadevi ni podala zadostnih navedb ter ni predložila ustreznih dokazov glede utemeljenosti svojega zahtevka. Tožeča stranka je v tožbi in v kasnejših pripravljalnih vlogah podala konkretne navedbe in opredelila vlaganja glede obravnavanih projektov ter v tej zvezi predložila ustrezna dokazila. Tožeča stranka je tudi predlagala imenovanje ustreznega izvedenca gradbene stroke. Nenazadnje je postavljen sodni izvedenec za gradbeništvo v svojem izvedeniškem mnenju zatrjevana vlaganja ugotovil in jih celo ocenil. Poleg tega je tožeča stranka znotraj postavljenega roka predlagala dopolnitev tega mnenja z oceno povečanja vrednosti obravnavanih nepremičnin, vendar je sodišče prve stopnje ta dokazni predlog nepravilno zavrnilo. S tem je sodišče prve stopnje zagrešilo absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP oziroma vsaj relativno bistveno kršitev, ki vpliva na zakonitost in pravilnost sodbe. Tožeča stranka je v svojem zahtevku upoštevala tudi določene stroške, pri čemer je izrecno navedla, da je navedene stroške potrebno upoštevati kot koristne in potrebne stroške, ki so bili nujni za izvedbo del po projektu in se brez teh stroškov investicije ne bi mogle izvajati. Povračilo teh stroškov je bilo utemeljeno na določbi 194. člena OZ, ne pa iz naslova povečanja vrednosti nepremičnine.

Tožena stranka je po svojem pooblaščencu podala odgovor na pritožbo in predlagala pritožbenemu sodišču, da pritožbo kot neutemeljeno zavrne in potrdi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Priglasila je tudi stroške za odgovor na pritožbo.

Pritožba tožeče stranke ni utemeljena.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v obravnavani zadevi pravilno in popolno ugotovilo vsa pravno pomembna dejstva, na tako ugotovljeno dejansko stanje pa je tudi pravilno uporabilo materialno pravo. Pri tem ravno tako ni zagrešilo nobene bistvene kršitve določb pravdnega postopka; niti take, na katere opozarja obravnavana pritožba, niti take, na katere mora paziti pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti. Sodišče prve stopnje je pravilno ugotovilo (česar obravnavana pritožba ne izpodbija), da je tožeča stranka s Pogodbo o prodaji nepremičnin z dne 23.12.2005 (priloga A2) prodala toženi stranki dve nepremičnini(1) za ceno 5.598.782,50 EUR, nakar sta pravdni stranki sklenili še Pogodbo o finančnem leazingu nepremičnin z dne 30.12.2005 (priloga B6), s katero je tožena stranka kot lizingodajalec dala tožeči stranko kot lizingojemalcu omenjeni nepremičnini v finančni lizing. Nobenega dvoma tudi ni bilo, da sta pravdni stranki v Prodajni pogodbi (5. člen) soglašali, da bo tožeča stranka v okviru prodanih nepremičnin še naprej izvajala oziroma dokončala določena investicijska dela po projektih Tehnično tehnološka posodobitev proizvodnje mesa in mesnih izdelkov in Restavracija K., pri čemer te investicije niso predmet prodaje in jih tožeča stranka lahko izkazuje v svojih poslovnih knjigah kot lastna osnovna sredstva.

Prav tako je sodišče prve stopnje pravilno pravno presodilo, da sta pravdni stranki s sklenitvijo omenjenih pogodb izvedli pravno operacijo „prodam in obročno kupim nazaj“ (tako imenovani sale and lease back). Sale and lease back je namreč gospodarsko pravna operacija, na podlagi katere določena oseba (praviloma podjetnik) proda drugi osebi (praviloma banki ali finančni organizaciji) določena osnovna sredstva in se hkrati dogovori, da bo prodana sredstva vzela nazaj v lizing, tako da jih bo lahko poslovno izkoristila in nadaljevala proizvodnjo. To pravno operacijo je sodišče prve stopnje tudi pravilno ocenilo kot enoten posel(2).

Nadalje je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo (česar obravnavana pritožba tudi ne izpodbija), da sta pravdni stranki 3.7.2006 sklenili Pogodbo o poslovnem najemu nepremičnine 11.556 (priloga B7), s katero je tožena stranka kot najemodajalec oddala tožeči stranki kot najemnici v poslovni najem omenjeni nepremičnini (za čas 6 mesecev), nakar sta pravdni stranki 28.7.2006 glede istih nepremičnin sklenili Pogodbo o finančnem leasingu nepremičnin z dne 28.7.2006 (priloga B3). Pritožbeno sodišče soglaša s pravno oceno sodišča prve stopnje, da sta pravdni stranki s Pogodbo o poslovnem najemu (upoštevaje tudi, da sta pravdni stranki določili nižjo nabavno vrednost predmeta najema, nižjo vrednost mesečnih obrokov najemnine in drugače uredili roke zapadlosti) prenovili dotedanje pogodbeno razmerje, ki je temeljilo na Pogodbi o finančnem leasingu nepremičnin z dne 30.12.2005 (in je bilo povezano s Pogodbo o prodaji nepremičnin). Dosedanja obveznost namreč preneha, če se pogodbenika sporazumeta, da bosta obstoječo obveznost nadomestila z novo, in če ima nova obveznost drugačen predmet ali drugačno pravno podlago (prvi odstavek 323. člena OZ). Zatem pa sta pravdni stranki s Pogodbo o finančnem leasingu nepremičnin z dne 28.7.2006 pogodbeno razmerje ponovno prenovili, kar je prav tako pravilno ugotovilo sodišče prve stopnje. Iz teh razlogov ni mogoče slediti pritožbeni kritiki, da je šlo pri vseh štirih omenjenih pogodbah za enoten posel (čeprav je ostal predmet oddaje v uporabo enak, pa je več kot očitno, da se je pravna podlaga spreminjala iz lizinga v najem in nazaj v lizing).

Sodišče prve stopnje je zaradi tega pravilno odločilo, da sta pravdni stranki z zadnjo lizing pogodbo nadomestili (prenovili) prejšnje pogodbeno razmerje (kar je razvidno tudi iz točke 1.3 zadnje lizing pogodbe), pri čemer sta se v zadnji lizing pogodbi jasno dogovorili, da vsa vlaganja v nepremičnine postanejo last lizingodajalca (tožene stranke) in da lizingojemalec (tožeča stranka) ni upravičen do povračila vlaganj (9. točka lizing pogodbe). S tem pogodbenim določilom pa se je tožeča stranka tudi po oceni pritožbenega sodišča odpovedala svojim obligacijskim zahtevkom iz naslova vlaganj(3). Glede na jasne pogodbene določbe, v konkretnem primeru tudi ne pride v poštev uporaba določila 83. člena OZ.

Kar pa zadeva pritožbene navedbe, v katerih pritožnik opozarja na določbo točke 2.5 Pogodbe o finančnem leasingu nepremičnin z dne 28.7.2006, pritožbeno sodišče ugotavlja, da gre za prepozne in zato pravno neupoštevne pritožbene navedbe (prvi odstavek 337. člena ZPP).

Že iz teh razlogov je sodišče prve stopnje utemeljeno zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke iz naslova neopravičene obogatitve zaradi vlaganj v nepremično premoženje(4), spričo česar se pritožbeno sodišče z ostalimi pritožbenimi razlogi niti ni posebej ukvarjalo. Iz teh razlogov je zato pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

Pritožbeno sodišče je toženi stranki priznalo zahtevane stroške za odgovor na pritožbo v višini 3.640,00 EUR (nagrada za postopek z rednimi pravnimi sredstvi po tar. št. 3210 Zakona o odvetniški tarifi – ZOdvT, upoštevaje 20. člen sedaj veljavne Odvetniške tarife).

op. št. 1: Nepremičnini parc. št. 130 in 143/9 k.o. K..

op. št. 2: Z ekonomskega vidika predstavlja sale and lease back enotno operacijo, s pravnega vidika pa predstavljata prodajna pogodba in leas back povezani pogodbi.

op. št. 3: Na tem mestu se pritožbeno sodišče ni posebej spuščalo v pravno spornost določila 5. člena omenjene prodajne pogodbe, po katerem ostanejo investicije v nepremičnino premoženje last prodajalca. Če namreč graditelj s soglasjem lastnika nepremičnine prizida ali izboljša zgradbo, na nepremični ne more pridobiti lastninske pravice – prvi odstavek 48. člena Stvarno pravnega zakonika – SPZ.

op. št. 4: Sicer pa bo tržna vrednost nepremičnega premoženja (ki vsebuje tudi vrednost vlaganj tožeče stranke) pravno pomembna v okviru uveljavljenega zahtevka tožene stranke zoper tožečo stranko na plačilo pogodbenega interesa zaradi predčasnega prenehanja lizinga po krivdi tožeče stranke. Tožeča stranka bo lahko zahtevala znižanje odškodnine za celotno tržno vrednost nepremičnin na dan vrnitve nepremičnin v posest tožene stranke.