Jedro

Prvo sodišče bi moralo za izdajo vmesne sodbe ugotoviti vse predpostavke prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake.

Za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov na skupnih delih stanovanjske stavbe je do vložitve tožbe iz tega naslova upravičen vsak solastnik, ne glede na njegov solastninski delež.

V notifikacijskem postopku je dovolj, da je prodajalec seznanjen o obstoju napake kot tipske napake. Vendar je potrebno notifikacijo posameznih napak ločiti od konkretizacije oz. določnosti in izvršljivosti tožbenega zahtevka, s katerim posamezni tožnik uveljavlja varstvo svoje pravice.

Tožbeni zahtevek na odpravo tipskih napak na vseh stanovanjih v določenem nizu objektov bi moral biti konkretiziran tako, da bi se glasil na odpravo napake v korist konkretnega tožnika v konkretnem stanovanju in šele v tem primeru bi tak zahtevek bil določen in s tem izvršljiv.

Stranka je z navedbami na prvem naroku prekludirana le, če sodišče na ustrezen način s pozivom izvede materialno procesno vodstvo pred narokom. Sankcija je predvidena le za primer in v obsegu, ko je poziv sodišča konkretiziran, se pravi vezan na določeno postavljena vprašanja glede konkretnih okoliščin s katerim stranke dopolnjujejo trditveno podlago in ponudijo dokaze, in splošen poziv ne zadostuje.

Izrek

I. Pritožba prve tožene stranke zoper II. točko izreka sodbe, II. točko izreka sodbe - tretji odstavek izreka sodbe (pravilno III. točka), III točko izreka sodbe - četrti odstavek izreka sodbe (pravilno IV. točka) ter V. točko izreka sklepa se zavrže. II. Pritožbi prve tožene stranke se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v I. točki izreka razveljavi ter se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje, v preostale delu se pritožba zavrne in se v I., II., III. in IV. točki potrdi sklep sodišča prve stopnje.

III. Pritožbi tožeče stranke se delno ugodi in se sklep sodišča prve stopnje razveljavi v V. točki izreka in sicer – pod točko I) glede (20.) v delu pomanjkljivo fugiranje stikov med keramičnimi ploščicami. Napako je potrebno odpraviti na način, da se silikonira stik med oblogo in talno keramiko v celotnem naselju; (23). v mansardah večstanovanjskih objektov so vgrajena strešna okna, pri čemer se med okvirjem okna in krilom čuti gibanje zraka (vdor hladnega zraka v prostor). Napako je potrebno odpraviti na način, da se odpravi zvin okenskih okvirjev in zagotovi tesnjenje oken ter se izvede ustrezna toplotna izolativnost. Kjer to ni mogoče, se mora okna zamenjati. V kolikor se izkaže, da okna nimajo ustreznega certifikata, naj se zamenjajo vsa okna; (24.) izolacija vodov centralnega ogrevanja v tleh ni izvedena, zaradi česar prihaja do toplotnih izgub, kar je potrebno sanirati na način, da se izvede izolacija vodov centralnega ogrevanja; (42.) PVC kanalete na balkonih, ki so neustrezne glede na PGD/PZI, ki je predvidel gradnjo havraton linijskih kanalet. Napako je potrebno odpraviti na način, da se nadaljuje zamenjava kanalet še na vseh nesaniranih balkonih, da se vgradi RF kanalete s preforiranim dnom, (za dvonivojsko odvodavanje), estrih in stiropor pa je potrebno v celoti zamenjati zaradi premočenosti; (64.) v stanovanjih prihaja do pojava zamakanja v prostor namesto vgrajenih zračnih odvodov iz kuhinjske napake in na mesto ventilatorjev v kopalnicah. Napako je potrebno odpraviti na način, da se izvede sanacijo (izoliranje prezračevalnih cevi); (95.) strešna okna niso ustrezno sanirana, ker se pojavlja kondenz in toplotne izgube, kar je potrebno odpraviti na način, da se zamenjajo strešna okna znamke Velux oziroma Roto; - pod točko VII glede (79.) v mansardnem delu so namesto loggie izvedeni nepokriti balkoni, kar je potrebno odpraviti na način, da se izvede loggie. V primeru lastnega investiranja so tožene stranke tožečim dolžne povrniti stroške za izvedbo loggie; (84.) kjer so vgrajene plinske peči, ki zajemajo zrak iz stanovanja (pritličje in I. nadstropje), ni ustrezno preskrbljeno za prezračevanje teh prostorov. Tako lahko ustvarjen podtlak pri delovanju kuhinjske nape zaustavi delovanje peči, kar je potrebno odpraviti tako, da se izvede odvod zraka na način, da bo ustrezal zahtevam po varnem delovanju peči, v II. točki izreka sodbe ( glede zavrnitve tožbenega zahtevka zoper drugo toženo stranko) in v II. točki izreka sodbe – tretji odstavek izreka sodbe (pravilno III. točka izreka) glede zavrnitve tožbenega zahtevka zoper prvo toženo stranke ter se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v izpodbijanem, a nerazveljavljenem delu potrdi sklep sodišča prve stopnje.

IV. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo zaradi delnega umika tožbe postopek ustavilo v obsegu, ki je razviden iz I., II., III. in IV. točke izreka sklepa, tožbo je v delu, ki je razviden iz V. točke izreka sklepa zavrglo ter razsodilo, da prva tožena stranka kot prodajalec odgovarja za očitne in skrite napake prodanih skupnih delov, prostorov in naprav, o katerih je bila s strani tožnikov pravočasno obveščena (I. točka izreka sodbe). Zoper drugo toženo stranko je delno zavrnilo zahtevek za odpravo napak pod točkami I., II., III. IV., V., VI., VII., XI. In XII (II. točka izreka sodbe) ter zoper prvo toženo stranko zavrnilo tožbeni zahtevek v delu, ki glasi: „(I/3) v naselju ni parkirišč za obiskovalce, kar je potrebno sanirati na način, da se asfaltira parkirne površine severno od niza 3 in uredi tak prometni režim (zapornica z GSM vmesnikom), da bo dostop do parkirnih površin za goste omogočen le kupcem stanovanj v sklopu naselja N. in njihovim obiskovalcem; III/5 Ni prostora za sušenje perila, kar je potrebno sanirati na način, da se zagotovi skupni prostor za sušenje perila; (VII.) večstanovanjski objekt v pritličju nima skupnega prostora za shranjevanje koles, kar je potrebno sanirati na način, da se v pritličju zagotovi dodaten prostor za shranjevanje koles in otroških vozičkov“ ( II. točka izreka sodbe – tretji odstavek izreka sodbe (pravilno III. točka izreka sodbe). Nadalje je zoper prvo in drugo toženo stranko zavrnilo tožbeni zahtevek, da sta solidarno dolžni tožeči stranki plačati znesek 1.500,00 EUR, kot odškodnino zaradi nezmožnosti priklopa na stacionarne telefone, kot posledice dejstva, da ni bila zagotovljena možnost priklopa na telefonsko omrežje (III. točka izreka sodbe – četrti odstavek izreka sodbe (pravilno IV. točka izreka sodbe) ter sklenilo, da se odločitev o stroških postopka pridrži za končno odločbo.

2. Prva tožena stranka izpodbija v celoti sodbo in sklep iz vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP s predlogom, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da zahtevek v celoti zavrne, tožnikom pa nerazdelno naloži plačilo stroškov postopka na prvi in drugi stopnji z zakonskimi zamudnimi obrestmi od dneva izdaje odločbe o stroških do plačila oziroma podredno, da zadevo vrne v ponovno sojenje. Meni, da v konkretnem primeru niso izpolnjeni zakonski pogoji za izdajo vmesne sodbe. V primeru zahtevka na odpravo stvarnih napak za odločitev glede podlage ne zadostuje le ugotovitev, da prodajalec odgovarja za stvarne napake, ki jih kupec graja pravočasno. Za vprašanje, ali je zahtevek po temelju (podlagi) utemeljen, o čemer naj se odloči z vmesno sodbo, je prav tako pomembna odločitev o tem, ali so bile napake pravočasno grajane, kot to določa 461. člen OZ glede očitnih in 462. člen OZ glede skritih napak. Pravočasnost grajanja posamezne napake je vprašanje glede podlage zahtevka (glede njegove utemeljenosti po temelju oziroma glede obstoja tega temelja) in nikakor ni vprašanje višine tožbenega zahtevka. Iz izreka vmesne sodbe tudi ni razvidno, ali se nanaša na vse tožnike ali samo na nekatere. Izpodbijane sodbe se ne da preizkusiti tudi iz razloga, ker sploh nima razlogov o tem, ali je sodišče ugotavljalo, ali je kakšna od vtoževanih napak po svoji vsebini utemeljena, torej ali sploh obstaja. Pritožba še poudarja, da trditvena podlaga tožnikov glede pravočasnosti grajanja napak sploh ne obstaja. Vztraja, da zahtevek ni postavljen v skladu s 180. členom ZPP, ker ni dovolj določen in izvršljiv. Tudi, če bi držalo stališče sodišča prve stopnje, da so tožniki zahtevek oblikovali v smislu odprave napak, pa niso navedli, kako naj se napake odpravijo, zaradi česar je zahtevek ostal nekonkretiziran in neizvršljiv. Zmotna je obrazložitev sodišča prve stopnje, da roki, ki so bili tožnikom dani pred razpisanim narokom z dne 21. 4. 2009, niso bili prekluzivni. Prvi narok je bil razpisan za dne 6. 4. 2010 in je bil za nedoločen čas preložen zaradi vloge tožnikov z dne 24. 3. 2010. Takšna vloga pa ni dopustna po 286.a/4 in 286.a/5 členu ZPP. V zvezi z ugotovitvijo sodišča, da se zahtevki v pravdah, glede katerih je toženec uveljavljal ugovor litispendence, res transacta oziroma res judicata, ne pokrivajo v celoti z zahtevki v tej pravdi, pa je potrebno ugotoviti, da je stališče sodišča popolnoma nerazumljivo, saj ni jasno, v katerem delu pa se zahtevki pokrivajo. V tem delu so razlogi sodbe nejasni, zaradi česar se sodbe ne da preizkusiti, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP. Meni, da napake, navedene v zapisniku z dne 6. 6. 2005, niso bile grajane pravočasno. Vsi tožniki so se s tožencem v 5./11. členu prodajnih pogodb jasno dogovorili, da bo imenovan prvi upravnik še pred prevzemom. Samo dejstvo, da je bil upravnik hčerinska družba četrte tožene stranke, nima nikakršnih pravnih posledic na obveznost grajanja napak, niti jih tožniki ne zatrjujejo. Napačno je tudi stališče sodišča prve stopnje, da uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov po obligacijskem pravu ne pomeni upravljanja stvari v solastnini. Glede na to, da je sodišče ugotovilo, da so tožniki solastniki stvari, vsakršen poseg v to nepremičnino ali v zvezi z nepremičnino pomeni upravljanje te stvari v solastnini. Upravljanje stvari v solastnini je namreč vsakršno organizirano delovanje, ki omogoča, da stvar služi svojemu namenu. Upravljanje stvari vsekakor predstavlja tudi uveljavljanje jamčevalnega zahtevka, torej zahtevka za odpravo stvarnih napak. Meni, da zato tožniki niso aktivno legitimirani za vložitev tožbe, še posebej pa ni za vložitev tožbe upravičen vsak solastnik, ne glede na njegov solastninski delež.

3. Prav tako iz razlogov po 338. členu ZPP vlagajo pritožbo tožeče stranke. Navajajo, da sodišče v sklepu in delni ter vmesni sodbi ni navedlo vseh tožečih strank in sicer manjkajo naslednje tožeče stranke: KH, BG, DM, RN, SP, BO, RV in AG, za katere je bilo pooblastilo priloženo v zahtevi za zavarovanje dokazov ter tožeče stranke ZRj in MJ, za kateri je bilo pooblastilo prvič priloženo v pripravljalni vlogi z dne 30. 3. 2010. Tožeče stranke primarno opozarjajo, da je obrazložitev sodišča 54. točke v nasprotju z obrazložitvijo iz 32. točke, v kateri je sodišče ugotovilo, da so tožniki svoj zahtevek določno oblikovali v smislu odprave zatrjevanih napak, zaradi česar je predlog prve tožene stranke, naj sodišče tožbo zavrže iz razloga, ker zahtevek ni konkretiziran in izvršljiv, neutemeljen. Tožeče stranke so povsem natančno in konkretno opredelile odpravo katerih napak zahtevajo, saj so bile napake vpisane, locirane znotraj posameznega stanovanja, dodatno pa je bilo zanje navedeno, da gre za tipske napake, ki se pojavljajo v vseh stanovanjih določenega niza ali v vseh nizih naselja. Sodišče je neupravičeno zaključilo, da lokacija napak ni prostorsko opredeljena. Tožeče stranke ponovno poudarjajo, da so v tej pravdi vtoževale samo tako imenovane tipske napake na posameznih nizih in ne posameznih napak v stanovanjih, ki se razlikujejo od stanovanja do stanovanja. Posledično so tožeče stranke te tipske napake tudi notificirale kot takšne, kar pomeni, da so bile tožene stranke obveščene o tem, da gre za napako, ki se pojavlja v celotnem naselju ali v celotnem posameznem nizu. Namen notifikacije je bil s tem definitivno dosežen. Sodišče je zmotno presodilo, da gre za vse napake, v zvezi s katerimi je tožbeni zahtevek zavrglo, za napake v stanovanjih, ki niso skupni deli in prostori. Za skupne dele gre v točki 20 in sicer v delu pomanjkljivega fugiranja stikov med keramičnimi ploščami, v točki 23 glede strešnih oken v mansardah, v točki 24 glede izolacije vodov centralnega ogrevanja v tleh, v točki 42 glede PVC kanalet na balkonih, v točki 57 glede tlakov na balkonih in terasah, v točki 64 glede zamakanja v prostor namesto vgrajenih zračnih odvodov iz kuhinjske nape in namesto ventilatorjev v kopalnicah, v točki 95 tudi glede strešnih oken,v točki 79, kjer so bili v mansardnem delu namesto loggijev izvedeni nepokriti balkoni, in v točki 84, kjer so vgrajene plinske peči, ki zajemajo zrak iz stanovanja. Sodišče je zmotno zaradi domneve prekluzije zavrnilo listine, ki so bile vložene k pripravljalni vlogi z dne 24. 9. 2010 (A539 – A540) ter navedbe v razpredelnici pod zap. št. 24, 25, 44, 49, 52-53, 51, 58, 71, 82, 85, 49, 95 in III/3. Glede zavrnitve tožbenega zahtevka zoper drugo toženo stranko pa je sodišče spregledalo dejstvo, da se je druga tožena stranka za določene napake prostovoljno zavezala, da jih bo odpravila. V tem delu je bilo med pravdnimi strankami sklenjeno soglasje volj in tožeče stranke so upravičeno zahtevale od tožene stranke, da te napake odpravi. Pravno zmotna je ugotovitev sodišča prve stopnje, da pridobljene pravnomočne in dokončne gradbene dokumentacije ni mogoče spreminjati. V posameznih nizih je prostor za zagotovitev zahtevanih namenskih prostorov in parkirišč, prostor za sušenje perila ter prostor za shranjevanje koles, zato, da se jih izvede pa toženi stranki ne rabita posegati v pravnomočno uporabno dovoljenje, niti ne rabita spreminjati nobene druge gradbene dokumentacije, saj gradbeno dovoljenje za takšne posege ni zahtevano. Sodišče je spregledalo tudi dejstvo manjkajočega parkirišča za goste, ki je predvideno v projektni dokumentaciji, in sicer na sosednjem zemljišču. 4. Prva tožena stranka je na pritožbo tožeče stranke odgovorila in je predlagala njeno zavrnitev.

5. Pritožbi sta delno utemeljeni.

O pritožbi prve tožene stranke:

6. Pritožba prvega toženca ni utemeljena v delu, v katerem je sodišče zaradi delnega umika tožbe postopek ustavilo ( I. do IV. točka izreka sklepa), saj prvi toženec delnemu umiku tožbe ni nasprotoval, zaradi česar se po drugem odstavku 188. člena ZPP šteje, da je v delni umik tožbe privolil .

7. Prvi toženec izpodbija sodbo v zavrnilnem delu (II. točka izreka sodbe – tretji odstavek izreka sodbe, pravilno III. točka izreka ter III. točka izreka sodbe – četrti odstavek izreka sodbe, pravilno IV. točka izreka sodbe,) čeprav je takšna odločitev njemu v korist ter izpodbija tudi II. točko izreka sodbe, čeprav se v tem delu sodba nanj ne nanaša, zaradi česar je njegova pritožba v tem obsegu nedovoljena (4. odstavek 343. člena ZPP), zato je višje sodišče njegovo pritožbo v navedenem obsegu zaradi pomanjkanja pravnega interesa zavrglo (352. člen ZPP).

8. Če tožena stranka izpodbija tako podlago kakor tudi višino tožbenega zahtevka, pa je glede podlage stvar zrela za odločbo, lahko izda sodišče, če je to smotrno, najprej sodbo samo o podlagi tožbenega zahtevka (315. člen ZPP). Pri izdaji vmesne sodbe mora zato sodišče odločiti o vseh vprašanjih, ki materialno pravno utemeljujejo zahtevek, in tudi o vseh ugovorih tožene stranke, ki izpodbijajo njegovo utemeljenost. Odgovornost za stvarne napake je obligacijsko pravno razmerje, v katerem je stranka, katere predmet izpolnitve ima stvarne napake, dolžna odpraviti negativne posledice teh napak v pravno varovani sferi druge stranke, druga stranka pa ima pravico zahtevati odpravo teh negativnih posledic. V konkretnem primeru bi moralo prvo sodišče za izdajo vmesne sodbe ugotoviti vse predpostavke prodajalčeve odgovornosti za stvarne napake in sicer: - da ima stvar, ki je predmet prodajalčevega izpolnitvenega ravnanja napako (459. člen Obligacijskega zakonika, v nadaljevanju OZ); - da vzrok za napako izvira iz prodajalčeve sfere; - da je bil prodajalec pravočasno obveščen o napaki (primerjaj prvi odstavek 461. člena ter prvi odstavek 462. člena OZ); - da se v primeru skritih napak pokaže napaka v šestmesečnem jamčevalnem roku (primerjaj drugi odstavek 462. člena OZ), razen v primeru obstoja alternativne predpostavke, da je prodajalec za napako vedel, oziroma mu ta ni mogla ostati neznana (465. člen OZ), ter odločiti o ugovoru tožene stranke, da tožniki niso sodno uveljavili zahtevka v enoletnem, prekluzivnem roku. Ker se sodišče o navedenih predpostavkah ni izreklo, v tem obsegu odločitve sodišča prve stopnje ni mogoče preizkusiti in je pritožbeno sodišče moralo pritožbi prve tožene stranke delno ugoditi ter izpodbijano sodbo v I. točki izreka razveljaviti ter v tem obsegu vrniti sodišču prve stopnje v novo sojenje (1. odst. 354. čl. ZPP).

Glede ostalih pritožbenih navedb pa pritožbeno sodišče še odgovarja:

9. Skupni deli stanovanjske stavbe so skupni prostori in zemljišče, skupni gradbeni elementi in skupne inštalacije, naprave ter opreme (3. točka 3. člena Stanovanjskega zakona, v nadaljevanju SZ-1) in ima pritožba prav, ko navaja, da so skupni prostori le del skupnega dela stanovanjske stavbe oziroma, da so skupni prostori, poleg zemljišča, skupnih gradbenih elementov, skupnih inštalacij, naprav in opreme le del skupnih delov stanovanjske stavbe.

10. Zmotno je pritožbeno stališče, da so bili tožniki z vlogama z dne 25. 3. 2010 in 19. 4. 2010 v smislu 286.a člena prekludirani. Iz drugega odstavka 286. člena ZPP namreč izhaja, da je stranka z navedbami na prvem naroku prekludirana le, če sodišče na ustrezen način s pozivom izvede materialno procesno vodstvo pred narokom. Sankcija je predvidena le za primer in v obsegu, ko je poziv sodišča konkretiziran, se pravi vezan na določeno postavljena vprašanja glede konkretnih okoliščin s katerim stranke dopolnjujejo trditveno podlago in ponudijo dokaze, in splošen poziv ne zadostuje. Če takšnega poziva ni bilo, velja ureditev po kateri lahko še na prvem naroku stranke navajajo nova dejstva in dokaze. V konkretnem primeru pa sodišče s pozivom tožnikom ni izvajalo materialno procesnega vodstva, saj je bil izdan le poziv na odgovor po „vzorcu“ (več o tem glej A. Galič, Pravdni postopek, Zakon s komentarjem spremenjenih členov, stran 228 in naslednje). Sicer pa je bil, kot izhaja iz podatkov spisa, narok z dne 6. 4. 2010 preložen tudi zaradi razrešitve sodne izvedenke in cenilke gradbene stroke MM ter postavitve novega izvedenca v postopku zavarovanja dokazov in ne le zaradi vloge tožnikov, poleg tega pa je bila dne 26. 3. 2010 vložena tudi vloga pritožnika.

11. Pritožbeno sodišče se strinja s sodiščem prve stopnje, da teče rok za obvestilo o očitnih napakah šele z dnem 6. 6. 2005, ko je bila opravljena primopredaja skupnih prostorov med upravnikom G d.o.o. in novim upravnikom G upravljanje d.o.o., saj pri prevzemu skupnih prostorov z dne 22. 4. 2005 predstavniki kupcev niso sodelovali in celo sama pritožnica v pritožbi navaja, da so bila stanovanja tožnikom predana konec meseca aprila 2005 in v prvi polovici maja 2005 (torej po predaji skupnih prostorov oziroma prevzema med investitorjem in prvim upravnikom z dne 22. 4. 2005) Tudi ni nepomembno dejstvo, da prvega upravnika niso imenovali kupci stanovanj ter dejstvo, da je bil prvi upravnik, ki ga je imenovala druga tožena stranka hčerinska družba izvajalca, ki je zgradil objekte, glede katerih tožniki uveljavljajo jamčevalne zahtevke zaradi stvarnih napak.

12. Zmotno je pritožbeno stališče, da bi tožbo za uveljavitev jamčevalnih zahtevkov na skupnih delih stanovanjske stavbe lahko vložili tožniki le, če bi njihov solastninski delež presegal polovico vrednosti nepremičnine. Za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov po obligacijskem pravu je do vložitve tožbe iz tega naslova upravičen vsak solastnik, ne glede na njegov solastninski delež.

O pritožbi tožeče stranke:

13. Pritožbeno sodišče glede na pritožbene navedbe, da tožeče stranke niso pravilno navedene opozarja, da je bila tožba SP, BO, ZR, RV, KR, BG, DM, MJ in RN zavržena s sklepom z dne 18. 3. 2009, ki je postal pravnomočen 14. 4. 2009. Tožnica AG pa je v izpodbijani odločbi med tožečimi strankami navedena pod številko 68. 14. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da čeprav so bili tožniki na podlagi zemljiškoknjižnih dovolil v sklenjenih prodajnih pogodbah vknjiženi kot solastniki spornih nepremičnin (etažna lastnina še ni vzpostavljena), pa so do uveljavljanja jamčevalnih zahtevkov upravičeni na obligacijsko pravni podlagi, to je na podlagi sklenjenih kupoprodajnih pogodb. Iz vsebine predloženih kupoprodajnih pogodb izhaja, da posamezni kupec (tožnik) pridobi v last in posest stanovanje s točno določeno oznako in velikostjo ter garažo oziroma parkirno mesto ter sorazmerni del skupnih delov, prostorov in naprav celotne stavbe in funkcionalnega zemljišča. Posamezni tožnik bi bil aktivno legitimiran za uveljavljanje jamčevalnih zahtevkov glede tistih stvarnih napak, ki se pojavljajo na predmetu posamezne kupoprodajne pogodbe, ki jo je sklenil s prvo toženo stranko. Ker so v konkretnem primeru tožniki postavili tožbeni zahtevek tako, da so zahtevali odpravo tipskih napak na vseh stanovanjih v določenem nizu objektov, čeprav je lahko samo kupec določenega stanovanja aktivno legitimiran za vložitev tožbe za odpravo napak v tem stanovanju (ob tem, da vsi solastniki stanovanj tožbe niti niso vložili), takšen zahtevek ni konkretiziran oziroma določen in izvršljiv. Torej bi moral biti zahtevek konkretiziran tako, da bi se glasil na odpravo napake v korist konkretnega tožnika v konkretnem stanovanju in šele v tem primeru bi tak zahtevek bil določen in s tem izvršljiv. Ker so bili tožniki s strani toženih strank na navedeno pomanjkljivost zahtevka večkrat opozorjeni, je prvo sodišče tožbo v tem delu pravilno zavrglo.

15. Zmotno je stališče tožeče stranke, da je sodišče tožbeni zahtevek zavrglo, ker bi morale biti napake notificirane za vsako stanovanje posebej in ne kot tipske napake. Pritožbeno sodišče se strinja, da je v notifikacijskem postopku dovolj, da je prodajalec seznanjen o obstoju napake kot tipske napake. Vendar je potrebno notifikacijo posameznih napak ločiti od konkretizacije oz. določnosti in izvršljivosti tožbenega zahtevka, s katerim posamezni tožnik uveljavlja varstvo svoje pravice. Sodišče se v tej fazi postopka niti še ni ukvarjalo z vprašanjem pravočasnosti grajanja posamezne vrste napak, ki jih uveljavljajo tožniki.

16. Prav pa ima pritožba v delu, ko navaja, da je sodišče nepravilno tožbeni zahtevek (pravilno tožbo) zavrglo tudi v delu, kjer so tožniki uveljavljali obstoj napak na skupnih delih in prostorih. V drugem odstavku 121. člena Stvarnopravnega zakonika, v nadaljevanju SPZ je določeno, da mora etažni lastnik dovoliti vstop v svoj posamezni del, da se lahko opravijo popravila in izboljšave na skupnih delih, ki jih drugače ni mogoče odpraviti ali pa jih je mogoče odpraviti le s sorazmernimi stroški. Skupni deli so v skladu z določbo prvega odstavka 105. člena SPZ v solastnini vseh etažnih lastnikov. Prvi odstavek petega člena SZ - 1 kot skupne prostore navaja: stopnišča, vhodne vetrolove, hodnike, kolesarnice, pralnice, sušilnice, skupne kleti, zaklonišča, delavnice za hišnike, hišniška stanovanja, prostore za odlaganje odpadkov in druge prostore, ki so namenjeni skupni rabi etažnih lastnikov (dovozi, klančine in podobno), ter zemljišča na katerih stavba stoji, lahko pa tudi druga zemljišča, na katerih so izpolnjeni pogoji lastništva. Skupni gradbeni elementi v večstanovanjski stavbi so temelji, nosilni zidovi in druge vrste konstrukcij, stropi, streha, fasada, dimniki, prezračevalne tuljave, svetlobni jaški, jaški dvigal in druge podobne konstrukcije. Skupne inštalacije, naprave in oprema v večstanovanjski stavbi so notranja električna, vodovodna, plinovodna in toplovodna napeljava, ki je za hišnimi priključki in se nahaja v skupnih prostorih, dvigala, kanalizacija, naprave za ogrevanje, televizijske in druge sprejemne antene, strelovodi, naprave za gašenje, odkrivanje in javljanje požara, varnostna razsvetljava in vsi komunalni priključki, ki so namenjeni skupni rabi. Kadar služi določen gradbeni element tako posameznemu delu kot skupnim delom, se šteje za skupni del, če se z njim zagotavlja funkcija večstanovanjske stavbe kot celote (toplotna in hidro izolacija pohodne terase, zunanja stran balkona, ki predstavlja hkrati fasado hiše in podobno) (2, 3. in 4. odstavek 5. čl. SZ – 1).

17. Glede na navedene zakonske določbe se pritožbeno sodišče strinja s pritožbenim stališčem, da je strešno okno, ki je fizično vgrajeno v strešno konstrukcijo, del strehe in kot takšen skupni del stavbe (točka 23. in 95). Pritožbeno sodišče se strinja tudi s pritožbenim stališčem, da gre v primeru neizvedenega pokritega balkona (loggie) za neizvedeni del strehe objekta in s tem skupnega dela objekta (točka 79). Tudi v točkah 64. in 84. gre po mnenju pritožbenega sodišča za napako na prezračevalnem inštalacijskem vodu oz. zračniku kot skupnem delu stavbe. Pritožbeno sodišče pa je razveljavilo zavrženje tožbe tudi v točki 20, saj bo moralo sodišče prve stopnje v okviru materialno procesnega vodstva pozvati tožnike, da pojasnijo, ali zatrjujejo napako glede pomanjkljivega fugiranja stikov med keramičnimi ploščicami v stopniščih in vetrolovih ter pred vhodi v objektu ali kot tipsko napako v posameznih stanovanjih ter v točki 24 kjer bodo tožniki morali pojasniti, kje se nahajajo vodi centralnega ogrevanja, glede katerih uveljavljajo napako in točki 42, kjer bo potrebno dopolniti trditveno podlago v smeri, ali so PVC kanalete na balkonih del sistema odvajanja meteornih voda, ki služijo objektu kot celoti ali le posameznemu stanovanju. Pravilno pa je stališče sodišča prve stopnje, da tlaki na balkonih in terasah (57. točka) niso skupni deli objekta, saj balkon spada k stanovanjski enoti in zaradi neustrezne višine tlakov, prihaja do vdora vode v stanovanja posameznih tožnikov, prav tako pa tlaki na balkonu ne predstavljajo fasade hiše, saj fasado hiše predstavlja le zunanja stran balkona, kot to izhaja iz 4. točke 5. člena SZ-1. 18. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da je bil prvi narok za glavno obravnavo dne 13. 7. 2010 zaključen, toženima strankama pa je bilo odobreno, da se izjavijo glede navedb tožnikov v vlogah. Sodišče prve stopnje je tudi pravilno upoštevalo le vlogo tožnikov z dne 13. 7. 2010, saj je bila vloga z dne 14. 9. 2010 vložena prepozno. In ker sta bili vlogi z dne 14. 9. 2010 predloženi listini A 549 in A 540, ju sodišče pravilno ni upoštevalo. Sodišče res ni navedlo, katerih navedb ne bo upoštevalo v razpredelnici pod posameznimi zaporednimi številkami, ki jih je navedlo v 46. točki obrazložitve, vendar pa primerjava med razpredelnico, ki so jo tožniki vložili dne 13. 9. 2010 in razpredelnico, ki je bila vložena dne 14. 9. pokaže, da je bilo v slednji razpredelnici le pod zaporedno št. 94 navedeno novo zatrjevano dejstvo in sicer, da je napaka reklamirana z oddajo dokumentov o reklamacijah na sklad z dne 18. 7. 2005, kar pa na zakonitost in pravilnost izpodbijane odločbe ne vpliva, saj sodišče v tej fazi postopka, o obstoju napak in reklamacijah še ni odločalo.

19. Pravilno je stališče sodišča prve stopnje, da druga tožena stranka, ki je pri izgradnji nastopala le kot investitor oziroma naročnik, ni v pogodbenem razmerju s tožečo stranko, ki v predmetnem postopku uveljavlja pravice iz naslova jamčevanja za napake oz. napak v izdelavi zgradbe. Ker pa se prvo sodišče ni opredelilo, do pravočasno postavljenih trditev tožnikov, da se je druga tožena stranka zavezala, da bo določene napake odpravila, oz., da je bila med tožniki ter drugo toženo stranko sklenjena pogodba o odpravi določenih napak, je pritožbeno sodišče moralo razveljaviti tudi II. točko izreka sodbe ter v tem obsegu zadevo vrniti prvemu sodišču v nov postopek. V ponovljenem postopku bo moralo prvo sodišče izvesti predlagane dokaze ter presoditi ali vsebina zapisnika oz. dopisa dajeta podlago za sklep, da je bila med njimi sklenjena pogodba, s katero naj bi se drugo tožena stranka zavezala odpraviti napake.

20. Prodajalčeva izpolnitev ima stvarne napake, če stvar, ki jo je prodajalec izročil kupcu, nima pogodbeno dogovorjenih oziroma običajnih lastnosti. Kadar je predmet prodaje nova stvar, so za določitev njenih običajnih lastnosti odločilne lastnosti, ki so predpisane s tehničnimi in drugimi predpisi, ki veljajo ob sklenitvi pogodbe oziroma v primeru prodaje bodoče stvari, torej stvari, ki ob sklenitvi pogodbe še ne obstaja, so odločilni tehnični in drugi predpisi, ki veljajo v času gradnje. Pri presoji predpisanih lastnosti se torej morajo upoštevati tudi materialnopravna določila Pravilnika o minimalnih tehničnih zahtevah za graditev stanovanjskih stavb in stanovanj, na katera se sklicujejo tožniki. Zmotno je stališče, da pogodbeno pravo med strankami predstavlja zgolj komercialna skica in komercialni opis stanovanja kot prilogi k pogodbi. Za določitev običajnih lastnosti, ki jih mora imeti prodano stanovanje in skupni deli stanovanjske stavbe, se uporablja tudi gradbena dokumentacija in gradbeni predpisi, če v prodajni pogodbi ni drugače določeno.

21. Iz navedenih razlogov je pritožbeno sodišče pritožbo prve tožene stranke delno zavrglo, sicer pa obema pritožbama delno ugodilo ter izpodbijani sklep in sodbo delno razveljavilo ter vrnilo zadevo v novo odločanje, v preostalem delu pa je pritožbo tožeče stranke in pritožbo prve tožene stranke zavrnilo kot neutemeljeni in v nerazveljavljenem delu potrdilo sklep sodišča prve stopnje (352., 353, 355 in 1. ter 3. točka 365. člena ZPP).

22. Odločitev o stroških pritožbenega postopka je bila pridržana za končno odločbo (četrti odstavek 165. člena ZPP).