Jedro

V obravnavanem primeru sta sprejemnika ponudbe solastnika prodajanih zemljišč, zato ne pridejo v poštev razmejitveni kriteriji iz drugega odstavka 23. člena ZKZ, ki se ob enakih pogojih nanašajo na kmete, uvrščene na isto mesto, torej na osebe, navedene v 2., 3., 4. in 5. točki prvega odstavka tega člena (kmet mejaš, kmet zakupnik, drug kmet, kmetijska organizacija). Situacija, ko si na prvem mestu prednostnega vrstnega reda konkurirata dva ali več solastnikov (1. točka prvega odstavka 23. člena ZKZ), v 23. členu ZKZ ni urejena. Zato je prvostopni organ ravnal pravilno in v skladu z ustaljeno sodno prakso (tako tudi sodbi Upravnega sodišča I U 440/2009 z dne 1. 6. 2010 in II U 36/2016-12 z dne 24. 5. 2017), ko je uporabil analogijo z določbo četrtega odstavka 23. člena ZKZ in ugotovil, da je, enako kot v primeru, ko si je več sprejemnikov ponudbe enakih v tem, da nihče ne uveljavlja predkupne pravice, tudi v tem primeru prodajalec pri izbiri kupca prost.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Stroškovna zahtevka tožeče stranke in stranke z interesom Občine B. se zavrneta.

Obrazložitev

1. Prvostopni organ je z izpodbijano odločbo odobril pravni posel za nakup kmetijskih zemljišč parc. št. 547/1, 554, 595, 596/1 in 597/1, vse k.o. ..., vse v deležu 29/200, za skupno pogodbeno ceno 4.234,00 EUR, med sprejemnico ponudbe A.A. in prodajalko Občino B. (1. točka izreka); zavrnil pravni posel za nakup zgoraj navedenih kmetijskih zemljišč za sprejemnika ponudbe B.B. - tožnika (2. točka izreka), zavrnil zahtevi Občine B. in A.A. za povrnitev stroškov (3. in 4. točka izreka) ter odločil, da stroškov postopka ni bilo (5. točka izreka).

2. Iz obrazložitve izpodbijane odločbe izhaja, da sta tožnik kot A.A. vložila zahtevo za odobritev pravnega posla z zgoraj navedenimi kmetijskimi zemljišči. Oba sta uveljavljala prednostno pravico kot solastnika, tožnik pa poleg tega še kot kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj, in kot zakupnik zemljišča, ki je naprodaj. Prodajalka je sklenila kupoprodajno pogodbo, št. 478-167/2017 O506 z dne 31. 1. 2018, z A.A., sklicujoč se pri tem na četrti odstavek 23. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ). Tožnik je na ustni obravnavi nasprotoval tej odločitvi z uveljavljanjem predkupnih upravičenj iz 2. in 3. točke prvega odstavka ter 1. in 2. točke drugega odstavka 23. člena ZKZ in dodal še, da je A.A. zgolj fiktiven kupec. Prvostopni organ je odločil, da ZKZ glede na predkupno pravico na prvo mesto postavlja solastnika, pri čemer ostala predkupna upravičenja, ki so na lestvici navedena za solastnikom, ne dajejo prednosti pri nakupu. Zato, upoštevajoč analogijo iz četrtega odstavka 23. člena ZKZ, v obravnavanem primeru, ko sta kupca na istem mestu na lestvici predkupnih upravičencev, le-tega izbere prodajalka, kar je Občina B. v tem primeru s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe z A.A. tudi storila.

3. Drugostopni organ je zavrnil tožnikovo pritožbo zoper izpodbijano odločbo.

4. Tožnik se s to odločitvijo ne strinja in vlaga tožbo, v kateri navaja, da je toženka napačno ugotovila dejansko stanje in posledično napačno uporabila materialno pravo, saj ni upoštevala, da je prodajalka občina. Člen 23 ZKZ namreč določa, da se v primeru, ko je prodajalka država in gre za enakovredne prednostne upravičence, kupca izbere po metodi javne dražbe. V konkretnem primeru je prodajalka sicer občina, ampak bi se po analogiji moralo tudi zanjo vnaprej določiti kriterije in pravila glede prodaje premoženja, in sicer z metodo javne dražbe, ker bi se morale vleči vzporednice s prodajo državnega premoženja, ne pa položaja občine enačiti s položajem fizične osebe. Sodišču zato predlaga, naj izpodbijano odločbo odpravi in odobri pravni posel med njim in prodajalko oziroma podredno, naj izpodbijano odločbo odpravi in zadevo vrne toženki v ponovno odločanje, naloži pa naj ji tudi povračilo stroškov upravnega spora.

5. Toženka je na tožbo odgovorila, da je metoda javne dražbe kot obvezna določena le za primer, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države. To je zakonodajalec predvidel kot izjemo, kar pa ne drži za primer, ko gre za prodajo premoženja občine.

6. Stranka z interesom Občina B. je v odgovoru na tožbo soglašala z navedbami in argumenti toženke.

7. Tožnik je v pripravljalni vlogi z dne 27. 8. 2018 navedel še, da je iz elektronske komunikacije med njim in občino v fazah pred objavo ponudbe na oglasni deski razvidno, da je občina že takrat uporabljala metodo javne dražbe in želela za svoje deleže pridobiti največji možen ekonomski učinek, saj mu je predlagala, naj ji po elektronski pošti pošlje višino svoje ponudbe, pri čemer mu je, po tem, ko je to storil, odgovorila, da je ponudba prenizka.

8. Občina B. je v pripravljalni vlogi z dne 4. 9. 2018 navedla, da morebitno zbiranje podatkov o tem, koliko so potencialni kupci pripravljeni plačati za določeno zemljišče, ni v nasprotju z zakonom in predstavlja povsem običajno prakso pri tovrstnih postopkih, ne pomeni pa začetka postopka javne dražbe. Dodala je še, da je pri svoji odločitvi o izbiri kupca upoštevala tudi dejstvo, da je A.A., glede na preverbo v Centralnem registru prebivalstva, prijavljena na naslovu na nepremičnini, ki se je prodajala, in je slednja tako predstavljala njen dom.

K I. točki izreka

9. Tožba ni utemeljena.

10. V obravnavani zadevi ni sporno, da sta sprejemnika ponudbe za prodajo navedenih kmetijskih zemljišč, torej tožnik in A.A., oba solastnika navedenih zemljišč. Prav tako ni sporno, da je v primeru, ko si na prvem mestu prednostnega vrstnega reda konkurirata dva ali več solastnikov (1. točka prvega odstavka 23. člena ZKZ), prodajalec pri izbiri kupca prost, in sicer po analogiji z določbo četrtega odstavka 23. člena ZKZ, ki prodajalcu pušča izbiro v primeru, ko si je več sprejemnikov ponudbe enakih v tem, da nihče ne uveljavlja predkupne pravice. Sporno pa je, ali je organ pravilno uporabil 23. člen ZKZ na zgoraj opisani način in tožniku zavrnil odobritev pravnega posla za pridobitev kmetijskih zemljišč s parc. št. 547/1, 554, 595, 596/1 in 597/1, vse k.o. ..., glede na dejstvo, da je prodajalka občina.

11. Tožnik namreč zatrjuje, da bi moral biti položaj občine v tem primeru izenačen s položajem države. Za slednjo je v drugem odstavku 23. člena ZKZ predvideno, da mora pri prodaji kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je njeno stvarno premoženje, določiti kupca-kmeta na podlagi metode javne dražbe in le na tak način bi moral biti določen kupec tudi v tem primeru in ne z upoštevanjem analogije z določbo četrtega odstavka 23. člena ZKZ. Ta tožbeni ugovor po presoji sodišča ni utemeljen, saj je metoda javne dražbe v zakonu kot obvezna določena le za primer, ko gre za prodajo državnega kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije. Zakon ne vsebuje nobene določbe, po kateri bi se uporaba te metode lahko razširila tudi na stvarno premoženje občine, zato lahko že na podlagi sklepanja po nasprotnem razlogovanju pridemo do odgovora, da navedena zakonska določba velja samo za primer države, ne pa tudi občine.

12. Poleg tega je metoda javne dražbe predvidena le takrat, ko gre za konkuriranje med kmeti, ki so uvrščeni na isto mesto. V obravnavanem primeru sta sprejemnika ponudbe solastnika prodajanih zemljišč, zato ne pridejo v poštev razmejitveni kriteriji iz drugega odstavka 23. člena ZKZ, ki se ob enakih pogojih nanašajo na kmete, uvrščene na isto mesto, torej na osebe, navedene v 2., 3., 4. in 5. točki prvega odstavka tega člena (kmet mejaš, kmet zakupnik, drug kmet, kmetijska organizacija). Situacija, ko si na prvem mestu prednostnega vrstnega reda konkurirata dva ali več solastnikov (1. točka prvega odstavka 23. člena ZKZ), v 23. členu ZKZ ni urejena. Zato je prvostopni organ ravnal pravilno in v skladu z ustaljeno sodno prakso (tako tudi sodbi Upravnega sodišča I U 440/2009 z dne 1. 6. 2010 in II U 36/2016-12 z dne 24. 5. 2017), ko je uporabil analogijo z določbo četrtega odstavka 23. člena ZKZ in ugotovil, da je, enako kot v primeru, ko si je več sprejemnikov ponudbe enakih v tem, da nihče ne uveljavlja predkupne pravice, tudi v tem primeru prodajalec pri izbiri kupca prost. 13. Neutemeljen je tudi tožbeni očitek, da je prodajalka Občina B. že pred objavo ponudbe na oglasni deski uporabljala metodo javne dražbe. Ta tožnikova navedba ostaja zgolj na pavšalni ravni, saj zanjo ne predloži dokazov, razen svojega elektronskega sporočila z dne 6. 4. 2017, naslovljenega na C.C., v katerem poda svojo ponudbo za nakup navedenih nepremičnin, kar pa še ne izkazuje njegovih navedb glede javne dražbe. Za začetek javne dražbe bi morala prodajalka slediti določenim z zakonom predpisanim postopkovnim korakom (cenitev predmeta prodaje, določitev načina prodaje, izdaja javnega oklica z določitvijo kraja in časa dražbe, izklicno ceno, pogojev za udeležbo na dražbi, višino varščine, itd.), za katere tožnik niti ne zatrjuje, da so bili izvedeni. Prav tako je tožbi kot dokaz priložil svoj dopis za prvostopni organ, v katerem nasprotuje izbiri A.A. in navaja, da je stara 87 let, da ničesar ne obdeluje, da nima sredstev in da omenjene nepremičnine kupuje nekdo drug, ki se skriva za njenim imenom, te navedbe pa so bile stvar upravnega postopka, ne pa tudi tožbe. Zato sodišče ta dokaz smatra kot brezpredmeten. Enako velja tudi za predlagano zaslišanje tožnika, saj izvedba tega dokaza, glede na vse zgoraj povedano, ne bi mogla v ničemer prispevati k drugačni odločitvi sodišča. 14. Iz navedenih razlogov sodišče ugotavlja, da je izpodbijana odločba pravilna in zakonita, zato je tožbo v skladu s prvim odstavkom 63. člena ZUS-1 zavrnilo kot neutemeljeno. Ker tožnik ni navedel novih dejstev ali predlagal novih dokazov, ki bi bili pomembni za odločitev, je sodišče na podlagi druge alineje drugega odstavka 59. člena ZUS-1 v zadevi odločilo brez glavne obravnavane, na seji.

K II. točki izreka

15. Stroškovni zahtevek tožnika je sodišče zavrnilo na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem, v primeru, kadar sodišče tožbo (med drugim) zavrne, vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

16. Stroškovni zahtevek stranke z interesom pa je sodišče zavrnilo na podlagi prvega odstavka 154. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v povezavi s prvim odstavkom 155. člena tega zakona in v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1. Stranka z interesom je sicer nastopala na strani toženke, ki je v tem upravnem sporu uspela, vendar se povrnejo zgolj potrebni stroški, o čemer odloči sodišče po presoji vseh okoliščin (prvi odstavek 155. člena). Sodišče je po skrbni presoji glede stroškov, ki jih je uveljavljala stranka z interesom, zaključilo, da Občina B. z navedbami v svojih vlogah ni pripomogla k odločitvi sodišča oziroma te niso bile pomembne za razjasnitev zadeve, saj je soglašala z ugotovitvami in zaključki obeh upravnih organov ter povzemala zakonske določbe. Sodišče je zato njen zahtevek za povrnitev stroškov postopka na podlagi prvega odstavka 155. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1 zavrnilo.