Jedro

Privilegij neprofitne najemnine se s smrtjo bivšega imetnika stanovanjske pravice ne prenaša na osebe iz 56. čl. SZ. Lastninska pravica lastnika denacionaliziranega stanovanja je v takšnem primeru omejena le še z dolžnostjo, da sklene najemno pogodbo za nedoločen čas, ne pa tudi s tem, da mora biti najemnina neprofitna.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Vsaka stranka nosi stroške pritožbenega postopka sama.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da mora tožena stranka z njim skleniti najemno pogodbo za neprofitno najemnino, za nedoločen čas, za stanovanje, ki se nahaja v prvem nadstropju hiše v ... ter tožeči stranki naložilo plačilo stroškov pravdnega postopka. Tako je odločilo, ker je zavezalo stališče, da bi se na pravilo 1. odstavka 125. člena Stanovanjskega zakona lahko sklicevala le nekdanja imetnica stanovanjske pravice – tožnikova mati, ker so do neprofitne najemnine upravičeni le najemniki, ki so sami nekdanji imetniki stanovanjske pravice na denacionaliziranih stanovanjih. Z materino smrtjo je ugasnila tudi iz stanovanjske pravice transformirana pravica do neprofitne najemnine. Zakon tudi ne določa, da bi se privilegij neprofitne najemnine s smrtjo bivšega imetnika stanovanjske pravice prenašal na ožje družinske člane najemnika.

Na razsodbo je tožeča stranka vložila pritožbo, zaradi zmotne uporabe materialnega prava in predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi ter izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti tudi stroškovno ugodi, podrejeno pa, da sodbo razveljavi in zadevo vrne prvemu sodišču v nov postopek. Tožeča stranka utemeljuje svoje pravno stališče, da ima pravico do neprofitne najemnine na določilu 56. člena SZ, ki daje ožjemu družinskemu članu najemnika pravico do sklenitve najemne pogodbe. Stanovanje se ne more po volji lastnika spremeniti iz neprofitnega v profitno. Sodišče je povsem prezrlo določilo 125. člena SZ, ki določa, da določila najemne pogodbe, sklenjena med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom – prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice, ostanejo v veljavi tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu denacionalizacije – lastniku. Tako je tožbeni zahtevek utemeljen že na podlagi določila 125. člena SZ. Poleg tega je tožeča stranka na poziv sodišča popravila tožbo in popravljeno vložila šele 8.12.2005, zato bi moralo sodišče o tožbenem zahtevku odločiti na podlagi določil SZ-1 (Ur. l. RS, št. 69/2003, ki velja od 14.10.2003 dalje). Ta pa v členu 109. določa, da mora lastnik v primeru smrti najemnika skleniti najemno pogodbo pod istimi pogoji z uporabniki. 173. člen istega zakona pa določa, da ostanejo v veljavi določbe najemne pogodbe sklenjene med zavezancem za vrnitev stanovanja in najemnikom prejšnjim imetnikom stanovanjske pravice tudi po vrnitvi stanovanja upravičencu do denacionalizacije. Sodišče je tudi povsem mimo trditvene podlage tožene stranke ugotavljalo ali ima tožeča stranka pravico do neprofitne najemnine, čeprav takšnega ugovora tožena stranka sploh ni postavila.

Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe in ponavlja materialnopravno naziranje sodišča prve stopnje iz obrazložitve sodbe.

Pritožba ni utemeljena.

Prisilen najem stanovanja za neprofitno najemnino omejuje lastninsko pravico (zlasti ker SZ za to kategorijo stanovanj ni predvidel kritja razlike do profitne najemnine – primerjalno 2. odstavek 150. člena) – tako v razpolaganju kot v njenem ekonomskem izkoriščanju. V primeru, če bi neprofitna najemnina veljala tudi za osebe, ki ob prehodu s pravne ureditve stanovanjske pravice po Zakonu o stanovanjskih razmerjih (Ur. l. RS, št. 35/82 in 14/84 – ZSR) na stanovanjski režim najemnih razmerij niso bili imetniki stanovanjske pravice (in niso zajeti s 3. odstavkom 147. člena SZ), bi to predstavljalo „razlaščujoč“ poseg, za katerega bi moral zakon zagotoviti izravnavo. Ker pa je v tem primeru ne zagotavlja, neprofitna najemnina omejuje lastninsko pravico lastnika stanovanja le do smrti prejšnjega imetnika stanovanjske pravice. Pritožbeno sodišče zato ugotavlja, da mora biti razlaga določbe 1. odstavka 125. člena SZ takšna, da lastnikovega položaja brez utemeljenega in razumnega razloga ne otežuje bolj kot je to nujno potrebno za zaščito prejšnjega imetnika stanovanjske pravice po ZSR. To pa pomeni, da ima pravico do sklenitve najemne pogodbe za neprofitno najemnino le najemnik, ki je imetnik stanovanjske pravice, ki je to pravico na dan uveljavitve SZ imel. Tudi 56. člen SZ ne določa, da bi se privilegij neprofitne najemnine s smrtjo bivšega imetnika stanovanjske pravice prenašal na osebe iz 56. člena SZ. O tem se je tudi že izjavilo Vrhovno sodišče v odločbi II Ips 679/2005 z dne 28.2.2008. Tožnik ni imel statusa imetnika stanovanjske pravice na dan uveljavitve SZ. Takšen status je imela njegova mati, ki kot navaja tožnik je sklenila najemno pogodbo za neprofitno najemnino. Res je, kot to pravilno navaja pritožba, da je od 14.10.2003 v veljavi SZ-1, vendar si zmotno razlaga, da se kot čas vložitve tožbe šteje trenutek ko sodišče prejme popolno vlogo. Ne gre tudi spregledati, da denacionaliziranih stanovanj zakon pred letom 2003 veljavni SZ, kot tudi sedaj veljavni SZ -1 nikjer ne uvršča v kategorijo neprofitnih stanovanj. Določbe o pravici do neprofitne najemnine bivših imetnikov stanovanjske pravice pa je SZ umestil le med prehodne določbe (in s tem poudaril začasni prehodni značaj tega privilegija), pač v skladu z načelom, da je treba ob spremembi pravnega režima z ustreznim prehodnim obdobjem zavarovati obstoječa pravna razmerja. Tudi 173. člen SZ-1 v prehodnih določbah ne določa, da bi se privilegij neprofitne najemnine s smrtjo bivšega imetnika stanovanjske pravice prenašal na osebe iz 56. člena SZ. Lastnik stanovanja je dolžan skleniti najemno pogodbo z osebo, ki izpolnjuje pogoje iz 56. člena SZ v skladu z okoliščinami oziroma pogoji, ki obstajajo v trenutku sklenitve pogodbe. Ker je v konkretnem primeru pravica do neprofitne najemnine ugasnila s smrtjo bivše imetnice stanovanjske pravice tožnikove matere, je lastninska pravica lastnika denacionaliziranega stanovanja omejena le še z dolžnostjo, da sklene najemno pogodbo za nedoločen čas, ne pa tudi s tem, da mora biti najemnina neprofitna. Privilegij neprofitne najemnine velja le za bivše imetnike stanovanjske pravice, ne pa uporabnike stanovanj po ZSR in se je (kot izjema, za katero pa v konkretnem primeru ne gre) prenesel samo ob pogojih iz 3. odstavka 147. člena SZ. V vseh ostalih primerih je tak privilegij neprenosljiv.

Ker ni podan v pritožbi uveljavljani razlog zmotne uporabe materialnega prava, kot tudi ne razlogi, na katere pazi pritožbeno sodišče po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena ZPP), je sodišče druge stopnje pritožbo zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP). Ker je tožeča stranka v pritožbenem postopku propadla, sama nosi stroške pritožbenega postopka (1. odstavek 154. člena v zvezi s 1. odstavkom 165. člena ZPP). Ker je tožena stranka v odgovoru na tožbo ponovila pravno naziranje sodišča prve stopnje, stroški, ki so nastali z odgovorom niso bili potrebni in jih tožena stranka skladno z določilom 155. člena ZPP nosi sama.