Jedro

V sodni praksi je bilo že večkrat sprejeto stališče, da je stroške upravljanja in obratovanja dolžan plačati dobroverni lastniški posestnik ("dejanski lastnik"), čeprav v zemljiški knjigi ni vpisan kot lastnik. Bistveno je, da je upravnik o prenosu lastninske pravice ustrezno obveščen.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje v izpodbijani II. in III. točki izreka potrdi.

II. Tožeča stranka nosi sama svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano odločbo dovolilo spremembo tožbe z dne 16. 10. 2021 (I. točka izreka). Tožbeni zahtevek tožeče stranke za plačilo 2.025,39 EUR s pripadki je zavrnilo (II. točka izreka). Tožeči stranki je naložilo plačilo pravdnih stroškov tožene stranke v višini 515,70 EUR (III. točka izreka). Presodilo je, da Pogodba št. - 130/V o opravljanju upravniških storitev z dne 26. 5. 2004 (Pogodba o upravljanju) ni bila veljavno sklenjena, saj jo ni podpisal ustrezen delež etažnih lastnikov. Nadalje je pojasnilo, da ima upravnik (tožeča stranka) lahko aktivno legitimacijo tudi na podlagi določil o neupravičeni obogatitvi in zakonski subrogaciji, če izkaže, da je poravnal račune dobaviteljem in izvajalcem. Pojasnilo je, da tožeča stranka ni uspela izkazati, da bi račune dobaviteljev in izvajalcev poravnala v celotnih zneskih. V kakšnih zneskih je tožeča stranka poravnala račune dobaviteljev in izvajalcev ni presojalo, saj je zaključilo, da tožeča stranka s svojim zahtevkom proti toženi stranki ne more uspeti, saj slednja v tem postopku ni pasivno legitimirana.

2. Proti odločitvi o tožbenem zahtevku in odločitvi o stroških postopka (II. in III. točki izreka izpodbijane odločbe) se je pravočasno pritožila tožeča stranka. Uveljavljala je pritožbena razloga iz prve in tretje točke prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Sodišču prve stopnje je očitala zmoten zaključek o neveljavnosti Pogodbe o upravljanju. Vztrajala je, da je Pogodbo o upravljanju podpisalo dovolj etažnih lastnikov ter da je veljavnost Pogodbe o upravljanju potrdila tudi izjava etažnih lastnikov v novi pogodbi o upravljanju z dne 1. 12. 2020, do katere se sodišče prve stopnje ni opredelilo. Nadalje je sodišču prve stopnje očitala zmoten zaključek o neobstoju pasivne legitimacije tožene stranke. Trdila je, da sam obstoj kupoprodajnih pogodb sklenjenih med toženo stranko kot prodajalko in kupci ne zadostuje za zaključek, da tožena stranka v tem postopku ni pasivno legitimirana ter da bi morala tožena stranka izkazati, da je tožečo stranko obvestila o spremembi lastništva. Zavzela je stališče, da je v „upravniških“ sporih nesorazmerje v obremenitvi strank in ji je zato kršena ustavna pravica enakega varstva pravic, ker sodišča od upravnikov zahtevajo konkretne trditve o posameznih stroških tako glede ključev, kakor tudi glede računov dobaviteljev in njihovega plačila, čeprav je nasprotovanje nasprotne stranke le pavšalno. Trdila je, da bi sodišča morala upravnike v okviru materialno procesnega vodstva pozvati k obrazložitvi posameznih, po mnenju sodišča, nepojasnjenih dejstev. Sodišču prve stopnje je očitala tudi kratenje ustavne pravice do sodnega varstva in poštenega sojenja. Predlagala je, da pritožbeno sodišče II. in posledično tudi III. točko izreka izpodbijane odločbe spremeni tako, da tožbenemu zahtevku tožeče stranke v celoti ugodi. Podrejeno pa je predlagala, da pritožbeno sodišče II. in posledično tudi III. točko izreka izpodbijane odločbe razveljavi in zadevo v tem delu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Priglasila je pritožbene stroške.

3. Tožena stranka je na pritožbo pravočasno odgovorila. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in izpodbijani točki izreka sodbe sodišča prve stopnje potrdi. Priglasila je pritožbene stroške.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V tem sporu gre za gospodarski spor majhne vrednosti, saj se tožbeni zahtevek nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR (prvi odstavek 495. člena ZPP). Ker v tem primeru ne gre za zapleteno zadevo glede pravnih in dejanskih vprašanj in od odločitve o pritožbi ni mogoče pričakovati rešitev pomembnega pravnega vprašanja, je skladno z določilom petega odstavka 458. člena ZPP o pritožbi odločila sodnica posameznica.

6. Sodba, s katero je končan spor v postopku v sporu majhne vrednosti, se sme izpodbijati samo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP in zaradi zmotne uporabe materialnega prava (prvi odstavek 458. člena ZPP). Iz navedenega izhaja, da je pritožbeno sodišče vezano na ugotovitve sodišča prve stopnje o dejanskem stanju.

7. Pozitivni predpisi pojma aktivna in pasivna legitimacija ne opredeljujejo. V praksi se to pogosto enači z vprašanjem obstoja ali neobstoja materialnopravnega razmerja med strankama, torej obstoja stvarne legitimacije. Stvarna legitimacija pomeni, da je stranka nosilec pravic ali obveznosti iz materialnopravnega razmerja, ki se obravnava v pravdi. Če aktivna ali pasivna stvarna legitimacija ni podana, je treba tožbeni zahtevek zavrniti. V tožbi zadostuje zatrjevanje stvarne legitimacije, torej zadostuje, da tožeča stranka trdi, da je nosilka pravic, tožena stranka pa nosilka obveznosti iz določenega materialnopravnega razmerja. Od tega, ali je to zatrjevanje tožeče stranke resnično (torej, ali je stvarna legitimacija res podana), je odvisna odločitev o utemeljenosti ali neutemeljenosti tožbenega zahtevka. Gre za vprašanje materialnega prava, pri čemer je zaključek sodišča o obstoju ali neobstoju pravnega razmerja vedno lahko le posledica ugotovljenega dejanskega stanja.

8. Sodišče prve stopnje je pravilno pojasnilo, da se zadevni spor nanaša na plačilo stroškov obratovanja in upravljanja za poslovni prostor, ki se nahaja v poslovni stavbi. Zato zanj niso uporabljiva določila SZ-1. Nadalje je pravilno pojasnilo, da je stroške upravljanja in obratovanja v skladu z določilom četrte alineje četrtega odstavka 118. člena SPZ dolžan plačati etažni lastnik, najemnik ali nelastniški posestnik pa le v primeru izrecnega dogovora z upravnikom. V sodni praksi je bilo že večkrat sprejeto stališče, da je stroške upravljanja in obratovanja dolžan plačati dobroverni lastniški posestnik („dejanski lastnik“), čeprav v zemljiški knjigi ni vpisan kot lastnik. Bistveno je, da je upravnik o prenosu lastninske pravice ustrezno obveščen.1

9. V tem primeru je pravno odločilno, da sta bili pogodbi o prodaji nepremičnin med pravnimi predniki tožene stranke kot prodajalkama in kupcema sklenjeni v letih 1992 in 1994.2 Sodišče prve stopnje je na podlagi trditev pravdnih strank in predloženih listin zaključilo, da sta bila predmet prodajnih pogodb poslovna prostora, ki imata po vzpostavitvi etažne lastnine identifikacijska znaka: ID znak 000-216 in 000-217, torej poslovna prostora v zvezi s katerima tožeča stranka v tem postopku vtožuje plačilo stroškov upravljanja in obratovanja. Glede na navedeno je tako bistveno, ali je bil upravnik ob prodaji nepremičnin obveščen o njihovi prodaji in novem lastniku. Sodišče prve stopnje je (pravilno) zaključilo, da je bila tožeča stranka o spremembi lastništva zadevnih nepremičnin nedvomno obveščena že pred podpisom Pogodbe o upravljanju leta 2004.3 Kot je že bilo pojasnjeno je pritožbeno sodišče vezano na dejansko stanje, ki ga je ugotovilo sodišče prve stopnje. Tožeča stranka že zato ne more uspeti s pritožbenimi očitki, da je sodišče prve stopnje zmotno presodilo, da je bila o spremembi lastništva zadevnih nepremičnin obveščena.

10. Glede na ugotovljeno dejansko stanje sodišča prve stopnje, pritožbeno sodišče še dodaja, da je bilo obvestilo upravniku s strani tožene stranke ali kupca o spremembi lastništva zadevnih nepremičnin upoštevajoč konkludentna ravnanja tožeče stranke kot upravnika (navedba kupca na podpisnem listu Pogodbe k upravljanju in zaračunavanje stroškov obratovanja in upravljanja kupcu vsaj 13 let) očitno tudi ustrezno (v skladu s takrat veljavnimi predpisi), saj v nasprotnem primeru tožeča stranka (ob izostanku trditev o morebitnem dogovoru o plačilu stroškov upravljanja in obratovanja s strani tretje osebe in ne lastnika) ni imela nobene pravne podlage, da bi kot etažnega lastnika oziroma dobrovernega lastniškega etažnega posestnika štela B. B. in ga vsaj od podpisa Pogodbe o upravljanju do leta 2017 bremenila za stroške upravljanja in obratovanja zadevnih poslovnih prostorov. Katero pravno odločilno dejstvo, ki bi lahko vplivalo na spremembo zavezanca za plačilo stroškov obratovanja in upravljanja zadevnih nepremičnin, se je v letu 2017 spremenilo, pri čemer le neurejeno stanje zemljiške knjige, kot je že bilo pojasnjeno, ni takšno pravno dejstvo, pa tožeča stranka med postopkom pred sodiščem prve stopnje ni pojasnila.

11. Pritožbeni očitki o nepravilni razporeditvi trditvenega in dokaznega bremena v postopkih v sporih majhne vrednosti predstavljajo nedovoljen pritožbeni razlog (prvi odstavek 458. člena ZPP). Že zato tožeča stranka ne more uspeti s trditvami, da je sodišče prve stopnje nepravilno razporedilo trditveno in dokazno breme o pravilni obvestiti upravnika o spremembi lastništva zadevnih nepremičnin.

12. Upoštevajoč vse pojasnjeno je zaključek sodišča prve stopnje, da tožena stranka v tem postopku ni pasivno legitimirana, pravilen. Ker gre v tem primeru za gospodarski spor v postopku majhne vrednosti, se pritožbeno sodišče v skladu z načelom ekonomičnosti in hitrosti postopka (prvi odstavek 11. člena ZPP) ne bo opredelilo do obširnih pritožbenih očitkov povezanih z aktivno legitimacijo tožeče stranke in posplošenih očitkov o prestrogi sodni praksi glede dejstev, ki jih v „upravniških“ sporih o delitvenih ključih, računih dobaviteljev in plačilih dobaviteljem morajo zatrjevati in dokazati upravniki. Kot je že bilo pojasnjeno morata biti za utemeljenost tožbenega zahtevka kumulativno podani tako aktivna kot tudi pasivna stvarna legitimacija. Če ena ni podana, potem tožbeni zahtevek ni utemeljen.

13. Glede na vse navedeno pritožbeni očitki niso utemeljeni. Ker pa pritožbeno sodišče tudi ob uradnem preizkusu izpodbijane sodbe ni zaznalo nobenih drugih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

14. Izrek o pritožbenih stroških temelji na določilu prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela zato sama nosi svoje pritožbene stroške. Tožena stranka je v pritožbi sicer zahtevala povračilo pritožbenih stroškov, a ni priglasila stroškov in niti ni z ničemer pojasnila kakšni stroški in v kakšni višini so ji s pritožbo nastali. Zato pritožbeno sodišče toženi stranki ni prisodilo pritožbenih stroškov.

1 Glej: VSL sodba I Cpg 813/2019 z dne 10. 3. 2020, VSL sodba I Cpg 306/2013 z dne 25. 2. 2014 in VSL sodba II Cpg 1275/2016 z dne 3. 1. 2017. 2 Pravna prednica tožene stranke je: (1) na podlagi prodajne pogodbe iz leta 1992 poslovni prostor 257/a v II. nadstropju v izmeri 13,99 m2 na naslovu T. cesta 2 (sedaj poslovni prostor z ID znakom 000-217) prodala A. A. ter (2) na podlagi prodajne pogodbe iz leta 1994 poslovni prostor 257 v II. nadstropju v izmeri 21,50 m2 na naslovu T. cesta 2 (sedaj poslovni prostor z ID znakom 000-216) prodala B. B. A. A. je poslovni prostor, ki ga je pridobila s prodajno pogodbo iz leta 1992, leta 2001 prodala B. B. 3 Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijane sodbe pojasnilo, da je tožeča stranka na podpisnem listu k Pogodbi o upravljanju iz leta 2004 kot etažnega lastnika (dobrovernega etažnega posestnika) že sama navedla B. B. in ne tožene stranke, prav tako vse do leta 2017 za stroške obratovanja in upravljanja zadevnih nepremičnin ni bremenila tožene stranke, temveč je za te stroške bremenila B. B., pri čemer kot pravne podlage za takšno ravnanje ni zatrjevala dogovora v smislu četrte alineje četrtega odstavka 118. člena SPZ.