Jedro

Pritožnik ne izpodbija ugotovitve, da so bili atriji zgrajeni ob izgradnji stanovanjske stavbe z namenom podaljška pritličnih stanovanjskih enot. Ta ugotovitev zadostuje za pravilnost sklepa, da so kupci teh pritličnih stanovanjskih enot skupaj s stanovanjem pridobili tudi bodisi lastninsko pravico bodisi pravico uporabe glede atrijev in zemljišč, na katerih so zgrajeni. Po Zakonu o lastnini na delih stavb, ki je veljal ob izgradnji obravnavane stavbe, so bile pravice lastnika na stavbni parceli in na delih stavbe, ki so služili bodisi stavbi kot celoti bodisi njenim posameznim delom, nedeljivo zvezane s posameznimi deli stavbe in so se vse pravice na delu stavbe nanašale tudi na z njim povezane dele (7. člen).

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se sklep sodišča prve stopnje potrdi.

II. Vsak udeleženec sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom

(1) ugotovilo, da pripadajoče zemljišče k stavbi 0000-2317 (stavbi na naslovu O.), k.o. ..., predstavljajo zemljiške parcele 0000-809/176, 0000-809/418 in 173-809/392 kot splošni skupni del stavbe (1. točka izreka),

(2) ugotovilo, da se kot posebni deli prej navedene stavbe določijo zemljiške parcele 0000-809/177, 0000-809/178, 0000-809/179 in 0000-809/180 in h katerim posebnim delom spadajo (2. točka izreka),

(3) odločilo, da se o zemljiškoknjižnih vpisih odloči po uradni dolžnosti v vrstnem redu zaznamb postopka (3. točka izreka).

2. Prva nasprotna udeleženka v pritožbi zoper 2. točko izreka navedenega sklepa uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Predlaga, naj pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in izpodbijani sklep spremeni tako, da predlog v izpodbijanem delu zavrne, podrejeno pa, naj sklep v izpodbijanem delu razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

Upoštevaje 42. člen Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča (v nadaljevanju ZVEtL-1) bi moralo sodišče navesti pravno podlago za prenos lastninske pravice s pritožnice na predlagatelje. Ker tega v izpodbijanem sklepu ni, je podana bistvena kršitev določb postopka. Predpisi, določeni v navedeni zakonski določbi, so določali, kakšen vpliv imajo na prenos lastninske pravice na nepremičnini. ZVEtL-1 zato ne more biti podlaga za naknadno izgubo lastninske pravice. Taka določba je v nasprotju s 33. členom Ustave. V nasprotju z Ustavo je ugotovitev v sklepu, da je pritožnik izkazoval lastninsko pravico le z vknjižbo, predlagatelji pa so bili ob uveljavitvi ZLNDL dejanski lastniki. Zgodovinsko in pravno je zemljiška knjiga temeljna evidenca o obstoju lastninske pravice na nepremičnini.

Protiustavna je tudi določba 43. člena ZVEtL-1, ki določa kriterije za ugotovitev pripadajočega zemljišča. Ta pojem pred tem ni bil poznan. Poleg tega je razlaga kriterijev prepuščena prosti interpretaciji izvedenca urbanista. S tem je kršena tudi pravica do sojenja pred nepristranskim sodiščem.

Stavba je bila zgrajena leta 1970. Sodišče je spregledalo, da se posebni skupni deli določajo s pogodbo o medsebojnih razmerjih, da nepremičnine, ki so predmet postopka, nikoli niso bile splošni skupni del stavbe in da se zemljišče s parcelno številko, ki je s pravnim poslom ali odločbo sodišča določen kot sestavni del stanovanja (atrij, odmerjeno parkirno mesto) šteje za del stanovanja in ne kot posebni skupni del stavbe (20. člen SZ-1, ki ga ZVEtL-1 ni derogiral).

Zemljišča, potrebnega za redno rabo stavbe, zaradi nedoločljivih meril v zakonu o razpolaganju z nezazidanim stavbnim zemljiščem (Uradni list SRS, št. 27/72) ni bilo mogoče določiti, posledično pa na njem tudi ni bilo mogoče dobiti nobenih pravic. Drugi predpisi, navedeni v izpodbijanem sklepu, ne pridejo v poštev.

Stališče v sklepu, da med skupne dele večstanovanjske stavbe spadajo zemljišča, na katerih so etažni lastniki na dan uveljavitve ZLNDL imeli pravico uporabe, in ne glede na to, ali so bila ta zemljišča določena kot funkcionalno zemljišče, nima podlage v zakonu in je neobrazloženo. Napačna je ugotovitev, da je lastnik ali investitor prodal posamezni del stavbe. Investitor je stavbo kot celoto predal na podlagi uporabnega dovoljenja v družbeno lastnino, etažna lastnina pa je bila oblikovana na podlagi uporabnega dovoljenja z dne 8. 11. 1971 in načrta posameznih delov stavb iz leta 1971 ter listine o splošnih pogojih z dne 15. 5. 1972. Tako v zakonu kot v postopku samem se izražajo kršitve načel pravne države, pravice do zasebne lastnine, pravice do sodnega varstva in do enakega varstva pravic, prepovedi retroaktivnosti, prepovedi odvzema lastnine brez odškodnine, ločenosti in samostojnosti vej oblasti in prepovedi arbitrarnega razmejevanja pristojnosti. ZVEtL-1 je v postulate stvarnega prava interesno in prikrito vnesel potrebe etažnih lastnikov po parkiriščih, igriščih, prostorih za počitek, dostopih ipd. Tako je sodišče pravnomočno vzpostavljeni etažni lastnini dodalo po dejanski rabi pozidana zemljišča, ki so brez vsakršne podlage postala pripadajoča in splošni skupni deli stavb. Sodišče je na podlaga ogleda pozvalo predlagatelje, naj dopolnijo predlog glede atrijskih parcel v pritožnikovi lasti.

V sklepu je navedeno, da gre za uskladitev zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim, to pa je opredeljeno kot posadna listina. Ne glede na to, ali gre za izvedeno ali za izvirno pridobitev lastninske pravice, morajo biti izpolnjene nadaljnje predpostavke, tj. priložitev potrdila o namenski rabi in dokazila o izpolnjenosti pogojev iz prisilnih predpisov.

Ker pritožnik ni prejel listin, ki jih je navedlo sodišče v 14. točki obrazložitve. Sklepa ni mogoče preizkusiti. V izvedenskem mnenju ni kriterijev, meril ali upravnega akta, s katerim bi bilo kadarkoli določeno zemljišče za redno rabo stavbe.

3. Predlagatelji v odgovoru na pritožbo predlagajo njeno zavrnitev.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožnik je pritožbo izrecno omejil na 2. točko izreka sklepa sodišča prve stopnje. V njej je bilo ugotovljeno, da zemljiška parcela pod atriji obravnavane stavbe predstavljajo posebne dele stavbe. Odgovor zato terjajo le pritožbeni očitki, ki se nanašajo na lastninsko pripadnost teh parcel. 6. Neutemeljen je očitek o bistveni kršitvi določb postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ki ga pritožnik utemeljuje s tem, da ni prejel listin, navedenih v obrazložitvi, in da v obrazložitvi ni naveden zakon, ki je bil podlaga za pridobitev lastninske pravice glede atrijev. Prvi očitek bi lahko utemeljeval kršitev pravice do izjave, sankcionirane v 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP, a ni utemeljen. Pritožniku so bile listine vročene skupaj z izvedenskim mnenjem. Ker izostanek zakona, veljavnega ob izgradnji stavbe, v obravnavani zadevi ne preprečuje preizkusa o pravilnosti in zakonitosti izpodbijanega sklepa, ni podana niti kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

7. ZVEtL-1 in pred njim veljavni ZVEtL temeljita na ugotovitvah, 1) da so bila stavbna zemljišča pred uveljavitvijo Ustave večinoma v družbeni lastnini, 2) da so lastniki stavbe/etažne enote po samem zakonu pridobili pravico uporabe na zemljišču, potrebnem za njeno redno rabo, 3) da se je ta pravica spremenila v lastninsko pravico najkasneje (v primeru stavbnih zemljišč, ki niso bila v sredstvih družbenopravnih oseb, in ki niso bila predmet denacionalizacije, pa večinoma) z uveljavitvijo ZLNDL (25. 7. 1997),1 4) da se je glede na nekonstitutivnost vknjižbe pravice uporabe zemljiškoknjižno stanje ob uveljavitvi ZLNDL v znatnem delu razlikovalo od dejanskega stanja in 5) da kljub nekaterim zakonskim rešitvam (npr. ZPPLPS, možnost zahtevati izdajo odločbe o določitvi funkcionalnega zemljišča oziroma gradbene parcele) dotedanja zakonodaja ni uspela razrešiti problema razkoraka med dejanskim in zemljiškoknjižnim lastninskim stanjem. Namen ZVEtL in ZVEtL-1 je (bil) zato doseči hitro in učinkovito izvedbo postopkov za čimprejšnjo ureditev teh razmerij, se pravi uskladitev nepremičninskih evidenc z dejanskim stanjem, ki je nujna za varno in zanesljivo odvijanje pravnega prometa. Za dosego tega cilja je zakonodajalec 1) predvidel poseben postopek, 2) upošteval, da gre za odločanje o lastninskih razmerjih na nepremičninah in je zato določil sodni postopek, 3) glede na naravo in vrsto razmerij ter nedoločenost kroga udeležencev kot najprimernejšega izbral nepravdni postopek ter 4) kot izid postopka predvidel ugotovitev pripadajočega zemljišča in vknjižbo (so)lastninske pravice v korist lastnika oziroma solastnikov stavbe na tem zemljišču. Upoštevaje navedeno – in z vidika odločitve, ki je predmet pritožbenega preizkusa – niso utemeljeni pritožbeni očitki o razlaščujočem učinku ZVEtL-1 ter s tem povezanih kršitvah ustavnih pravic do zasebne lastnine in do sodnega varstva in temeljnih ustavnih načel. 8. Pritožnik ne izpodbija ugotovitve, da so bili atriji zgrajeni ob izgradnji stanovanjske stavbe z namenom podaljška pritličnih stanovanjskih enot. Ta ugotovitev zadostuje za pravilnost sklepa, da so kupci teh pritličnih stanovanjskih enot skupaj s stanovanjem pridobili tudi bodisi lastninsko pravico bodisi pravico uporabe glede atrijev in zemljišč, na katerih so zgrajeni. Po Zakonu o lastnini na delih stavb, ki je veljal ob izgradnji obravnavane stavbe,2 so bile pravice lastnika na stavbni parceli in na delih stavbe, ki so služili bodisi stavbi kot celoti bodisi njenim posameznim delom, nedeljivo zvezane s posameznimi deli stavbe in so se vse pravice na delu stavbe nanašale tudi na z njim povezane dele (7. člen).

9. Drugačno zemljiškoknjižno stanje ne vzbuja dvoma o pravilnosti navedene ugotovitve. Kot je bilo že zgoraj navedeno, zgolj dejstvo, da je v zemljiški knjigi kot lastnik naveden pritožnik, ob visoki stopnji neskladnosti zemljiškoknjižnega stanja z dejanskim v stanovanjskih soseskah, grajenih v mestih, in izvenknjižnega prenosa pravice uporabe, ne pomeni, da je res lastnik spornih parcel. 10. Odsotnost pogodbe o medsebojnih razmerjih oziroma splošnih pogojev, se pravi aktov, ki sta bila v tedaj veljavnem zakonu predvidena za ureditev medsebojnih razmerij med etažnimi lastniki, še ne pomeni, da atriji niso delili lastninske usode etažnih delov. Sicer pa iz pritožbenih navedb ne izhaja pritožnikov pravni interes za presojo, ali je atrij samostojen posebni del ali sestavni del stanovanja.

11. Neutemeljene so tudi pritožbene navedbe o potrebnosti potrdila o namenski rabi in dokazil o izpolnjenosti prisilnih predpisov. Izostanek teh listin ne vzbuja dvoma o pravilnosti ugotovitve, da je lastninska pripadnost zemljišč pod atriji enaka lastninski pripadnosti atrijev.

12. Morebitna nedoločljivost meril za ugotovitev obsega zemljišča, ki se je kot zemljišče, potrebno za redno rabo stavbe, prenašalo skupaj s stavbo, za presojo o pravilnosti odločitve o lastninski pripadnosti atrijev ni pomembna. Atriji so bili namreč že ob izgradnji prostorsko odmerjene celote. Nepomembni za odločitev so zato tudi očitki o neskladnosti zakonskih meril za ugotovitev pripadajočega zemljišča in prepuščanju sodnih pristojnosti izvedencu.

13. Nepomembna za odločitev je tudi morebitna nenatančnost v povedi v 7. točki obrazložitve izpodbijanega sklepa, da je investitor oziroma lastnik s prodajo posameznih delov stavbe pristal na to, da bo pravica do souporabe zemljišča, potrebnega za redno rabo stavbe, pripadla vsakokratnemu lastniku posameznega dela. Pritožnik namreč ne zatrjuje, na podlagi katerega pravnega akta je zemljišča pod atriji po predaji stavbe obdržal sam.

14. Po vsem navedenem je pravilno stališče v izpodbijanem sklepu, da atriji predstavljajo posebni del stavbe, zemljišče pod njimi pa sodi k stavbi (peti odstavek 23. člena ZVEtL-1).

15. Ker niti zatrjevani niti po uradni dolžnosti preizkušeni pritožbeni razlogi niso podani, je pritožbeno sodišče pritožbo drugega nasprotnega udeleženca zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 37. členom ZNP).

1 Po prvem odstavku 2. člena ZLNDL nepremičnine postanejo lastnina fizičnih oseb, ki imajo na nepremičnini pravico uporabe. Na tej podlagi so lastniki (več)stanovanjskih stavb postali (so)lastniki nepremičnin, potrebnih za redno rabo stavb. Prim. sklep VS RS II Ips 262/2009 z dne 9. 11. 2009. 2 Uradni list FLRJ, 16/59 in nasl., ki je prenehal veljati z uveljavitvijo Zakona o lastnini na delih stavb, Uradni list SRS, št. 19/76.