Jedro

Ker je bilo stanovanje prodano po Stanovanjskem zakonu, mora sodišče učinke razdrte pogodbe obravnavati tudi pod pogoji iz 124. člena SZ.

Izrek

Pritožbi tožene stranke se ugodi, izpodbijana sodba se r a z v e l j a v i in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se razveže pogodba št. 54-15/93, ki sta jo dne 8.9.1993 sklenili pravdni stranki, ter da je vsaka stranka dolžna vrniti, kar je iz pogodbe prejela, vse v roku 8 dni pod izvršbo. Poleg tega je sodišče prve stopnje z izpodbijano sodbo toženi stranki naložilo, da je dolžna v roku 60 dni po izdaji sodbe dvosobno stanovanje v S. vrniti tožeči stranki prosto stvari in bremen ter ji povrniti pravdne stroške v znesku 203.270,00 SIT, vse v roku 15 dni pod izvršbo. Sodišče prve stopnje je na podlagi izvedenih dokazov ugotovilo, da je toženec za stanovanje, ki mu ga je na podlagi zgoraj navedene pogodbe prodala tožeča stranka, poravnal le del kupnine v višini 10% in še 13 mesečnih obrokov, nato pa v letih 1995, 1996 in 1997 obrokov ni več poravnaval, čeprav se je v pogodbi zavezal, da bo kupnino poravnal v 120 mesečnih obrokih. Sodišče se v obrazložitvi izpodbijane odločbe sklicuje na 2. odst. 546. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR), ki določa, da po plačilu začetnega obroka prodajalec lahko razdre pogodbo, če pride kupec v zamudo z najmanj dvema zaporednima obrokoma, ki pomenita najmanj osmino kupnine ter je na podlagi te določbe ugodilo tožbenemu zahtevku tožnika in pogodbo, ki sta jo sklenili pravdni stranki, razvezalo. Vsaki stranki je naložilo, da je dolžna vrniti, kar je iz pogodbe prejela, tožencu pa je še posebej naložilo, da je dolžan tožniku vrniti stanovanje, ki je bilo predmet pogodbe.

Zoper sodbo se je pravočasno po svojem pooblaščencu pritožil toženec iz vseh pritožbenih razlogov, zlasti pa zaradi zmotne uporabe materialnega prava in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. V pritožbi navaja, da sodišče ne bi smelo opreti svoje odločitve na 546. člen ZOR, in sicer predvsem zato, ker določbe ZOR, ki urejajo prodajo na obroke, veljajo za premične stvari, poleg tega pa bi moralo sodišče pri odločanju upoštevati tudi določbe Stanovanjskega zakona (SZ) kot lex specialis. Sodišče bi moralo po mnenju toženca raziskati razloge, zakaj pritožnik ni plačeval obrokov in odločiti ob upoštevanju dejstev, ki bi jih ugotovilo s tem v zvezi. Toženec je namreč prenehal plačevati obroke, ker ni imel denarja, ne pa zato, ker bi si premislil ali hote kršil dogovor o plačilu ter s tem pogodbo. Tožnik bi moral toženca, ko je prišel v zamudo, opozoriti na možne posledice, ga pozvati na plačilo obrokov ter z njim, v kolikor ne bi plačeval obrokov, skleniti najemno pogodbo in mu povrniti že plačane obroke v realni vrednosti, zmanjšane za neprofitno najemnino oziroma bi moral tožencu priznati solastninski delež na stanovanju v sorazmerju z odplačanim delom stanovanja.

Pooblaščenec tožnika je podal odgovor na pritožbo, v katerem navaja, da ZOR v 546. členu in ostalih členih v tem oddelku ureja "kup na obroke", ki velja za premične stvari, vendar lahko pogodbeni stranki tudi pri prodaji nepremičnine razdelita kupnino na obroke in pri tem ne gre za pravila iz tega oddelka ZOR, vendar zakon obročnega plačila kupnine za nepremičnine v nobenem primeru ne prepoveduje. Dejansko bi bilo pravilneje uporabiti splošne določb ZOR, ki govore o dolžnosti izpolnitve pogodbe (124. in nadaljnji členi ZOR), ker pa je bila konkretna pogodba sicer sklenjena na podlagi SZ, je bilo materialno pravo pravilno uporabljeno. Po mnenju tožnika je potrebno določbo 124. člena SZ razlagati tako, da gre v tem primeru za pravico kupca, ki pa jo mora kupec (torej v tem primeru toženec) izkoristiti.

Stanovanjski zakon ne določa, kaj se zgodi v kolikor kupec te svoje pravice ne izkoristi, zato je potrebno pri razsojanju v tem konkretnem primeru upoštevati splošna pravila ZOR o neizpolnitvi pogodbe. Po mnenju tožnika je toženčeva pritožba neutemeljena in zato drugostopnemu sodišču predlaga, da pritožbo zavrne.

Pritožba je utemeljena.

Toženec v pritožbi pravilno opozarja, da je sodišče pri presojanju spornega razmerja uporabilo napačno določbo materialnega predpisa.

ZOR v 546. členu sicer res določa pogoje in način razveze pogodbe, v kateri je dogovorjena prodaja na obroke, vendar je potrebno ob tem upoštevati tudi ostale določbe iz tega odseka zakona, ki zajema določbe od 542. do 551. člena ZOR. Že iz prvega od zgoraj navedenih členov, torej 542. člena pa izhaja, da omenjeni členi urejajo pogodbena razmerja v zvezi s pogodbo o prodaji premičnih stvari.

Očitno je torej, da se tudi določba 546. člena ZOR, na katero se sodišče sklicuje v obrazložitvi izpodbijane sodbe, nanaša na pogodbena razmerja v zvezi s prodajo premičnih stvari, ne pa nepremičnine, kot je bilo v tem primeru.

Sodišče prve stopnje zato spornega razmerja ne more presojati ob uporabi omenjene določbe, temveč bi moralo uporabiti tiste splošne določbe ZOR, ki urejajo razvezo pogodbe zaradi neizpolnitve, torej predvsem določbe od 124. do 132. člena ZOR. Sodišče bi torej moralo najprej ugotoviti, ali je bila pravočasna izpolnitev obveznosti toženca bistvena sestavina pogodbe, ki sta jo sklenili pravdin stranki. Ko bo sodišče ugotovilo, ali sta stranki zgoraj navedeno okoliščino šteli za bistveno sestavino pogodbe, pa bi moralo nadalje presojati ravnanje obeh pravdnih strank, predvsem pa tožnika, kar pomeni, da bi moralo ugotoviti, ali je bilo tožnikovo ravnanje pred vložitvijo tožbe takšno, da lahko zahteva razvezo pogodbe oziroma ali se šteje, da je pogodba razdrta po samem zakonu.

V kolikor bi sodišče na podlagi zgoraj navedenega ugotovilo, da obstajajo pogoji za razvezo pogodbe, pa bi moralo s sodbo odločiti tudi o učinkih razdrte pogodbe oziroma o medsebojnih pravicah in obveznostih pravdnih strank po razvezi pogodbe. Po mnenju pritožbenega sodišča pa bi moralo sodišče prve stopnje poleg zgoraj navedenega že v izpodbijani sodbi natančno navesti, kakšne učinke ima za pravdni stranki razdrtje pogodbe in s tem v zvezi ne zadošča zgolj deklaratorna ugotovitev sodišča, da je vsaka stranka dolžna vrniti, kar je iz pogodbe prejela. Sodišče bi moralo pri odločanju s tem v zvezi uporabiti zlasti 132. člen ZOR in smiselno tudi 124. člen SZ, kajti stanovanje je bilo tožencu prodano po določilih tega zakona.

Tožnik sicer pravilno opozarja, da 124. člen SZ zahteva določeno aktivno ravnanje kupca stanovanja (torej v tem primeru toženca), v kolikor le-ta ugotovi, da ne bo zmogel odplačevati obrokov kupnine, česar pa toženec v tem primeru ni storil. Vendar omenjeni člen hkrati določa tudi pravne posledice razveze tovrstne pogodbe (vračilo že plačanih obrokov, zmanjšanih za neprofitno najemnino, nastanek solastnine oziroma ob določenih pogojih sklenitev najemne pogodbe), o čemer pa je potrebno vsekakor odločiti tudi v tej pravdi.

Na podlagi vsega navedenega pritožbeno sodišče ugotavlja, da je sodišče prve stopnje v izpodbijani sodbi zmotno uporabilo materialno pravo, zaradi česar je bilo tudi nepopolno ugotovljeno dejansko stanje, zlasti glede ravnanja obeh pogodbenih strank potem, ko je toženec prenehal z odplačevanjem obrokov. Podana sta torej v pritožbi zatrjevana pritožbena razloga zmotne uporabe materialnega prava in nepopolne ugotovitve dejanskega stanja in je zato pritožbeno sodišče na podlagi 355. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) pritožbi ugodilo, sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in zadevo vrnilo istemu sodišču v ponovno sojenje. V ponovnem postopku bo moralo sodišče prve stopnje raziskati in ugotoviti vse zgoraj navedene okoliščine in nato ob pravilni uporabi določb ZOR in SZ odločiti o tožbenem zahtevku. Sodišče pa bo moralo s sklepom odločiti tudi o toženčevem predlogu za oprostitev plačila sodnih taks, česar doslej prav tako še ni storilo.

Stroškovna odločitev pritoženega sodišča temelji na določbi 3. odst. 165. člena ZPP.