Jedro

V primeru pravne napake ima kupec na voljo tako jamčevalni zahtevek (za napako samo), kot tudi odškodninski zahtevek (za drugo škodo, ki nastane v zvezi s to napako).

Izrek

Pritožbama se ugodi, sodba sodišča prve stopnje se razveljavi in se zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

: Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je toženka dolžna plačati tožnikoma 18.804,56 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 4.7.2002 dalje do plačila, v presežku (glede plačila 7.441,20 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi) pa je tožbeni zahtevek zavrnilo. Odločilo je še, da je toženka dolžna povrniti tožnikoma 7.668,35 EUR pravdnih stroškov, v roku 15 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka tega roka dalje.

Zoper sodbo sodišča prve stopnje vlagata obe pravdni stranki po svojih pooblaščencih pravočasni pritožbi.

Tožnika se pritožujeta zoper zavrnilni del izpodbijane sodbe. Pritožbenemu sodišču predlagata, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje tako spremeni, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. Zahtevata tudi povrnitev stroškov pritožbenega postopka. Opozarjata, da bi moralo sodišče prve stopnje namesto določil Obligacijskega zakonika uporabiti določila Zakona o obligacijskih razmerjih. Nadalje navajata, da je sodišče prve stopnje spregledalo, da njun zahtevek temelji na znižanju kupnine zaradi obremenjenosti zemljišča s pogodbeno ustanovljeno služnostjo v korist družbe K.I. d.o.o. in še dodatno zaradi obremenjenosti s komunalnimi vodi (kanalizacijo in vodovodom), pri katerih ni šlo za služnost, jih pa je bilo potrebno zaradi izvedbe gradnje prestaviti. O navedenih obremenitvah kupljenega zemljišča pa ju toženka ni seznanila, zato je sodišče prve stopnje napačno zavrnilo zahtevek za plačilo odškodnine.

Toženka pa se pritožuje zoper ugodilni in stroškovni del izpodbijane sodbe, in sicer zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja, napačne uporabe materialnega prava ter bistvene kršitve določb postopka. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje spremeni tako, da tožbeni zahtevek v celoti zavrne, podrejeno pa, da sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in v tem obsegu vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje, pred drugim sodnikom. Priglaša tudi stroške pritožbenega postopka. Opozarja, da je sodišče prve stopnje najprej zaključilo, da tožbeni zahtevek ni utemeljen, kasneje pa, da imata tožnika pravico do sorazmernega znižanja kupnine. Meni, da sta tožnika v roku enega leta po sklenitvi kupoprodajne pogodbe z dne 5.7.2001 nedvomno že vedela za obstoj očitanih pravnih napak, zato je njuna tožba prepozna. Od tožnikov kot poslovnežev bi bilo namreč pričakovati, da bosta v roku enega leta po sklenitvi kupoprodajne pogodbe preverila vsa relevantna dejstva in podatke za predvideno gradnjo ter da bosta tako ravnala s skrbnostjo dobrega gospodarstvenika. Kot je to ugotovil tudi izvedenec B.G., bi tožnika lahko ob vpogledu v kataster vodovodnih napeljav videla potek spornega vodovoda. Opozarja tudi na ugotovitev izvedenca D.G., da sta tožnika za potek vodov preko njunega zemljišča formalno izvedela po izdaji soglasji k lokacijski dokumentaciji, ki so bila dana za telefon dne 14.2.2001, za plin dne 5.4.2001, za vodovod dne 3.7.2001 in za kanalizacijo dne 14.8.2001. Nadalje navaja, da tožnika nista predložila pogodbe, ki sta jo sklenila s kupcem M., na podlagi katere bi bilo mogoče ugotoviti njuno morebitno prikrajšanje v višini kupnine. Meni, da je sodišče prve stopnje nekritično sledilo ugovoru tožnikov, da je bila toženka s predložitvijo omenjene prodajne pogodbe prekludirana. Pritožuje se tudi zoper dosojeno višino zmanjšanja kupnine, saj meni, da je ta pretirana, ter zoper odločitev o stroških pravdnega postopka. Po njeni oceni je sodišče prve stopnje stroške tožnikov zmotne seštelo, zmotno določilo vrednost spora, poleg tega pa pri odmeri stroškov tudi ni upoštevalo uspeha strank v pravdi.

Tožnika na vročeno pritožbo toženke nista odgovorila.

Toženka pa je po svoji pooblaščenki na pritožbo tožnikov odgovorila. Meni, da je pritožba neutemeljena, zato pritožbenemu sodišču predlaga njeno zavrnitev. Priglaša tudi stroške odgovora na pritožbo.

Pritožbi sta utemeljeni.

Pritožbeno sodišče je preizkusilo sodbo sodišča prve stopnje v okviru pritožbenih razlogov in glede tistih kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (2. odstavek 350. člena Zakona o pravdnem postopku - v nadaljevanju ZPP – Ur. l. RS, št. 26/99 – 52/07, ki se uporablja v skladu z 2. odstavkom 130. člena ZPP-D – Ur. l. RS, št. 45/08).

Tožnika s tožbo uveljavljata dva zahtevka, in sicer zahtevek za znižanje kupnine iz prodajne pogodbe z dne 5.7.2001, sklenjene med pravdnima strankama, zaradi manjvrednosti kupljenih nepremičnin zaradi pravnih napak (s strani toženke zamolčane obremenitve kupljenih nepremičnin s kanalizacijskimi in vodovodnimi vodi ter s služnostno pravico v korist družbe K.I. d.o.o.), ter odškodninski zahtevek v višini stroškov, ki so bili potrebni za prestavitev omenjenih kanalizacijskih in vodovodnih vodov, ker so ti tožnikoma onemogočali načrtovano gradnjo na kupljenih nepremičninah. Oba zahtevka – jamčevalni (zahtevek za znižanje kupnine) in odškodninski - temeljita na določilih Zakona o obligacijskih razmerjih (Ur. l. SFRJ, št. 29/78 s spremembami – v nadaljevanju ZOR, ki se v tej zadevi uporablja v skladu s 1060. členom Obligacijskega zakonika – Ur. l. RS, št. 83/01, 40/07 – v nadaljevanju OZ). Sodišče prve stopnje je namreč zmotno uporabilo določila OZ, kar pa samo po sebi še ni vplivalo na pravilnost izpodbijane sodbe, saj so si uporabljena določila skoraj identična. V primeru, da je kupčeva pravica zmanjšana ali omejena (pravna napaka), ima kupec pravico zahtevati sorazmerno znižanje kupnine, hkrati pa ima tudi pravico do povračila škode, ki jo je pretrpel (1. in 3. odstavek 510. člena ZOR). Pravna napaka lahko namreč v kupčevi sferi poleg neposredne škode, ki jo pomeni napaka sama in ki se kaže kot manjvrednost stvari zaradi napake, katere odpravo je mogoče zahtevati (le) z jamčevalnimi zahtevki, povzroči tudi nadaljnje negativne posledice – druge vrste (oblike) škod, glede katerih pa pridejo v poštev splošna pravila o poslovni odškodninski odgovornosti. Odškodninski zahtevek za povrnitev drugih oblik škod lahko kupec uveljavlja poleg ustreznega jamčevalnega zahtevka (3. odstavek 510. člena ZOR).

Iz obrazložitve izpodbijane sodbe izhaja, da predstavlja tožnikoma dosojeni znesek seštevek stroškov prestavitve vodovodnih in kanalizacijskih cevi ter investicijskih stroškov, povezanih s to prestavitvijo. Sodišče prve stopnje se je postavilo na stališče, da sta tožnika upravičena le do zahtevanega sorazmernega znižanja kupnine v višini omenjenih stroškov, ne pa tudi do odškodnine zaradi obremenitve zemljišča s služnostjo, ki se nanaša na komunalne vode, zato je v preostalem tožbeni zahtevek zavrnilo. Pritožbeno sodišče pa ugotavlja, da predstavlja dosojeni znesek, za katerega sodišče prve stopnje navede, da predstavlja sorazmerno nižjo kupnino, dejansko odškodnino zaradi nastalih stroškov, ki so bili potrebni zaradi prestavitve zamolčanih vodovodnih in kanalizacijskih cevi na kupljenem zemljišču (druga oziroma posredno nastala škoda zaradi pravne napake). Razlogi sodbe so zato v medsebojnem nasprotju (14. točka 2. odst. 339. člena ZPP). Zahtevek za znižanje kupnine temelji na manjvrednosti kupljenih nepremičnin zaradi zamolčane obremenitve z omenjenim vodovodnimi in kanalizacijskimi cevmi ter poleg tega še s služnostno pravico v korist družbe K.I. d.o.o.. Sodišče prve stopnje pa o zahtevku za znižanje kupnine zaradi pravne napake same oziroma zaradi manjvrednosti kupljenih nepremičnin dejansko sploh ni odločalo. Nadalje pritožbeno sodišče ugotavlja, da se je sodišče prve stopnje (razen v delu, ki se nanaša na presojo pravočasnosti tožbe) ukvarjalo le z vodovodnimi in kanalizacijskimi vodi, pri tem pa je spregledalo, da sta tožnika zahtevala tudi znižanje kupnine zaradi zamolčane služnostne pravice v korist družbe K.I. d.o.o., ki se nanaša na plinske, električne in telefonske vode na kupljenih nepremičninah, do česar se sodišče prve stopnje tako sploh ni opredelilo. Iz navedenega izhaja, da sodišče prve stopnje ni upoštevalo določil ZOR, ki jasno določajo, da ima kupec v primeru pravne napake na voljo tako jamčevalni (za napako samo), kot tudi odškodninski zahtevek (za drugo škodo, ki nastane v zvezi s to napako), ki pa imata različni pravni podlagi in ju ne gre zamenjevati. Pritožbeno sodišče tako ugotavlja, da je sodišče prve stopnje zaradi zmotne uporabe materialnega prava v izpodbijani sodbi nepopolno ugotovilo dejansko stanje, na kar opozarja tudi tožnikova pritožba, kar je v skladu s 355. členom ZPP podlaga za razveljavitev izpodbijane sodbe.

Toženka pa v pritožbi utemeljeno opozarja, da se sodišče prve stopnje ni opredelilo do zaključka izvedenca D. G. o tem, kdaj naj bi tožnika izvedela za potek spornih vodov preko kupljenega zemljišča. Zaključek izvedenca D. G. o tem dejstvu, ki je pomembno glede presoje pravočasnosti tožbe (glej 1. odstavek 515. člena ZOR), se namreč bistveno razlikuje od zaključka izvedenca B. G. in od tožnikove izpovedbe, na katerih temelji odločitev sodišča prve stopnje o pravočasnosti vložene tožbe. Zato bi sodišče prve stopnje moralo obrazložiti, zakaj ne sprejema ugotovitev izvedenca D. G., ki jih v obrazložitvi izpodbijane sodbe niti ne omeni. Izpodbijane sodbe se zato v delu, ki se nanaša na presojo pravočasnosti tožbe, zaradi navedene pomanjkljivosti ne more preizkusiti, kar predstavlja absolutno bistveno kršitev določb postopka iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, kar je nadaljnji razlog za razveljavitev izpodbijane sodbe (1. odstavek 354. člena ZPP).

V zvezi s toženkino pritožbo pa pritožbeno sodišče še pojasnjuje, da se sicer strinja z izpodbijanim zaključkom sodišča prve stopnje o tem, da od povprečno skrbnega kupca nepremičnine ni mogoče pričakovati, da bo opravil poizvedbe pri Javnem podjetju Vodovod – Kanalizacija d.o.o. o poteku vodovodnih cevi, ter da sodišče prve stopnje pravilno ni upoštevalo prodajne pogodbe z dne 28.7.2004, s katero sta tožnika kasneje prodala sporne nepremičnine, saj jo je toženka sodišču predložila prepozno glede na določbo 1. odstavka 286. člena ZPP, pri tem pa ni navedla nobenih utemeljenih razlogov, zakaj je ni mogla pravočasno predložiti.

Glede na navedeno je pritožbeno sodišče pritožbama ugodilo, sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in vrnilo zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Glede na že obrazloženo, nadaljnji napotki sodišču prve stopnje niso potrebni. Pritožbeno sodišče pa ni vrnilo zadeve v sojenje drugemu sodniku sodišča prve stopnje (356. člen ZPP), kot je to predlagala toženka v pritožbi, saj po oceni pritožbenega sodišča za to ni utemeljenih razlogov.

Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu 3. odstavka 165. člena ZPP.