Jedro

Zakonodajalec je s posebno ureditvijo prenehanja najemnih pogodb za poslovne prostore skušal doseči višjo stopnjo varstva obeh udeležencev pogodbenega razmerja in zato celo pri trajnih obveznostih za nedoločen čas otežil njihove prenehanje.

Tožnica v obravnavanem primeru ni zadostila svoji dolžni skrbnosti dobrega strokovnjaka. V skladu z navedenim merilom skrbnosti bi morala namreč računati z dejstvom, da so razmere na trgu po naravi stvari spremenljive ter da najemna pogodba za določen čas njeni stranki praviloma zavezuje do izteka dogovorjenega obdobja veljavnosti brez možnosti, da bi najemojemalec od nje odstopil tako, kot to lahko stori pri pogodbi za nedoločen čas.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje: - v 1. točki izreka spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek, ki se glasi: „Najemna pogodba o najemu poslovnih prostorov v izmeri 120 (stodvajset) m2 + 15 (petnajst) m2, ki se nahajajo na levi strani ob glavnem vhodu v poslovnostanovanjski stavbi v K. na naslovu ..., parc. št. 6 in 10, vpisani v vl. št. 000, k.o. X, sklenjena dne 17. 10. 2006 se razveže z dnem 7. 10. 2009“.

- v 2. točki izreka se razveljavi, - v 3. točki izreka pa razveljavi in se v tem obsegu zadeva vrne sodišču prve stopnje v nadaljnji postopek.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z dnem 7. 10. 2009 razvezalo pogodbo o najemu poslovnih prostorov v izmeri 120 m2 in 15 m2, ki se nahajajo na levi strani ob glavnem vhodu v poslovnostanovanjski stavbi v K., parc. št. 6 in 10, k. o. X, sklenjeno dne 17. 10. 2006. Kar tožeča stranka zahtevala več je zavrnilo (1. točka izreka). V pobot uveljavljano terjatev toženke v višini 37.674,90 EUR je zavrglo (2. točka izreka). Glede pravdnih stroškov je odločilo, da mora toženka plačati tožnici 686,66 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude (3. točka izreka).

2. Zoper odločitev sodišča prve stopnje v ugodilnem delu 1. točke izreka ter v 2. in 3. točki izreka se pritožuje toženka. Uveljavlja vse pritožbene razloge iz prvega odstavka 338. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) (1) in sodišču druge stopnje predlaga, da pritožbi ugodi in sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbeni zahtevek zavrne, podrejeno pa da sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo odločanje. Glede zahtevka za plačilo odškodnine pa predlaga izdajo dopolnilne sodbe oziroma podrejeno razveljavitev odločitve o zavrženju in vrnitev zadeve tudi v tem delu v novo odločanje. Meni, da odločitev v izpodbijanem delu nima razlogov o odločilnih dejstvih, ker bi moralo sodišče prve stopnje pojasniti, kakšne so bile okoliščine ob sklenitvi pogodbe in kakšne, ko naj bi nastopila pravica do razveze pogodbe, kakšna je kvalitativna in kvantitativna sprememba okoliščin, v čem je otežena izpolnitev ter v kolikšni meri, namen in pričakovanja toženke ob sklenitvi pogodbe, vpliv spremenjenih okoliščin na izpolnitev, okoliščine, ki izkazujejo očitnost neustreznosti pričakovanj (torej ne vsakršno neustreznost), okoliščine, ki izkazujejo nepravilnost ohranitve pogodbe v veljavi, nezmožnost uresničitve namena pogodbenih strank, okoliščine, iz katerih izhaja, da gre za nepredvidljive in nepričakovane okoliščine, da gre za okoliščine, ki se jim ni mogoče izogniti, jih predvideti in upoštevati, vse s stališča skrbnega gospodarstvenika. Sodišču prve stopnje nadalje očita, da je pristopilo k „samoreševanju“ vprašanj s področja mikro in makro ekonomike, za katerega nima strokovnega znanja. Opozarja, da tožnica ni zadostila svojemu trditvenemu in dokaznemu bremenu. Tako ni pojasnila, kakšen je bil upad njenega poslovanja in kakšna je bila njena finančna izguba, sklicevala se je le na prihodke od prodaje in stroške poslovanja v maju 2007, pri čemer podatek za prvi mesec poslovanja ne more pojasniti trenda poslovanja, ki ga pred tem ni bilo, navajala je le, da takšnega upada poslovanja ni mogla predvideti, pri čemer je logično, da je v novo odprti, neutečeni in neuveljavljani trgovini prodaja nižja kot znaša strošek poslovanja. Prav tako se je sklicevala na zmanjšanje frekvence ljudi, ni pa povedala, kakšna je bila frekvenca prej. Glede dokazov poudarja, da bi morala tožnica najprej sáma pojasniti, kateri podatki po njenem mnenju izhajajo iz dokaznih listin, ne pa da je sodišče prve stopnje sámo na povsem nepreverljiv način brskalo po številkah iz nekih računovodskih izpiskih ter iz njih interpretiralo podatke, ki jih tožnica niti ni zatrdila. Pri tem gre tudi za interpretacijo podatkov, za katero sodišče nima strokovnega znanja. Zaradi navedenega postopanja sodišča prve stopnje je bilo poseženo v pravico toženke do enakega pravnega varstva, saj se do takšnih dejstev, na katere je sodišče prve stopnje oprlo svojo odločitev, ni imela možnosti izjaviti. Izpostavlja tudi, da je tožnica za utemeljitev zahteve po razvezi pogodbe navedla nekaj nekonkretiziranih, nedokazanih in s predlaganimi dokazi nedokazljivih dejstev (gospodarska kriza, ves svet, hude finančne stiske potrošnikov, potrošniške navade, frekvenca sprehajalcev), sodišče prve stopnje pa ji je na podlagi domnevno splošno znanega dejstva sledilo, kar utemeljuje obstoj vseh pritožbenih razlogov iz prvega odstavka 338. člena ZPP. Pojasnjuje, da je splošno znano, da je učinek gospodarske krize na različne panoge zelo različen ter da je poslovni (ne)uspeh odvisen od različnih dejavnikov; v obravnavani zadevi ni mogoče ugotoviti, kateri razlogi so vplivali na rezultat tožnice, ker za to ni podala ustreznih dokaznih predlogov. Gre za vprašanje, na katerega lahko odgovori zgolj izvedenec. Meni, da gospodarstvenik ne more zahtevati razveze pogodbe po 112. členu OZ, če ne dosega pričakovanega ali planiranega prometa. Gibanje prometa je namreč okoliščina, ki sodi v sfero gospodarstvenika in mora z njo računati. Ustvarjanje dobička pri poslovanju pa je lahko zgolj nagib, ki na veljavnost pogodb ne more imeti učinka. Meni tudi, da bi morala tožnica okoliščine, na katere se sklicuje v tej pravdi, upoštevati oziroma bi se jim lahko izognila. Tožnica je namreč sama vzpostavila stik s toženko, navedla površino, najemnino ter sáma pogojevala najem poslovnega prostora z daljšim obdobjem veljavnosti pogodbe. Toženka je navedeno dokazala s predloženo listino z dne 18. 7. 2006; na račun daljšega obdobja najema sta pravdni stranki dogovorili tudi nižjo najemnino. Meni tudi, da iz razlogov izpodbijane sodbe ni razvidno, kje in kako je sodišče prve stopnje upoštevalo namen pogodbe s stališča obeh strank – torej tudi pričakovani pozitivni in pravno priznani interes najemodajalca ter kako je uporabilo pravni standard tveganja, ki so za pogodbene stranke v poslovnem prometu običajna pri izpolnjevanju pogodb iste vrste ter uravnoteženost interesov obeh pogodbenih strank. Oboje bi bilo dolžno upoštevati v skladu s 114. členom OZ. Materialnopravno zmotno je tudi sprejelo odločitev, da ne bo odločalo o zahtevku toženke za plačilo odškodnine, češ da gre za nedovoljen pobot z nasprotno nedenarno terjatvijo. Priglaša stroške s pritožbo.

3. Tožnica v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in potrditev sodbe sodišča prve stopnje. Priglaša stroške z odgovorom na pritožbo.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Prvenstveno je treba zavrniti toženkin očitek, da sodba sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu nima razlogov o odločilnih dejstvih. Kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP je namreč izrazito pragmatične narave, zato je podana zgolj v primeru, ko so razlogi odločitve tako pomanjkljivi, da preizkus sodne odločbe sploh ni mogoč. Navedenega pa v obravnavanem primeru ni moč zaključiti, kar je razvidno iz razlogov sodišča druge stopnje v nadaljevanju.

6. Prav tako ni mogoče slediti zatrjevanju toženke, da obstoj svetovne gospodarske krize ni splošno znano dejstvo. Treba pa ji je pritrditi glede graje zmotne uporabe 112. člena OZ v zvezi s presojo, ali tako ugotovljene bistveno spremenjene okoliščine otežujejo izpolnitev tožnice po najemni pogodbi oziroma uresničitev namena te pogodbe do takšne mere, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi jo bilo nepravično ohraniti v veljavi z obstoječo vsebino. Za pravilno presojo obstoja prvo navedene pozitivne predpostavke za razvezo je odločilno poslovanje tožnice kot poslovnega subjekta - torej kot celote, ne pa zgolj poslovanje sporne prodajalne. Sodišče prve stopnje je posledično materialnopravno zmotno sklepalo, da je zaradi velikega upada poslovanja prodajalne na sporni lokaciji samodejno otežena tudi izpolnitev tožnice po najemni pogodbi. V posledici takšnega zmotnega materialnopravnega zaključka je ostalo dejansko stanje zadeve nepopolno ugotovljeno. Navedeno bi praviloma narekovalo razveljavitev izpodbijane odločitve in vrnitev zadeve v novo sojenje oziroma dopolnitev postopka z obravnavo pred sodiščem druge stopnje (355. člen). Vendar lahko sodišče druge stopnje v konkretnem primeru takšno pomanjkljivost postopka odpravi sámo na seji, saj ugotavlja, da tožnica v postopku pred sodiščem prve stopnje ni podala trditev o uspešnosti njenega poslovanja kot pravnega subjekta kljub temu, da sodijo v njeno materialno breme.

7. Zatrjevanje tožnice, da je njen poslovni uspeh na najeti lokaciji upadel, bi sicer lahko bilo pomembno za presojo obstoja druge pozitivne zakonske predpostavke za razvezo pogodbe zaradi spremenjenih okoliščin, tj. nezmožnost doseči namen pogodbe, in sicer v tolikšni meri, da pogodba očitno ne ustreza več pričakovanjem pogodbenih strank in bi jo bilo po splošnem pojmovanju nepravično ohraniti v veljavi takšno, kakršna je. Če je namen sklenjene najemne pogodbe vzajemnost dajatev, torej omogočanje uporabe najetega prostora za poslovno (trgovinsko) dejavnost tožnice (tako je ugotovilo že sodišče prve stopnje) v zameno za najemnino, je treba namreč upoštevati, da je tožnica gospodarski subjekt, ki opravlja svojo poslovno dejavnost na trgu zaradi ustvarjanja dobička. Če tega namena na sporni lokaciji ni mogla dosegati, bi navedeno lahko utemeljilo zgoraj opisano zakonsko predpostavko za razvezo pogodbe. Vendar sodišče druge stopnje opozarja, da bi morala tožnica za uspeh na takšni podlagi konkretizirano zatrditi obstoj izgube pri poslovanju na sporni lokaciji, ki je tako visoka, da bi bilo nepravično ohraniti pogodbo v veljavi s takšno vsebino, kakršno je imela ob sklenitvi. Tudi tega bremena pa tožnica v obravnavanem primeru ni zmogla.

8. Tekom postopka je namreč zatrdila zgolj obstoj izgube v mesecu maju 2007, ki pa je bil po neprerekanih trditvah toženke prvi mesec poslovanja tožnice na sporni lokaciji. Navedeno zato ne zadošča za zaključek o negativnem trendu poslovanja tožnice v najetem prostoru.(2) Glede ostalih ugotovitev v zvezi z upadom poslovanja na strani 4 sodbe sodišča prve stopnje (tj. dejstev v zvezi z obsegom prodaje) pa je treba pritrditi toženki, da je le-to s takšnimi ugotovitvami prekoračilo trditveno podlago tožnice in s tem kršilo razpravno načelo (7. člen ZPP). Takšna dejstva so namreč po svoji naravi pravno in ne zgolj dokazno pomembna (saj utemeljujejo pojem dobička oziroma izgube), zato bi jih morala tožnica v postopek uvesti s svojimi trditvami, ne pa da jih je sodišče prve stopnje ugotavljalo sámo z vpogledom v dokazne listine. S tem, ko je na takšne ugotovitve oprlo svojo odločitev, je toženki tudi odvzelo pravico, da se izjavi glede odločilnih dejstev za razsojo, s čimer je kršitev razpravnega načela prerasla v kršitev absolutne narave iz 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP.

9. Sodišče prve stopnje je tudi materialnopravno zmotno presodilo ugovore toženke, da bi tožnica z drugačnim poslovnim postopanjem lahko odvrnila posledice gospodarske krize, česar pa iz razlogov v njeni sferi ni storila. Gre za navedbe toženke, da je bila tožnica tista, ki je toženki dala ponudbo za sklenitev pogodbe z vsebino, kakršna je obravnavana v tem postopku, da je pri tem vztrajala ravno na dolgoročnosti najema ter na sklenitvi pogodbe za določen čas, torej brez možnosti odstopa z odpovednim rokom enega leta, da je za oglaševanje novo odprte prodajalne namenila zelo malo sredstev, da svoje ponudbe ni prilagodila lokalnim razmeram ter da je leta 2008 v oddaljenosti le nekaj minut od sporne lokacije odprla še eno trgovino.

10. Takšni ugovori predstavljajo ob pravilni materialnopravni subsumpciji pravno pomembna dejstva za ugotovitev obstoja negativnih predpostavk za razvezo pogodbe (tj. da stranka, ki se sklicuje na spremenjene okoliščine, le-teh ob sklenitvi pogodbe ni mogla upoštevati ali se jim ni mogla izogniti oziroma odkloniti njihove posledice). Sodišče prve stopnje pa je takšne ugovore bodisi zmotno zavrnilo bodisi zanemarilo kot pravno nepomembne. Sklepanje, da poslovna odločitev o odprtju nove trgovine leta 2008 ne vpliva na presojo odvrnljivosti negativnih posledic bistveno spremenjenih okoliščin, ker tožnica leta 2008 še ni predlagala znižanja najemnine, je namreč po izkustvenih pravilih in upoštevajoč splošno znana dejstva nepravilno. Sodišče prve stopnje je vendarle sámo ugotovilo, da je svetovna kriza nastopila že navedenega leta. S strani toženke očitana poslovna odločitev tožnice je zato relevantna za presojo dolžne skrbnosti tožnice kot dobrega strokovnjaka, da predvidi oziroma upošteva vpliv že obstoječih negativnih dejavnikov v njenem poslovnem okolju.

11. Glede na to, da tožnica zgoraj povzetih ugovornih navedb dejanske narave ni (konkretizirano) prerekala, ter upoštevajoč tveganja, ki so pri sklenitvi najemnih pogodb za poslovne prostore običajna v pravnem prometu (zakonodajalec je s posebno ureditvijo prenehanja najemnih pogodb za poslovne prostore skušal doseči višjo stopnjo varstva obeh udeležencev pogodbenega razmerja in zato celo pri trajnih obveznostih za nedoločen čas otežil njihove prenehanje) (3), sodišče druge stopnje ocenjuje, da tožnica v obravnavanem primeru ni zadostila svoji dolžni skrbnosti dobrega strokovnjaka (6. člen OZ). V skladu z navedenim merilom skrbnosti bi morala namreč računati z dejstvom, da so razmere na trgu po naravi stvari spremenljive ter da najemna pogodba za določen čas njeni stranki praviloma zavezuje do izteka dogovorjenega obdobja veljavnosti brez možnosti, da bi najemojemalec od nje odstopil tako, kot to lahko stori pri pogodbi za nedoločen čas (24. in 27. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih - ZPSPP).(4) Kljub takšnemu dolžnemu zavedanju tožnica tekom postopka ni zatrdila, da bi po nastopu bistveno spremenjenih okoliščin podvzela kakšne posebne poslovne ukrepe z namenom nevtralizacije ali vsaj zmanjšanja negativnih vplivov takšnih spremenjenih okoliščin na njeno poslovanje v spornih prostorih.

12. Ker torej tožnica, na kateri je bilo trditveno in dokazno breme o bistveno oteženi izpolnitvi oziroma nezmožnosti doseganja namena pogodbe, takšnega bremena ni zmogla, ugovorom toženke o obstoju negativnih predpostavk za razvezo pogodbe pa ni konkretizirano nasprotovala, sodišče druge stopnje ocenjuje, da pogoji za razvezo najemne pogodbe v konkretnem primeru niso podani.

13. V skladu s pojasnjenimi razlogi je sodišče druge stopnje pritožbi toženke ugodilo in izpodbijano sodbo v ugodilnem delu 1. točke izreka spremenilo tako, da je zahtevek za razvezo pogodbe zavrnilo (5. alineja 358. člena ZPP). Odločitev o (iz 2. točke izreka) zavrženju v pobot uveljavljene terjatve pa je razveljavilo. Toženka namreč tekom postopka ni uveljavljala procesnega pobota (kot je to očitno zmotno štelo sodišče prve stopnje), temveč se je sklicevala na svojo materialnopravno pravico do odškodnine v primeru, da je pogodba razvezana zaradi bistveno spremenjenih okoliščin (peti odstavek 112. člena OZ). Ker gre za ugovor materialnopravne narave, se odločitev o njem v primeru njegove utemeljenosti odraža pri odločitvi o glavni stvari kot posebna omejitev oziroma obveznost, sicer pa njegova neutemeljenost ne terja navzočnosti v izreku. V konkretnem primeru, v katerem je sodišče druge stopnje zahtevek za razvezo pogodbe zavrnilo, posledično za odločanje o takšnem ugovoru ni bilo pravne podlage.

14. Glede na to, da je tožnica v postopku podredno uveljavljala tudi zahtevek za sodno odpoved pogodbe, o katerem sodišče prve stopnje še ni odločalo, bo moralo le-to vsled zavrnitve primarnega zahtevka na drugi stopnji to storiti v nadaljevanju postopka. Sodišče druge stopnje bi namreč z odločanjem o takšnem zahtevku prvič v tem postopku strankama odvzelo pravico do pravnega sredstva (25. člen URS).(5)

15. V posledici odločitve o zavrnitvi primarnega zahtevka tožnice in posledični nuji, da sodišče prve stopnje odloči še o podrednem zahtevku, je sodišče druge stopnje odločitev o stroških prvostopnega postopka razveljavilo in v tem obsegu zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nadaljnji postopek, odločitev o pritožbenih stroških pa pridržalo za končno odločbo (164. člen ZPP).

(1) Ur. l. RS, št. 26/1999 in nasl..

(2) Sodišče druge stopnje je takšna dejstva ugotovilo na podlagi pooblastila iz 355. člena v zvezi s prvo alinejo 358. člena ZPP. Neprerekana dejstva se namreč štejejo za priznana in njihovo dokazovanje v postopku ni potrebno (drugi odstavek 214. člena ZPP).

(3) Primerjaj sodbo VS RS III Ips 1/2011 z dne 20. 3. 2013. (4) Ur. l. SRS, št. 18/1974 in nasl..

(5) Ur. l. RS, št. 33/1991 in nasl..