Jedro

Predkupni upravičenec se lahko kadarkoli predkupni pravici odpove (načelo dispozitivnosti iz 3. člena OZ – prosto urejanje obligacijskih razmerij). Odpoved je enostranska izjava volje predkupnega upravičenca. Ker se določbe OZ, ki se nanašajo na pogodbe, po 14. členu smiselno uporabljajo tudi za druge pravne posle, in je načeloma predpisana neobličnost pravnih poslov (prvi odstavek 51. člena), odpoved (enostranska izjava volje) ni obličen pravni posel.

Izrek

I. Pritožbama se ugodi in se izpodbijana sodba spremeni tako, da se zavrne tožbeni zahtevek (za razveljavitev kupoprodajne pogodbe, ki sta jo dne 12. 1. 2006 sklenila toženca in da je toženka njen solastniški delež na nepremičnini, ki je predmet navedene pogodbe, dolžna prodati tožnikoma, tako da z njima sklene kupoprodajno pogodbo z v tožbenem zahtevku navedenim besedilom(1)).

II. Tožnika sta dolžna v roku 15 dni nerazdelno tožencu povrniti 7.334,34 EUR stroškov postopka pred sodiščem prve stopnje in 2.787,79 EUR stroškov pritožbenega postopka, toženki pa 2.787,79 EUR stroškov pritožbenega postopka, vse z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo prvi naslednji dan po poteku paricijskega roka dalje do izpolnitve obveznosti.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo zaradi kršitve zakonske predkupne pravice razveljavilo kupoprodajno pogodbo, ki sta jo dne 12. 1. 2006 sklenila toženka kot prodajalka stanovanja in toženec kot kupec. Toženki je zato naložilo, da je svoj solastniški delež na nepremičnini dolžna prodati tožnikoma, tako da z njima sklene kupoprodajno pogodbo (besedilo slednje je razvidno iz izreka prvostopenjske sodbe), sicer jo bo nadomestila sodba. Tožencema je naložilo solidarno plačilo pravdnih stroškov z zakonskimi zamudnimi obrestmi v primeru zamude.

2. Zoper prvostopenjsko sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov (prvi odstavek 338. člena Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju: ZPP) pritožujeta oba toženca. Toženka uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava. Meni, da je sodišče zaradi zmotnega prepričanja, da ponudba predkupni upravičenki ni bila dana v skladu s 507. členom Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju: OZ), zanemarilo dejstvo, da se je pravna prednica tožnikov predkupni pravici odpovedala. Poudarja, da je bila pravna prednica tožnikov ves čas seznanjena z nameravano prodajo, vendar predkupne pravice ni mogla uveljaviti, ker ni imela denarja. Denarja nimata niti tožnika, saj imata v predmetnem postopku brezplačno pravno pomoč, obstajajo pa tudi domneve, da prejemata denarno socialno pomoč. Uveljavlja bistveno kršitev 8. točke drugega odstavka 339. člena ZPP z navedbo, da vabila na glavno obravnavo z dne 15. 4. 2015 ni prejela. Sklicuje se na zmotno uporabo 512. člena OZ ter navaja, da opustitev navedbe podatka o kupcu ne predstavlja take kršitve, zaradi katere bi lahko predkupni upravičenec uveljavljal razveljavitev pogodbe. Takšno interpretacijo navedene določbe je podalo tudi Vrhovno sodišče v zadevi III Ips 1/2013. Poudarja, da podatka o potencialnem kupcu nepremičnine v solasti po nobeni razlagi zakona ni mogoče šteti med nujne sestavine ponudbe predkupnemu upravičencu. Hkrati tudi ni jasno, kateri podatki o kupcu naj bi bili obvezni. Takšni pogoji zelo otežujejo prodajo nepremičnin v solasti in od prodajalca predvidevajo neživljenjske obveznosti. Tudi sicer se je tožnica na takšno okoliščino sklicevala šele v reviziji, kar je prepozno. Zahteva, da bi morali toženki kljub dejstvu, da pravna prednica tožnikov za nakup stanovanja ni imela denarja, preverjati še, ali je ta odpoved predkupni pravici imela dovolj informacij o potencialnem kupcu, je pretirana. Nasprotuje še skladnosti pogojev prodaje, saj primerjava prodajne pogodbe in tožbenega zahtevka nakazuje na različne pogoje prodaje. Zaradi navedenega je sodba neizvršljiva. Smiselno enake pritožbene razloge v svoji pritožbi uveljavlja tudi toženec.

3. Tožnika sta na pritožbi odgovorila in predlagala njuno zavrnitev.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Pritožbeno sodišče o zadevi odloča ponovno. Vrhovno sodišče RS je namreč s sklepom II Ips 63/2011 z dne 15. 5. 2014 reviziji tožnikov ugodilo, obe sodbi nižjih sodišč razveljavilo in zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Vrhovno sodišče je v svoji odločbi navedlo, da je podatek o tem, komu se prodaja solastninski delež na nepremičnini, bistvena sestavina obvestila o nameravani prodaji (507. člen OZ). Ker toženka predkupne upravičenke (prvotne tožnice) o tem, komu se prodaja solastniški delež, ni obvestila, je bila njena predkupna pravica kršena. Ob tem se Vrhovno sodišče ni ukvarjalo z vprašanjem, ali se je predkupna upravičenka z izjavo, da za nakup stanovanja nima denarja, predkupni pravici odpovedala. Odgovor na tovrstno vprašanje je v ponovljenem sojenju zanemarilo tudi sodišče prve stopnje in tožbenemu zahtevku v celoti ugodilo, čeprav je po stališču pritožbenega sodišča odgovor na navedeno vprašanje v konkretni zadevi bistven. Če namreč predkupna upravičenka za nakup nepremičnine ni imela denarja, se njena pripravljenost za nakup nepremičnine ne more spremeniti, četudi bi jo predkupna zavezanka pravilno obvestila o nameravani prodaji (z natančno navedbo potencialnega kupca nepremičnine).

6. Pritožbeno sodišče zato vztraja na stališču, da se predkupni upravičenec lahko kadarkoli predkupni pravici odpove (načelo dispozitivnosti iz 3. člena OZ – prosto urejanje obligacijskih razmerij). Odpoved je enostranska izjava volje predkupnega upravičenca. Ker se določbe OZ, ki se nanašajo na pogodbe, po 14. členu smiselno uporabljajo tudi za druge pravne posle, in je načeloma predpisana neobličnost pravnih poslov (prvi odstavek 51. člena), odpoved (enostranska izjava volje) ni obličen pravni posel. Izjema iz 52. člena OZ glede obličnosti (pisne oblike) velja le glede prenosa nepremičnin (lastninske pravice ali ustanovitve druge stvarne pravice na nepremičnini), predkupna pravica pa ni stvarna pravica na nepremičnini (primerjaj 13. člen Zakona o zemljiški knjigi – ZZK-1, kar velja tako za pogodbeno predkupno pravico kot tudi zakonito (v obravnavani zadevi).(2) In ker ne velja za predkupno pravico, še toliko bolj ne velja niti za odpoved predkupni pravici.

7. Toženca v pritožbi pravilno navajata, da je bilo v prvem sojenju nesporno ugotovljeno, da se je predkupna upravičenka dne 19. 9. 2005 (ponovno) oglasila pri nepremičninskem posredniku F. H., ki ji je pojasnil, da nepremičnina še ni prodana in (da) ima še vedno možnost uveljavljati predkupno pravico ter ji pri tem pojasnil tudi pogoje prodaje, predkupna upravičenka pa je izjavila, da nepremičnine ne bo kupila in se je svoji predkupni pravici odrekla(3), čeprav izjave o tem ni želela podpisati. Ker je izpodbijana odločitev nepravilna že na tej podlagi, pritožbenemu sodišču ni potrebno odgovarjati na ostale pritožbene trditve.

8. Zaradi zmotne uporabe materialnega prava (zlasti neupoštevanja 3. člena OZ – prosto urejanje obligacijskih razmerij in možnosti odpovedi predkupni pravici), je pritožbeno sodišče pritožbama tožencev ugodilo in izpodbijano sodbo spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo (351. člen v zvezi s 358. členom ZPP).

9. Glede na spremenjen uspeh v pravdi je pritožbeno sodišče poseglo tudi v odločitev o povrnitvi pravdnih stroškov. Sedaj sta tožnika dolžna nerazdelno tožencema(4) povrniti njune pravdne stroške (prvi odstavek 154. člena v zvezi s 165. členom ZPP). Tožencu poleg že odmerjenih pravdnih stroškov v prvem sojenju (3.947,74 EUR – primerjaj stroškovni del sodbe z dne 24. 4. 2009 – list. št. 177 in 178) pripada v skladu z Zakonom o odvetniški tarifi (v nadaljevanju: ZOdvT), v skladu s predloženim stroškovnikom in odvetniško tarifo še 1.155,70 EUR nagrade za postopek (tar. št. 3100), 1.066,80 EUR nagrade za narok (tar. št. 3102), 533,40 EUR nagrade za pravno sredstvo – odgovor na revizijo (tar. št. 3468) in iz naslova materialnih stroškov 20,00 EUR (tar. št. 6002), kar znaša skupaj 2.775,9 EUR. Tožencu gre tudi 22 % DDV (610,70 EUR - tar. št. 6007). Skupaj sta tako tožnika dolžna tožencu povrniti 7.334,34 EUR pravdnih stroškov, nastalih pred sodiščem prve stopnje, in sicer v roku 15 dni po prejemu sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

10. Tožnika sta dolžni obema tožencema povrniti tudi njune pritožbene pravdne stroške, in sicer vsakemu 1.625 točk po OT(5) (745,88 EUR) za sestavo pritožbe, povečano za 22 % DDV ter sodno takso v višini 1.877,82 EUR, kar za vsakega od tožencev znese 2.787,79 EUR. Tožnika sta navedeni znesek dolžni plačati v roku 15 dni po prejemu sodbe sodišča druge stopnje, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Op. št. (1): Slednje je razvidno iz izreka prvostopenjske sodbe; Op. št. (2): Glej tretji odstavek 513. člena OZ; Op. št. (3): Z izjavo, da „ne more zbrat sredstev za to nepremičnino“; Op. št. (4): Toženka povrnitve stroškov na prvi stopnji ni zahtevala; Op. št. (5): Vrednost točke v skladu s 13. členom Odvetniške tarife (OT) znaša 0,459 EUR.