Jedro

Če ni podana vsaj možnost, da bi morebiten drugačen (ustreznejši, popolnejši) prepis lahko vplival na vsebino sodbe (na njeno pravilnost), potem zavrnitev strankine zahteve, naj se ji poleg prepisa izroči tudi zvočni posnetek, ne more predstavljati bistvene kršitve določb pravdnega postopka.

Da je treba zakonsko določilo o „enakih pogojih“ razlagati kot „bistveno enake pogodje“, izhaja iz samega namena (tudi: telosa, bistva) instituta predkupne pravice. Ta ni v identiteti ponudbe predkupnemu upravičencu na eni in ponudbi (oziroma pogodbi) tretji osebi na drugi strani zaradi identičnosti same po sebi, marveč v enakovrednih pogodbenih bremenih. Ti morajo zagotoviti, da predkupna pravica ni priznana zgolj na papirju, marveč tudi v dejanskem, ekonomskem smislu.

Izrek

I. Revizija se v delu, ki se nanaša na sklep in v delu, ki se nanaša na sodbo glede podrednih zahtevkov, zavrže. II. V ostalem delu se revizija zavrne.

III. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti

1.360,23 EUR stroškov za odgovor na revizijo v petnajstih dneh od prejema te odločbe, od tedaj dalje z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Tožeča stranka trdi, da ji je bila kršena njena zakonita predkupna pravica, ki je uzakonjena v 124. členu Stvarnopravnega zakonika (v nadaljevanju SPZ). Zato v bistvenem delu svoje večkrat spremenjene tožbe uveljavlja varstvo po prvem odstavku 512. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Zahteva namreč razveljavitev pogodbe, s katero sta prvi in drugi toženec nepremičnino prodala tretje in četrtotoženki. Dalje zahteva ugotovitev, da je iz tega razloga vknjižba lastninske pravice na podlagi izpodbijane pogodbe neveljavna in naj se zato izbriše. Nato zahteva še, naj prvo in drugotoženka nepremičnino prodata tožeči stranki. Hkrati od njiju zahteva še, naj dosežeta izbris hipoteke, ki je vpisana pri sporni nepremičnini. V razmerju do zahtevka za sklenitev pogodbe in izbrisa hipoteke pa postavljata še dva podredna zahtevka, s katerima uveljavljata sklenitveni zahtevek pod drugačnimi pogoji. Sodišče prve stopnje je s sodbo vse zahtevke zavrnilo, saj je ugotovilo, da predkupna pravica ni bila kršena. Presodilo je, da je bila sporna nepremičnina pod bistveno enakimi (ne pa povsem identičnimi) pogoji tožeči stranki ustrezno ponujena. V sodbo je povzelo še sklep, s katerim je delno dovolilo spremembo sodbe, ni pa je dovolilo glede postavitve dodatnega odškodninskega zahtevka. Sodišče prve stopnje je s posebnim sklepom zavrnilo ugovor tožeče stranke zoper prepis zvočnega posnetka dela naroka za glavno obravnavo z dne 27. 5. 2015. 2. Pritožbeno sodišče je pritožbo zoper sodbo in zoper sklep zavrnilo ter obe odločbi potrdilo.

3. Proti celotni odločbi sodišča druge stopnje vlaga revizijo tožeča stranka. V uvodnem delu napada odločitev o tem, da se sprememba tožbe delno ne dovoli.

V drugem delu napada odločitev sodišča druge stopnje, ki je pritrdilo sodišču prve stopnje, ko to ni omogočilo tožeči stranki, da bi poslušala posnetek glavne obravnave in na ta način preverila pravilnost prepisa. Meni, da ima do poslušanja posnetka pravico, ki je je bila z ravnanjem sodišča kršena in je tako podana relativna kršitev določb pravdnega postopka zaradi napačne uporabe četrtega odstavka 125.a člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP). Trdi, da je to kršitev uveljavljala v pritožbi, vendar se višje sodišče do tega ni opredelilo. S tem je tako tudi samo zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka.

V tretjem delu revizije tožnica nasprotuje presoji nižjih sodišč, da v ponudbi toženki ni bilo treba navesti seznama opreme (premičnin, ki se nahajajo v gostinskem objektu, predmetov prodaje). Meni, da takšna ponudba ne vsebuje bistvenih sestavin ponudbe. Ni namreč ne določena ne določljiva.

V nadaljnjem revizijskem sklopu tožnica nasprotuje stališču nižjih sodišč, da za popolnost ponudbe ni bilo potrebno, da bi prodajalca tožnico seznanila s podrobnejšo vsebino najemne pogodbe, ki je bila sklenjena za predmetni poslovni prostor. Meni, da je vsebina najemnega razmerja, ki obligacijsko bremeni predmet prodaje, eden ključnih podatkov ponudbe.

V sklepnem delu revizije pa tožeča stranka napada stališče nižjih sodišč, da je bila ponudba tožeči stranki ustrezna, čeprav način plačila v njej ni bil identičen kot način plačila, za katerega sta se zavezala tretja in četrta toženka. Trdi, da zakon ne vsebuje besedne zveze bistveno enaki pogoji , marveč enaki pogoji . V nadaljevanju obširno podaja argumente, ki jih je podala že na nižjih stopnjah sojenja.

4. Revizija je bila vročena toženi stranki, ki je nanjo odgovorila in predlagala njeno zavrženje, podrejeno pa zavrnitev.

5. Revizija v delu, ki se nanaša na sklep sodišča druge stopnje in v delu, ki se nanaša na odločitev o podrednih zahtevkih, ni dovoljena. V ostalem delu pa je dovoljena, vendar ni utemeljena.

Glede (ne)dovoljenosti revizije

6. Tožnica je tožbo večkrat spremenila. Po tem, ko je sodišče ob izhodiščni tožbi samo opravilo korigirno dolžnost iz tretjega odstavka 44. člena ZPP ter vrednost spornega predmeta določilo na 220.000,00 EUR, je tudi tožnica v nadaljevanju vselej navedla nediferencirano vrednost spornega predmeta in sicer 220.000,00 EUR.

7. Res je, da imamo pred seboj: (a) zahtevek za razveljavitev pogodbe, (b) izbrisno tožbo in nato še (c) zahtevek za sklenitev pogodbe. A pravna posledica, ki jo skuša tožnica z njimi doseči, je zgolj konkretizacija njene abstraktne pravice iz prvega odstavka 512. člena OZ, namenjene varstvu predkupne pravice. Ker je tako, zaradi pravila iz petega odstavka 367. člena ZPP nediferencirano določena vrednost spornega predmeta zadošča. 8. Problematični pa so podredni zahtevki. Upoštevaje dejstvo, da imamo opraviti s primarnim in podrednima zahtevkoma, bi morala po ustaljeni sodni praksi(1) tožnica za podredne zahtevke določiti ločeno vrednost spornega predmeta. Ker tega ni storila, revizija glede tega dela sodbe ni dovoljena zaradi izostale navedbe vrednosti spornega predmeta.

9. Prav tako ni dovoljena revizija v tistem delu, ki predstavlja sklep sodišča druge stopnje. Z njim je bila zavrnjena pritožba: (a) zoper sklep, da se sprememba tožbe delno ne dovoli in (b) zoper poseben sklep, da se ugovor zoper prepis zvočnega posnetka zavrne. Sklep, da se sprememba tožbe delno ne dovoli, ni sklep, s katerim bi bil postopek pravnomočno končan (prvi odstavek 384. člena ZPP). Ker odločitev, da se sprememba tožbe delno ne dovoli, tudi ni v nikakršni vsebinski zvezi z odločitvijo o zavrnitvi obstoječih zahtevkov, ni potrebna niti vsebinska obravnava tega vprašanja v zvezi z odločanjem o dovoljenem delu revizije zoper sodbo.

10. Drugače pa je glede sklepa, da se ugovor tožnice zoper prepis zvočnega posnetka glavne obravnave, zavrne. Tudi pri tem sklepu ne gre za sklep, s katerim bi bil postopek pravnomočno končan, zato samostojna revizija zoper njega ni dovoljena. Ker pa morebitna napačna odločitev o tem ugovoru lahko predstavlja poseg v strankino pravico do poštenega kontradiktornega postopka, je treba zatrjevane kršitve v zvezi s tem obravnavati v okviru revizije zoper sodbo.

Vsebinska obravnava odločitve glede primarnih zahtevkov

11. Predmet presoje je eno samostojno procesnopravno vprašanje in tri materialnopravna vprašanja glede ustreznosti ponudbe, ki sta jo prodajalca naslovila na tožnico kot zakonito predkupno upravičenko.

Glede pravilnosti postopkov po četrtem odstavku 125. a člena ZPP

12. Procesnopravno vprašanje se nanaša na pravilnost postopka v zvezi z izdelavo prepisa zvočnega posnetka glavne obravnave (125.a člen ZPP).

13. Četrti odstavek 125.a člena ZPP se glasi: Prepis zvočnega posnetka se izdela v treh dneh po njegovem nastanku. Prepis mora predsednik senata pregledati, potrditi in priključiti zapisniku o naroku. Stranka ima v treh dneh po izdelavi prepisa pravico do vpogleda v prepis in ugovora zoper morebitno nepravilnost prepisa. O ugovoru odloči predsednik senata brez naroka.

14. Četrti odstavek 125. a člena ZPP stranki torej izrecno ne daje pravice, da od sodišča zahteva, naj ji omogoči poslušanje zvočnega posnetka, ali da ji hkrati s prepisom izroči tudi posnetek na ustreznem nosilcu.

15. Določbe 125. a člena ZPP so namenjene temu, da se strankin položaj v bistvenem izenači s položajem stranke, ki lahko na naroku ugovarja zoper sodnikovo protokolacijo zapisnika. Stranka torej nima apriorne (na izrecni zakonski določbi temelječe) pravice (šele) raziskovati, ali je prepis točen ali ne, marveč lahko (enako kot stranka na naroku), predvsem ugovarja, da zapisnik ne odraža dejanskega dogajanja na glavni obravnavi. V primeru prepisa zvočnega posnetka je nato podana edino ta razlika, da je mogoče ugovorne navedbe tudi empirično preveriti (kar praviloma stori sodišče in ne stranka), medtem ko se v primeru direktnega zapisovanja zapisnika lahko npr. pričo ponovno vpraša isto vprašanje oziroma pri njej preveri, če je bila protokolacija verodostojna.

16. Kljub temu ni mogoče izključiti, da bi bilo stranki za učinkovito uresničenje njenega ugovora iz četrtega odstavka 125.a člena ZPP glede na okoliščine primera treba zagotoviti poslušanje zvočnega posnetka. Te okoliščine primera pa mora stranka konkretizirano navesti v samem ugovoru.

17. Tožnica je v ugovoru od sodišča zahtevala, naj se ji omogoči poslušanje zvočnega posnetka. Pri tem ni konkretno navedla, da naj bi bil prepis napačen. Trdila je le, da je na nekaterih mestih izpovedba zakonitega zastopnika tožnice označena kot „nerazumljivo“ ter da bi s poslušanjem posnetka morda lahko sama navedla, kaj je zakoniti zastopnik na spornih mestih povedal. 18. Da bi šlo pri zavrnitvi njene zahteve za bistveno kršitev določb pravdnega postopka, bi morala stranka že v ugovoru utemeljiti dvoje. Prvič, da je zaradi narave izdelave prepisa zvočnega postopka (zaradi časovne oddaljenosti) v slabšem položaju od stranke, ki zoper zapisnik lahko ugovarja na sami obravnavi ter da ta svoj slabši položaj lahko nujno izenači šele s tem, da se ji omogoči tudi poslušanje posnetka. In drugič, kar je za rešitev v obravnavni zadevi ključnega pomena, da je morebitni sporni del zapisnika kavzalnega pomena za samo končno odločitev. Če ni podana vsaj možnost, da bi morebiten drugačen (ustreznejši, popolnejši) prepis lahko vplival na vsebino sodbe (na njeno pravilnost), potem zavrnitev strankine zahteve, naj se ji poleg prepisa izroči tudi zvočni posnetek, ne more predstavljati bistvene kršitve določb pravdnega postopka. Morebitna neustrezna razlaga četrtega odstavka 125. a člena ZPP namreč predstavlja lahko le relativno kršitev določb pravdnega postopka, zato mora biti, da bi postala bistvena, podan še pogoj iz prvega odstavka 339. člena ZPP, to je: da bi to lahko vplivalo na zakonitost in pravilnost sodbe.

19. Tega, da bi morebitna (naknadna) razumljivost dveh besed, izrečenih kot besedni vskok zaslišanega zakonitega zastopnika, ko mu je pooblaščenec tožene stranke zastavljal vprašanje (glej l. št. 232), nakar je pooblaščenec nadaljeval z vprašanjem, na katerega je zakoniti zastopnik tudi odgovoril (tu pa je prepis nesporen), lahko vplivala na odločitev sodišča, ali je bila ponudba predkupni upravičenki skladna z zakonom ali ne, pa tožeča stranka ni izkazala.

20. Kar zahteva tožeča stranka, pomeni torej dlakocepsko iskanje morebitnih golih (za odločitev nepomembnih) napak oziroma pomanjkljivosti. To presega pravo mero in je zato tudi v nasprotju z 11. členom ZPP. Uveljavljana procesna kršitev zato ni podana.

Glede obremenjenosti predmeta prodaje z najemnim razmerjem

21. Tretji toženec in četrta toženka sta imela sporni prostor v najemu (kot gostinski lokal). Tožnica ves čas trdi, da bi morala biti seznanjena s celotno vsebino najemne pogodbe, saj ta predstavlja obligacijsko breme predmeta prodaje.

22. Dejanska ugotovitev izpodbijane sodbe je, da je bila tožnica seznanjena z najemno pogodbo in sicer, da gre za najemno razmerje za nedoločen čas z zakonskim odpovednim rokom enega leta, z višino najemnine in z osebo najemnika (s tem je pritožbeno sodišče pritrdilo dejanskim ugotovitvam v 16. točki sodbe sodišča prve stopnje). Na takšne dejanske ugotovitve je revizijsko sodišče vezano. Zato so neupoštevne vse tiste revizijske navedbe, ki te dejanske ugotovitve postavljajo pod vprašaj. Revidentka sicer niti ne trdi, da so napačne, dopušča le možnost, da je bila najemna pogodba v resnici sklenjena le za določen čas (kar bi ji bilo kot predkupni upravičenki sicer celo v korist). Ta svoj dvom opira na dejstvo, da je notar v pravdi predložil (sicer nepodpisano) najemno pogodbo za določen čas. Moti jo, ker najemne pogodbe ni videla in ker ni bila seznanjena z njeno celotno vsebino.

23. Kupec nepremičnine ima nedvomno interes, da je seznanjen z vsebino obligacijskega bremena prodajane nepremičnine. Razumno bi bilo, da bi mu bila najemna pogodba predložena. Vendar: dejanske ugotovitve nižjih sodišč vendarle omogočajo zaključek, da je bila tožnica seznanjena z bistvom obligacijskega bremena: to pa je, da (v primeru, če se bo odločila uresničiti svojo predkupno pravico) eno leto ne bo mogla imeti neposredne posesti sporne nepremičnine in tudi s tem, kakšno protidajatev bo zato prejemala. Vprašanje, ki si ga je treba zastaviti, je, ali je bila s tem, ko ji najemna pogodba ni bila predložena hkrati s ponudbo, v tolikšni meri informacijsko prizadeta, da je bila njena predkupna pravica usodno izvotljena? Po presoji revizijskega sodišča je odgovor negativen, saj je tožnica razpolagala z vsemi bistvenimi informacijami, ki so sodoločale pravni in ekonomski položaj predmeta prodaje. To pomeni, da ji lastnosti predmeta prodaje niso ostale zastrte. Revidentkina ugibanja o morebitnih dodatnih lastnostih, izvirajočih iz najema, predstavljajo nedopusten revizijski razlog iz tretjega odstavka 370. člena ZPP.

24. Tretji problem, ki ga nakazuje revidentka, pa je seveda ta, da tretji toženec in četrta toženka kot kupca nepremičnine, najemnega bremena z nakupom nista sprejela. Preprosto zato, ker sta se z nakupom nepremičnine v njima združili osebi lastnika in najemnika. Ta neenakost v primerjavi s tožničinim predkupnim položajem pač izhaja iz narave stvari. Izenačevanje bi bilo tu mogoče le na način, da bi se s prodajo kršile pravice najemnika. To pa preprosto ni mogoče. Druga možnost pa bi bila ta, da s predkupno pravico obremenjene nepremičnine lastnik nikoli ne sme prodati dotlejšnjemu najemniku. To pa bi nedopustno poseglo v lastnikovo razpolagalno upravičenje.

Glede seznama premičnin v predmetu prodaje

25. Sodišče prve stopnje je tudi po presoji revizijskega sodišča pravilno pojasnilo, da prodajalcu v ponudbi ni bilo treba navesti seznama premičnin v gostinskem lokalu. Tudi po stališču revizijskega sodišča zadošča, da je bilo v „ponudbi tožeči stranki pojasnjeno, da gre za gostinski lokal in da je možen ogled na kraju samem ter da v inventar spadajo vse pritikline, ki se nahajajo v lokalu...“ (15. točka sodbe sodišča prve stopnje).

Glede načina plačila

26. Položaj je sledeč. V ponudbi tožeči stranki je bila določba glede plačila kupnine takšna, da bi morala tožnica kupnino v višini 220.000,00 EUR položiti v zakonskem roku 30 dni, nato pa je bil rok celo podaljšan do 14. 7. 2008 (23. točka sodbe sodišča prve stopnje).

27. V prodajni pogodbi, ki so jo sklenili toženci, je bilo rahlo drugače. Dogovorjeno je bilo, da morata kupca ob podpisu pogodbe 14. 7. 2008 plačati 60.000,00 EUR, preostanek v višini 160.000,00 EUR pa „kupca plačata najkasneje do dne 30. 7. 2008, oziroma takoj po pridobitvi hipotekarnega posojila pri izbrani banki. Kupca že sedaj pooblaščata izbrano banko, da preostanek kupnine plača oz. nakaže na TRR prodajalcev...“

28. Razlaga nižjih sodišč, ki ji revidentka nasprotuje, je, da sta morala 160.000,00 EUR kupca plačati najkasneje do 30. 7. 2008 oziroma že prej, če že pred tem pridobita posojilo. Takšna razlaga ni bila zgolj plod jezikovne analize pogodbenega določila, marveč tudi plod ostalih okoliščin primera (da sta imela kupca že odobreno posojilo). Revidentka se tej razlagi upira s svojo jezikovno analizo, pri čemer se opira na pomen veznika „oziroma“ ter vrstnega reda obeh plačilnih alternativ, ki ju ta veznik razmejuje oziroma sporočilno povezuje. Iz tega izpeljuje sklep, da rok za plačilo 160.000,00 EUR sploh ni bil časovno določen, ker je bil vezan na negotovo dejstvo pridobitve posojila. Po presoji revizijskega sodišča je razlaga nižjih sodišč pravilna in v odgovor na revidentkine navedbe nima kaj dodati.

29. Nadaljnja razlaga nižjih sodišč je bila, da razlika v načinu plačila po sporni pogodbi na eni in po ponudbi predkupni upravičenki na drugi strani ni bistvena. Revidentka temu nasprotuje, Prvič, meni, da razlika je

bistvena. Drugič pa, da 512. člen OZ ne daje podlage za razlago, da morajo biti pogodbeni pogoji, ponujeni predkupnemu upravičencu zgolj bistveno

enaki , marveč morajo biti enaki

. Tudi glede rešitve tega vprašanja revizijsko sodišče soglaša z nižjima sodiščema, da razlika med pogojema ni bila bistvena ter da zato ponudba predkupnemu upravičencu ustreza zahtevi iz 512. člena OZ. Zamik z delnim plačilom (za največ 16 dni), ki je bil dogovorjen v pogodbi med toženci, namreč ne zmanjšuje njune izpolnitvene dolžnosti. Gre zgolj za določitev načina izpolnitve iste pogodbene obveznosti, ki je tako malenkostna, da ni v opreki z namenom instituta predkupne pravice. Da je treba zakonsko določilo o „enakih pogojih“ razlagati kot „bistveno enake pogodje“, izhaja iz samega namena (tudi: telosa, bistva) instituta predkupne pravice. Ta ni v identiteti ponudbe predkupnemu upravičencu na eni in ponudbi (oziroma pogodbi) tretji osebi na drugi strani zaradi identičnosti same po sebi, marveč v enakovrednih pogodbenih bremenih. Ti morajo zagotoviti, da predkupna pravica ni priznana zgolj na papirju, marveč tudi v dejanskem, ekonomskem smislu. To pa je bilo tudi po prepričanju revizijskega sodišča v konkretnem primeru zagotovljeno.

Odločitev revizijskega sodišča in procesno pooblastilo zanjo

30. V delu, v katerem revizija ni dovoljena, jo je revizijsko sodišče na podlagi 377. člena ZPP zavrglo. V delu, v katerem je revizija dovoljena, pa jo je revizijsko sodišče - ker revizijska razloga nista podana - na podlagi 378. člena ZPP zavrnilo.

O revizijskih stroških

31. Če sodišče zavrne pravno sredstvo, odloči tudi o stroških, ki so nastali med postopkom v zvezi z njim (prvi odstavek 165. člena ZPP). V konkretnem primeru tožnica do povrnitve revizijskih stroškov ni upravičena, ker z revizijo ni uspela (prvi odstavek 154. člena ZPP), dolžna pa je toženki (na isti pravni podlagi), ki je argumentirano odgovorila na revizijo, povrniti stroške revizijskega postopka in sicer 1.360,23 EUR. Stroške je revizijsko sodišče odmerilo v skladu z Odvetniško tarifo (v nadaljevanju OT; Uradni list RS, št. 67/2003) in sicer 1.850 točk (po tar. št. 21/3), 555 točk (po 9. členu OT), 11,04 EUR (materialni stroški) ter znesek DDV v višini 22%.

(1) Npr. odločbe Vrhovnega sodišča RS II Ips 1034/2008 z dne 16. februarja 2012, II Ips 359/2009 z dne 11. novembra 2010, II Ips 219/2008 z dne 27. avgusta 2008, II Ips 259/2005 z dne 11. junija 2007 ...