Jedro

S sklenitvijo predpogodbe ne nastanejo obveznosti iz pogodbe, ki jo stranki šele nameravata skleniti, marveč zgolj obveznost za sklenitev te (glavne) pogodbe. Napake volje (in drugi razlogi izpodbojnosti), ki se nanašajo samo na glavno pogodbo, bi se lahko uveljavljale le kot razlog za izpodbijanje te pogodbe. Zato stranki ni mogoče odreči pravice, da v takem primeru odkloni že sklenitev glavne pogodbe, da torej izpodbojnost pogodbe, ki bi šele morala biti sklenjena, uveljavi že s tem, da odkloni njeno sklenitev.

Izrek

Pritožba se zavrne kot neutemeljena in se potrdi sodba prve stopnje.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo zahtevek, da morata toženca tožniku plačati 1.002.210,00 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 20.2.1997 dalje. V razlogih je navedlo, da toženca tožniku ne dolgujeta pogodbene kazni, saj sta upravičeno odklonila sklenitev glavne pogodbe (nista bila seznanjena s tremi bistvenimi lastnostmi stanovanjske hiše, ki bi bila predmet glavne pogodbe - spomeniško zaščitenostjo, neustrezno gradbeno dokumentacijo in neizoliranimi tlaki).

Zoper to sodbo se zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava pritožuje tožnik in navaja, da se lahko razveljavitev pogodbe zaradi bistvene zmote uveljavlja samo v pravdi in to s tožbo, ne pa s procesnim ugovorom. Toženca nista izpodbijala predpogodbe, čeprav je sodna praksa enotna, da izpodbojnosti ni mogoče uveljavljati z ugovorom, marveč le z ustrezno oblikovalno tožbo. Toženca tudi nikoli nista zatrjevala, da bi želela spreminjati vhod hiše ali njen notranji tloris. Dejstvo, da je hiša pod spomeniškim varstvom, tako ni odločilno. Ko je bil toženec na naroku za glavno obravnavo dne 14.10.1999 zaslišan kot stranka, je izpovedal, da s toženko nista nameravala spreminjati portala in tlorisa hiše, saj ko je naštel dela, ki sta jih nameravala opraviti, med njimi ni bilo takih posegov, ki bi se nanašali na portal ali na tloris. Priča F. D. je povedal, da je ob ogledu hiše videl, da gre za podložni beton, ne pa v celoti izdelane tlake. Toženca sta bila seznanjena s tem, da gre za grobe tlake in da je potrebno izdelati še finalne tlake, tako da glede tega nista bila v zmoti. Nakup nepremičnine je bil opravljen po sistemu videno - kupljeno in v 2. členu predpogodbe sta se stranki zato tudi odpovedali izpodbijanju pogodbe (486. člen Zakona o obligacijskih razmerjih - v nadaljevanju ZOR). Toženca sta se tako šele po podpisu predpogodbe začela premišljevati o nakupu ter sta se odločila, da glavne pogodbe ne bosta sklenila. Ves čas sta bila seznanjena o stanju nepremičnine, tako da ni mogoče govoriti, da sta bila v zmoti, ali da bi imela nepremičnina kake stvarne napake, za katere ne bi vedela.

Pritožba ni utemeljena.

Tako v sodni praksi kot v teoriji sicer res prevladuje stališče, da je za razveljavitev izpodbojne pogodbe potrebna sodna intervencija, da gre torej pri izpodbojnosti za t.i. tožbeno oblikovalno pravico (čeprav obstaja tudi drugačno stališče - prim. S. Cigoj, Obligacijska razmerja, str. 105 in B. Sajovic, Osnove civilnega prava, Splošni del, str. 199). Če ne pride zaradi napak volje do razveljavitve pogodbe ob pogojih iz 2. in 3. odstavka 112. člena ZOR, sme pogodbena stranka, v katere interesu se ugotavlja izpodbojnost, zahtevati, naj se pogodba razveljavi le s tožbo (arg. iz 2. in 3. odstavka 61. člena, 1. odstavka 112. člena in 117. člena ZOR). Izpodbojna pogodba torej pravno učinkuje in obvezuje oba pogodbenika vse dotlej, dokler je sodišče z oblikovalno sodbo ne razveljavi. Zato seveda izpodbojnosti ni mogoče uveljavljati niti s procesnim ugovorom.

Vendar to ne more v celoti veljati za predpogodbo. Z njeno sklenitvijo namreč ne nastanejo obveznosti iz pogodbe, ki jo stranki šele nameravata skleniti, marveč zgolj obveznost za sklenitev te (glavne) pogodbe (1. odstavek 45. člena ZOR). Napake volje (in drugi razlogi izpodbojnosti), ki se nanašajo samo na glavno pogodbo (in sem vsekakor spada zmota o bistvenih lastnostih predmeta glavne pogodbe) bi se lahko uveljavljale le kot razlog za izpodbijanje te pogodbe.

Zato stranki ni mogoče odreči pravice, da v takem primeru odkloni že sklenitev glavne pogodbe, da torej izpodbojnost pogodbe, ki bi šele morala biti sklenjena, uveljavi že s tem, da odkloni njeno sklenitev.

Zakon to izrecno določa pri spremenjenih okoliščinah - sankcija ni razveza predpogodbe (kot to določa splošna ureditev instituta spremenjenih okoliščin - 133. člen ZOR), marveč pravica odkloniti sklenitev glavne pogodbe (6. odstavek 45. člena ZOR: "Predpogodba ne veže, če so se okoliščine od njene sklenitve toliko spremenile, da niti ne bi bila sklenjena, če bi bile okoliščine takrat takšne"). Ni razlogov, da ne bi enak princip veljal tudi pri izpodbojnosti zaradi zmote o bistvenih lastnostih predmeta glavne pogodbe.

Zmota glede spomeniške zaščitenosti hiše morda res ne bi predstavljala zmote o bistvenih lastnostih. Nanaša se namreč le na portal (ki ga toženca nista nameravala spreminjati) ter na notranjski tloris, za katerega pa je vprašljivo, ali je za toženca sploh moteč.

Kajti povsem možno je, da ga morda sploh nista nameravala spreminjati. Toženec je namreč na naroku za glavno obravnavo dne 14.10.1999, ko je bil zaslišan kot stranka, izpovedal (vsaj tako izhaja iz zapisnika o njegovem zaslišanju), da so imeli v hiši namen razpeljati vodovod, centralno kurjavo, montirati še nekaj vrat in pode, kar bi utegnilo pomeniti, da toženca v notranjski tloris (ki je spomeniško zaščiten) sploh nista nameravala poseči. Kljub temu, da pritožbeno sodišče tega dela izpovedbe (na katerega se sklicuje pritožnik) ni ocenilo, čeprav bi bil pomemben za presojo, ali predstavlja spomeniška zaščitenost oziroma nezaščitenost notranjskega tlorisa hiše bistveno lastnost predmeta pogodbe, pa dejansko stanje vendarle ni nepopolno ugotovljeno.

Med bistvene lastnosti hiše gotovo spada tudi talna zaščita proti mrazu in vlagi. In ker v konkretnem primeru tlaki niso bili izolirani - na gola tla je bil položen beton - brez termo in hidro izolacije (kar se je pokazalo šele potem, ko so del tlakov izkopali), se toženca glede te lastnosti utemeljeno sklicujeta na zmoto. Ob tem velja zavrniti relevantnost pritožbene trditve, da sta bila toženca seznanjena, da gre za grobe tlake in da je treba izdelati še zaključne tlake, tako da glede tega nista bila v zmoti. Njuna zmota se namreč ni nanašala na to, da tla niso imela zaključnega sloja (parketa, ploščic, tapisona ipd.), marveč na to, da so bila brez vsakršne termo in hidro izolacije, da je bil beton (na katerega se položi talna obloga - parket, ploščice, tapison ipd.) na golih tleh.

Razen tega bi predstavljala neizoliranost tal tudi stvarno napako (ki bi imela ob pogojih 490. člena ZOR lahko za posledico razdrtje glavne pogodbe). Dejstvo, da tla nimajo termo in hidro izolacije, namreč pomeni, da hiša nima lastnosti, ki so potrebne za njeno normalno rabo (1. točka 479. člena ZOR). Jalovo je v tej zvezi tudi pritožbeno sklicevanje, da je bil nakup nepremičnine opravljen po sistemu videno - kupljeno ter da sta se stranki glede na to tudi odpovedali izpodbijanju pogodbe. Pogodbenika sicer lahko omejita ali popolnoma izključita prodajalčevo odgovornost za stvarne napake. Vendar je tako pogodbeno določilo nično, če je bila napaka prodajalcu znana, pa o njej ni obvestil kupca (1. in 2. odstavek 486. člena ZOR). In prav to je ugotovilo sodišče prve stopnje: Tožnik in S. K. sta glede lastnosti tlakov zavedla tožnika; dala sta izdelati le "fazono" tlaka, ne pa tlak, kot bi moral biti izdelan po gradbenih predpisih.

Zgrešeno je tudi pritožbeno sklicevanje na 480. člen ZOR, češ da ob sklenitvi predpogodbe napaka (talna neizoliranost) tožencema ni mogla ostati neznana. Toženca (ki nista bila strokovnjaka s področja gradbeništva) te napake pri običajnem pregledu stvari nista mogla odkriti. Tudi sicer od kupca hiše ni mogoče zahtevati, da pred nakupom hiše odkoplje tlake, da bi ugotovil, ali so izolirani.

Ker je torej sodišče prve stopnje na pravilno in popolno ugotovljeno dejansko stanje povsem pravilno uporabilo materialno pravo in ker tudi ni zagrešilo nobene take postopkovne kršitve, na katere je treba paziti po uradni dolžnosti, je pritožbeno sodišče zavrnilo neutemeljeno pritožbo in potrdilo sodbo prve stopnje (353. člen Zakona o pravdnem postopku).