Jedro

Realizirana je lahko po 73. členu zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) samo pogodba, ki je bila sklenjena, le da ne na predpisan oblični način. Nižji sodišči sta ugotovili ne le, da prva razpisana dražba 25.9.1991 ni bila opravljena, marveč tudi, kar je odločilno, da pogodba ni bila sklenjena. Nesklenjena pogodba ne more biti realizirana.

Izrek

Revizija se zavrne kot neutemeljena.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je s sodbo zavrnilo glavni tožbeni zahtevek tožnika, naj mu tožena stranka izstavi listino, na podlagi katere bo mogoč zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice na poslovnih prostorih v pritličju stavbe T., v L. v izmeri 13,05 m2 na tožnikovo ime, in tudi podrejena tožbena zahtevka za ugotovitev ničnosti prodajne pogodbe za ta poslovni prostor, sklenjene med toženo stranko in D. Š. na podlagi javne dražbe z dne 4.2.1992, oziroma za razveljavitev te pogodbe.

Sodišče druge stopnje je zavrnilo tožnikovo pritožbo proti tej sodbi. Sprejelo je dejanske in pravne ugotovitve, da dražba 25.9.1991 ni bila opravljena in takrat prodajna pogodba ni bila sklenjena, kot sicer nasprotno temu trdi tožnik. Da bi bila sklenjena na dražbi 22.11.1991, tožeča stranka niti ne trdi, pa tudi ustne pogodbe pred prvo dražbo ni sklenil niti je ne bi mogel veljavno skleniti.

Proti tema sodbama vlaga tožeča stranka revizijo iz razlogov zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb po 13. točki drugega odstavka 354. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP), storjene v postopku pred sodiščem druge stopnje, in predlaga, naj vrhovno sodišče razveljavi obe sodbi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Trdi, da tudi ob ugotovljenem dejanskem stanju, da dražba 25.9.1991 ni bila opravljena, ni mogoče sklepati, da prodajna pogodba med strankama ni bila realizirana (tožnikova posest lokala, plačila tožnika in varščini). Sodišči ugotavljata, da najemna pogodba ni bila sklenjena, da pa plačila pomenijo plačila najemnine. Opozarja, da je tožena stranka obravnavala tožnika kot kupca in da zato ni mogoče trditi, da pogodba ni bila realizirana. Sodišče druge stopnje ugotavlja, da tožnik ni pojasnil kdaj, kje in ob kakšni priliki je sklenil pogodbo, tožnik, njegov oče in brat pa so pojasnili, da se je oče z bivšim direktorjem tožene stranke dogovoril o predmetu pogodbe, ceni in načinu plačila. Ne pojasni, zakaj tožena stranka ni vrnila varščini, všteti v kupnino. Enkrat ugotavlja za tožnika, da je bil najemnik obravnavanih poslovnih prostorov drugič pa ne.

Na vročeno revizijo tožena stranka ni odgovorila, Državno tožilstvo RS pa se o njej ni izjavilo.

Revizija ni utemeljena.

Revident nekorektno citira del obrazložitve drugostopenjske sodbe ("tožnik niti v svojih trditvah, kaj šele z dokazi, ni pojasnil, kdaj, kje in ob kakšni priliki ter s kom naj bi sklenil ustno pogodbo o kupoprodaji spornega poslovnega prostora"), ker izpusti tekst - "pred 25.9.1991", torej pred prvo razpisano dražbo. Vsa tožbena trditvena podlaga tožeče stranke kakor tudi izpovedi tožnika kot stranke ter njegovega očeta in brata kot prič, so naravnani le k temu, da je bila pogodba sklenjena na prvi dražbi, da je bila takrat izlicitirana cena ipd. Za čas pred dražbo se omenjajo le pogovori o tem, da namerava tožena stranka prodati lokal, da je tožnik zainteresiran za njegov nakup, da bi vplačane zneske najemnine šteli kot plačilo na račun kupnine, kot aro ipd. V reviziji posebej omenjeno potrdilo z dne 4.9.1991, s katerim je direktor tožene stranko potrdil, da je tožnik do tega datuma vplačal na račun kupnine za lokal in pisarno nad njim aro v višini 241.000 din, ni mogoče šteti za okoliščino, ki bi govorila za to, da je bila pogodba sklenjena že pred prvo dražbo, saj naj bi se potrditvah tožeče stranke šele na njej dogovorili za nakup poslovnega prostora le v pritličju in na njej naj bi bila izlicitirana cena. Dopis tožene stranke z dne 29.11.1991 pa sploh ne sodi v tu obravnavani čas, marveč že po drugi dražbi 22.11.1991. Očitanega nasprotja v obrazložitvi drugostopenjske sodbe torej ni.

Res sodišče ne pojasni, zakaj tožena stranka ni vrnila varščine. Ob ugotovitvi, da prodajna pogodba sploh ni bila sklenjena, pač ni na pritožbenem sodišču, da pojasnjuje to okoliščino, ker ni odločilnega pomena (prvi odstavek 275. člena ZPP).

Končno tudi ne gre za nasprotje v opredeljevanju tožnika kot najemnika poslovnega prostora. Pritožbeno sodišče pojasni, kateri dokazi izkazujejo tožnikovo lastno trditev, da se je vselil v poslovni prostor kot najemnik na podlagi ustnega dogovora o najemu, ki pa pozneje ni bil pisno potrjen. Le v zvezi z vprašanjem tožnikove predkupne pravice, ki pa niti ni relevantno, ker tožeča stranka na njeni podlagi ni postavila tožbenega zahtevka, pojasnjuje, da mu ta ne bi šla, ker najemne pogodbe ni podpisala. Dejanski tožnikov status pa je (bil) najemniški.

Sodišče je pravilno uporabilo materialno pravo. Ko tožeča stranka ponavlja v reviziji svojo trditev, da je bila prodajna pogodba realizirana, je potrebno povedati naslednje. Realizirana je lahko po 73. členu zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) samo pogodba, ki je bila sklenjena, le da ne na predpisan oblični način. Nižji sodišči sta ugotovili ne le, da prva razpisana dražba 25.9.1991 ni bila opravljena, marveč tudi, kar je odločilno, da pogodba ni bila sklenjena. Nesklenjena pogodba ne more biti realizirana. Tako se pokažejo kot pravno nepomembne trditve, da ima tožnik lokal v posesti (kot najemnik, kakor je bilo prej pojasnjeno); da so bila opravljena plačila (za katera tožeča stranka sama navaja, da sta se tožnik in njegov oče dogovorila s takratnim direktorjem tožene stranke, da "bi v primeru nakupa že plačano najemnino vračunali v kupnino"); da sta vplačala G. servis in B.e. varščini, ne pa tožnik in za dražbo, ki je bila preklicana); da je tožena stranka obravnavala tožnika kot kupca (po tistem, ko je bilo na drugi dražbi 22.11.1991 objavljeno, da je bil tožnik najboljši ponudnik in ko bi moral podpisati prodajno podobo). Naj bo še enkrat ponovljeno, da govori 73. člena ZOR o pogodbi, za katero se zahteva ...., o tej pa je mogoče govoriti le, če je sklenjena. To se zgodi, ko se pogodbeni stranki zedinita o njenih bistvenih sestavinah (26. člen ZOR), ne more pa nastati tako, kot si predstavlja revizija, da je že dovolj dogovor, da se bodo vnaprejšnja vplačila najemnine štela kot kupnina in da tožnik zaseda prostor, v katerega se je nesporno vselil kot najemnik.

Ne gre torej ne za očitane procesne kršitve in tudi ne takšno kršitev, na katero pazi revizijsko sodišče po uradni dolžnosti, in ne za nepravilno uporabo materialnega prava preizkušeno tako v mejah revizijskih razlogov kot tudi po uradni dolžnosti (386. člen ZPP). Zato je moralo sodišče revizijo zavrniti kot neutemeljeno (393. člen ZPP).

Odločitev o revizijskih stroških je zajeta z zavrnilnim izrekom te odločbe (prvi odstavek 166. člena in prvi odstavek 154. člena ZPP).