Jedro

56. člen OZ določa, da če je pogodba sklenjena v posebni obliki (kar izvršljivi notarski zapis je), bodisi na podlagi zakona bodisi po volji strank, velja samo tisto, kar je v tej obliki izraženo. Veljavni so le sočasni ustni dogovori, o katerih v pogodbi ni nič rečeno, če niso v nasprotju z njeno vsebino ali če niso v nasprotju z njenim namenom, zaradi katerega je oblika predpisana. Nedvomno pa čas najema ni stranska točka, zato velja tisto, kar je glede časa najema zapisano v izvršljivem notarskem zapisu.

Izrek

I.Pritožba se zavrne in sklep v točki I in v naložitvenem stroškovnem delu točke II potrdi.

II.Upnik sam krije stroške odgovora na pritožbo.

Obrazložitev

1.Sodišče prve stopnje je pod točko I izreka sklepa sklenilo, da se ugovor dolžnika z dne 2. 2. 2024 zoper sklep o izvršbi z dne 9. 1. 2024 zavrne in pod točko II izreka sklepa, da je dolžnik dolžan upniku v roku 8 dni povrniti stroške ugovornega postopka v višini 219,60 EUR, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od vključno od 9. dneva od vročitve predmetnega sklepa dalje do plačila. Kar zahteva upnik več, je pod točko II zavrnilo, hkrati pa odločilo, da bo o priglašenih stroških plačane varščine odločeno s posebnim sklepom.

2.Zoper tisti del sklepa, ki je za dolžnika neugoden, torej zoper točko I izreka sklepa in naložitveni del stroškovne odločitve pod točko II sklepa vlaga dolžnik pravočasno laično pritožbo. V bistvenem v pritožbi navaja, da se ne strinja z upnikovo navedbo, da A. A. ni dala ustne obljube, da jima z ženo oddaja stanovanje za dobo 10 let. Navaja, da jima je celo obljubila, da v tem času najemnine ne bo dvignila in da če bo na koga prepisala to nepremičnino, ne bosta dobila z ženo odpovedi in se lahko zato prijavita za nedoločen čas. Navaja še, da je dejala, da bodo pogodbo podaljševali vsako leto, ker nima urejene energetske kartice. Trdi, da je najemnino in stroške redno plačeval in sicer A. A., ki je prihajala po najemnino k njim domov. Ker ni želel, da vedno prihaja k njim s problemi, je skupaj z rednimi stroški dal denar v kuverto in odnesel v njen nabiralnik. Stroški so prav tako plačani od leta 2016 do 2024. Navaja še, da je bilo v letu 2019 stanovanje vlažno, prav tako pa so v tem letu imeli tudi problem z elektriko, zaradi česar so bili uničeni določeni njihovi gospodinjski aparati. Pritožbenih stroškov ni priglasil.

3.Upnik je odgovoril na pritožbo ter predlagal njeno zavrnitev. Navaja, da tudi če bi sodišče štelo, da sta upnik oziroma njegova pravna prednica ustno podaljševala najemno pogodbo, to še ne pomeni, da pogodba traja za nedoločen čas. Dejstvo je, da je dolžnik že prej neredno plačeval najemnino in stroške, potem pa je s plačevanjem tudi prenehal, kar je upnik že vse obrazložil. Upnik je dolžniku poslal opomin, dolžnik pa je takoj, ko je prejel opomin pooblaščenca, popolnoma prenehal s plačevanjem najemnine in stroškov. To pomeni, da živi v upnikovem stanovanju v hiši brezplačno in nezakonito. Priglaša stroške sestave odgovora na pritožbo.

4.Dolžnik je odgovoril na odgovor na pritožbo.

5.Pritožba ni utemeljena.

6.Uvodoma višje sodišče ugotavlja, da je upnik vložil predlog za izvršbo za izselitev oziroma izpraznitev nepremičnine na podlagi notarskega zapisa najemne pogodbe z dne 28. 12. 2015 in notarskega zapisa dodatka k najemni pogodbi z dne 16. 12. 2019 in overjene izjave A. A. z dne 21. 12. 2023 in sicer iz razloga poteka časa, za katerega je bila najemna pogodba v obliki izvršljivega notarskega zapisa sklenjena, ni pa v predlogu zatrjeval, da vlaga predlog zaradi neplačevanja najemnine. Zato so v okviru tega postopka pravno relevantne le navedbe v zvezi z (ne)potekom časa, za katerega je sklenjena najemna pogodba.

7.Izvršljivi notarski zapis je v skladu z 2. točko drugega odstavka 17. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (ZIZ) izvršilni naslov. V skladu z 20.a členom ZIZ je notarski zapis izvršljiv, če je dolžnik v njem soglašal z njegovo neposredno izvršljivostjo in če je terjatev, ki izhaja iz notarskega zapisa zapadla. V drugem odstavku 11. člena zgoraj navedenega notarskega zapisa, je najemnik, to je dolžnik izjavil, da soglaša z neposredno izvršljivostjo tega notarskega zapisa glede obveznosti izpraznitve in izročitve stanovanja v roku in na način, kakor je to določeno v 10. in 5. členu. V notarskem zapisu z dne 28. 12. 2015 je bilo določeno, da se najemna pogodba sklepa za določen čas od 1. 1. 2016 do 31. 1. 2016 oziroma do 31. 1. 2016, v dodatku številka 3 k najemni pogodbi z dne 28. 12. 2015 sklenjenim v obliki izvršljivega notarskega zapisa pa sta stranki podaljšali veljavnost najemne pogodbe do 31. 12. 2020. Višje sodišče ugotavlja, da je imel torej dolžnik pravni naslov za bivanje v stanovanju, katerega izpraznitev in izročitev zahteva upnik, do vključno 31. 12. 2020. Dolžnik sicer trdi, da je najemodajalka ob sklepanju najemne pogodbe dala ustno obljubo,, da jima z ženo oddaja stanovanje v najem za 10 let. Višje sodišče pojasnjuje, da navedena trditev na drugačno odločitev ne more vplivati. 56. člen Obligacijskega zakonika določa, da če je pogodba sklenjena v posebni obliki (kar izvršljivi notarski zapis je), bodisi na podlagi zakona bodisi po volji strank, velja samo tisto, kar je v tej obliki izraženo. Veljavni so le sočasni ustni dogovori, o katerih v pogodbi ni nič rečeno, če niso v nasprotju z njeno vsebino ali če niso v nasprotju z njenim namenom, zaradi katerega je oblika predpisana. Nedvomno pa čas najema ni stranska točka, zato velja tisto, kar je glede časa najema zapisano v izvršljivem notarskem zapisu.

8.Pravno relevantno za ugoditev predlogu za izdajo sklepa o izvršbi je torej le dejstvo, ali je najemna pogodba dne 31. 12. 2020 potekla, in če je, ali posledično dolžnik s člani družine biva v stanovanju brez pravnega naslova in je dolžna stanovanje v skladu z 10. točko izvršljivega notarskega zapisa vrniti, oziroma ali je najemna pogodba ob prenehanju časa, za katerega je sklenjena, ustno podaljšana, kot to zatrjuje dolžnik v ugovoru. Glede navedenega se višje sodišče v izogib ponavljanju pridružuje zaključkom sodišča prve stopnje, da dolžnik ni uspel izkazati svojih ugovornih trditev, ker jih ni ustrezno dokazal. Tudi pritožbene trditve navedenih zaključkov niso uspele izpodbiti.

9.Glede na to, da dolžnik ni uspel s svojimi trditvami, da je bila najemna pogodba po 31. 12. 2020 tudi ustno podaljšana oziroma realizirina, so v okviru tega izvršilnega postopka pravnonerelevantne trditve obeh strank v zvezi z opominom upnika dolžniku na izpraznitev nepremičnine. Enako so pravno nerelevantne v okviru tega pritožbenega postopka tudi pritožbene trditve, ki se nanašajo na slabo vzdrževanje stanovanja s strani najemodajalca. Zato na te trditve ni potrebno odgovarjati (360. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP, v zvezi s 15. členom ZIZ).

10.Ker niso podani ne pritožbeni razlogi ne razlogi, na katere pazi višje sodišče po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), je višje sodišče pritožbo zavrnilo in sklep potrdilo v delu, ki je za dolžnika neugoden in zoper katerega dolžnik smiselno tudi vlaga pritožbo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

11.Dolžnik stroškov pritožbe ni priglasil, zato je odločitev o njegovih pritožbenih stroških odpadla. Upnik je priglasil stroške odgovora na pritožbo, vendar je višje sodišče odločilo, da upnik sam krije stroške odgovora na pritožbo, saj navedbe v tej vlogi niso prispevale k hitrejši rešitvi zadeve ter torej ne gre za stroške potrebne za izvršbo (peti odstavek 38. člena ZIZ).