Jedro

Sodišče prve stopnje je jasno ugotovilo, da je rok za uveljavljanje pravne napake tožnice začel teči 20. 8. 2015, ker je bila tožnica že tedaj, to je ob sklenitvi zavezovalnega pravnega posla, z obstojem pravne napake seznanjena. Ugotovitev, da se je tožnica z obstojem zemljiškega dolga seznanila že 22. 10. 2013 (zaradi pozitivnega publicitetnega učinka, 6. člen ZZK-1), ko je bil vpisan v zemljiško knjigo, ni v nasprotju z ugotovitvijo sodišča prve stopnje o tem, kdaj je začel teči rok za uveljavljanje pravnih napak. Pred sklenitvijo pravnega posla namreč rok za uveljavljanje pravne napake na stvari, četudi je bila tožnica z obstojem pravne napake že pred tem seznanjena, še ni tekel, česar sodišče prve stopnje tudi ni ugotovilo. Sodišče prve stopnje je namreč izrecno ugotovilo, da je rok za uveljavljanje pravne napake začel teči 20. 8. 2015 in se je iztekel 20. 8. 2016.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 839,25 EUR v roku 15 dni od izdaje te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke, da ji je tožena stranka dolžna plačati znesek 65.814,89 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 23. 12. 2016 dalje do plačila (1. točka izreka). Odločilo je, da je tožeča stranka dolžna toženi stranki v roku 15 dni povrniti pravdne stroške v višini 1.884,898 EUR v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki začnejo teči po poteku paricijskega roka dalje do plačila.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka iz vseh zakonsko predvidenih pritožbenih razlogov. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v celoti ugodi. Sodišče je zagrešilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker so razlogi sodbe nejasni in med seboj v nasprotju. Navedeno je sodišče zagrešilo pri obrazložitvi stališča, da je enoletni prekluzivni rok iz 495. člena OZ začel teči z dnem, ko je bil sklenjen zavezovalni pravni posel, to je 20. 8. 2015. To stališče je v nasprotju s stališčem sodišča v 10. točki obrazložitve, kjer je sodišče navedlo, da pravica kupca iz pravnih napak ugasne po enem letu od dneva, ko je izvedel za pravico tretjega, kar je bilo 22. 10. 2013, ne pa na primer od sklenitve pogodbe, za kar se sodišče zavzema v 9. točki obrazložitve. Stališče sodišča, da prodajalec ne more vplivati na vložitev predloga za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca in bi kupec z vpisom lahko zavlačeval, potem pa še vedno v roku enega leta uveljavljal pravne napake, je notranje protislovno, ker je tudi prodajalec na podlagi 128. člena ZZK-1 legitimiran za vložitev predloga za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca. Stališče sodišča, da je dejstvo, da se vpis lastninske pravice šteje kot zadnje dejanje prenosa lastninske pravice pomembno zgolj pri presoji obstoja pravne napake, je napačno. Sodišče je napačno uporabilo materialno pravo glede začetka teka roka za uveljavljanje pravne napake. Če bi obveljalo stališče sodišča iz sodbe II Cp 16/2009, tožnica v tem primeru sploh ne bi mogla uveljavljati pravne napake, saj bi se enoletni rok iztekel še preden je prišlo do sklenitve zavezovalnega pravnega posla. Stališče sodišča, da je začetek roka za vložitev tožbe pomemben datum zavezovalnega pravnega posla, je zgrešeno in ni usklajeno z razlago sodišča glede prvega odstavka 495. člena OZ niti glede razlage sodišča o nastanku pravne napake. Iz sodne prakse pa tudi iz stališča v izpodbijani sodbi izhaja, da pravna napaka nastane šele takrat, ko je vložen predlog za vknjižbo lastninske pravice na podlagi razpolagalnega pravnega posla, torej ko začne učinkovati zemljiškoknjižno dovolilo. Datum vložitve zemljiškoknjižnega predloga je tisti trenutek, ko mora prodajalec zagotoviti, da bo nepremičnina bremen prosta. Vse do takrat, torej od sklenitve zavezovalnega pravnega posla, ima prodajalec možnost, da izpolni pogodbeno obveznost, torej da na kupca prenese bremen prosto nepremičnino, kot se je zavezal s to pogodbo. Datum, ko nastane pravna napaka, je tako datum vložitve zemljiškoknjižnega predloga, to je začetek učinkovanja vpisa. Pred tem pa omejitev, ki je vpisana v zemljiško knjigo, v konkretnem primeru zemljiški dolg, še nima značaja pravne napake. Stališče sodišča, da je rok za uveljavljanje pravne napake začel teči že s sklenitvijo zavezovalnega pravnega posla, torej preden je pravna napaka sploh nastala, je zgrešeno. Šele z dokončanem razpolagalnega pravnega posla, to je z izstavitvijo in overitvijo zemljiškoknjižnega dovolila ter vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga je nastala pravna napaka in šele takrat je lahko začel teči rok za uveljavljanje pravne napake. Pritožba se sklicuje tudi na sodno prakso v zadevah II Ips 767/2018, II Ips 1082/2008, II Ips 82/2012, VSL II Cp 1631/2009. Posledično je napačna tudi stroškovna odločitev.

3. Tožena stranka v odgovoru na pritožbo predlaga zavrnitev pritožbe in potrditev sodbe sodišča prve stopnje.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V obravnavani zadevi je tožnica vložila tožbo zaradi uveljavljanja pravnih napak. Med pravdnima strankama ni bilo sporno, da sta s tožencem sklenila pogodbo o razdružitvi nepremičnin, ki so bile v njuni solastnini tako, da je tožnica postala izključna lastnica nepremičnin ID znak 0000-474-11, 0000-474-13, 0000-474-14, 0000-474-16 in 0000-474-15, medtem ko je toženec postal izključni solastnik nepremičnin ID znak 0000-474-18 in 0000-474-19. Pravdni stranki sta zavezovalni pravni posel sklenili avgusta 2015, decembra 2015 pa še razpolagalni pravni posel, ki je vseboval zemljiškoknjižno dovolilo, pri čemer sta pravdni stranki podpisa pri notarju overili 24. 12. 2015. Tožnica v tožbi trdi, da imajo njene nepremičnine pravno napako, saj je na njih ustanovljen zemljiški dolg v višini 700.000,00 EUR na odpoklic, ki je bil ustanovljen na prej solastnem deležu toženca. Zato od toženca zahteva odškodnino v višini 1/3 vrednosti nepremičnin v višini 65.814,89 EUR (na deležu, ki je bil pred razdružitvijo v solasti toženca). Toženec je zahtevku tožnice ugovarjal z argumentom, da je bila tožnica z obstojem zemljiškega dolga seznanjena že leta 2013, ko je bil ta vpisan v zemljiško knjigo, zaradi česar je njen zahtevek iz naslova uveljavljanja pravnih napak zastaral. 6. Obligacijski zakonik (v nadaljevanju OZ) v prvem odstavku 495. člena določa, da kupčeva pravica iz pravnih napak ugasne po enem letu od dneva, ko je izvedel za pravico tretjega. Pritožba zmotno navaja, da je podano nasprotje med razlogi sodbe, ker je sodišče prve stopnje v 9. točki obrazložitve ugotovilo, da je rok iz 495. člena OZ začel teči od sklenitve zavezovalnega posla, to je od dne 20. 8. 2015, kar je v nasprotju s stališčem sodišča prve stopnje v 10. točki obrazložitve, da prekluzivni rok iz 495. člena OZ ugasne po enem letu od dneva, odkar je kupec zvedel za pravico tretjega, ne pa npr. od sklenitve pogodbe. Nasprotje med navedenima ugotovitvama sodišča prve stopnje ni podano, saj je sodišče prve stopnje jasno ugotovilo, da je rok za uveljavljanje pravne napake tožnice začel teči 20. 8. 2015, ker je bila tožnica že tedaj, to je ob sklenitvi zavezovalnega pravnega posla, z obstojem pravne napake seznanjena. Ugotovitev, da se je tožnica z obstojem zemljiškega dolga seznanila že 22. 10. 2013 (zaradi pozitivnega publicitetnega učinka, 6. člen ZZK-1), ko je bil vpisan v zemljiško knjigo, ni v nasprotju z ugotovitvijo sodišča prve stopnje o tem, kdaj je začel teči rok za uveljavljanje pravnih napak. Pred sklenitvijo pravnega posla namreč rok za uveljavljanje pravne napake na stvari, četudi je bila tožnica z obstojem pravne napake že pred tem seznanjena, še ni tekel, česar sodišče prve stopnje tudi ni ugotovilo. Sodišče prve stopnje je namreč izrecno ugotovilo, da je rok za uveljavljanje pravne napake začel teči 20. 8. 2015 in se je iztekel 20. 8. 2016. Ne drži pritožbena navedba, da bi se glede na stališče sodišča prve stopnje rok za uveljavljanje pravnih napak moral izteči še pred sklenitvijo pravnega posla, to je 22. 10. 2014 (eno leto po vpisu zemljiškega dolga v zemljiško knjigo). Tako ni utemeljen pritožbeni očitek, da bi se v primeru upoštevanja pozitivnega publicitetnega učinka vpisa v zemljiško knjigo rok iz 495. člena OZ iztekel še preden je prišlo do sklenitve pogodbe o razdružitvi nepremičnin, saj sodišče prve stopnje začetka teka roka ni vezalo na začetek učinkovanja vpisa zemljiškega dolga v zemljiško knjigo. Zato med razlogi sodbe sodišča prve stopnje glede začetka teka roka iz 495. člena OZ ni podano nasprotje, kot trdi pritožba. Pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje zagrešilo kršitev iz 14. točke drugega odstavka 339. člena ZPP, ker so razlogi sodbe nejasni in med seboj v nasprotju, prav tako ni utemeljen, kot tudi ne pritožbeni očitek, da je sodišče prve stopnje napačno uporabilo materialno pravo glede začetka teka za uveljavljanje pravne napake. Sodišče prve stopnje je pravilno uporabilo določilo 495. člena OZ ter 6. člena ZZK-1. Enako stališče glede pozitivnega publicitetnega učinka vpisa v zemljiško knjigo je bilo zavzeto tudi v sodbah VSL II Cp 16/2009 in II Cp 1631/2009, na kateri se je sodišče prve stopnje pravilno sklicevalo.

7. Glede začetka teka roka za uveljavljanje pravnih napak se pritožnica sklicuje tudi na stališče VS RS v zadevi II Ips 767/2008, vendar iz navedene odločbe ne izhaja, da rok iz 495. člena OZ začne teči z dnem učinkovanja razpolagalnega pravnega posla oziroma z vložitvijo zemljiško knjižnega predloga. Kot izhaja iz razlogov sodbe, je bilo v tej zadevi ugotovljeno, da sta bila kupca z obstojem pravne napake obveščena z dnem, ko ju je izvršilno sodišče obvestilo o tem, da je stanovanje, ki sta ga kupila, predmet prodaje v izvršilnem postopku. Zato ne drži pritožbeno stališče, da stališče zavzeto v sodbi II Ips 767/2008 potrjuje, da rok za uveljavljanje pravnih napak lahko začne teči šele z dnem učinkovanja razpolagalnega pravnega posla, to je z vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga. Da bi rok za odpravo pravnih napak začel teči šele z vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga za vpis v zemljiško knjigo, ne izhaja niti iz odločbe VS RS II Ips 82/2012, kot tudi ne iz odločbe VSL II Cp 1631/2009, odločba v zadevi II Ips 1082/2008 pa se nanaša na drugo vrsto postopka (izpodbijanje dolžnikovih pravnih dejanj). Drži sicer stališče, ki ga citira pritožba, da prodajalec pravilno izpolni svojo obveznost zagotoviti ustrezno stanje nepremičnine, če zagotovi, da v trenutku, ko kupec vloži zemljiškoknjižni predlog za vpis (vknjižbo) lastninske pravice v njegovo korist, ne obstajajo (z učinkom pred tem trenutkom) pravice oziroma pravna dejstva, ki omejujejo uresničevanje lastninske pravice (glej Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, stran 240), kar pomeni, da je v primeru, ko z zavezovalnim pravnim poslom ni bilo dogovorjeno drugače, predmet prodaje stvar, ki je v običajnem pravnem stanju (torej stvar, ki ni predmet drugih pravic oziroma pravnih dejstev, ki omejujejo uresničevanje lastninske pravice na stvari). Slednje stališče pa ne določa tudi trenutka, kdaj je pogodbena stranka za obstoj pravne napake izvedela. Ker gre v obravnavani zadevi za nepremičnine, je pravilno stališče sodišča prve stopnje, da se v skladu s publicitetnim načelom (6. člen ZZK-1) šteje, da so objavljeni podatki v zemljiški knjigi znani vsakomur, kar pa pomeni, da je tožnica, ki je bila tudi sama solastnica nepremičnin, ki sta jih s tožencem razdružila, za obstoj pravne napake (čeprav ta v pogodbi ni bila navedena) vedela že ob sklepanju zavezovalnega pravnega posla 20. 8. 2015. Zavzemanje pritožnice, da lahko rok za odpravo pravne napake začne teči šele z vložitvijo zemljiškoknjižnega predloga, zato ni utemeljeno. Tožba, ki jo je tožnica vložila po poteku enoletnega prekluzivnega roka dne 23. 12. 2016, je torej prepozna, kar je sodišče prve stopnje pravilno ugotovilo.

8. Sicer pa je zavrnitev tožbenega zahtevka pravilna tudi iz drugih razlogov. V skladu z določilom 490. člena OZ ima kupec na podlagi prodajalčeve odgovornosti za pravne napake naslednje jamčevalne zahtevke1: 1. pravico zahtevati, da prodajalec pravilno izpolni svojo pogodbeno obveznost (da stvar oprosti pravice tretjega ali zahteve, ki ima značilnost pravne napake) bodisi tako, da izroči drugo stvar iste vrste brez pravne napake, 2. pravico napako odpraviti na stroške prodajalca, 3. pravico zahtevati sorazmerno znižanje kupnine, 4. odstopiti od pogodbe. V skladu s tretjim odstavkom 490. člena OZ ima kupec v vsakem primeru pravico do povračila škode, ki mu je nastala, vendar se zahtevek na povrnitev škode nanaša zgolj na odpravo posredne škode (škode zaradi zaupanja ali škode na drugih stvareh), ne pa na odpravo neposredne škode, ki se kaže v obstoju pravne napake. Odpravo te škode je mogoče zahtevati samo z uporabo jamčevalnih zahtevkov, česar pa tožnica s postavljenim zahtevkom ni uveljavljala. Zato njen zahtevek ni sklepčen. Prav tako četrti odstavek 490. člena OZ izrecno določa, da kupec v primeru, če je ob sklenitvi pogodbe vedel za možnost, da mu bo stvar vzeta ali da bo njegova pravica zmanjšana ali omejena, nima pravice do odškodnine, če se ta možnost uresniči, pač pa ima pravico zahtevati vrnitev oz. znižanje kupnine. Ker je bilo ugotovljeno, da je tožnica za obstoj pravne napake vedela že ob sklenitvi zavezovalnega pravnega posla, na podlagi določila četrtega odstavka 490. člena OZ pravice do odškodnine nima, zato je odločitev sodišča prve stopnje o zavrnitvi tožbenega zahtevka pravilna tudi iz tega razloga.

9. Ker pritožbeni razlogi niso utemeljeni, prav tako pa niso podani razlogi, na katere je pritožbeno sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in sodbo sodišča prve stopnje potrdilo (353. člen ZPP).

10. Tožnica s pritožbo ni uspela, tožencu pa so v pritožbenem postopku nastali stroški sestave odgovora na pritožbo, ki znašajo 1.375 točk v skladu z določilom prve točke tarifne številke 21 Odvetniške tarife ter materialni izdatki v višini 23,75 točk, skupaj tako stroški v višini 1.398,75 točk, kar ob upoštevanju vrednosti odvetniške točke v višini 0,602 EUR znaša 839,25 EUR. Na podlagi določila prvega odstavka 154. člena ZPP v zvezi s 165. členom ZPP je tako tožnica dolžna tožencu povrniti stroške pritožbenega postopka v višini 839,25 EUR v roku 15 dni od izdaje te sodbe, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka dalje do plačila.

1 N. Plavšak: Obligacijski zakonik s komentarjem, 3. knjiga, stran 254 2 Uradni list RS, št. 22/2019