Jedro

Po načelu superficies solo cedit premičnina priraste k nepremičnini in lastnik nepremičnine postane tudi lastnik premičnine. Vendar pa je od tega načela dopustiti tudi nekaj izjem, ki imajo za posledico lastninsko pravico v korist različnih lastnikov na zemljišču in na njem zgrajeni stavbi, njuna stvarna pravica, na podlagi katere sme graditelj na tujem zemljišču zgraditi svojo stavbo, pa ne postane tudi lastnik zemljišča.

Izrek

Pritožbi tožene stranke se ugodi in se sodba sodišča prve stopnje v ugodilnem delu (točka 1. in 2. izreka) ter v odločbi o stroških (4. točka izreka) razveljavi in se zadeva v tem obsegu vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. Pritožba tožeče stranke se kot neutemeljena zavrne in se izpodbijani sklep sodišča prve stopnje potrdi. Stroški pritožbenega postopka so nadaljnji pravdni stroški.

Obrazložitev

Z uvodoma navedeno sodbo je sodišče prve stopnje prvo in tretjo toženo stranko zavezalo tožnikoma izročiti v neposredno posest parcele št. 764/1, 764/3, 764/13 in 764/14 k.o. ... in (predhodno) izpraznitev skladiščno - trgovskega objekta na parceli št. 764/13 vseh stvari in oseb ter jima povrniti 169.396,80 SIT pravdnih stroškov, zavrnilo pa je enak tožbeni zahtevek zoper drugotoženo stranko ter predlog tožnikov za izdajo začasne odredbe, po kateri bi toženim strankam naložilo opustiti uporabo in vsako poseganje v poslovni objekt in dvorišče na parceli št. 764/13 ter dvorišče na parceli št. 764/14 k.o. ... in izročiti ključe tožnikoma, ker bi sicer tretja oseba v korist tožnikov zamenjala ključavnico. Zoper sodbo v delu, s katerim je tožbenemu zahtevku ugodeno, se pritožujeta prva in tretja tožena stranka, zoper sklep o zavrnitvi predloga za začasno odredbo pa tožnika. V pritožbi zoper sodbo, ki jo vlagata iz vseh pritožbenih razlogov po 338. čl. Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP), pritožnika predlagata razveljavitev izpodbijanega dela sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje, podrejeno pa spremembo z zavrnitvijo tožbenega zahtevka. Navajata, da sta od družbe T. p.o. prevzela objekte na parceli št. 764/13 in 764/14 k.o. ..., medtem, ko je parceli št. 764/1 in 764/3 prenehala uporabljati že družba T. p.o. oziroma T. C. d.o.o. in ju ni prenesla v posest pritožnikov. Sodišče prve stopnje teh trditev ni preverilo in je dejansko stanje v tem delu zato ostalo neugotovljeno. Tožnika imata ti parceli sama v posesti, zato ne moreta zahtevati njene izročitve od tožene stranke, ki je le na hiškah, ki stojijo na teh parcelah, namestila panoje. Sklicevanje na spisa opr.št. P 195/ in P 52/99 v zvezi z ugotavljanjem posesti navedenih parcel je napačno, saj se spisa nanašata na postopka, v katerih je tožena stranka zahtevala varstvo svoje posesti parcel št. 764/13 in 14 k.o. .... Tožnika se zavedata, da nimata pravice zahtevati spornih nepremičnin pred 31.7.2005, saj so tožene stranke vanjo vložile kar nekaj milijonov in očitno je tožba reakcija na motenjsko tožbo. Tožena stranka je zahtevala zaslišanje drugega tožnika N. J., s čemer je hotela razčistiti, ali sploh ima pravni interes za vložitev tožbe, dvomi pa tudi v verodostojnost njegovega pooblastila svoji pravni zastopnici. Prva tožnica in njen sin, ki sicer nastopata kot lastnika, sta se ob predlogu tožencev po zaslišanju drugega tožnika izgovarjala, da je bolan, da se mu meša in da o zadevi ničesar ne ve. T. p.o. ... je sporne objekte zgradil s posojilom; za zavarovanje le-tega je D. J. s hipoteko obremenil svojo hišo, ker je bil direktor T.-ja V. K. njegov svak. Ko je T. zapadel v finančne težave, je banka prodala J-jevo hišo. Da bi se oškodovanje imenovanega zmanjšalo vsaj delno, je podjetje T. oz. T. C. s pogodbo o prevzemu dolga sporne objekte prepustil v uporabo za čas do 31.7.2005 (torej za čas od takrat, ko jih je imel sam pravico uporabljati) D. J.. Tako je do oktobra 1998, ko je tožeča stranka začela s šikaniranjem tožene, tudi bilo. Sodišče prve stopnje je odločilo na podlagi prepričanja, da je tožeča stranka lastnica spornih nepremičnin, kar ni res: iz 3. točke pogodbe z dne 1.8.1990 je razvidno, da bo to postala šele 1.8.2005. Pogodbe, čeprav sta jo pogodbenika tako poimenovala, ni mogoče obravnavati kot najemno, ampak kot pogodbo o investiciji ali koncesijsko pogodbo, tožena stranka pa je od podjetja T. oz. T. C. odkupila investicijo, zato posest tožene stranke ni brez pravne podlage, kot je sodišče prve stopnje pritrdilo tožnikoma. Le-to ni zanesljivo ugotovilo, kdo je bil investitor objektov (tj. podjetje T. ali T. C.) in do kdaj sta bili navedeni družbi posestnika spornih nepremičnin, kot tudi ne, ali so bile te okoliščine znane tožnikoma. Vsa ta dejstva pa so pomembna za tolmačenje razmerja, ki je nastalo na podlagi t.i. najemne pogodbe. Vprašati se je treba tudi, kdo bo plačeval neodplačani del investicije, do sedaj pa ni bila ugotovljena niti njena vrednost. Izpodbijana sodba tako vzpostavlja stanje, po katerem je tožeča stranka obogatena, tožena pa prikrajšana. Tožnika sta na pritožbo odgovorila in predlagala njeno zavrnitev.O tožbenemu zahtevku, ki temelji na njunih stvarno pravnih in obligacijskopravnih upravičenjih, je odločeno pravilno. Družba T. je s pogodbo o prevzemu dolga z dne 2.7.1993 dovolila toženi stranki uporabo vseh objektov in dvorišča na parcelah št. 764/1 in 764/3 k.o. ..., ne pa tudi parcel št. 764/13 in 764/14. Slednji ima tako tožena stranka v posesti brez pravnega naslova, da je imela na parcelah št. 764/1 in 3 zložene panoje, kontejner za odpadke in ekološki stroj ter da so na njih parkirale stranke pa je tožena stranka izpovedala tudi sama. Trditev, da je tožena stranka v objekte vložila svoja sredstva, je neresnična, nedopustno pa jo tožena stranka uveljavlja šele v pritožbi, saj bi jo lahko že prej. Enako velja tudi za trditev, da T. ni bil posestnik spornih nepremičnin. Naš pravni red ne dopušča lastninske pravice v korist različnih subjektov na zemljišču in na objektu, zgrajenem na tem zemljišču, kot tudi ne začasne ali delne lastninske pravice, zato tožena stranka ne more biti lastnik investicije ali koncesionar in je pritožbena trditev, da je sodišče prve stopnje napačno odločilo o stvarnopravnem zahtevku, neutemeljena. Neutemeljene pa so tudi trditve, da je D. J. zastavil svojo hišo za kredit, ki ga je gospodarska družba T. C. najela od PBS 21.12.1992 za izgradnjo spornih objektov, saj bi ti le-ti zgrajeni že v letih 1990 in 1991. Pritožba je utemeljena. Materialnopravna podlaga, na katero je sodišče prve stopnje oprlo svojo odločitev, je določba 37. čl. Zakona o temeljnih lastninskopravnih razmerjih (v nadaljevanju ZTLR). Ugotovilo je, da sta tožnika lastnika spornih nepremičnin (zemljišča in objektov) in da jih imata brez pravnega naslova posesti prva in tretja tožena stranka. Lastninska pravica tožnikov je po njegovem mnenju posledica dejstva, da je investitor vedel, da gradi na tujem zemljišču (zaradi česar z gradnjo ni mogel pridobiti lastninske pravice na zemljišču), saj ga je vzel v najem. Da je šlo za najem, je ugotovilo iz najemne pogodbe, ki sta jo 1.8.1990 tožnika sklenila s T. G. p.o. Vendar pa se pogodba nanaša samo na zemljišče (I. in III. točka pogodbe), katerega tožnika dovoljujeta družbi T. G. p.o. uporabljati na takšen način, da ga sme ograditi, zgraditi in na njem poslovno-skladiščni prostor in nepozidano površino asfaltirati ter nato vse navedeno uporabljati do 1.8.2005. Ob nesporni ugotoviti, da so objekti zgrajeni po sklenitvi citirane pogodbe s sredstvi T. G. pa je pravno pomembna okoliščina, kakšen je bil dogovor glede lastninske pravice na objektih. Tožena stranka je trdila, da naj bi bili objekti last investitorja, kar je zaslišan kot priča, potrdil V. K. (l. št. 43 spisa) in kar smiselno izhaja tudi iz izpovedi priče Z. J. (l. št. 44 spisa in določbe III. točke pogodbe z dne 1.8.1990. Izpodbijana sodba tega dejstva, kot pritožba tožene stranke utemeljeno uveljavlja, ne ugotavlja. Razveljavitev sodbe v delu, ki s toženo stranko zavezuje izprazniti objekte na parceli št. 764/13 in 14. k.o. ... ter parceli skupaj z izpraznjenimi objekti izročiti v posest tožnikoma je bila potrebna, ker zaradi napačnega materialnopravnega izhodišča prej navedeno dejstvo ni ugotovljeno (340. čl. ZPP). Če bo namreč v ponovljenem postopku ugotovljeno, da je bilo dogovorjeno, da bo lastnik objektov investitor (in s tem potrjena resničnost trditev tožene stranke), je materialnopravna pravilnost obravnavane odločitve vprašljiva. Tožeča stranka ima sicer prav, ko v odgovoru na pritožbo opozarja, da naš pravni red ne dopušča začasne lastninske pravice in načeloma tudi ne lastninske pravice v korist različnih subjektov na stavbi in na zemljišču, na katerem stavba stoji. Po načelu superficies solo cedit premičnina redno priraste k nepremičnini in lastnik nepremičnine postane tudi lastnik premičnine, vendar pa je od tega splošno sprejetega principa dopustnih nekaj izjem, ki imajo za posledico lastninsko pravico v korist različnih lastnikov na zemljišču in na njem zgrajeni stavbi. Takšni izjemi sta t.i. stavbna pravica (t.j. pravica zidanja), na podlagi katere sme graditelj na tujem zemljišču zgraditi svoj lasten objekt, ne postane pa z izgradnjo lastnik zemljišča, pa tudi služnostna pravica imeti del zgradbe na služeči nepremičnini. Pogodbo z dne 1.8.1990, poimenovano kot najemna, bi bilo po njeni vsebini mogoče interpretirati kot pogodbo o ustanovitvi t.i. stavbne pravice, če je bilo dogovorjeno, da je objekt do leta 2005 last graditelja. In če bi šlo za takšno situacijo, to je za služnost, bi bilo potrebno upoštevati, da je le-ta ustanovljena v korist stavbe (in ne njenega lastnika) in glede na to ponovno presoditi, ali je lastnik s služnostjo obremenjenega zemljišča upravičen pred iztekom dobe, za katero je služnost ustanovljena, lastniku zgradbe prepovedati razpolagati s slednjo. Seveda pa zgoraj navedeno ne more veljati za nepozidani parceli št. 764/1 in 764/3 k.o. ...., ki ne predstavljata funkcionalnega zemljišča k spornim objektom. Zanju sta lastnika sklenila pogodbo, ki je po ugotovitvah sodišča prve stopnje najemna ne le po nazivu, ampak tudi po vsebini. Vendar pa je sodišče prve stopnje ugotovilo tudi, da sta posestnici navedenih parcel prva in tretja tožena stranka in sicer iz izpovedi drugega toženca in iz spisov P 195/98 in P 52/99. Vendar je iz spisa P 52/99 razvidno, da je v obeh pravdah tretja tožena stranka zahtevala varstvo svoje posesti na parcelah št. 764/13 in 764/14, ne pa na parcelah št. 764/1 in 3. V razlogih sodbe je torej nasprotje med tem, kar o vsebini listin navaja sodišče in med samimi temi listinami, kar predstavlja bistveno kršitev procesnih pravil iz 14. točke 2. odstavka 339. člena ZPP, ki je narekovala razveljavitev sodbe v tem delu. V ponovljenem sojenju bo moralo sodišče glede parcel št. 764/1 in 3 k.o. .. (če glede njiju zahtevek ne bo umaknjen glede na to, da tožena stranka trdi, da ju sploh ne potrebuje, oz. če ne bo poravnave najprej razčistiti, ali jih ima tožena stranka dejansko v posesti. Takšen dejanski zaključek sodišča prve stopnje je zaenkrat neprepričljiv: iz izpovedi Z. J. (l.št. 45 in 46) bi bilo mogoče sklepati, da temu ni tako, saj je priča v tej zvezi dosledno uporabljala pretekli čas, D. J. pa je izpovedal (l.št. 52 spisa), da teh parcel toženi stranki ne uporabljata, ekološki stroj, last (njegove) družbe T. B. pa je bil že pred 4 leti prepeljan v Italijo. Če se bo izkazalo, da je temu res tako, pa bo potrebno oceniti, ali zgolj namestitev panoja na (že obstoječ) objekt pomeni izvrševanje dejanske oblasti nad parcelama. V pritožbi zoper sklep o zavrnitvi začasne odredbe, s katero uveljavlja vse pritožbene razloge, tožeča stranka graja zaključek sodišča prve stopnje, da ni izkazano, da bi bila začasna odredba potrebna zaradi preprečitve težko nadomestljive škode. Poudarja, da toženi stranki že 4 oz. 6 let nezakonito uporabljata njene nepremičnine ter zanjo škodo predstavlja že neuporaba objektov, poleg tega pa so objekti že 2 leti zaprti in tožene stranke vanj ne vlagajo ničesar, ampak nasprotno, z raznimi preureditvami delajo dodatno škodo. Tožeči stranki že od leta 1993 nastaja težko nadomestljiva škoda, saj je objekt zaradi nevzdrževanja izgubil na vrednosti, tožeča stranka sama pa ga ni mogla uporabljati ali dati v najem. Sodišče je v korist toženih strank izdalo dve začasni odredbi, njen predlog za zaščito močnejše, to je lastninske pravice, pa je v nasprotju z načelom pravičnosti zavrnilo. Prva in tretja tožena stranka sta na pritožbo odgovorili in predlagali njeno zavrnitev. Objekt je do 31.7.2005 last prve in tretje tožeče stranke, na svojem pa ne moreš biti nezakonito. Začasna odredba v predlagani vsebini ne predstavlja nič drugega kot meritorno odločitev o tožbenemu zahtevku, kar je nedopustno. Sodba še ni pravnomočna in je sklicevanje nanjo neumestno. Končno tožeča stranka ni ničesar vložila v objekte, na razpolago je dala le svojo zemljo. Če komu nastaja škoda, nastaja toženima strankama, ki jima tožeča stranka preprečuje koristiti objekte. Pritožba ni utemeljena. Začasno odredbo v zavarovanje nedenarne terjatve sodišče izda, če upnik izkaže za verjetno, da terjatev zoper dolžnika ali že obstoji, ali mu bo nastala in če izkaže, da obstoji (vsaj) ena od predpostavk iz 2. odst. 272. čl. Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ), od katerih je tožeča stranka zatrjevala obstoj nevarnosti, da bo uveljavitev terjatve onemogočena ali precej otežena (1. alinea 2. odst. 272. čl. ZIZ). Sodišče prve stopnje predlog zavrnilo, ker je menilo, da škoda zaradi nevzdrževanja relativno novega objekta ni nenadomestljiva. Drugostopno sodišče takšno stališče sprejema, posebej pa poudarja, da je iz razlogov, ki jih uveljavlja tožeča stranka (škoda na objektu, izpad dohodka), mogoče predlagati začasno odredbo odredbo v zavarovanje denarne terjatve po 270. čl. ZIZ, ne pa nedenarne ter da se z začasno odredbo (če ne gre za regulacijsko začasno odredbo) ne sme izčrpavati vsebina odločbe o glavni stvari, tožeča stranka pa je predlagala prav takšno začasno odredbo.