Jedro

Nevknjižena najemna oz. zakupna pogodba v zemljiško knjigo sicer po sodni praksi ni razlog, da najemno oz. zakupno razmerje ne obstaja, vendar pa sodišče ugotavlja, da za tako nevknjiženo zakupno pogodbo ne more veljati režim za prednostne upravičence pri prometu s kmetijskimi zemljišči. Vsakršen zakup nima glede uveljavljanja prednostne pravice nakupa takih pravnih učinkov, kot jih ima zakup po določbah ZKZ. Zato je bistveno, da se ugotovi, ali je bila med strankama sklenjena zakupna pogodba po določbah ZKZ.

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

**Uvodno o upravnem postopku**

1. Prvostopenjski organ, Upravna enota Murska Sobota (v nadaljevanju organ), je z izpodbijano odločbo v 1. točki izreka odobril pravni posel, sklenjen s sprejemom ponudbe med A., d.o.o. kot prodajalko in RS, Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS (v nadaljevanju Sklad), kot kupcem za kmetijska in gozdna zemljišča1, obenem pa ni odobril zahteve za odobritev pravnega posla med navedeno prodajalko za navedene nepremičnine s tožnico kot kupcem (2. točka izreka). Odločil je še v 3. točki izreka, da stroškov postopka ni bilo.

2. Odločitev organa je oprta na ugotovitev, da je v postopku odobritve pravnega posla prejel vlogo Sklada in tožnice, ki sta pravočasno sprejela ponudbo zgoraj navedene prodajalke v predpisanem 30 dnevnem roku od dneva, ko je bila ponudba za prodajo navedenih nepremičnin objavljena na oglasni deski. Organ je s sklepom z dne 10. 4. 2019 navedeni vlogi za odobritev pravnega posla združil v en postopek.

3. V nadaljevanju je organ ugotovil, kot je razvidno iz potrdil o namenski rabi občine Rogašovci z dne 1. 3. 2019, da zadevne nepremičnine, ki se prodajajo, ne spadajo v zaščiteno kmetijo, pri čemer pa so parc. št. 59, 60, 61,65, 66, 67, 75, 77, 78, 79, 80, 81, 82, 84, 86, 87, 3/1, 3/2, 54, 55, 56, vse k.o. 01234 - B., parc. št. 845, 846, 847, 855, vse k.o. 0123 - A. kmetijska zemljišča, nepremičnine parc. št. 76, 53, 57, vse k.o. 01234 - B., parc. št. 848, 868, obe k.o. 0123 - A. so gozdna zemljišča, nepremičnine parc. št. 63, 64, obe k.o. 01234 - B., parc. št. 854, k.o. 0123 - A. so delno kmetijska in delno gozdna zemljišča, nepremičnine parc. št. 201, 202, obe k.o. 01234 - B., parc. št. 869/1, k.o. 0123 - A. so delno kmetijska in delno stavbna zemljišča, nepremičnina parc. št. 869/2, k.o. 0123 - A. je delno kmetijsko, delno gozdno in delno stavbno zemljišče, nepremičnine parc. št. 62, 58, obe k.o. 01234 - B. pa sta stavbni zemljišči. 4. Organ je v izvedenem posebnem ugotovitvenem postopku opravil 20. 6. 2019 ustno obravnavo, ki se je sicer Sklad ni udeležil, je pa z dopisom z dne 31. 5. 2019 uveljavljal prednostno pravico pri nakupu kot Sklad. Tožnica je organu za zadevne nepremičnine, ki se prodajajo, predložila sklenjeno najemno pogodbo z dne 27. 9. 2018, ki ni vpisana v zemljiško knjigo. V postopku je uveljavljala predkupno pravico kot zakupnica zadevnih nepremičnin in navedla, da tožnica ves čas obdeluje te nepremičnine, ni pa kmetijska organizacija. Pooblaščenec prodajalke je na obravnavi izjavil, da zakupna pogodba ni bila notarsko overjena, ker gre za začasni najem, gre za izhod v sili, saj je lastnik družbe, ki je lastnica nepremičnin, v Belgiji. Gre za zakup po 30. členu Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ).

5. Organ je v postopku ugotavljal, ali tožnica izpolnjuje zakonske pogoje kot zakupnica predmetnih zemljišč. Nevpisana najemna pogodba v zemljiško knjigo po sodni praksi ni razlog, da najemno razmerje ne obstaja.2 Vendar je organ menil, da pa mora zakupna pogodba izpolnjevati vsaj vse formalne pogoje za vpis v zemljiško knjigo, kar pomeni, da mora biti tudi notarsko overjena, saj sicer lahko v praksi prihaja do fiktivnih pogodb z namenom izigravanja predpisov. Ker v konkretni zadevi pogodba ni bila notarsko overjena, ne izpolnjuje formalnih pogojev za vpis v zemljiško knjigo. Organ je ugotovil, da ponudba za zakup predmetnih nepremičnin ni bila objavljena na oglasni deski upravne enote Murska Sobota, kar pomeni, da ne gre za zakupno pogodbo na podlagi 26. člena ZKZ, zato je preveril, ali pogodba izpolnjuje pogoje iz 30. člena ZKZ. Ta člen primeroma našteva posebne razloge, ki upravičujejo sklenitev zakupne pogodbe (za krajši čas) in so vezani na opravičljive razloge fizične osebe. Družba A., d.o.o. je pravna oseba, ki ima po podatkih AJPES-a registriran sedež opravljanja gospodarske dejavnosti v Republiki Sloveniji (RS) na naslovu ... Zato organ ne more šteti kot opravičljivi razlog za sklepanje zakupnega razmerja dejstvo, da je lastnik družbe iz tujine oz. da biva v tujini, saj je prodajalka pravna oseba, ki je registrirana za opravljanje gospodarske dejavnosti v RS in ne lastnik družbe kot fizična oseba. Kraj bivanja dejanskih lastnikov družbe ne more biti opravičljiv razlog za sklenitev predmetne najemne pogodbe po 30. členu ZKZ. Organ ugotavlja, da predmetna najemna pogodba zato ne izpolnjuje pogojev za priznanje zakupnega razmerja po 30. členu ZKZ in tako tožnice ni mogoče šteti za predkupno upravičenko po 3. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ (zakupnica zemljišč, ki so naprodaj). Organ zaključuje, da tožnica ne izpolnjuje nobenega pogoja iz prvega odstavka 23. člena, Sklad pa izpolnjuje pogoj iz 6. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ. Glede na navedeno je organ pravni posel odobril Skladu in ne tožnici.

6. Drugostopenjski organ (tožena stranka) je z odločbo z dne 7. 11. 2019 v 1. točki izreka zavrnil pritožbo tožnika (in prodajalke). V 2. in točki izreka pa je ugotovil, da stroškov pritožbenega postopka ni. Meni, da je UE pravilno ugotovila, da je predkupni upravičenec Sklad, in sicer po 6. točki prvega odst. 23. člena ZKZ. V zvezi z najemno pogodbo ugotavlja, da ni bila predmet postopka po določbah 26. do 38. člena ZKZ. To pa pomeni, da najemojemalca ne more šteti kot zakupnika in s tem kot predkupnega upravičenca. V tretjem odst. 29. člena ZKZ je namreč določeno, da le če zakupodajalec po objavi ponudbe o zakupu na način iz 23. člena ZKZ ne more skleniti zakupne pogodbe za dobo iz prvega odstavka tega člena ali če je tako določeno z zakonom, lahko da kmetijsko zemljišče v zakup tudi za krajši čas. Zato meni, da družba C., d.o.o. ne bi mogla biti predkupna upravičenka po določbi 3. točke prvega odst. 23.člena ZKZ, torej kot zakupnica zemljišča, ki je naprodaj. Pojasnjuje še, da se ni izjasnil glede navedb v zvezi z najemno pogodbo, overitvijo te pogodbe, mnenjem UE o zakonitosti najemne pogodbe, navedbah o registraciji kmetijskega gospodarstva, vrisom GERKov, razlogov za sklenitev najemne pogodbe, vložitvi finančnih sredstev v vzdrževanje teh zemljišč in o tem, da so stranke najemne pogodbe tujci, ker so brezpredmetne za odločitev v predmetni zadevi.

**Povzetek bistvenih navedb strank v upravnem sporu**

7. Tožnica vlaga tožbo zoper navedeno odločitev in v njej navaja, da ji je tožena stranka brez pravne podlage odrekla priznanje predkupne pravice po 3. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ. Ob sprejemu ponudbe je tožnica namreč uveljavljala predkupno pravico kot zakupnik/najemnik zemljišč, ki so bile naprodaj po ponudbi. Predložila je tudi najemno pogodbo, sklenjeno med prodajalcem in njo za vsa zemljišča, ki so bila predmet ponudbe. Pogodba je bila sklenjena 27. 9. 2018 na podlagi 30. člena ZKZ zaradi posebnih razlogov3 za določen čas 15 mesecev. Meni, da je neživljenjsko stališče organa, da je prodajalka pravna oseba in ne lastnik družbe kot fizična oseba, zato ne more šteti kot opravičljivega razloga za sklepanje zakupnega razmerja dejstvo, da lastnik družbe biva v tujini. Odločitev dejanskega, edinega lastnika družbe glede same družbe (konkretno, da odide v tujino in opusti obdelovanje kmetijskih površin) še kako vpliva na poslovanje družbe. Vse okoliščine opravljanja gospodarske dejavnosti so v celoti odvisne od odločitve lastnika družbe. Ker se je edini lastnik družbe A., d.o.o., odločil, da gospodarske dejavnosti v Sloveniji s svojo družbo na predmetnih kmetijskih nepremičninah v R Sloveniji ne bo opravljal, je to gotovo šteti za posebne okoliščine v smislu 30. člena ZKZ. Družba zaposlenih nima, zato je v celoti odvisna od odločitev in dela edinega lastnika družbe. Nepomembno tudi ni dejstvo, da je tožnica vse nepremičnine po najemni pogodbi takoj po podpisu vzela v neposredno posest in jih od najema dalje vseskozi obdeluje. Prav v želji, da bi se ukvarjala s kmetijsko dejavnostjo, je tožnica spremenila akt o ustanovitvi in doregistrirala celo vrsto kmetijskih dejavnosti, kar je razvidno iz čistopisa Akta o ustanovitvi C., d.o.o. Navaja še, da se za zakupno pogodbo po 30. členu ZKZ ostale določbe poglavja IV. poglavja "Zakup kmetijskih zemljišč" ne uporabljajo, razen določbe o pisni sklenitvi zakupne pogodbe in vpisu v zemljiško knjigo. Zato ni mogoče sprejeti obrazložitve tožene stranke, da postopek po IV. poglavju ZKZ (objava ponudbe... odobritev pravnega posla) ni bil izveden. Tožnica je v postopku odobritve pravnega posla dokazala, da ima sklenjeno najemno/zakupno pogodbo za vsa zemljišča, glede katerih je sprejela ponudbo o prodaji, pogodba pa se dejansko izvaja že od 27. 9. 2018, kar ni sporno. Dejstvo, da zakupna/najemna pogodba ni bila notarsko overjena in zakup vpisan v zemljiško knjigo, pa ni razlog, da se najemodajalcu/zakupniku ne bi priznala predkupna pravica po 3. točki 23. člena ZKZ. Glede navedenega se sklicuje na odločitvi Upravnega sodišča RS sodba III U 203/2015 z dne 16. 9. 2016 in VSK sodba Cp 816/93. Predlaga, da sodišče tožbi ugodi, odpravi izpodbijani odločbi ter zadevo vrne toženi stranki v ponovni postopek. Priglaša tudi stroške postopka.

8. Tožena stranka v odgovoru na tožbo predlaga, da sodišče tožbo kot neutemeljeno zavrne. Sklicuje se na razloge, podane v obrazložitvi izpodbijane odločbe. Hkrati pa še navaja, da predložena zakupna pogodba tožnika ni bila predmet odločanja pri upravni enoti po določbah 26. - 38. člena ZKZ in ni bila odobrena na podlagi teh določb, zato ni sklenjena zakonito in je pri odobritvi pravnega posla po ZKZ ni mogoče upoštevati.

9. Sodišče je o vloženi tožbi obvestilo tudi prizadeti stranki: RS, Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS, ter A., d.o.o., ki odgovora na tožbo nista podali.

**Odločanje po sodnici posameznici, brez oprave glavne obravnave**

10. Sodni senat je 8. 11. 2022 na podlagi tretje alineje drugega odstavka 13. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) sprejel sklep, da o zadevi odloča sodnica posameznica.

11. V postopku so tako stranki kot obe prizadeti stranki na poziv sodišča izrecno podali pisno soglasje, da se glavni obravnavi odpovedujejo v skladu z 279.a členom Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju ZPP) v zvezi z 22. členom ZUS-1. Tako je sodišče v sporu odločilo na podlagi pisnih vlog strank in njunih pisnih dokazih (prvi odstavek 279.a člena ZPP).

**K I. točki izreka**

12. Tožba ni utemeljena.

13. Pogoje in postopek prodaje kmetijskih zemljišč določa ZKZ kot specialni predpis. Posebnosti prometa s kmetijskimi zemljišči ureja ta zakon v III. poglavju (od 17. do 25. člena ZKZ). Te posebnosti so zlasti: postopek prodaje preko ponudbe, ki mora biti objavljena na način, predpisan v 20. členu ZKZ, postopek sprejema ponudbe za prodajo, določen v 21. členu ZKZ, ter postopek odobritve pravnega posla, določen v 22. členu ZKZ, v katerem pa je treba upoštevati posebnosti prometa z zaščitenimi kmetijami (18. člen ZKZ), pogoje za odobritev oziroma neodobritev pravnega posla oziroma za izdajo potrdila, da odobritev ni potrebna (19. člen ZKZ), ter vrstni red predkupnih upravičencev (23. člen ZKZ). S temi določbami, ki določajo omejitve v zvezi s prometom kmetijskih zemljišč, zakonodajalec uresničuje v drugem odstavku 71. člena Ustave Republike Slovenije (v nadaljevanju Ustava) določeno posebno varstvo kmetijskih zemljišč. Z zakonom določena omejitev pri razpolaganju s kmetijskimi zemljišči, gozdovi in kmetijami je namreč namenjena usmerjanju prometa s kmetijskimi zemljišči tako, da ostanejo v primarni pridelovalni funkciji v obsegu, ki je potreben za zagotovitev prehranske varnosti prebivalcev Slovenije, saj se na ta način zagotavlja socialna, ekološka in gospodarska funkcija lastninske pravice na kmetijskih zemljiščih (67. člen Ustave). Zato je promet s kmetijskimi zemljišči omejen in mogoč le v skladu s pravili, ki jih določa zakon.4

14. V obravnavani zadevi izpodbijana odločitev temelji na nesporni ugotovitvi, da je bila ponudba za prodajo zemljišč objavljena na oglasni deski UE Murske Sobote in da sta oba sprejemnika (tako tožnica kot Sklad) ponudbo sprejela v roku, torej so bili izpolnjeni pogoji za nadaljnje odločanje upravnega organa v postopku odobritve pravnega posla. Med strankama tudi ni sporno, da je Sklad predkupni upravičenec po 6. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ. Med strankami pa je spor, ali je tožnica predkupna upravičenka po 3. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, s čimer bi posledično v primeru pritrditve imela zato boljši vrstni red predkupne pravice kot Sklad in bi moral v takem primeru organ njej (in ne Skladu) odobriti pravni posel nakupa navedenih nepremičnin.

15. Med strankama nadalje sicer ni spora, da je imela tožnica s prodajalko sklenjeno zakupno pogodbo, vendar pa ta ni bila sklenjena v notarski obliki niti ni bila vknjižena v zemljiški knjigi.

16. Tožnica namreč navaja, da je zakupna pogodba, sklenjena na podlagi 30. člena ZKZ med prodajalko in njo, veljavna, ne glede na to, da ni vpisana v zemljiško knjigo. Pri tem se sklicuje na 3. točko prvega odstavka 23. člena ZKZ. Po tej točki lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, uveljavlja predkupno pravico kot predkupni upravičenec zakupnik zemljišča, ki je naprodaj.

17. Nevknjižena najemna/zakupna pogodba v zemljiško knjigo sicer po sodni praksi ni razlog, da najemno/zakupno razmerje ne obstaja (odločba Upravnega sodišča RS III U 203/2015 z dne 16. 9. 2016). Vendar pa sodišče ugotavlja, da za tako nevknjiženo zakupno pogodbo ne more veljati režim za prednostne upravičence po 3. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ v zvezi s 30. členom ZKZ.5 To smiselno izhaja tudi iz sklepa Vrhovnega sodišča RS II Ips 184/94 z dne 4. 10. 1995, s katerim je Vrhovno sodišče ugodilo reviziji zoper sodbo Višjega sodišča v Kopru Cp 816/93 z dne 3. 11. 1993 (na katero se sicer sklicuje tožnica glede tega, da ima predkupno pravico kljub nevknjiženosti zakupne pogodbe v zemljiško knjigo), razveljavilo navedeno sodbo Cp 816/93 in zadevo vrnilo sodišču druge stopnje v novo odločanje. Pri tem iz obrazložitve navedenega sklepa Vrhovnega sodišča izhaja, da je treba upoštevati določbe ZKZ o zakupu pri ugotavljanju prednostne pravice zakupnika, ko se kmetijsko zemljišče ponudi v prodajo. Prednostno pravico nakupa (po prej veljavnem 24. čl. zakona) ima samo zakupnik, ki je sklenil zakupno pogodbo z bistvenimi elementi, ki jih za zakup določa ZKZ. Vsakršen zakup nima glede uveljavljanja prednostne pravice nakupa takih pravnih učinkov, kot jih ima zakup po določbah ZKZ. Zato je v obravnavani zadevi bistveno, da se ugotovi, ali je bila med strankama sklenjena zakupna pogodba po določbah ZKZ. Ne zadostuje zgolj ugotovitev (o toženkini sedemnajstletni) uporabi spornih vinogradov. Vrhovno sodišče je glede navedenega še ugotovilo, da je bilo o tem vprašanju pri odločanju na drugi stopnji materialno pravo uporabljeno napačno.

18. Sodišče glede na navedeno ugotavlja, da vpis zakupne pravice v zemljiško knjigo ni konstitutivne narave, kar pa ne pomeni, da zakupne pogodbe, sklenjene na podlagi 30. člena ZKZ, ni treba vpisati v zemljiško knjigo, če se želi doseči učinek prednostne pravice po 23. členu ZKZ. V zvezi s tem zato časovni vidik uporabe teh zemljišč (tožnica zatrjuje, da jih uporablja od 27. 9. 2018) ne predstavlja pravnorelevantnega dejstva.

19. Po 30. členu ZKZ za zakupna razmerja, ki se sklepajo zaradi posebnih razlogov, kot npr. zaradi odhoda k vojakom ali na začasno delo v tujino, zaradi bolezni in podobno, za čas, dokler ti razlogi trajajo, vendar ne več kot dve leti, določbe tega poglavja ne veljajo, razen določbe o sklenitvi pisne zakupne pogodbe in vpisu v zemljiško knjigo in zemljiški kataster. Že besedilo citirane določbe 30. člena ZKZ je jasno in nedvoumno - za veljavno sklenitev zakupne pogodbe na tej podlagi je treba tudi izkazati njen vpis v zemljiško knjigo. Pri tem ni pomembno, da določba 3. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ govori zgolj o zakupniku zemljišča, ki je naprodaj, saj ta določba predpisuje predkupne upravičence, medtem ko je zakup kmetijskih zemljišč posebej urejen v določbah 26. do 38. člena ZK, ki jih je treba pri presoji veljavnosti zakupne pogodbe upoštevati. Pri sklicevanju glede zakupne pogodbe, sklenjene na podlagi 30. člena ZKZ, ne veljajo določbe IV. Poglavja ZKZ, razen določbe o sklenitvi pisne zakupne pogodbe in vpisa v zemljiško knjigo in zemljiški kataster (sodišče se glede navedenega sicer strinja s tožnico). Tudi sodba III U 203/2015, na katero se tožnica sklicuje, drugačnega stališča glede veljavnosti zakupne pogodbe po 30. členu ZKZ ne zavzame, in tudi zato ni upoštevna v konkretni zadevi. Zakon je v 30. členu ZKZ jasen in v takih primerih (poleg izpolnjevanja posebnih okoliščin, ki jih opredeljuje 30. člen ZKZ) terja (tudi) vpis v zemljiško knjigo.

20. Sodišče tako ugotavlja (iz drugih razlogov, kot jih v zvezi s tem ugotavljata prvostopni in drugostopni organ), da je bila zakupna pogodba glede zemljišč, ki so bila v konkretni zadevi ponujena v prodajo, sicer med tožnico in prodajalko sklenjena, iz nje pa ne izvirajo učinki predkupne pravice po 3. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, saj navedena zakupna pogodba ni vknjižena v zemljiško knjigo, kar je v izrecnem nasprotju s 30. členom ZKZ.

21. Sicer pa sodišče kot pravilno ocenjuje tudi opredelitev prvostopnega organa, da dejstvo odhoda lastnika tožnice v tujino, ob tem, da je tožnica pravna oseba, registrirana za opravljanje dejavnosti v RS, ni posebni razlog po 30. členu ZKZ, zaradi katerega bi se lahko sklepala zakupna pogodba pod posebnimi pogoji iz navedene določbe ZKZ. Vsi primeroma našteti razlogi v 30. členu ZKZ za sklepanje takšne izjemne zakupne pogodbe (odhod k vojakom, odhod na začasno delo v tujino, zaradi bolezni in podobno) kažejo na začasno naravo teh razlogov, zaradi česar se tudi takšna izjemna pogodba po 30. členu ZKZ sklepa za krajši čas, kot je določen v 29. členu ZKZ, in sicer za čas, dokler ti razlogi trajajo, vendar ne več kot dve leti, tožnica pa je izrecno poudarila, da lastnik gospodarske dejavnosti s svojo družbo na predmetnih kmetijskih nepremičninah v R Sloveniji ne bo opravljal, zato je sklenil to pogodbo, začasne narave tega razloga pa sicer ni izkazal. Iz navedenega pa ne izhaja začasna narava neopravljanja poslovanja v RS za tožnico. S tem pa se tudi po mnenju sodišča odhod lastnika tožnice v tujino ne more šteti kot posebni razlog za sklepanje zakupne pogodbe po 30. členu ZKZ (in s tem posledično iz take zakupne pogodbe ne izvirajo učinki predkupne pravice po 3. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, kot je sicer pravilno ugotovil že prvostopni organ).

22. Če zakupna pogodba ni sklenjena skladno s 30. členom ZKZ, mora sicer izpolnjevati pogoje iz celotnega IV. Poglavja ZKZ (vključno z objavo nameravanega zakupa pri pristojni UE …). Med strankami je nesporno, da prodajalka (lastnica zadevnih nepremičnin) glede zakupa zadevnih nepremičnin ni izpeljala postopka po IV. poglavju ZKZ. Posledično navedena zakupna pogodba tudi iz tega razloga ne more šteti kot zakup, ki bi zagotavljal predkupno pravico po 3. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ, kot sta sicer pravilno ugotovila oba upravna organa.

**Sklepno**

23. Sodišče deloma iz drugih razlogov, kot sta jih sicer ugotovila prvostopni in drugostopni upravni organ (kot že predhodno pojasnjeno) pritrjuje njuni ugotovitvi, da tožnica nima predkupne pravice po 3. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ. Ker je prvostopni organ pravilno upošteval, da ima predkupno pravico v konkretni zadevi Sklad na podlagi 6. točke prvega odstavka 23. člena ZKZ, je posledično pravilno tudi odobril pravni posel med njim in prodajalko ter posledično pravilno zavrnil odobritev posla med prodajalko in tožnico, saj lahko organ na podlagi 22. člena ZKZ odobri le en pravni posel glede prometa s kmetijskimi zemljišči. 24. Sodišče je zato posledično presodilo, da je bil izpodbijani upravni akt po zakonu utemeljen, tožbeni ugovori pa neutemeljeni in je tožbo zavrnilo kot neutemeljeno na podlagi tretje alineje drugega odstavka 63. člena ZUS-1. **K II. točki izreka**

25. Izrek o stroških temelji na določbi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1. Če sodišče tožbo zavrne, trpi namreč vsaka stranka svoje stroške postopka.

1 Gre za zemljišča s parc. št. 845, v izmeri 12 a 89 m2, parc. št. 846, v izmeri 14 a 55 m2, parc. št 847, v izmeri 33 a 97 m2, parc. št. 848, v izmeri 44 a 30 m2, parc. št 854, v izmeri 10 a 66 m2, parc. št. 855, v izmeri 19 a 41 m2, parc. št. 868, v izmeri 29 a 85 m2, del parc. št 869/1, v izmeri 32 m2, del parc. št. 869/2, v izmeri 07 a 06 m2, vse k.o. 0123 - A., del parc. št 201, v izmeri 06 a 82 m2, del parc. št. 202, v izmeri 07 a 41 m2, parc. št. 3/1, v izmeri 84 m2, parc. št. 3/2, v izmeri 03 m2, parc. št 53, v izmeri 11 a 70 m2, parc. št 54, v izmeri 44 a 32 m2, parc. št. 55, v izmeri 68 a 71 m2, parc. št. 56, v izmeri 49 a 28 m2, parc. št. 57, v izmeri 10 a 33 m2, parc. št. 59, v izmeri 05 a 98 m2, parc. št 60, v izmeri 22 a 12 m2, parc. št. 61, v izmeri 04 a 62 m2, parc. št. 63, v izmeri 07 a 67 m2, parc. št. 64, v izmeri 60 a 19 m2, parc. št. 65, v izmeri 04 a 54 m2, parc. št. 66, v izmeri 05 a 62 m2, parc. št. 67, v izmeri 38 a 19 m2, parc. št. 75, v izmeri 36 a 44 m2, parc. št. 76, v izmeri 25 a 77 m2, parc. št. 77, v izmeri 06 a 47 m2, parc. št. 78, v izmeri 14 a 11 m2, parc. št. 79, v izmeri 49 a 95 m2, parc. št. 80, v izmeri 02 a 45 m2, parc. št. 81, v izmeri 01 a 96 m2, parc. št 82, v izmeri 04 a 63 m2, parc. št. 84, v izmeri 07 a 27 m2, parc. št. 86, v izmeri 03 a 07 m2, parc. št. 87, v izmeri 38 a 49 m2, vse k.o. 01234 - B., (ki se prodajajo v kompletu s stavbnimi zemljišči del parc. št. 869/1, del parc. št. 869/2, obe k.o. 0123 - A., del parc. št. 201, del parc. št. 202, parc. št. 58, parc. št. 62, vse k.o. 01234 - B., ki so se po ponudbi prodajala za skupno ceno 56.000,00 EUR. 2 Sodba Upravnega sodišča RS III U 203/2015 z dne 16. 9. 2016. 3 Najemna pogodba z dne 27. 9. 2018 določa namreč v 2. členu: "Ker najemodajalec zaradi odsotnosti /bivanje v tujini/ in drugih različnih razlogov te nepremičnine ne obdeluje, se je odločil, da bo predmetna zemljišča prepustil v najem najemojemalcu in tako zagotovil nadaljnjo obdelavo navedenih nepremičnin za kmetijsko obdelavo in s tem vsaj deloma preprečil nadaljnje zaraščanje". Razlog za sklenitev pogodbe zaradi posebnih razlogov je dodatno pojasnil pooblaščenec družbe A., d.o.o., E. E. Na ustni obravnavi 20. 6. 2019 je pojasnil, da se je najemna pogodba sklepala zaradi odhoda/preselitve lastnika družbe A., d.o.o. v tujino in se je s sklenitvijo te pogodbe kot izhod v sili preprečilo zaraščanje nepremičnin. 4 Tako Vrhovno sodišče RS v sodbi X Ips 143/2013 z dne 24. 9. 2014, 8. točka obrazložitve. 5 Takšno je tudi stališče Upravnega sodišča RS v sodbi I U 505/2021 z dne 16. 6. 2022.