Jedro

Nalog za izpraznitev poslovnega prostora se lahko izda le, če ob zaključku glavne obravnave v postopku pred sodiščem prve stopnje tožena stranka še zaseda oziroma uporablja zadevne poslovne prostore ter jih ni izročila tožeči stranki. Glede na to, da je tožena stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje ugovarjala, da je bila najemna pogodba fiktivna, da poslovnih prostorov ni nikoli uporabljala, da jih je uporabljal le A. A., ki je bil v dejanskem razmerju s tožečo stranko, ta pa je že leta 2018 predal ključe in prenehal uporabljati poslovne prostore, bi moralo sodišče prve stopnje ugotoviti, ali tožena stranka poslovne prostore (še) uporablja ali zaseda ter čigave so stvari v teh prostorih in ali je A. A. res izročil ključe poslovnih prostorov v tajništvu tožeče stranke B. B.

Primopredajni zapisnik služi le ugotavljanju stanja stvari in prostorov ob njihovi vrnitvi, ni pa pogoj za to, da se poslovni prostor šteje za vrnjenega.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi in se izpodbijana sodba razveljavi ter vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1.Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje toženi stranki naložilo, da v 15. dneh izprazni poslovne prostore – skladišče F-1 v izmeri 160 m2 in pisarno z oznako a-23 v izmeri 20 m2, na naslovu ..., z zemljiškoknjižnimi podatki kot izhajajo iz izreka prvostopenjske sodbe ter jih proste oseb in stvari izroči tožeči stranki (I. točka izreka). Toženi stranki je naložilo še povračilo pravdnih stroškov tožeče stranke (II. točka izreka).

2.Zoper sodbo se pritožuje tožena stranka iz vseh pritožbenih razlogov po 338. členu Zakona o pravdnem postopku – ZPP. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da zavrne tožbeni zahtevek oz. podredno, da sodbo razveljavi in vrne sodišču prve stopnje v ponovno sojenje. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

3.V odgovoru na pritožbo se tožeča stranka zavzema za njeno zavrnitev. Priglasila je stroške pritožbenega postopka.

4.Pritožba je utemeljena.

5.Tožeča stranka je sodno odpovedala najemno razmerje za poslovni prostor s toženo stranko in zahtevala izpraznitev poslovnih prostorov. Po ugovoru tožene stranke zoper izpraznitveni nalog je sodišče prve stopnje postopek nadaljevalo kot pri ugovoru zoper plačilni nalog. Tožena stranka je ugovarjala, da je bila najemna pogodba s tožečo stranko fiktivna, saj jo je podpisal sin tožene stranke A. A., ki je bil dejansko v poslovnem razmerju s tožečo stranko. Tožena stranka naj ne bi nikoli uporabljala poslovnih prostorov, v njih nikoli ni bilo njenih stvari, tožeča stranka je bila v komunikaciji le z A. A., slednji pa naj bi poslovne prostore izpraznil že v maju 2018 in vrnil ključe tožeči stranki, s čimer je prišlo do konkludentnega prenehanja razmerja med njima.

6.Sodišče prve stopnje je ugovore tožene stranke zavrnilo. Postavilo se je na stališče, da dejanski podpisnik najemne pogodbe ni pomemben, ker gre za gospodarsko pogodbo. Od gospodarskih subjektov pa se pričakuje večja skrbnost pri sklepanju pogodb. Za samo odločitev o zahtevku naj ne bi bilo pomembno, ali je tožena stranka prostore že zapustila, ali jih uporablja in ali so v njih njene stvari. Tožena stranka ni dokazala, da je prostore že izročila, kar bi lahko dokazala s primopredajnim zapisnikom, ki bi vseboval tudi navedbo o vrnitvi ključev. Ugovore bo lahko tožena stranka uveljavljala v izvršbi.

7.Za predmetno najemno razmerje se uporablja Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih – ZPSPP, ki se še vedno uporablja za najemne pogodbe, sklenjene na njegovi podlagi pred 19. 6. 2021. V skladu s 24. členom ZPSPP najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo. Na podlagi odpovedi preneha najemno razmerje s potekom roka, ki ga določa najemna pogodba (odpovedni rok). Ta rok ne sme biti krajši od enega leta. Drugi odstavek 29. člena ZPSPP določa, da na podlagi odpovedi najemodajalca in zahteve za izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora sodišče izda nalog o izpraznitvi poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora, če izhaja iz odpovedi ali zahteve in iz najemne pogodbe oziroma dokazil po prejšnjem členu, da ima najemodajalec pravico odpovedati ali zahtevati izpraznitev poslovne stavbe oziroma poslovnega prostora.

8.Nalog za izpraznitev poslovnega prostora se lahko izda le, če ob zaključku glavne obravnave v postopku pred sodiščem prve stopnje tožena stranka še zaseda oziroma uporablja zadevne poslovne prostore ter jih ni izročila tožeči stranki. Glede na to, da je tožena stranka v postopku pred sodiščem prve stopnje ugovarjala, da je bila najemna pogodba fiktivna, da poslovnih prostorov ni nikoli uporabljala, da jih je uporabljal le A. A., ki je bil v dejanskem razmerju s tožečo stranko, ta pa je že leta 2018 predal ključe in prenehal uporabljati poslovne prostore, bi moralo sodišče prve stopnje ugotoviti, ali tožena stranka poslovne prostore (še) uporablja ali zaseda ter čigave so stvari v teh prostorih in ali je A. A. res izročil ključe poslovnih prostorov v tajništvu tožeče stranke B. B. Tožena stranka je v zvezi s temi trditvami kot dokaz predlagala zaslišanje pravdnih strank ter A. A. in ogled na kraju. Sodišče prve stopnje je te dokaze zavrnilo in se postavilo na stališče, da bi lahko tožena stranka izročitev ključev dokazala le s primopredajnim zapisnikom. To pa ne drži. Primopredajni zapisnik (30. člen ZPSPP) služi le ugotavljanju stanja stvari in prostorov ob njihovi vrnitvi, ni pa pogoj za to, da se poslovni prostor šteje za vrnjenega. Ker se sodišče prve stopnje dejansko ni opredelilo do teh navedb tožene stranke, pritožba utemeljeno opozarja na bistveno kršitev določb postopka po 8. točki drugega odstavka 339. člena ZPP in kršitev pravice do izjave oz. kontradiktornega postopka. Hkrati je tudi utemeljen očitek o nepopolni ugotovitvi dejanskega stanja, saj sodišče prve stopnje ni ugotavljalo vseh relevantnih dejstev. Zmotno je tudi stališče prvostopenjskega sodišča, da bo lahko tožena stranka te ugovore uveljavljala v izvršbi. V skladu z osmo točko 55. člena ZIZ lahko dolžnik vloži ugovor, če je terjatev prenehala na podlagi dejstva, ki je nastopilo po izvršljivosti odločbe ali pred tem, toda v času, ko dolžnik tega ni mogel uveljavljati v postopku, iz katerega izvira izvršilni naslov. Stranka se torej ne more sklicevati na razloge, ki so obstajali že v času pred izvršljivostjo sodbe. Zato je dolžnost sodišča prve stopnje, da obravnava in se opredeli do takšnih ugovorov stranke, ki se nanašajo na dejstva, ki obstajajo že pred koncem glavne obravnave pred sodiščem prve stopnje.

9.Prav tako je materialnopravno zmoten zaključek sodišča prve stopnje, da o fiktivni pogodbi ni mogoče govoriti iz razloga, da gre za gospodarsko pogodbo, ker sta stranki gospodarska subjekta, od katerih se pričakuje večja skrbnost. Med posebnostmi, ki jih OZ določa za gospodarske pogodbe, ni izključena uporaba pravil o navidezni pogodbi (prim. prvi odstavek 13. člena OZ in 50. člen OZ). Zato se naj sodišče prve stopnje konkretno opredeli tudi navedb glede navideznosti pogodbe v smislu kakšen cilj sta stranki sploh zasledovali s podpisom pogodbe, kdo jo je podpisal in ali je imel za to pooblastilo.

10.Zaradi teh razlogov je višje sodišče sodbo sodišča prve stopnje razveljavilo in jo vrnilo v ponovno sojenje (prvi odstavek 354. člena ZPP). V ponovnem sojenju se bo moralo sodišče prve stopnje konkretno opredeliti do navedb tožene stranke glede nezasedanja poslovnih prostorov, lastništva stvari v poslovnih prostorih ter vrnitve poslovnih prostorov oz. ključev že v maju 2018 ter izvesti v tej zvezi predlagane dokaze ter se konkretno opredeliti tudi do ugovora navidezne (fiktivne) pogodbe. Višje sodišče ocenjuje, da navedenih kršitev ne more odpraviti samo. Neraziskan je namreč ostal večji sklop dejstev, o katerih sodba še ne vsebuje razlogov. S tem varuje tudi ustavno zagotovljeno pravico strank do pritožbe, v katero bi poseglo, če bi se o navedenih dejstvih prvič izreklo šele višje sodišče. V obravnavnem primeru pa tudi ni mogoče govoriti o kršenju pravic strank do sojenja brez nepotrebnega odlašanja (drugi odstavek 355. člena ZPP).

11.Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP).

Zveza:

Zakon o pravdnem postopku (1999) - ZPP - člen 339, 339/2, 339/2-8 Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (1974) - ZPSPP - člen 29, 29/2, 30

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.