Jedro

Če upravitelj z neizpolnitvijo ali nepravilno izpolnitvijo svojih obveznosti upočasnjuje tek postopka ali ogroža oziroma krši interes upnikov, ga mora sodišče razrešiti.

Odpovedati najemno pogodbo je le pravica stečajnega dolžnika oziroma upravitelja, ne pa tudi njegova dolžnost – če razumno presodi, da je taka pogodba v korist stečajnega dolžnika in s tem stečajne mase, kar pomeni tudi, da je v korist boljšega poplačila upnikov, pogodbe seveda ne bo odpovedal.

Izrek

Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijanim sklepom zavrnilo zahtevo pritožnika za razrešitev upraviteljice.

2. Zoper navedeni sklep se je upnik pravočasno pritožil. Navaja, da izpodbijani sklep sicer pravilno povzame glavne očitke pritožnika, vendar napačno ugotovi dejansko stanje in materialno pravo. Najemna pogodba je bila sklenjena dobre tri mesece pred začetkom postopka osebnega stečaja, za stečajnega dolžnika, enega od najemodajalcev, pa vsebuje neobičajno velike finančne obveznosti. Vlaganja so predmet pravde I Pg 18/2019 pri Okrožnem sodišču v Kopru za povračilo stroškov investicijskih vlaganj v znesku 602.507,18 EUR. Tekom stečajnega postopka obveznosti stečajnega dolžnika ne bi smele vsebovati investicijskih stroškov, še posebej, ker je trajanje najemne pogodbe potrebno omejiti. V najemni pogodbi ni nikjer navedeno, da predmet najema ni v stanju, ki bi omogočalo njegovo rabo za gostilno, drugačna raba pa ni bila dogovorjena. Investicijska vlaganja je najemnik izvršil samovoljno, ne da bi pred tem v skladu s 16. členom ZPSPP brez odlašanja obvestil stečajno upraviteljico, kar je kogentna obveznost najemnika; potrebe iz 14. člena ZPSPP pa ni bilo. Upraviteljica bi morala ravnati s profesionalno skrbnostjo, proučiti najemno pogodbo in od nje odstopiti v skladu z 248. členom ZFPPIPP ter se pogajati in dogovoriti za novo pod pogoji iz 323. člena ZFPPIPP, pri čemer odločitev za izvedbo investicijskega vzdrževanja ne bo avtomatično v domeni najemnika in breme stečajnega dolžnika ter stečajne mase. Če bi tako najemniku nastala kakšna škoda, bi jo lahko prijavil v breme stečajne mase, seveda ne kot strošek stečajnega postopka. Že s povprečno skrbnostjo bi morala upraviteljica ugotoviti, da stečajnemu dolžniku grozi plačilo investicijskih stroškov, ki bo neprimerno in nesorazmerno večje od najemnine ter stroškov obratovanja in tekočega vzdrževanja. Zato dejstvo neodstopa od najemne pogodbe ni bilo ekonomsko upravičeno in v funkciji čim boljšega poplačila upnikov, pri čemer gre seveda dejansko le za dva upnika in je nesorazmerje očitno že z osnovnošolsko matematiko. V konkretnem primeru ni pomembno, da je stečajni dolžnik lahko oddal le del nepremičnine. Upraviteljica bi tako morala ob začetku stečajnega postopka odstopiti od obstoječe pogodbe, zaradi varstva ekonomskih interesov obeh solastnikov in najemnika pa skleniti novo najemno pogodbo, v kateri bi bili med drugim natančno določeni pojmi tekočega vzdrževanja in popravil ter nujnih in nenujnih investicijskih del. Iz odgovora na tožbo v zadevi I Pg 18/2019 pa ne izhaja, da se upraviteljica ni zavezala vlaganja plačati iz stečajne mase, saj iz dogovora izrecno izhaja, da plačilo teh vlaganj bremeni vsakokratnega lastnika. S tem argumentom pa se upraviteljica v pravdi sploh ne brani. V tem je tudi eden od bistvenih očitkov upraviteljici in sodišču prve stopnje, ki soglaša z njenimi predlogi, da se kupnina porabi ne za prvega ločitvenega upnika, temveč tudi za povračilo vlaganj najemniku iz stečajne mase, ne pa od novega dejanskega lastnika, ki v zemljiško knjigo ni vpisan le zaradi počasnega delovanja pravosodja. Sodišče prve stopnje je tako tudi prezrlo vprašanje profesionalne skrbnosti v pravdi, saj ugovor pasivne legitimacije ni bil podan. Pri tem pa je bil na založitev stroškov pravde pozvan pritožnik, ne pa novi lastnik, čeprav stečajni dolžnik sploh ne bi smel biti tožena stranka. Pred tem se je stečajno sodišče tudi že strinjalo, da se znesek 160.000,00 EUR izplača najemniku kot strošek stečajne mase. Sodišče prve stopnje in upraviteljica pa se tudi nista izjasnila o vsebini tožbe najemnika, pri čemer iz zemljiške knjige nedvomno izhaja vpisana zaznamba tožbe za izbris vknjižbe prenosa lastninske pravice, ki teče pred Okrožnim sodiščem v Mariboru (II P 415/2019) v korist tožeče stranke S. d.o.o., s sklenitvijo preužitkarske pogodbe pa je upraviteljica dogovorila prenos lastninske pravice na do tedaj njeni stanovanjski hiši; vsega tega zagotovo ni storila le zaradi naivnosti. Nelogičen in nedokazan je zaključek sodišča prve stopnje, da je le naivnost upraviteljice vzrok, da bo lahko celotna stečajna masa porabljena za vlaganja v prodane nepremičnine, vlaganja pa so zgolj v korist novega lastnika. Zgolj naivnost naj bi bila, da si upraviteljica teh vlaganj ni ogledala in je verjela na besedo, takšnega ravnanja pa si upravitelj ne more privoščiti. Pri tem pa sta kupec in najemnik povezani osebo. Višje sodišče naj zato izpodbijani sklep razveljavi in samo odloči o predlogu za razrešitev upraviteljice.

3. Upraviteljica je pritožbi nasprotovala. V zvezi z odstopom od najemne pogodbe je nerazumljivo sklicevanje na ZPSPP. Nesporno je, da so bile nepremičnine ob oddaji v najem v stanju, ki je omogočalo njihovo rabo – v gostinske namene. Iz 11. člena najemne pogodbe namreč izhaja, da so vlaganja dopustna le na podlagi soglasja vseh pogodbenih strank, torej niso bila avtomatično v domeni najemnika. Ker po pogodbi najemodajalca ne bremenijo stroški investicijskega vzdrževanja, v kolikor so ti potrebni iz razlogov na strani najemnika, je tako pogodba zagotavljala, da bo vrednost nepremičnine povečana, ne da bi to kakorkoli bremenilo lastnika, torej tudi stečajnega dolžnika, pri ostalih investicijskih stroških pa je zagotavljala njegovo participacijo le do ¼, čeprav je njegov solastniški delež ½. Z vztrajanjem pri najemni pogodbi si je stečajni dolžnik zagotovil, da bo najemnik ohranjal nepremičnino v namembni funkciji in s tem ohranjal njeno uporabno vrednost in s tem povečal možnosti za ugodnejšo prodajo. To se je tudi zgodilo, saj je bila nepremičnina prodana po višji ceni od njene ocenjene tržne vrednosti. Z vztrajanjem pri sklenjeni najemni pogodbi si je stečajni dolžnik zagotovil tudi to, da je najemnik ohranjal nepremičnino v stanju, ki je omogočalo njeno uporabo in preprečevalo nadaljnjo škodo, saj je vsa potrebna vlaganja izvajal najemnik na svoje stroške, česar stečajni dolžnik zaradi pomanjkanja denarnih sredstev ne bi zmogel, kar bi pomenilo zmanjšanje vrednosti nepremičnine in s tem nižjo prodajno ceno. Sodišče svoje odločitve tudi ne more opreti na obstoj domnevne terjatve, ki je sporna in bo o njej odločalo pravdno sodišče, ko gre za plačilo pritožnika izven stečajnega postopka. Vse argumente v zvezi z ekonomsko upravičenostjo vztrajanja pri najemni pogodbi je upraviteljica navedla že v odgovoru na predlog za razrešitev in jim je sodišče prve stopnje v celoti pritrdilo. Glede dogovora je navedla, da ni podala nobenega soglasja za plačilo vlaganj iz stečajne mase, saj ta bremenijo vsakokratnega lastnika nepremičnine – torej kupca. V dogovoru tudi ni nobene navedbe o obsegu opravljenih del in višini vlaganj z zneskovno navedbo, temveč je z njim sledila le določilom najemne pogodbe, ne gre pa za sprejetje nove zaveze, za katero bi morala imeti soglasje sodišča. Trditve o neuveljavljanju ugovora pasivne legitimacije predstavljajo nedovoljeno pritožbeno novoto, takega ugovora pa ZPP niti ne pozna. Zahtevek je utemeljen, če ga je tožena stranka materialnopravno dolžna izpolniti. Da se bo s tem branila, izhaja tudi iz 2. točke odgovora na tožbo. Morebitne pomanjkljivosti odgovora na tožbo pa ni mogoče pripisati upraviteljici, ki je za zastopanje pooblastila odvetnika, prekluzija pa v pravdnem postopku še ni nastopila. Res je bila napaka, ko je vložila predlog upnikom za založitev stroškov za pravdni postopek, vendar to ni razlog za razrešitev, niti ga upnik ni navajal kot razrešitveni razlog, temveč le kot posledico neodstopa od pogodbe. Tudi če bi kako od teh ravnanj pomenilo kršitev, pa ne, nobeno ni bistveno vplivalo na poplačilo upnikov.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Glavni očitki pritožnika, kot jih tudi sam navaja v pritožbi, so, da upraviteljičina zavestna namerna ravnanja pri prodaji nepremičnine ves čas trajanja stečajnega postopka bistveno vplivajo na potek stečajnega postopka v smislu nepoplačila pritožnika kot ločitvenega upnika, in sicer upraviteljica skladno z določili Zakona o finančnem poslovanju, postopkih zaradi insolventnosti in prisilnem prenehanju – ZFPPIPP ni odstopila od najemne pogodbe, sklenjene 21.5.2015, in je z najemnikom sklenila Dogovor z dne 11.6.2018; pri tem naj bi šlo za zavestno in namerno delovanje upraviteljice zgolj v korist najemnika S. d.o.o. in prvega ločitvenega upnika K. oziroma dejanskega lastnika I. T. 6. Navedene kršitve naj bi po stališču pritožnika predstavljale take kršitve upraviteljičinih obveznosti iz 98. člena ZFPPIPP, ki utemeljujejo razrešitev upraviteljice po 1. točki 118. člena ZFPPIPP, saj naj ne bi skrbela za interese vseh upnikov, predvsem pritožnikovih kot ločitvenega upnika z drugim vrstnim redom, temveč naj bi bila njena dejanja le v korist najemnika in prvega ločitvenega upnika, ki sta povezani osebi.

7. Pravočasno in pravilno opravljanje nalog upravitelja pomembno vpliva na tek in hitrost postopka zaradi insolventnosti in na uresničitev pravic (interesa) upnikov, da prejmejo plačilo svojih terjatev v ustreznem, največjem možnem deležu. Če upravitelj z neizpolnitvijo ali nepravilno izpolnitvijo svojih obveznosti upočasnjuje tek postopka ali ogroža oziroma krši opisani interes upnikov, ga mora sodišče razrešiti.

8. Upravitelj z začetkom stečajnega postopka pridobi pravico do odstopa od najemne pogodbe v skladu z 248. členom ZFPPIPP. Višje sodišče se strinja s stališčem sodišča prve stopnje, ki je sprejelo razloge upraviteljice za neodstop od najemne pogodbe. Kot je ugotovilo že sodišče prve stopnje, v stečajni masi ni bilo sredstev za nujno investicijsko vzdrževanje, pa tudi za redno vzdrževanje in plačevanje stroškov (ki nastajajo, pa naj se nepremičnina uporablja ali ne) ne. Ti stroški bi sicer bremenili stečajno maso, tako pa jih je plačeval najemnik. Ob takem stanju stvari upraviteljici ni mogoče očitati, da bi ravnala namerno v škodo upnikov, ko ni odstopila od najemne pogodbe, kot to sicer stečajnemu dolžniku dovoljuje 248. člen ZFPPIPP, pod blažjimi pogoji, kot sicer veljajo za odstop od pogodbe po Zakonu o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih – ZPSPP (odpovedni rok je krajši, odpovedi ni treba sodno uveljaviti, odpovedati je mogoče tudi pogodbo za določen čas). Odpovedati najemno pogodbo je le pravica stečajnega dolžnika oziroma upravitelja, ne pa tudi njegova dolžnost – če razumno presodi, da je taka pogodba v korist stečajnega dolžnika in s tem stečajne mase, kar pomeni tudi, da je v korist boljšega poplačila upnikov, pogodbe seveda ne bo odpovedal. Višje sodišče se sicer strinja, da je bila najemnina za dolžnikovo polovico nepremičnine nizka, kar pa je logično glede na to, da se je najemnik zavezal plačevati tudi stroške nepremičnine (ne le tiste, ki nastanejo zgolj zaradi uporabe nepremičnine), prav tako se je zavezal poskrbeti za investicijsko vzdrževanje, pri čemer so bila vlaganja dopustna le na podlagi soglasja vseh pogodbenih strank, ne pa kakršnakoli vlaganja v nepremičnino, še posebej ne tista, ki so le v korist najemnika. Prav tako se v najemni pogodbi dolžnik (pred začetkom stečajnega postopka) ni zavezal povrniti polovice vseh dopustnih stroškov, kolikor znaša njegov delež na nepremičnini, temveč le eno četrtino. Ob tem, kar je bilo upraviteljici znano, ko se ni odločila za odpoved pogodbe, je bila taka odločitev razumna in ni videti elementov namena oškodovanja upnikov, še posebej pritožnika, kot to uveljavlja v tem postopku razrešitve upraviteljice, oziroma njene neskrbnosti.

9. Drugo kršitev naj bi predstavljala sklenitev dogovora z dne 11.6.2018, torej slaba tri leta po začetku stečajnega postopka (ta se je začel 25.9.2015). Po prepričanju pritožnika naj bi bil (poleg najemne pogodbe) ta dogovor razlog, da še vedno ni prišlo do delitve stečajne mase in da zaradi njega pritožnik iz stečajne mase kot ločitveni upnik z drugim vrstnim redom po plačilu vseh stroškov v zvezi s to stečajno maso ne bo prejel ničesar; delitev pa naj bi preprečeval pravdni postopek pred Okrožnim sodiščem v Kopru (I Pg 18/2019), v katerem najemnik od stečajnega dolžnika na račun investicijskih vlaganj uveljavlja plačilo 602.507,18 EUR.

10. Tudi tu se višje sodišče strinja s sodiščem prve stopnje, da sklenitev takega dogovora ne predstavlja kršitve upraviteljičinih dolžnosti, ki naj bi vodile k njeni razrešitvi. Strinja se s stališčem, da se s tem dogovorom upraviteljica ni zavezala k plačilu teh vlaganj iz stečajne mase. Res je sicer vsaj nenavadno, da si upravitelj pred sklenitvijo dogovorov z najemnikom niti ne ogleda nepremičnin in vlaganj, ki naj bi bila izvršena. Vendar pa iz vsebine dogovora izhaja, da je upraviteljica dala naknadno soglasje k izvršitvi investicijskih del, ki je bilo pogoj za dopustnost izvedbe del. Ob tem pa iz dogovora, ki res ne vsebuje nobene navedbe, katera dela so bila izvršena in kakšna naj bi bila vrednost teh del, pa tudi tega ne, da bi se upraviteljica zavezala plačati kakšen določen znesek, jasno izhaja, da nobeno od vlaganj ne sodi v stečajno maso in tudi ne bo predmet prodaje v stečajnem postopku, kakršnakoli vlaganja pa bremenijo vsakokratnega lastnika teh nepremičnin. V postopku prodaje tudi ni bila opravljena nova cenitev, ki bi upoštevala kakršnokoli povečano vrednost zaradi vlaganj, temveč je bila nepremičnina prodana glede na stanje, kot je bilo v času prve cenitve. To pa po oceni višjega sodišča nadalje pomeni, da zato, ker ta vlaganja niso predstavljala stečajne mase oziroma povečala njene vrednosti, tudi ni podlage, da bi se njihova vrednost plačala iz stečajne mase kot strošek te posebne stečajne mase. S tem je bil očitno seznanjen tudi kupec – glede na pritožnikovo zatrjevanje, izkazano tudi z izpiskom iz poslovnega registra (priložen je bil že k pritožbi, vloženi 9.4.2019 zoper sklep o izročitvi nepremičnine kupcu), imata kupec in najemnik istega zakonitega zastopnika, pri čemer je bil najemnik druga stranka navedenega dogovora. Torej je kupcu znano, da bo glede na določila dogovora on tisti, ki bo moral izplačati najemnika, vse v okviru določil iz najemne pogodbe.

11. Sam dogovor pa tudi ni povzročil zamika pri razdelitvi posebne razdelitvene mase. Najemnik očitno hoče ta vlaganja unovčiti, in to iz kupnine, ki jo je plačal kupec v stečajnem postopku. Videti je, da to poskuša v bistvu z nedovoljeno zlorabo (saj tako kupec ne bi v bistvu nič plačal, temveč bi kupnino povezana oseba dobila nazaj), vendar pa ugotavljanje tega presega domet odločanja o obravnavani pritožbi. Vendar pa to kaže, da bi najemnik v vsakem primeru uveljavljal vlaganja v dolžnikovo nepremičnino, pa naj mu povračilo gre ali ne, to pa že samo po sebi pomeni zavlačevanje stečajnega postopka, na katero pa upraviteljica ne more vplivati ali biti zanj odgovorna. Zato se, ob razlogih, ki jih je sicer navedlo že sodišče prve stopnje, višje sodišče strinja s stališčem, da niti sklenitev tega dogovora ni vplivala na dolžino teka tega stečajnega postopka.

12. V pritožbi pritožnik tudi navaja, da naj upraviteljica ne bi uveljavljala v pravdnem postopku pred Okrožnim sodiščem v Kopru, da ni pasivno legitimirana za povračilo vlaganj. Res gre tu, kot navaja upraviteljica, za pritožbeno novoto. Prav tako pa je tudi res, da pritožbena navedba ne drži, saj je to navedeno v 2. točki odgovora na tožbo (ki ga je pritožnik sicer priložil k pritožbi, vloženi 9.4.2019 zoper sklep o izročitvi nepremičnine kupcu). Zato zaenkrat tudi ni razloga za zaključek, da bi se upraviteljica slabo pravdala v škodo stečajne mase. Ob tem višje sodišče niti ne vidi razloga, da se pritožnik ne bi pridružil upraviteljici oziroma stečajnemu dolžniku v tem pravdnem postopku in tako zavaroval tudi svoj pravni interes do (vsaj delnega) poplačila terjatve v stečajnem postopku (ker je poplačilo upnikov namen vsakega stečajnega postopka, je v tem tudi njihov pravni interes). Če se bo upraviteljica slabo pravdala in s tem kršila svoje obveznosti, pa bo pritožniku kot upniku tudi odškodninsko odgovorna (primerjaj 102. člen ZFPPIPP).

13. Prav tako se višje sodišče strinja s stališčem sodišča prve stopnje, da ni izkazano neenako obravnavanje upnikov, predvsem pritožnika, oziroma namerno zavlačevanje tega stečajnega postopka, predvsem razdelitve. To je povzročila tožba najemnika. Upnik v pritožbi sicer kot dokaz za to navaja tudi tožbo najemnika zoper stečajno upraviteljico v zvezi z odtujitvijo njej lastne nepremičnine (ki naj bi jo dala hčerki, sama pa si izgovorila služnost stanovanja, stvarno breme preužitka in prepoved odsvojitve). Sodišče prve stopnje se o teh navedbah pritožnika res ni izjavilo v izpodbijanem sklepu. Vendar pa tega niti ni bilo dolžno, saj to ne more vplivati na utemeljenost razrešitve. Že iz pritožnikovih navedb izhaja, da je bila najemnikova izbrisna tožba zoper upraviteljico vložena v letu 2019 (na to kaže opravilna številka zadeve II P 415/2019 Okrožnega sodišča v Mariboru, pa tudi zaznamba izbrisne tožbe z učinkom od 30.8.2019) in nikakor ne more kazati na kakršnokoli ravnanje upraviteljice v korist najemnika, saj je sicer ta ne bi tožil, ali pa celo na njuno usklajeno ravnanje.

14. Namen razrešitve upravitelja je v tem, da se bo hitreje, učinkoviteje in predvsem pravilno doseglo namen stečajnega postopka – poplačilo upnikov. Kot je ugotovilo že sodišče prve stopnje, iz ravnanj upraviteljice ni razvidno, da bi storila take kršitve, ki bi utemeljevale njeno razrešitev, na trajanje pravdnega postopka pa upraviteljica ne more bistveno vplivati, pri čemer mora že pravdno sodišče tožbo obravnavati prednostno (primerjaj drugi odstavek 48. člena ZFPPIPP).

15. Odločitev sodišča prve stopnje je tako pravilna, zato je višje sodišče ob ugotovitvi, da sodišče prve stopnje tudi ni naredilo nobene kršitve, na katere višje sodišče pazi po uradni dolžnosti (350. člen Zakona o pravdnem postopku – ZPP v zvezi s 366. členom ZPP, pri čemer se pravila ZPP smiselno uporabljajo na podlagi prvega odstavka 121. člena ZFPPIPP), pritožbo zavrnilo in izpodbijani sklep potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 121. člena ZFPPIPP).

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.