Jedro

Namen sestave zapisnika o primopredaji je ugotovitev stanja izročenih prostorov, nima pa opustitev njegove sestave za posledico podaljšanja najemnega razmerja, ki je v obravnavanem primeru prenehalo z iztekom odpovednega roka.

Izrek

Pritožba tožeče stranke se zavrne in se potrdi izpodbijana sodba sodišča prve stopnje.

Tožena stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje zavrnilo tožbeni zahtevek tožeče stranke in razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani, opr.št. VL 1 z dne 25.3.2009 za plačilo 9.625,88 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 12.12.2007 do plačila ter izvršilnih stroškov. Tožeči stranki je naložilo, da mora povrniti toženi stranki pravdne stroške v višini 1.009,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka izpolnitvenega roka do plačila.

Proti navedeni sodbi je tožeča stranka po svojem pooblaščencu vložila pritožbo zaradi zmotne ugotovitve dejanskega stanja in zmotne uporabe materialnega prava ter predlagala njeno spremembo, podrejeno pa razveljavitev in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v ponovno odločanje. Trdi, da 4.10.2007 ni bila opravljena primopredaja skladišča, ampak njegov ogled, drži pa ugotovitev sodišča, da je bilo tedaj to skladišče v večjem delu izpraznjeno in da je tožena stranka fizično izročila tožeči stranki tako, da ga je ta zopet imela v neposredni posesti. Vendar pa ga tožena stranka ni izročila na način, kot bi ga morala v skladu s 3. odst. 10. čl. najemne pogodbe in v skladu s 1. odst. 604. čl. OZ. Izročila ga torej ni v stanju, v kakršnem ga je prejela, prejela pa ga je kot novogradnjo (2. čl. najemne pogodbe). Ker ga ni izročila v takšnem stanju kot ga je prejela, ni mogoče trditi, da bi bila primopredaja opravljena. Sodišče je zmotno presodilo, da so bile poškodbe prostora posledica običajne rabe. Če bi temu res bilo tako, zakaj je potem tožena stranka sploh pristala na kakršnokoli plačilo sanacije poškodb? Plačilu sanacije prostorov se tožena stranka ni uprla, poškodbe so očitno presegale normalno rabo, saj je strošek sanacije znašal preko 15.000 EUR in vsekakor ne gre le za beljenje, kakor to zmotno zapiše sodišče, ampak je bilo potrebno opraviti pred opleski še različna gradbena dela. Ker primopredaja ni bila opravljena, je bil povsem logičen dogovor, da se najemno razmerje podaljša za obdobje, dokler primopredaja ne bi bila možna, oziroma, da se za to obdobje vzpostavi obveznost tožene stranke, da tožeči stranki plača določeno nadomestilo, ki ga lahko imenujemo najemnina, uporabnina, odškodnina, torej karkoli, le namen in smisel tega plačila ostane vselej enak – da tožeča stranka s plačilom tega zneska ne bi bila prikrajšana, ker skladišča ne bi mogla oddati v nadaljnji najem, tožena stranka pa ne obogatena. To je bilo bistvo dogovora tožnika in D.M. ter C.U.. Ustni dogovor je vsekakor vzpostavil denarno obveznost tožene stranke in odsotnost pisne oblike ni odločilna. Tožeča stranka pa je prepričana, da je tožena stranka tudi na podlagi določil OZ o povrnitvi škode zavezana tožeči stranki plačati denarni znesek v vtoževani višini. Če izhajamo iz izhodišča, da je tožena stranka prostore poškodovala, je tožeči stranki kot najemodajalcu povzročila materialno škodo, in je dolžna povrniti tudi vso nadaljnjo škodo, ki je nastala zaradi teh poškodb. Tožeča stranka ni mogla prostorov oddati v nadaljnji najem. Tožnik je izpovedal, da najemnikov niti niso iskali, kar je tudi logično, saj to ne bi imelo nobenega smisla, dokler prostori ne bi bili popravljeni in s tem sposobni za opravljanje skladiščne funkcije. Element protipravnosti je podan v tem, da tožena stranka prostorov ni predala v stanju, v kakršnem jih je prejela in da je prostore in opremo poškodovala. Zaradi tega (vzročna zveza) pa tožeča stranka ni mogla pričeti s ponujanjem prostorov novemu najemniku in se je ta aktivnost zamaknila za tri mesece, zaradi česar je bila oškodovana pri prejemu najemnine.

Tožena stranka je odgovorila na pritožbo, predlagala njeno zavrnitev in uveljavljala povrnitev stroškov.

Pritožba tožeče stranke ni utemeljena.

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da je tožena stranka v skladu z najemno pogodbo, sklenjeno s tožečo stranko dne 10.2.1997 kot najemojemalec oz. najemnik to pogodbo odpovedala s 1.7.2007 in s 3-mesečnim odpovednim rokom. Tožena stranka je najete prostore izpraznila do 1.10.2007 in tožeči stranki izročila ključe. Sodišče prve stopnje je nadalje ugotovilo, da sta pravdni stranki 4.10.2007 opravili ogled prostorov in tožeča stranka je trdila, da navedenega dne ni bila opravljena primopredaja, ker ni bil sestavljen zapisnik o primopredaji. V zvezi s tem je sodišče prve stopnje pravilno navedlo, da je v skladu s 30. čl. Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP, Ur.l. SRS, št. 18/74 s sprem.) namen sestave takšnega zapisnika ugotovitev stanja izročenih prostorov, nima pa opustitev njegove sestave za posledico podaljšanja najemnega razmerja, ki je v obravnavanem primeru prenehalo z iztekom odpovednega roka. Torej ni utemeljena pritožbena trditev, češ da se je zaradi neoprave primopredaje najemno razmerje podaljšalo za obdobje, dokler primopredaja ne bi bila možna (ob tem da je tudi za pritožnika nesporno, da so bili sporni poslovni prostori že 1.10.2007 izpraznjeni in izročeni).

Sodišče prve stopnje je ugotovilo, da sta pravdni stranki z ogledom prostorov (4.10.2007) ugotovili stanje poškodb prostorov zaradi njihove rabe in se dogovorili, kako in kdaj se opravi sanacija teh poškodb; da je skladno z njunim medsebojnim dogovorom tožeča stranka priskrbela ponudbo za popravilo prostorov, tožena stranka pa je poravnala stroške sanacije po računu tožeče stranke v znesku 13.350,83 EUR. Glede na takšne ugotovitve ima pritožnik prav, da je bila sanacija prostorov potrebna in da je ta sanacija utemeljeno bremenila toženo stranko. Pritrditi pa je treba pritožniku tudi v delu, ko trdi, da bi bil v takšni situaciji možen pa tudi logičen dogovor, da za čas izvajanja sanacije prostorov tožena stranka plača tožeči stranki določeno odmeno zaradi nemožnosti uporabe teh prostorov. Vendar pa bi morala tožeča stranka v takšnem primeru dokazati obstoj zatrjevanega dogovora o plačilu odmene, ki bi bila vrednostno enaka trimesečni najemnini za poslovne prostore. V zvezi s tem pa je sodišče prve stopnje zaključilo, da tožeča stranka obstoja takšnega dogovora ni dokazala in pritožbeno sodišče s tem zaključkom soglaša: kategorično zanikanje obstoja takšnega dogovora s strani prič U. in M. na eni strani in zanikanje tožnika samega, da bi se karkoli dogovarjali o najemnini v lokalu.

Kar se pa tiče odškodninske podlage za vtoževani znesek, ki jo je tudi uveljavljala tožeča stranka, je sodišče prve stopnje pravilno navedlo, da bi morali biti v takšnem primeru podani vsi elementi odškodninske odgovornosti. In če bi že lahko izhajali iz stališča, ki ga ponuja pritožnik, da je tožena stranka ravnala protipravno, ker ni izročila poslovnih prostorov v takšnem stanju, kot jih je prejela (ker je bila potrebna njihova sanacija), je v vsakem primeru izostal element škode. Glede na okvir trditev tožeče stranke bi se ta lahko odražala kot izgubljeni dobiček zaradi nemožnosti uporabe poslovnih prostorov (oziroma nemožnosti oddaje v najem), vendar pa tožeča stranka ni zatrjevala, da je takšna možnost v obdobju po izročitvi poslovnih prostorov dejansko obstajala (po ugotovitvah sodišča prve stopnje, ki jih pritožba ne izpodbija, je sam tožnik povedal, da v tistem obdobju niso imeli novega potencialnega najemnika, kateremu bi prostore oddali v najem).

Upoštevaje gornjo obrazložitev je pritožbeno sodišče, na podlagi 353. čl. Zakona o pravdnem postopku (ZPP), pritožbo tožeče stranke zavrnilo kot neutemeljeno in potrdilo izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje. Hkrati je odločilo, da nosi tožena stranka svoje stroške v zvezi z odgovorom na pritožbo, glede na to, da ni v njem navajala nič takega, kar bi prispevalo k odločitvi v obravnavani zadevi (1. odst. 155. čl. ZPP).