Jedro

Toženec kot najemnik neprofitnega stanovanja ni zatrjeval okoliščin iz 104. člena SZ-1, ki preprečujejo odpoved najemne pogodbe (da je uveljavljal subvencionirano najemnino, izredno pomoč pri uporabi stanovanja in da je o tem obvestil lastnika stanovanja), zato mu je sodišče ob obstoju krivdnega razloga (ker ni plačeval najemnine) pravilno odpovedalo najemno pogodbo.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo odpovedalo tožencu najemno pogodbo za stanovanje v večstanovanjski hiši Š. ... v 13. nadstropju, stanovanje št. ... v skupni izmeri 53,09 m2 (točka 1 izreka); ter določilo, da mora toženec izprazniti to stanovanje in ga prostega oseb in stvari prepustiti tožeči stranki v roku 90 dni pod izvršbo (točka 2 izreka).

Toženec je zoper sodbo vložil pravočasno laično pritožbo in navedel, da je pravilno ugotovljeno, kolikokrat mu je tožeča stranka poslala opomin, vendar ni ugotovljeno, da je dne 28. 12. 2007 plačal dolg v višini 1.400,00 EUR. Plačilo je opravil prijatelj preko N. klik. Svoj dolg se je tako trudil poravnati, saj ga je ves čas zniževal. Zaradi blokade na transakcijskem računu ne more dobiti kredita, s katerim bi lahko poravnal celoten dolg. Poleg tega je moral prositi za pomoč pri CSD, saj dva meseca ni dobil izplačane plače niti minimalno zakonsko zagotovljenega zneska. Njegov predlog je bil, da tožeči stranki poleg rednih stroškov in najemnine odplačuje mesečno 100,00 EUR. Ne drži, da si ne more privoščiti tega stanovanja. Prav tako ne drži, da ni podal vloge za subvencijo najemnine. Slednjo je oddal, a ga je uslužbenka telefonsko obvestila, da zaradi višine dohodka ni upravičen do subvencije. Nadalje je toženec navedel, da ima partnerko ter 2 leti in 8 mesecev staro punčko, s katerima bi si rad ustvaril družino. Zato prosi za dovoljenje, da ti osebi prijavi na svojem naslovu. S tem bi bilo omogočeno čimprejšnje odplačilo dolga. Ne želi ostati brez stanovanja. Opozoril je na 104. člen Stanovanjskega zakona (SZ-1), da se mu najemno razmerje ne more odpovedati, ker na okoliščine, v katerih se je znašel, ni mogel sam vplivati. Vlogo za subvencijo je oddal, vendar do te ni bil upravičen. O okoliščinah je obvestil tudi lastnika stanovanja in upravljavca L. d.o.o. ter se odzval na vsak njihov dopis. V stanovanje je vložil veliko truda in financ, saj ga je redno vzdrževal in urejal. Sklicuje se tudi na 106. člen SZ-1, da mu morajo ponuditi drugo primerno stanovanje, ki ne sme poslabšati njegovega položaja. Poudaril je, da se bo trudil plačati dolg v najkrajšem možnem času. Predlaga, da se njegovi pritožbi ugodi in izpodbijana sodba razveljavi.

Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

Pritožba ni utemeljena.

Pritožbeno ni izpodbijano, kot je ugotovilo sodišče prve stopnje in izhaja iz obrazložitve izpodbijane sodbe: da je tožeča stranka lastnica stanovanja, katerega izpraznitev zahteva, toženec pa je na podlagi dne 16. 1. 2001 sklenjene najemne pogodbe najemnik tega stanovanja; da toženec občasno od leta 2005 dalje ni plačeval najemnine ter drugih stroškov v zvezi s stanovanjem in od takrat dalje obstaja različno visok dolg iz tega naslova; da je tožeča stranka toženca večkrat pisno opozorila, da krši najemno pogodbo, navedla višino dolga in mu dala rok 15 dni za odpravo tega dolga; da je toženec vse opomine prejel. Sodišče prve stopnje je ob tako ugotovljenem dejanskem stanju pravilno ugotovilo, da so podani pogoji za krivdno odpoved najemnega razmerja iz 4. točke prvega odstavka 103. člena SZ-1 v zvezi s tretjim odstavkom 103. člena SZ-1. Tožeča stranka je poslala tožencu osem opominov oziroma pisnih odpovedi, nazadnje dne 19. 8. 2009, ki jih je toženec prejel, ga opozorila na zapadle obveznosti, navedla višino zapadlih obveznosti (nazadnje je znašal dolg 1.900,00 EUR), mu dala rok za prostovoljno izpolnitev le teh, k opominu pa je priložila tudi vlogo za subvencionirano najemnino in predlog za preselitev v drugo manjše stanovanje.

Glede na to, da je stanovanje neprofitno, je sodišče prve stopnje nadalje pravilno presojalo, ali so izpolnjeni pogoji iz 104. člena SZ-1, zaradi katerih tožencu ne bi bilo mogoče odpovedati najemnega razmerja. V 104. členu SZ-1 so namreč navedene okoliščine, ob obstoju katerih najemniku neprofitnega stanovanja ni mogoče odpovedati najemne pogodbe, če zaradi izjemnih okoliščin, v katerih se je znašel sam in osebe, ki poleg njega uporabljajo stanovanje in katerih ni mogel predvideti oziroma nanje ni mogel in ne more vplivati, ni zmogel poravnati najemnine in drugih stroškov, ki se plačujejo poleg najemnine v celoti. Kljub obstoju navedenih okoliščin pa citirana določba 104. člena SZ-1 določa nadaljnji pogoj, da najemnik najkasneje v 30 dneh po nastanku okoliščin sproži postopek za uveljavljanje subvencionirane najemnine in postopek za uveljavljanje izredne pomoči pri uporabi stanovanja in v tem roku o tem obvesti lastnika stanovanja. Toženec med postopkom pred sodiščem prve stopnje ni zatrjeval niti dokazal, da je izpolnil navedene zakonske pogoje, da je torej uveljavljal subvencionirano najemnino, izredno pomoč pri uporabi stanovanja in da je o tem pravočasno obvestil tožečo stranko. Pritožbena navedba, da je toženec vložil prošnjo za subvencijo, zato pomeni nedovoljeno pritožbeno novoto, ki je pritožbeno sodišče v skladu s prvim odstavkom 337. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) ne more upoštevati. Pritožnik namreč ni izkazal, da tega brez svoje krivde ni mogel navesti pravočasno pred sodiščem prve stopnje. Sodišče prve stopnje je zato pravilno upoštevaje trditve obeh strank zaključilo, da toženec ni uveljavljal subvencionirane najemnine in tako ni izpolnil pogojev iz 104. člena SZ-1, zaradi katerih mu kljub izpolnjenim pogojem za krivdno odpoved ne bi bilo mogoče odpovedati najemnega razmerja.

Glede na izpolnjene zakonske pogoje za krivdno odpoved najemnega razmerja so neutemeljene vse nadaljnje pritožbene navedbe, da je toženec leta 2007 delno poravnal svoj dolg v višini 1.400,00 EUR (saj je dolg glede na zadnji opomin v letu 2009 še vedno znašal 1.900,00 EUR), da toženec ne more dobiti kredita, da je dobil pomoč s strani Centra za socialno delo, da odplačuje dolg mesečno 100,00 EUR in da je stanovanje redno vzdrževal. V zvezi s pritožbeno navedbo, da je pripravljen odplačati dolg in da ima sedaj partnerko, ki mu bo pri tem pomagala, pa je tožencu pojasniti, da se mora s takšnimi navedbami obrniti na tožečo stranko, ki je na zadnjem naroku za glavno obravnavo še vedno nakazala možnost dogovora v zvezi z odplačilom dolga.

Glede na navedeno je sodišče prve stopnje pravilno in utemeljeno ugodilo tožbenemu zahtevku in odpovedalo tožencu najemno pogodbo ter mu naložilo, da se mora iz stanovanja izseliti v roku 90 dni. Zaradi neutemeljenosti pritožbenih navedb in dejstva, da se sodišču prve stopnje niso pripetile kršitve, na katere mora pritožbeno sodišče paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je bilo zato potrebno tožnikovo pritožbo zavrniti in potrditi izpodbijano sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).