Jedro

Ko gre za obvezno sklenitev in obvezno vsebino pogodbe po zakonu (117. člen SZ), pri presoji vsebine pogodbe ni mogoče izhajati iz skupnega namena pogodbenih strank (99. člen ZOR).

Izrek

Pritožba tožeče stranke se v delu, v katerem se pritožuje zoper ugodilni del sodbe (1. odst. izreka) z a v r ž e, v preostalem delu (zoper zavrnilni del - 2. odst. izreka) pa kot neutemeljena zavrne in v tem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

Pritožbi tožene stranke pa se ugodi in sodba sodišča prve stopnje v 1. odst. izreka s p r e m e n i tako, da se tudi tožbeni zahtevek, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 96.052,60 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 9.5.1994 dalje do plačila, v 15-tih dneh pod izvršbo, zavrne.

Tožeča stranka je dolžna toženi stranki povrniti pravdne stroške v znesku 2.700,00 SIT v 15-tih dneh pod izvršbo.

Obrazložitev

Z izpodbijano sodbo je prvostopno sodišče v pretežnem delu ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke, s katerim je ta terjala plačilo 96.052,60 SIT z zakonitimi zamudnimi obrestmi od 11.6.1992 dalje do plačila, hkrati pa toženi stranki naložilo, da tožeči stranki povrne pravdne stroške v znesku 49.905,00 SIT, in sicer iz naslova preveč plačane kupnine za stanovanje, odkupljeno na podlagi določb Stanovanjskega zakona (SZ). Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo, saj je menilo, da se pri razlagi spornih določb ni potrebno dobesedno držati uporabljenih izrazov v pogodbi, temveč je treba iskati skupen namen pogodbenikov in določilo razumeti tako, kot usreza načelom obligacijskega prava. Pri tem navaja, da so imele stranke nedvomno v mislih pravilno število točk in s tem povezano višino kupnine, kar je bila tudi zakonska obligacija. Zaradi nevedenega je tožeča stranka plačala toženi stranki več, kot je bilo s kupoprodajno pogodbo dogovorjeno. Zato je toženi stranki naložilo, da je dolžna povrniti vtoževani znesek z zamudnimi obrestmi od vložitve tožbe, višji tožbeni zahtevek (za plačilo zakonitih zamudnih obresti od 11.6.1992 do vližitve tožbe) pa je zavrnilo.

Zoper sodbo se iz vseh pritožbenih razlogov pritožuje tožeča stranka s predlogom, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo ustrezno spremeni oz. podrejeno razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje. V pritožbi meni, da je sodišče povsem napačno ugotovilo dejansko stanje, vsled navedenega pa tudi zmotno uporabilo materialno pravo. Navaja, da ugotovitev sodišča, da je že potekel rok iz naslova odgovornosti za napake, nima ustrezne podlage in je napačna. Tožnik ni strokovnjak gradbene stroke in zato ni mogel grajati napak, saj gre za ugrajene, prostemu očesu nevidne pritikline stanovanja. Tožeča stranka je od tožene takoj zahtevala ustrezno znižanje kupnine. Tudi sicer je odgovornost tožene stranke nesporna, saj je prodala stanovanje s pritiklinami, katere so bile dogovorjene med strankama, kar je nesporno, saj je bila osnova za izračun cene ravno zapisnik o ugotovitvi vrednosti stanovanja, katerega sestavni del je tudi točkovna lista, dejansko pa nevedenih pritiklin ni.

Nesporno je za napačno točkovanje odgovorna tožena stranka.

Zoper sodbo se pritožuje tudi tožena stranka, pravtako iz vseh pritožbenih razlogov s predlogom, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo ustrezno spremeni tako, da zahtevek tožeče stranke kot neutemeljen zavrne. Podrejeno predlaga razveljavitev izpodbijane odločbe. V pritožbi navaja, da v pogodbi o prodaji stanovanja ter v aneksu k tej pogodbi ni nobenih spornih določil, kot to ugotavlja prvostopenjsko sodišče. Kupnina je nedvomno določena. Do navedene situacije je prišlo zaradi neaktivnosti tožeče stranke, ker se ni poslužila sredstev, ki so ji bila dana na voljo v skladu s 3. in 4. odst. 121. čl. SZ. Po mnenju tožene stranke v navedenem primeru tudi ne pride v poštev grajanje zaradi stvarnih napak, prav tako pa ni mogoče uveljaviti instituta čezmernega prikrajšanja in oderuške pogodbe, saj ob sklenitvi pogodbe ni bilo podano očitno nesorazmerje med obveznostmi pogodbenih strank. Prav tako tudi ni mogoče govoriti o institutu neopravičene pridobitve, niti o zmoti v predmetu.

Pritožba tožeče stranke je v delu, s katerim napada sodbo v delu, s katerim je sodišče prve stopnje ugodilo tožbenemu zahtevku, nedopustna, v preostalem delu (zoper zavrnilni del sodbe) pa neutemeljena, medtem ko je pritožba tožene stranke utemeljena.

K pritožbi tožeče stranke: Glede na to, da je tožeča stranka s prvostopenjsko sodbo uspela s pretežnim delom svojega zahtevka, nima, kolikor se pritožuje zoper sodbo v ugodilnem delu, za pritožbo pravnega interesa, ki je predpostavka za vložitev pritožbe po 3. odst. 358. čl. ZPP. Zato je pritožbeno sodišče pritožbo tožeče stranke v tem delu kot nedovoljeno zavrglo (367. čl. ZPP), iz same vsebine pritožbe pa je jasno razvidno, da se pritožba sploh ne nanaša na sporno zadevo oz.

pooblaščenec tožeče stranke sodbe, ki jo s pritožbo napada, sploh ni prebral. V delu, v katerem tožeča stranka izpodbija zavrnilni del sodbe, pa je pritožba tožeče stranke neutemeljena in je sodišče prve stopnje utemeljeno zavrnilo tožbeni zahtevek v tem delu, čeprav ne iz razlogov, ki jih navaja sodišče prve stopnje, temveč ker je v celoti neutemeljen tožbeni zahtevek tožeče stranke, kot je razvidno iz nadaljnje obrazložitve (glede pritožbe tožene stranke). Zato je v tem delu pritožbeno sodišče neutemeljeno pritožbo tožeče stranke zavrnilo in v tem delu potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (2. odst. izreka sodbe - 368. čl. ZPP).

K pritožbi tožene stranke: V obravnavani zadevi je nesporno tožeča stranka kupila stanovanje od tožene stranke na podlagi določb 117. čl. SZ, ki toženi stranki nalaga obvezno sklenitev kupoprodajne pogodbe, pri čemer zakon določa tudi prodajne pogoje in višino pogodbene cene. V navedenem primeru je pogodbena cena določena na podlagi Pravilnika o merilih in načinu za ugotavljanje vrednosti stanovanja in stanovanjskih hiš ter sistem točkovanja (Ur.list SRS št. 25/81). Iz navedenega je razvidno, da gre v navedenem primeru za obvezno sklenitev in obvezno vsebino pogodbe, za katere je s 27. čl. Zakona o obligacijskih razmerjih (ZOR) določeno, da so določbe predpisov, s katerimi je delno ali v celoti določena vsebina pogodb, sestavni del teh pogodb in jih dopolnjujejo ali pa stopajo na mesto pogodbenih določil, ki niso v skladu z njimi.

Zaradi navedenega v obravnavani zadevi ni mogoče izhajati iz skupnega namena pogodbenih strank, s čimer je sodišče prve stopnje obrazložilo svojo odločitev. Na podlagi 3. odst. 121. čl. SZ je imel kupec, ki se s pogodbeno ceno ni strinjal, možnost, da pri občinskem upravnem organu za stanovanjske razmere preveri ustreznost točkovanja, ki ga je ta organ korigiral, 4. odst. 121. čl. SZ pa je predvideval možnost zahtevati cenitev stanovanja, če je kupec menil, da ugotovljena vrednost stanovanja ne ustreza dejanskemu stanju. Čeprav so bile v obravnavani zadevi res neupravičeno točkovane naprave za umetno prezračevanje ter instalacije in je navedeno tudi vplivalo na višino kupnine stanovanja, pa tožeča stranka ni upravičena do sporazumnega ali s tožbo uveljavljenega znižanja kupnine, saj ni izkoristila možnih pravnih sredstev, ki jih je imela po SZ in je z določeno ceno soglašala, kar jasno dokazuje sklenjena pogodba za stanovanje z aneksom. Sodišče prve stopnje je zato, kot utemeljeno opozarja tožena stranka v pritožbi, zmotno uporabilo materialno pravo, ko je na podlagi navedenih dejstev tožbenemu zahtevku ugodilo, saj za tako odločitev ni bilo materialnopravne podlage. Na podlagi 4. odst. 373. čl. ZPP je zato pritožbeno sodišče pritožbi tožene stranke ugodilo in v delu, v katerem je sodišče tožbenemu zahtevku ugodilo, sodbo spremenilo tako, da se tudi v tem delu tožbeni zahtevek tožeče stranke kot neutemeljen zavrne.

Ker je pritožbeno sodišče deloma zavrglo, deloma pa zavrnilo pritožbo tožeče stranke, na pritožbo tožene stranke pa v pretežnem delu spremenilo izpodbijano sodbo, je moralo na podlagi 1. in 2. odst. 166. čl. ZPP odločiti tudi o stroških vsega postopka. Ker je tožena stranka v pravdi uspela, ji gredo pravdni stroški (1. odst. 154. čl. ZPP) v uveljavljani višini 2.700,00 SIT za odgovor na tožbo, pri čemer pritožbenih stroškov tožena stranka ni uveljavljala.