Jedro

Do sklenitve pogodbe o prodaji nepremičnine ne pride zgolj z ugotovitvijo izvajalca javne dražbe o najugodnejšem ponudniku.

Izrek

Revizija se zavrne.

Obrazložitev

1. Tožnik od sodišča zahteva, naj razsodi, da je toženka kot prodajalec dolžna v petnajstih dneh na lastne stroške z njim kot kupcem skleniti kupoprodajno pogodbo za poslovni prostor v pritličnem delu objekta … v Mariboru, parc. št. 1569, vl. št. ... k. o. ..., za ceno 6.881,57 EUR, v takšni obliki, da bo sposobna za prepis lastninske pravice na tožnika.

2. Sodišče prve stopnje je tožbenemu zahtevku ugodilo, sodišče druge stopnje pa je zavrnilo pritožbo toženke in potrdilo izpodbijano sodbo.

3. Zoper to sodbo je toženka vložila revizijo, v kateri uveljavlja zmotno uporabo materialnega prava in predlaga, naj Vrhovno sodišče pravnomočno sodbo tako spremeni, da tožbeni zahtevek zavrne. Opozarja, da postopka javne dražbe ter medsebojnih pravic in obveznosti ponudnika in dražiteljev v njenih posameznih fazah ter ob njenem zaključku ne ureja noben zakon ali podzakonski akt. Zakon o javnih financah (v nadaljevanju ZJF), ki ureja način prodaje državnega in občinskega premoženja, ne posega v določbe obligacijskega prava, ki urejajo sklenitev pogodbe, temveč le zagotavlja transparentnost prodaje javnega premoženja s ciljem, da se s prodajo dosežejo čim ugodnejši finančni učinki. V kontekstu obligacijskopravnih predpisov pa javna dražba pomeni posebno obliko vabila k ponudbi za sklenitev pogodbe pod določenimi pogoji. Toženka opozarja, da je treba za postopek javne dražbe uporabiti splošna pravila o sklenitvi pogodbe, in sicer sta najustreznejši določbi tretjega odstavka 22. člena in 24. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ), ki smiselno urejata vabilo k ponudbi. Iz prve navedene določbe izhaja, da iniciativa za sklenitev pogodbe, naslovljena na nedoločeno število oseb, ni ponudba, da pa to lahko izhaja iz okoliščin posameznega primera ali jasno izražene volje razpisovalca. Po toženkinem mnenju razpis javne dražbe razpisovalca ne zavezuje k sklenitvi pogodbe z najboljšim ponudnikom, saj takšen akt sam po sebi ni ponudba, ampak vabilo k dajanju ponudb, če razpisovalec sam ni izrecno določil drugače. V vsakem primeru je treba v dvomu šteti, da ima razpis javne dražbe pravno naravo vabila k ponudbi. V obravnavanem primeru vsebina razpisa javne dražbe ne vsebuje nobenega razloga ali izrecne navedbe, ki bi utemeljevala, da ne gre za vabilo k dajanju ponudb. To še zlasti velja v situaciji, ko sta bila dražbeni postopek in dražba razveljavljena s sklepom pristojne toženkine komisije. Iz formulacije pogojev razpisa javne dražbe očitno izhaja, da je dražiteljeva obveznost skleniti pogodbo vezana na rok desetih dni od zaključka dražbe. Če razpisovalec v tem roku ne sklene pogodbe z najugodnejšim ponudnikom, potem tudi dražitelj ni več vezan na svojo ponudbo, ki jo je dal na dražbi. Toženka je torej v javno objavljenih pogojih dražbe izrazila in zapisala svojo voljo, da dražiteljevo (čeprav najugodnejšo) ponudbo sprejme ali pa ne. Prav tako je pomembno, da je sporno dražbo na podlagi Dogovora o izvedbi javnih dražb za prodajo poslovnih prostorov z dne 14. 10. 2002 izvajala nepremičninska družba G., d. o. o. Iz besedila tega dogovora je razvidno, da je G., d. o. o, pooblaščena le za izvedbo javne dražbe v smislu ugotovitve najugodnejšega ponudnika ter cene, ne pa za sklenitev konkretnih pogodb. Iz tega razloga se na dražbi še niso oblikovala in se tudi niso mogla oblikovati prodajna pogodbena razmerja, kar pomeni, da do sklenitve pogodbe o prodaji nepremičnine nikakor ni moglo priti že zgolj s tem, da je izvajalec javne dražbe ugotovil, kdo je najugodnejši ponudnik. Analogna uporaba določil OZ o javni obljubi nagrade s strani pritožbenega sodišča je zmotna, saj gre v konkretnem primeru za dejansko in pravno situacijo, ki je zakonsko urejena s tretjim odstavkom 22. člena OZ.

4. Revizija je bila vročena Vrhovnemu državnemu tožilstvu Republike Slovenije in tožniku, ki nanjo ni odgovoril. 5. Revizija ni utemeljena.

6. Javna obljuba nagrade je na nedoločen krog oseb naslovljena javno objavljena obljuba koristi za določeno dejanje ali storitev oziroma izpolnitev (delo, rezultat),(1) česar toženka z razpisom obravnavane javne dražbe ni zahtevala. Poleg tega je smisel javne obljube nagrade v tem, da uspešni udeleženec pridobi neko odmeno, kar pa sklenitev prodajne pogodbe, to je dvostranske pogodbe z vzajemnimi dajatvami obeh pogodbenih strank, ne more biti, saj sama po sebi ne prinaša koristi.(2) Iz teh razlogov je sicer zmotno stališče sodišča druge stopnje, da se za javno dražbo smiselno uporabljajo določbe OZ o javni obljubi nagrade, vendar to na pravilnost izpodbijane odločitve, kot bo obrazloženo, ne vpliva.

7. Sodišči nižjih stopenj sta pri presoji pravnih učinkov konkretne javne dražbe pravilno izhajali iz njenega razpisa (ki je bil objavljen v Uradnem listu RS, št. 96-97/2002, z dne 15. 11. 2002 in dnevniku Večer z dne 19. 11. 2002) ter tam določenih dražbenih pogojev, pomembna pa so tudi pravila javne dražbe, razvidna iz Zapisnika o poteku javne dražbe za prodajo nepremičnin, last Mestne občine Maribor, z dne 2. 12. 2002. Netočne in zavajajoče so revizijske navedbe, da postopka javne dražbe ter medsebojnih pravic in obveznosti razpisnika in dražiteljev v njenih posameznih fazah ter ob njenem zaključku ne ureja noben zakon ali podzakonski akt. ZJF in v času (razpisa) obravnavane javne dražbe veljavna Uredba o postopkih prodaje in drugih oblikah razpolaganja z državnim premoženjem (Ur. l. RS, št. 47/2001 s spremembami, v nadaljevanju Uredba) namreč javno dražbo določno opredeljujeta kot javno prodajo (pod vnaprej objavljenimi pogoji prodaje), pri kateri je prodajna pogodba sklenjena s ponudnikom, ki izpolnjuje pogoje in ponudi najvišjo ceno nad izklicno ceno, pri čemer to obliko razpolaganja jasno ločujeta od drugih dveh licitacijskih metod prodaje, to je javne ponudbe in javnega zbiranja ponudb,(3) Uredba pa sam postopek javne dražbe tudi podrobneje ureja.(4) (Relevantne) določbe ZJF in Uredbe sta pri svoji odločitvi pravilno upoštevali tudi sodišči nižjih stopenj, saj – kar je treba posebej poudariti – sta bila to predpisa, po katerih se je – v skladu z njenim razpisom – konkretna javna dražba opravljala oziroma opravila.

8. Pritrditi je treba stališču sodišč prve in druge stopnje, da je izvedba obravnavane javne dražbe glede na besedilo njenega razpisa in predpise, po katerih se je v skladu s tem opravila, (že) povzročila nastanek obveznosti njenega razpisnika (toženke), da sklene prodajno pogodbo za sporno nepremičnino s tistim dražiteljem, ki je ponudil najvišjo ceno (tožnikom). Vrhovno sodišče poudarja, da takšna enostranska izjava volje pomeni poseben način zbiranja ponudb, to je vabilo k ponudbi z zavezo, da bo pogodba sklenjena s tistim dražiteljem, ki bo izpolnil v razpisu določen pogoj (konkretno ponudil najvišjo ceno nad izklicno ceno). Tega (enostranskega) pravnega posla ni mogoče enačiti z vabilom k dajanju ponudb iz tretjega odstavka 22. člena OZ, ki predlagatelja ne zavezuje k sklenitvi pogodbe in na katerega se toženka v reviziji vztrajno zmotno sklicuje. (Tudi) predpostavka veljavnosti obravnavanega pravnega posla je določenost oziroma določljivost njegovega predmeta (primerjaj drugi odstavek 34. člena v zvezi s 14. členom OZ), to je pogodbe, ki se jo razpisnik zaveže skleniti z dražiteljem, ki bo izpolnil v razpisu določen pogoj. Predmet takšnega razpisa je zato določljiv, če so v njem določene vse tiste sestavine pogodbe, ki niso predmet draženja,(5) predvsem tipično izpolnitveno ravnanje, ki se ga zaveže opraviti razpisnik dražbe, in predmet tega (na primer izročitev določenega premoženja) ter roki, v katerih morata stranki opraviti nasprotna izpolnitvena ravnanja; vsemu navedenemu je bilo v konkretnem primeru zadoščeno.(6) Dražitelj, ki na (takšni) dražbi uspe, s tem izpolni pogoj, pod katerim se je razpisnik zavezal sprejeti njegovo ponudbo; uspešni dražitelj pridobi pravico od razpisnika zahtevati, da sprejme njegovo ponudbo. Glede varščine, ki je bila (tudi) v konkretnem primeru določena kot pogoj za udeležbo na dražbi,(7) je treba analogno uporabiti splošna pravila o ari. To pomeni, da ima uspešni dražitelj v primeru, ko sklenitev pogodbe odkloni razpisnik dražbe, pravico izbire: zahteva lahko ali sklenitev pogodbe ali vrnitev enojnega zneska varščine in povrnitev škode, ki mu nastane zaradi nesklenitve pogodbe, ali plačilo dvojnega zneska varščine.(8)

9. V primeru, ko je za sklenitev pogodbe, ki je predmet dražbe, predpisana pisna oblika (primerjaj prvi odstavek 51. člena OZ) ali je ta določena v razpisu (primerjaj prvi odstavek 54. člena OZ), samo s tem, da razpisnik dražbe sprejme (z izjavo volje, ki ni dana v pisni obliki) ponudbo dražitelja, ki je na dražbi uspel (ki tudi ni bila dana v pisni obliki), pogodba (seveda) še ni (ne more biti) sklenjena, temveč v tistem trenutku nastane obveznost razpisnika in uspešnega dražitelja, da podata izjavi volje, ki sta potrebni za veljavno sklenitev pogodbe v pisni obliki. Pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, mora biti v skladu z 52. členom OZ sklenjena v pisni obliki. Drži torej, da do sklenitve pogodbe o prodaji sporne nepremičnine ni moglo priti že zgolj s tem, da je izvajalec obravnavane javne dražbe, to je družba G., d. o. o, ugotovil, kdo je najugodnejši ponudnik, nadaljnje revizijsko pripisovanje drugačnega stališča sodiščema nižjih stopenj pa je nekorektno. Tožnik je s tožbenim zahtevkom uveljavljal (šele) sklenitev prodajne pogodbe, ne pa ugotovitev njenega obstoja, in takšnemu zahtevku sta sodišči ob pravilnem stališču, da je s tožnikovim uspešnim draženjem nastala (šele) obveznost toženke, da poda ustrezno izjavo volje, tudi ugodili. Dejstvo, da je sporno dražbo izvedla družba G., d. o. o, samo po sebi torej ne pomeni, da toženka ni zavezana k sklenitvi prodajne pogodbe, kot ta zgrešeno nakazuje v svoji reviziji.

10. Neutemeljeno je tudi revizijsko sklicevanje na uspešen ugovorni postopek enega od udeležencev obravnavane javne dražbe in njena razveljavitev s strani toženke. Opozoriti je treba, da takšen postopek, njegove posledice in (utemeljeni) razlogi zanje niso (bili) opredeljeni ne v razpisu javne dražbe ne v predpisih, po katerih se je v skladu s tem opravila.(9) V takšnem primeru razveljavitev dražbe (lahko) pomeni (zgolj) razpisnikovo odklonitev sklenitve pogodbe, ki (uspešnega) dražitelja upravičuje do izbire med zgoraj navedenimi (tremi) možnostmi.

11. Uveljavljani revizijski razlogi niso podani, zato je Vrhovno sodišče na podlagi 378. člena ZPP revizijo in z njo priglašene stroške zavrnilo.

Op. št. (1): Primerjaj prvi odstavek 207. člena OZ.

Op. št. (2): Primerjaj tudi sodbo V rhovnega sodišča RS III Ips 29/2002 z dne 28. 8. 2002. Op. št. (3): Primerjaj (takrat veljavni) drugi odstavek 80.f člena ZJF ter

6., 7. in 8. točko 3. člena ter prvi odstavek 17. člena Uredbe.

Op. št. (4): Primerjaj 33. do 37. člen Uredbe.

Op. št. (5): Predmet draženja na javni dražbi je (seveda) cena.

Op. št. (6): Primerjaj tudi drugi in tretji odstavek 34. člena Uredbe.

Op. št. (7): Gre za denarni znesek, ki ga dražitelj plača za utrditev svoje obveznosti skleniti pogodbo, ki je predmet dražbe, pod pogojem, da na njej uspe.

Op. št. (8): Primerjaj N. Plavšak v M. Juhart, N. Plavšak in drugi, Obligacijski zakonik s komentarjem (splošni del), 1. knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, str. 199 in nasl. Op. št. (9): Pripomniti velja, da je u govorni postopek (v sedmem odstavku 9. člena) predvideval Zakon o prometu z nepremičninami (ZPN) ,

ki pa v času sporne dražbe ni več veljal.