Jedro

V skladu s prvim odstavkom 23. člena ZKZ ima zakupnik prodajanega zemljišča prednost pred drugim kmetom, vendar pa B. B. ni izkazal, da ima predmetna zemljišča v zakupu. Med strankami sicer ni sporno, da B. B. predmetna zemljišča obdeluje, kar je na naroku potrdil tudi sam, ko je povedal, da jih obdeluje že 14 let. Vendar pa samo obdelovanje zemljišč še na zadošča za opredelitev pravnega razmerja kot zakupa. V skladu z določbami ZKZ se zakupna pogodba sklene v pisni obliki, drugače nima pravnega učinka (peti odstavek 26. člena ZKZ) in se vpiše v zemljiško knjigo ter zemljiški kataster (prvi odstavek 28. člena ZKZ)2. Glede na to, da iz sestavljenih izpiskov prodajanih zemljišč iz zemljiške knjige in zemljiškega katastra (ki se nahajajo v upravnem spisu) izhaja, da B. B. ni vpisan v zemljiško knjigo in zemljiški kataster kot zakupnik predmetnih zemljišč ter da s tožnikom ni sklenil pisne pogodbe o zakupu, sodišče ugotavlja, da se ga ne more šteti za zakupnika kmetijskih zemljišč v skladu s 23. členom ZKZ.

Med strankami ni sporno, da imata B. B. in A. A. status kmeta in da sta oba uveljavljala predkupno pravico po 4. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ. Ker sta bila uvrščena na isto mesto, se je njuna predkupna pravica presojala v skladu z drugim odstavkom 23. člena ZKZ, pri čemer je upravni organ pravilno najprej presojal, ali jima kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost (1. točka drugega odstavka 23. člena ZKZ). Ker je navedeni pogoj izpolnjeval le A. A., je imel močnejšo predkupno pravico in se zato drugih pogojev ni presojalo. Šele če bi obema kupcema kmetijska dejavnost pomenila edino ali glavno dejavnost in bi tudi oba obdelovala prodajana zemljišča (2. točka drugega odstavka 23. člena ZKZ), bi upravni organ lahko upošteval izbiro prodajalca (3. točka drugega odstavka 23. člena ZKZ).

Izrek

I. Tožba se zavrne.

II. Vsaka stranka trpi svoje stroške postopka.

Obrazložitev

**Potek upravnega postopka**

1. Z izpodbijano odločbo je prvostopenjski organ odobril kupoprodajo zemljišč parc. št. 161/1, del parc. št. 177 in del parc. št. 178, vse k. o. ... po prodajni ceni 9.456,00 EUR med tožnikom kot prodajalcem in kupcem A. A. (1. točka izreka), zavrnil zahtevo za odobritev pravnega posla za navedena zemljišča med tožnikom in B. B. (2. točka izreka) ter sklenil, da stroški postopka niso bili zaznamovani (3. točka izreka). V obrazložitvi odločbe je navedel, da je tožnik podal ponudbo za prodajo navedenih treh kmetijskih zemljišč, ki sta jo kot kupca sprejela A. A. in B. B., pri tem pa sta oba uveljavljala predkupno pravico kot druga kmeta. Organ je ugotovil, da oba izkazujeta status kmeta in da kmetijska dejavnost pomeni glavno dejavnost le A. A., ki ima zato močnejšo predkupno pravico, zaradi česar je bil pravni posel odobren njemu. Glede navedbe B. B., da ima prodajana zemljišča v najemu, je pojasnil, da Zakon o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) ne daje predkupne pravice najemniku kmetijskih zemljišč.

2. Zoper izpodbijano odločbo so se pritožili tožnik, B. B. in A. A., drugostopenjski organ pa je vse tri pritožbe zavrnil z odločbo z dne 31. 7. 2019. V obrazložitvi je dodal, da bi moral prvostopenjski organ zahtevo za odobritev pravnega posla v delu parc. št. 177 in 178, k. o. ..., ki sta po namenski rabi stavbni, zavreči zaradi nepristojnosti. Ker pa slednje nima vpliva na pravni položaj pritožnika A. A., saj sama odobritev kupoprodaje učinkuje le glede kmetijskega dela zemljišč, medtem ko „nekmetijski“ del zemljišč tej odobritvi ni podvržen, se pomanjkljivost smatra za nebistveno.

**Povzetek bistvenih navedb strank v upravnem sporu**

3. Tožnik v tožbi navaja, da bi moral biti pravni posel za prodajo parcel št. 177 in 178, k. o. ... odobren B. B., ki ima navedeni zemljišči v najemu že dolga leta, saj ima po zakonu zakupnik prednost nakupa pred kmetom, ki mu kmetijstvo predstavlja osnovno dejavnost. Organ bi moral pri odločitvi o odobritvi pravnega posla upoštevati tudi izbiro prodajalca, ki je od dveh ponudnikov izbral prav B. B., ki se želi v bodoče posvetiti kmetijstvu. Tožnik dodaja, da iz geodetskih podatkov za navedeni parceli izhaja, da predmetni parceli predstavljata delno kmetijsko in delno stavbno zemljišče. Ker se kmetijsko zemljišče prodaja skupaj s stavbnim delom zemljišča, bi moral prvostopenjski organ predlog za odobritev pravnega posla glede prodaje navedenih dveh parcel zavreči. Sodišču je predlagal, naj tožbi ugodi, izpodbijano in drugostopenjsko odločbo odpravi, toženki pa naloži povrnitev stroškov postopka.

4. Toženka se je v odgovoru na tožbo sklicevala na obrazložitev drugostopenjske odločbe in dodala, da je tožnik izjavo o najemu in obdelavi kmetijskega zemljišča priložil šele tožbi, ne pa v upravnem postopku ter da takšna izjava ne izkazuje obstoja zakupnega razmerja po določbah ZKZ.

5. Tožnik je v pripravljalni vlogi vztrajal pri že podanih navedbah.

6. Stranki z interesom B. B. in A. A. odgovora na tožbo nista podali.

**Odločanje po sodnici posameznici**

7. Sodišče je 22. 2. 2022 sprejelo sklep, da o zadevi odloča po sodnici posameznici, in sicer iz razloga po tretji alineji drugega odstavka 13. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1)1. Ugotovilo je namreč, da gre v zadevi za enostavno dejansko in pravno stanje. Stranke postopka sestavi sodišča niso ugovarjale ne pisno, prav tako pa tudi ne ustno na glavni obravnavi udeležene stranke.

**Glavna obravnava**

8. Sodišče je 31. 3. 2022 izvedlo v zadevi javno glavno obravnavo. Obravnave so se udeležili tožnik in stranki z interesom B. B. ter A. A. Ob izkazanem vabilu se toženka glavne obravnave ni udeležila.

**Dokazni sklep**

9. Na glavni obravnavi je sodišče ugodilo dokaznim predlogom tožnika za vpogled v predložene listine, priložene tožbi, A2 do A4 (odločbi upravnih organov obeh stopenj in izjava o najemu in obdelavi kmetijskega zemljišča) ter v vse listine v upravnem spisu zadeve. Zavrnjeni pa so bili dokazni predlogi tožnika za zaslišanje strank, to je tožnika in B. B., ter priče C. C., podani zaradi dokazovanja najema predmetnih kmetijskih zemljišč, ker gre za neprimerne dokaze. Najema oziroma zakupa kmetijskih zemljišč se namreč ne more dokazovati z izjavami strank in prič, ampak z vpogledom v zemljiškoknjižni izpisek zemljišč (28. člen v času izdaje izpodbijane odločbe veljavnega ZKZ).

**K I. točki izreka: Odločitev sodišča in razlogi zanjo**

10. Tožba ni utemeljena.

11. V obravnavani zadevi je sporna odločitev v izpodbijani odločbi, da se B. B. zavrne zahteva za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskimi zemljišči, in sicer za parc. št. 161/1, del parc. št. 177 in del parc. št. 178, vse k. o. ..., s tožnikom kot prodajalcem in da se za te nepremičnine odobri pravni posel A. A. Tožnik kot ključno zatrjuje, da bi pravni posel moral biti odobren B. B., ki ima že leta zemljišča v najemu in ki ga je tožnik kot prodajalec izbral za kupca, kar bi upravni organ moral upoštevati pri odločanju. Tako prvostopenjski kot drugostopenjski organ pa sta navedeni okoliščini štela za irelevantni pri ugotavljanju predkupne pravice in pravni posel odobrila A. A. Poleg tega tožnik ugovarja, da bi upravna organa morala njegovo ponudbo za prodajo glede parc. št. 177 in 178, obe k. o. ... zavreči. 12. V zadevi ni sporno, da je tožnik podal ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč parc. št. 161/1, 177 in 178 vse k. o. ..., da sta jo sprejela B. B. in A. A. ter da sta oba uveljavljala predkupno pravico kot druga kmeta. Sporno pa je, ali bi upravni organ moral zavreči zahtevo za odobritev pravnega posla glede parc. št. 177 in 178, obe k. o. ..., ki sta delno stavbni zemljišči, ter kateremu od kupcev bi upravni organ moral odobriti pravni posel oziroma kateri je imel močnejšo predkupno pravico.

_Glede „ugovora zavrženja“_

13. Sodišče (tudi) po opravljeni glavni obravnavi pritrjuje presoji upravnih organov, da so neutemeljene tožnikove navedbe, da bi moral organ ponudbo za odobritev pravnega posla zavreči v delu, ki se nanaša na parc. št. 177 in 178, obe k. o. ..., ker gre delno za kmetijski in delno za stavbni zemljišči. Iz potrdila Občine Dobrepolje o namenski rabi zemljišča izhaja, da sta predmetni zemljišči z Odlokom o Občinskem prostorskem načrtu Občine Dobrepolje delno uvrščeni v območje stavbnih zemljišč in delno v območje kmetijskih zemljišč. Nadalje iz podatkov v upravnem spisu izhaja, da je tožnik kot prodajalec v ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč vključil predmetni zemljišči v celoti. Sodišče se sicer strinja s tožnikom, da upravni organ ni pristojen za odobritev pravnega posla z zemljišči, ki so po namenski rabi stavbna. Vendar pa samo dejstvo, da zemljišče ni v celoti po namenski rabi kmetijsko, še ne izključuje uporabe določb ZKZ glede prodaje kmetijskih zemljišč. Za promet s kmetijskimi zemljišči, gozdovi ali kmetijami pa se šteje pridobitev lastninske pravice s pravnimi posli med živimi in v drugih primerih, ki jih določa zakon in teče po postopku, predvidenem v ZKZ, če ni glede predkupne pravice z drugim zakonom določeno drugače (17. člen ZKZ), pravni posel pa odobri upravna enota (prvi odstavek 19. člena ZKZ). Ker sta predmetni zemljišči delno tudi kmetijski zemljišči (kar v postopku tudi ni sporno), je zato v tem delu promet z zemljiščem podvržen postopku za prodajo kmetijskih zemljišč po določbah ZKZ. Upravni organ je zato ravnal pravilno, ko je odobril pravni posel tudi glede navedenih parcel, in sicer v delu zemljišč, ki sta kmetijski zemljišči (torej za nepremičnini s parc. št. 177 in 178, obe k.o. ... v obsegu, kolikor sodita v območje kmetijskih zemljišč).

_Glede predkupne pravice_

14. V skladu s 23. členom ZKZ pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, lahko uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po naslednjem vrstnem redu: 1. solastnik; 2. kmet, katerega zemljišče, ki ga ima v lasti, meji na zemljišče, ki je naprodaj; 3. zakupnik zemljišča, ki je naprodaj; 4. drug kmet; 5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik posameznik, ki jima je zemljišče ali kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oziroma gozdarske dejavnosti; 6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov Republike Slovenije za Republiko Slovenijo. Ob enakih pogojih se med kmeti, uvrščenimi na isto mesto, pravico do nakupa določi po naslednjem vrstnem redu: 1. kmet, ki mu kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost; 2. kmet, ki zemljišče sam obdeluje; 3. kmet, ki ga določi prodajalec, razen v primeru, ko gre za prodajo kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, ki je stvarno premoženje države in mora prodajalec določiti kmeta na podlagi metode javne dražbe.

15. Po presoji sodišča so neutemeljene tožnikove navedbe, da ima B. B. močnejšo predkupno pravico kot A. A. V skladu s prvim odstavkom 23. člena ZKZ ima zakupnik prodajanega zemljišča prednost pred drugim kmetom, vendar pa B. B. ni izkazal, da ima predmetna zemljišča v zakupu. Med strankami sicer ni sporno, da B. B. predmetna zemljišča obdeluje, kar je na naroku potrdil tudi sam, ko je povedal, da jih obdeluje že 14 let. Vendar pa samo obdelovanje zemljišč še na zadošča za opredelitev pravnega razmerja kot zakupa. V skladu z določbami ZKZ se zakupna pogodba sklene v pisni obliki, drugače nima pravnega učinka (peti odstavek 26. člena ZKZ) in se vpiše v zemljiško knjigo ter zemljiški kataster (prvi odstavek 28. člena ZKZ)2. Glede na to, da iz sestavljenih izpiskov prodajanih zemljišč iz zemljiške knjige in zemljiškega katastra (ki se nahajajo v upravnem spisu) izhaja, da B. B. ni vpisan v zemljiško knjigo in zemljiški kataster kot zakupnik predmetnih zemljišč ter da s tožnikom ni sklenil pisne pogodbe o zakupu, sodišče ugotavlja, da se ga ne more šteti za zakupnika kmetijskih zemljišč v skladu s 23. členom ZKZ. Zato tudi izjava soseda predmetnih zemljišč C. C., da B. B. obdeluje zemljišča (A4), ne zadostuje za ugotovitev obstoja zakupnega razmerja.

16. Glede tožnikovih navedb, da bi upravni organ moral upoštevati izbiro prodajalca, sodišče ugotavlja, da je upravni organ pravilno presodil, da se v konkretnem primeru takšna izbira ne upošteva. Med strankami ni sporno, da imata B. B. in A. A. status kmeta in da sta oba uveljavljala predkupno pravico po 4. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ. Ker sta bila uvrščena na isto mesto, se je njuna predkupna pravica presojala v skladu z drugim odstavkom 23. člena ZKZ, pri čemer je upravni organ pravilno najprej presojal, ali jima kmetijska dejavnost pomeni edino ali glavno dejavnost (1. točka drugega odstavka 23. člena ZKZ). Ker je navedeni pogoj izpolnjeval le A. A., je imel močnejšo predkupno pravico in se zato drugih pogojev ni presojalo. Šele če bi obema kupcema kmetijska dejavnost pomenila edino ali glavno dejavnost in bi tudi oba obdelovala prodajana zemljišča (2. točka drugega odstavka 23. člena ZKZ), bi upravni organ lahko upošteval izbiro prodajalca (3. točka drugega odstavka 23. člena ZKZ). Tožnikove navedbe, da se bo B. B. v prihodnosti posvetil kmetijstvu, pa so neizkazane in, kar je bistveno, v okviru ugotavljanja predkupne pravice tudi irelevantne.

17. Glede na povedano s podanimi tožbenimi navedbami tožnik ni uspel izpodbiti nosilnega razloga za odločitev v izpodbijani odločbi in izkazati močnejše predkupne pravice B. B. Tožnik tako brez podlage očita kršitev določbe 23. člena ZKZ.

18. Sodišče še dodaja, da tožnik v tožbi s konkretnimi tožbenimi navedbami izpodbija le odločitev glede parcel št. 177 in 178, obe k. o. ..., ne pa tudi glede parcele št. 161/1, k. o. ..., tožbo pa sicer vlaga zoper prvostopenjsko odločbo v celoti ter tudi zoper drugostopenjsko odločbo. Zato se je sodišče opredeljevalo le do teh (konkretno) podanih tožbenih navedb. Zakonitosti izpodbijanih odločb izven navedenega okvira ni presojalo, saj po uradni dolžnosti pazi zgolj na ničnost. 19. Ker je sodišče tožbene navedbe presodilo kot neutemeljene, ugotovilo pa tudi ni kršitev, na katere je dolžno paziti po uradni dolžnosti, je tožbo na podlagi prvega odstavka 63. člena ZUS-1 kot neutemeljeno zavrnilo.

**K II. točki izreka:**

20. Tožnikov stroškovni zahtevek je sodišče zavrnilo na podlagi četrtega odstavka 25. člena ZUS-1, po katerem v primeru, da sodišče (med drugim) tožbo zavrne, trpi vsaka stranka svoje stroške postopka.

1 Po tretji alineji drugega odstavka 13. člena ZUS-1 Upravno sodišče Republike Slovenije odloča po sodniku posamezniku, če gre v zadevi za enostavno dejansko in pravno stanje. 2 Upoštevati je treba pravno ureditev v času izdaje izpodbijane odločbe.