Jedro

Res 460. OZ člen dopušča pogodbeno omejitev oz. izključitev odgovornosti za napake, toda sodišče prve stopnje je ob tem še ugotovilo, da je dogovor kljub takemu zapisu bil tak, da lahko kupec prodajalko o morebitnih napakah obvesti in se jih je ta zavezala odpraviti. Torej je kljub takemu zapisu tožena stranka izrazila pripravljenost, da odpravi morebitne naknadno ugotovljene napake, pa še določena dela so bila predvidena. V nasprotju z načelom vestnosti in poštenja bi zato bilo, če bi se lahko tožena stranka sedaj sklicevala na tak zapis v pogodbi, ki predpostavlja tudi sicer izjemo od siceršnjih pravic kupca glede jamčevanja, če se je, tudi glede na tedanjo zavezo, da določena dela prodajalec še naknadno opravi, toženka še dogovorila s kupcema, da lahko le ta o morebitnih napakah prodajalko obvestita in jih bo ta odpravila.

Izrek

Pritožba se zavrne in potrdi v izpodbijanem ugodilnem delu sodba sodišča prve stopnje.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo delno ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke in naložilo toženi stranki, da tožnikoma plača znesek 3.630.136,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 10.10.2005 dalje do plačila in jima povrne 425.280,00 SIT pravdnih stroškov, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 7.12.2005 dalje do plačila, vse pa v 15-ih dneh, da ne bo izvršbe ter višji tožbeni zahtevek zavrnilo.

Zoper sodbo se je tožena stranka pritožila. V pritožbi uveljavlja vse pritožbene razloge s predlogom, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi, sodbo razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, podrejeno naj se sodba tako spremeni, da se tožbeni zahtevek tožnikov v celoti zavrne. Priglaša pritožbene stroške. Meni, da je dejansko stanje napačno ugotovljeno zato je tudi napačno uporabljano materialno pravo. Opozarja na zapis v pogodbi (točka VI), z dne 9.7.2003, iz tega izhaja, da je kupec seznanjen s stanjem nepremičnine, se z njim strinja in se odpoveduje kasnejšim reklamacijam. Tak dogovor je bil sklenjen prav zato, ker sta tožnika spoznala nepremičnino veliko pred podpisom pogodbe in že pri zapisu predpogodbe konec maja oz. junija 2003 imela v rokah tudi prospekt. OZ v 459. členu jasno opredeljuje stvarno napako. Sodišče zmotno meni, da hiša ni imela lastnosti, potrebnih za normalno rabo ali promet, priča K. M. je namreč pojasnil, da je bila hiša izvedena v istrskem stilu v ruralnem arhitektonskem stilu in se je odstopilo od projekta, s tem sta se tožnika strinjala. Tako stanje sta tudi sprejela. Tudi nista pravočasno vložila zahtevka za zmanjšanje kupnine v avgustu 2003, saj sta bila seznanjena že 9.7.2003 najkasneje s stanjem hiše, in s podpisom prodajne pogodbe nepremičnino prevzela v posest ter imela dovolj časa, da se izjasnita o vidnih napakah za katere zakon predvideva osemdnevni rok, ne pa po dveh mesecih od uporabe. Tudi nista zahtevala zmanjšanje kupnine v skladu s 461. členom OZ.

Sodišče bi moralo upoštevati 460. člen OZ, ki izključuje prodajalčevo odgovornost za napake iz 1. in 3. točke 459. člena OZ, če so bile te kupcu znane ob sklenitvi pogodbe ali mu niso mogle ostati neznane. Tako tožnik kot toženka so izpovedovali o tem, da hiša ni narejena v skladu s projektom, da je odstopala od projekta in da sta se s tem tudi kupca strinjala. Določilo "videno-kupljeno" ne nasprotuje določbam zakona. Dopušča ga sam zakon npr. v 467. členu, pa tudi v 466. členu, ko dovoljuje, da pogodbeni stranki omejita ali izključita prodajalčevo odgovornost za stvarne napake. Tak je bil tudi dogovor. Vsako navajanje stvarnih napak predmeta je izven dogovora, stranke ne morejo imeti sodnega varstva. Tožnika sta si sama vzela pravico do znižanja kupnine, ne da bi ponudila druge zahtevke, tožena stranka je namreč predlagala razveljavitev pogodbe, a se tožnika s tem nista strinjala, pač pa sta se strinjala s prevzeto nepremičnino. Sodišče bi moralo po 1. odst. 466. člena OZ tožbeni zahtevek v celoti zavrniti. Višina zahtevka ni v skladu z mnenjem izvedenca, ki je pojasnil, da je kupnina nižja kot dejanska tržna vrednost. Tudi, če bi se upoštevale stvarne napake kot napake stvari. Izvedenec ugotavlja, da je vrednost objekta 10.10.2005 na podlagi pogodbe z napakami 42.399.294,00 SIT, brez napak pa tržna vrednost 45.181.091,00 SIT. Pogodbena vrednost 168.000 EUR je nižja od teh zneskov. Tudi zato ni moralno oporečno določilo VI. točke pogodbe o odpovedi pravici do uveljavljanja reklamacij. Tudi v tem primeru izhaja iz mnenja, da na podlagi tržne vrednosti brez napak znaša vrednost 47.903.693,00 SIT, z napakami pa 45.181.091,00 SIT, eventuelno bi razlika znašala lahko le 2.722.602,00 SIT.

Pritožba ni utemeljena.

Odgovornost za stvarne napake (458. člen Obligacijskega zakonika - OZ) pomeni zavezo prodajalca, da odpravi negativne učinke napak in tudi pravico kupca - tožeče stranke, da zahteva odpravo teh posledic. Na voljo ima jamčevalne zahtevke in zahtevek za povrnitev škode. Stvar, prodana nepremičnina, ima po ugotovitvah sodišča prve stopnje napako, ki je v sferi prodajalca, zanjo ob sklenitvi pogodbe kupec ni vedel, in tudi zanjo ni mogel vedeti (460. člen OZ), stvar nima običajnih lastnosti (459. člen OZ), gre za nepravilno oz. slabo izvedene dele stavbe (in ne napake zaradi gradnje v istrskem stilu). Tega z običajnim pregledom očitno ni bilo mogoče ugotoviti, kot to nasprotno trdi pritožnica, saj jih ne ona kot prodajalka in ne tožnika kot kupca ob pregledu in posledično v času, ko se je pogodba sklepala, nista opazila. Ugotovljeno je, da jih je opazil šele strokovnjak, ki sta ga angažirala tožnika, in sta tožnika, kot izhaja iz ugotovitev prvostopenjske sodbe, potem, ko je sodišče ocenilo zbrane dokaze, v osmih dneh (2. odst. 462. člena OZ) od tedaj, ko sta za napake zvedela, o njih tudi obvestila prodajalko, toženko. Res 460. člen dopušča pogodbeno omejitev oz. izključitev odgovornosti za napake, toda sodišče prve stopnje je ob tem še ugotovilo, da je dogovor kljub takemu zapisu bil tak, da lahko kupec prodajalko o morebitnih napakah obvesti in se jih je ta zavezala odpraviti. Torej je kljub takemu zapisu tožena stranka izrazila pripravljenost, da odpravi morebitne naknadno ugotovljene napake, pa še določena dela so bila predvidena. V nasprotju z načelom vestnosti in poštenja bi zato bilo, če bi se lahko tožena stranka sedaj sklicevala na tak zapis v pogodbi, ki predpostavlja tudi sicer izjemo od siceršnjih pravic kupca glede jamčevanja, če se je, tudi glede na tedanjo zavezo, da določena dela prodajalec še naknadno opravi, toženka še dogovorila s kupcema, da lahko le ta o morebitnih napakah prodajalko obvestita in jih bo ta odpravila. Vrsto jamčevalnih zahtevkov določa OZ v 468. členu, ki ne določa vrstnega reda in je izbira zato na kupcu (nasprotne navedbe pritožbe, da bi morala zahtevati kupca razveljavitev oz. pravilneje razvezo pogodbe, so zato neutemeljene). Kupec pa lahko zahteva znižanje kupnine oz., ker je kupnino plačal, uveljavlja zahtevek na vrnitev dela kupnine, ki ustreza ugotovljeni manjvrednosti, ta je ugotovljena v znesku 3.630.136,00 SIT. Če bi zahteval povrnitev stroškov za odpravo napak, pa bi mu sodišče (torej kupcema - tožnikoma) lahko prisodilo celo več, saj je ugotovljeno, da so ti stroški presegali 4.000.000,00 SIT. Vrednost stvari brez napake je lahko le tista vrednost, ki izhaja iz prodajne pogodbe (dogovorjena cena). Ni tudi v sodbi ugotovljeno, da bi bila katera od ugotovljenih manjvrednosti že upoštevana v ceni. Sodišče prve stopnje ima v sodbi glede tega izčrpne razloge, sklicuje se tudi na pogodbeno avtonomijo strank, kar je pravilno. Zato so izračuni pritožbe, koliko bi eventuelno lahko znašala manjvrednost, ki izhaja iz ugotovitev glede tržne in ne pogodbeno določene vrednosti - cene nepremičnin, ki so se prodajale, neupoštevni. Ker je torej odločitev glede na dejanske ugotovitve materialnopravno pravilna in pritožbeno sodišče tudi uradoma upoštevnih kršitev (2. odst. 350. člena Zakona o pravdnem postopku - ZPP) ni zasledilo, je, saj pritožbeni razlogi niso podani, neutemeljeno pritožbo zavrnilo in potrdilo v izpodbijanem ugodilnem delu sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).