Jedro

Uporabnina je sicer v določenih dejanskih situacijah lahko enaka najemnini. Vendar pa v dani dejanski situaciji, ko tožena stranka poslovnih prostorov po razvezi pogodbe ni več uporabljala za celostno opravljanje grafične dejavnosti, temveč le kot skladišče in kot pisarniške prostore, torej le za del dejavnosti, njena korist od uporabe prostorov ne more biti enaka višini najemnine, ki je bila dogovorjena za uporabo poslovnih prostorov v namen opravljanja grafične dejavnosti tožene stranke.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se sodba sodišča prve stopje: - v izpodbijani 3., 4. in 5. točki izreka spremeni tako, da se tožbeni zahtevek, po katerem mora tožena stranka plačati tožeči stranki 619.125,25 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30.4.1994 dalje do plačila zavrne, - v izpodbijani 7.točki izreka pa tako, da vsaka stranka nosi sama svoje pravdne stroške.

II.

V delno izpodbijani 6.točki izreka (za znesek 353.490,00 SIT z obrestmi) pa se pritožba zavrne in se v tem delu (za znesek 353.490,00 SIT z obrestmi) sodba sodišča prve stopnje potrdi.

III.

Vsaka stranka nosi sama svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ugotovilo, da obstoja terjatev tožeče stranke do tožene stranke za glavnico v znesku 619.125,25 SIT z obrestmi (3. točka izreka), ugotovilo, da terjatev tožene stranke do tožeče stranke za znesek 2.914.381,00 SIT z obrestmi ne obstaja (4. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da je dolžna plačati tožeči stranki znesek 619.125,25 SIT z obrestmi (5. točka izreka), tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, po kateri bi bila tožeča stranka dolžna plačati toženi stranki znesek 2.914.381,00 SIT z obrestmi pa je zavrnilo (6. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da je dolžna povrniti tožeči stranki njene pravdne stroške v znesku 360.919,50 SIT z obrestmi (7. točka izreka).

Tožena stranka je proti sodbi pravočasno vložila pritožbo, iz vseh pritožbenih razlogov, s tem, da odločitev sodišča pod točko 6. izreka izpodbija le delno, in sicer za znesek 353.490,00 SIT z obrestmi. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi ter izpodbijano sodbo v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbeni zahtevek tožeče stranke stroškovno zavrne, ugodi pa nasprotnemu tožbenemu zahtevku do višine, ki jo tožena stranka uveljavlja v pritožbi, to je za znesek 353.490,00 SIT s pripadki ter tožeči stranki naloži v plačilo stroške postopka. Podrejeno pa, da izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje pred drugim sodnikom.

Tožeča stranka je na pritožbo odgovorila. Pritožbenemu sodišču predlaga, da pritožbo zavrne.

Pritožba je delno utemeljena.

K pritožbi tožene stranke zoper 3., 4. in 5. točko izreka izpodbijane odločbe: Prvostopno sodišče je ugodilo tožbenemu zahtevku tožeče stranke na plačilo zneska 619.125,25 SIT, ki predstavlja najemnino za prostor, ki ga je tožena stranka uporabljala na podlagi najemne pogodbe med strankama. Ugotovilo je, da sta tožeča stranka kot najemodajalec in tožena stranka kot najemnik dne 4.5.1993 sklenili pogodbo o najemu poslovnih prostorov v poslovni stavbi za dobo petih let, po kateri se je tožena stranka zavezala plačevati tožeči stranki najemnino v tolarski protivrednosti 10,00 DEM za m2 prostora mesečno. Nadalje je ugotovilo, da sta pogodbo sporazumno razdrli, ter da sta zato prosti svojih obveznosti po tej pogodbi, razen obveznosti za povrnitev morebitne škode (1. odst. 132. člena ZOR). Ocenilo je, da zato zahtevek tožeče stranke ne more temeljiti na plačilu najemnine iz predložene pogodbe o najemu poslovnega prostora, ker med strankama ni več pogodbe, ki bi zanju ustvarjala pravice in obveznosti, da pa tožeča stranka lahko od tožene stranke zahteva plačilo koristi, ki jih je imela od uporabe njenih poslovnih prostorov po razdrtju pogodbe.

Pritožbeno sodišče soglaša z oceno prvostopnega sodišča, da tožeča stranka nima pravice do najemnine, ker je bila najemna pogodba razdrta oziroma razvezana. Imela bi sicer pravico do uporabnine v skladu z določbo 219. člena ZOR, ker je kljub razvezi pogodbe poslovne prostore uporabljala še naprej, vendar pa tožeča stranka tožbenega zahtevka ni utemeljevala s pravico do uporabnine. Trdila je le, da je tožena stranka poslovni prostor brezplačno uporabljala 8 mesecev in 10 dni, ne da bi imela kakršnokoli pravico do brezplačnega najema, da je v njem izvajala svojo dejavnost in s tem ustvarjala pravni promet. Izrecno pa je zahtevala plačilo najemnine, kar je razvidno tudi iz vtoževanega računa, ki je bil podlaga tožbi tožeče stranke. Pritožnik zato utemeljeno opozarja, da odločitev prvostopnega sodišča nima podlage v trditvah tožeče stranke. Tudi v kolikor bi tožeča stranka vtoževala uporabnino v višini dogovorjene najemnine, do le-te v takšni višini ne bi bila upravičena. Uporabnina je odmena za korist, ki jo ima stranka od uporabe prostorov, ki jih brezpravno zaseda. Prvostopno sodišče je ugotovilo, da je tožena stranka prostore, ki so bili predmet najemne pogodbe po razdrtju le-te uporabljala kot pomožne prostore grafični dejavnosti, ki jo je opravljala v prostorih v sosednji stavbi. Ugotovilo je, da so se v prostorih gibali delavci tožene stranke, da se je v njih nahajala oprema, da je tožena stranka prostore uporabljala kot pisarno in skladišče ter za zadrževanje in odmor delavcev med delom. Prvostopno sodišče ni sledilo izpovedbi priče R.Ž., da je tožena stranka opravljala tiskarska dela tudi v prostorih, ki so bili predmet najemne pogodbe. Na podlagi takšnih ugotovitev pa je zaključilo, da tožeča stranka utemeljeno zahteva povračilo uporabnine, kot je določena v najemni pogodbi in je ustrezala lokaciji, obsegu, kakovosti in namenu, za katero je bila najemna pogodba sklenjena.

Takšni zaključki prvostopnega sodišča pa so zmotni. Uporabnina je sicer v določenih dejanskih situacijah lahko enaka najemnini. Vendar pa v dani dejanski situaciji, ko tožena stranka poslovnih prostorov po razvezi pogodbe ni več uporabljala za celostno opravljanje grafične dejavnosti, temveč le kot skladišče in kot pisarniške prostore, torej le za del dejavnosti, njena korist od uporabe prostorov ne more biti enaka višini najemnine, ki je bila dogovorjena za uporabo poslovnih prostorov v namen opravljanja grafične dejavnosti tožene stranke. Tožena stranka je med drugim tudi trdila, da je koncem decembra 1993 del prostorov, ki so bili predmet najemne pogodbe, na zahtevo tožeče stranke izpraznila, česar tožeča stranka ni izrecno zanikala, kar je dodatna okoliščina, ki kaže na neutemeljenost tožbenega zahtevka iz naslova uporabnine na podlagi razdrte najemne pogodbe.

Prvostopno sodišče je torej na ugotovljeno dejansko stanje zmotno uporabilo materialno pravo, ko je tožbenemu zahtevku tožeče stranke ugodilo, saj materialnopravne podlage za plačilo najemnine ni, vtoževanega zneska pa tožeča stranka ni temeljila na neupravičeni pridobitvi. Kot je zgoraj obrazloženo, pa višina tožbenega zahtevka tudi sicer ne bi ustrezala uporabnini, na kar utemeljeno opozarja pritožnik.

Pritožbeno sodišče je ob povedanem pritožbi tožene stranke zoper točke 3., 4. in 5. izreka izpodbijane sodbe ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje v tem delu spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek za plačilo zneska 619.125,25 SIT z obrestmi zavrnilo. Na ostale pritožbene trditve pritožbeno sodišče ne bo odgovarjalo, ker so glede na spremembo prvostopne odločbe postale nerelevantne.

K pritožbi zoper 6. točko izreka izpodbijane odločbe: Tožena stranka je z nasprotno tožbo zahtevala plačilo izgubljenega dobička v znesku 2.351.000,00 SIT, primankljaja v znesku 209.891,00 SIT, stroškov za napeljavo trofaznega toka, beljenja prostorov in za razna popravila inštalacij, v znesku 173.000,00 SIT, stroškov za selitev tiskarne v znesku 55.000,00 SIT in neizplačano polovico najemnine v znesku 125.490,00 SIT. Prvostopno sodišče je nasprotni tožbeni zahtevek v celoti zavrnilo (6.točka izreka). Tožena stranka se pritožuje le zoper tisti del prvostopne odločbe, v katerem je prvostopno sodišče zavrnilo njen tožbeni zahtevek za plačilo zgoraj navedenih stroškov v zneskih 173.000,00 SIT in 55.000,00 SIT ter neizplačano polovico najemnine v znesku 125.490,00 SIT (skupaj 353.490,00 SIT).

Tožena stranka je temeljila nasprotni tožbeni zahtevek za vračilo polovice vnaprej plačane najemnine na trditvi, da ji je tožeča stranka oddala v najem poslovne prostore in jamčila uporabnost teh za opravljanje poslovne dejavnosti grafičnih storitev. Trdila je, da ji ni bilo omogočeno opravljanje grafične dejavnosti, ker je inšpektor ugotovil, da za te prostore ni bila pridobljena odločba o izpolnjevanju pogojev poslovnih prostorov glede tehnične opremljenosti. Nadalje je trdila, da je direktor tožeče stranke Š. zatrjeval direktorju tožene stranke, da takšno odločbo poseduje in da mu jo bo predložil, vendar je kasneje, ko je MUIS izdala odločbo toženi stranki o prepovedi opravljanja grafične dejavnosti v teh prostorih, vendarle priznal, da odločbe nima. Skladno s tem naj bi bilo dogovorjeno, da bo tožeča stranka toženi vrnila prejeto najemnino za tri mesece ter plačala stroške selitve, vendar je v resnici vrnila le polovico prejete najemnine, ostalo pa še dolguje.

Prvostopno sodišče je ocenilo, da sta pravdni stranki v pogodbi določili namembnost lokala za opravljanje grafične dejavnosti kot njegovo dogovorjeno lastnost in ker tožena stranka dovoljenja za opravljanje dejavnosti ni mogla dobiti, zaključilo, da gre za pravno napako poslovnega prostora. S takšnimi zaključki prvostopnega sodišča pa se pritožbeno sodišče ne strinja. Določbo 2. točke pogodbe o najemu poslovnih prostorov z dne 4.5.1993, v kateri je določeno, da bo najemojemalec prostore uporabljal za grafične storitve, namreč ni moč razlagati tako, kot to trdi tožena stranka in sprejema prvostopno sodišče, in sicer, da je tožeča stranka s tem jamčila, da bo tožena stranka v njih lahko opravljala grafično dejavnost in tako rekoč jamčila za izdajo obratovalnega dovoljenja. Takšen pogodbeni zapis sam po sebi pomeni zgolj to, da sta se stranki dogovorili, v kakšne namene se bo prostor uporabljal. Ostali izvedeni dokazi ne dajejo zadostne opore za zaključek, da je tožeča stranka toženi jamčila opravljanje grafične dejavnosti. Tožeča stranka je namreč takšne trditve tožene stranke zanikala. Poleg tega se dokazi, ki jih je predložila tožena stranka, nanašajo na prepoved opravljanja dejavnosti (torej obratovalno dovoljenje), katerega pridobitev je v rokah najemnika. Drugačnega dogovora tožena stranka ni dokazala. Zato pritožbeno sodišče ne vidi kršitev pogodbe s strani tožeče stranke. Sicer pa se pritožbeno sodišče strinja z oceno prvostopnega sodišča, da tožena stranka ni dokazala zatrjevanega dogovora o vračilu celotne vnaprej plačane najemnine in se pridružuje razlogom, ki jih je za takšne zaključke podalo prvostopno sodišče. Pritožbeno sodišče se sicer strinja s pritožnikom, ko pravi, da je določbo točke 7. najemne pogodbe, po kateri najemnik ob prenehanju najemnega razmerja od najemodajalca ne more zahtevati povrnitve stroškov, ki jih je imel z izboljšavami v najetih poslovnih prostorih, potrebno razlagati skladno smislu celotne vsebine pogodbe, češ da je šlo za dolgoročni najem poslovnih prostorov, pogodba pa je trajala le nekaj mesecev. Zato bi se razlaga prvostopnega sodišča, da nasprotni zahtevek za plačilo stroškov za napeljavo trofaznega toka, beljenje prostorov in razna popravila instalacij v višini 173.000,00 SIT ni utemeljen že iz razloga, ker sta stranki v 7. členu najemne pogodbe dogovorili, da najemnik ob prenehanju najemnega razmerja od najemodajalca ne more zahtevati povrnitve stroškov, ki jih je imel z izboljšavami najetih poslovnih prostorov, utegnila izkazati kot zmotna. Vendar pa pritožbeno sodišče soglaša z oceno prvostopnega sodišča, da predloženi dokazi ne dokazujejo, da so bila popravila (oziroma dela), katerih plačilo vtožuje tožena stranka, dejansko izvedena. Soglaša pa pritožbeno sodišče tudi z oceno prvostopnega sodišča, da tožena stranka ni z ničemer dokazala stroškov selitve v znesku 55.000,00 SIT.

Prvostopno sodišče je torej pravilno odločilo, ko je nasprotni tožbeni zahtevek za plačilo zneskov 173.000,00 SIT (stroški za napeljavo trofaznega toka, beljenje prostorov in razna popravila inštalacij), 55.000,00 SIT (stroški za selitev tiskarne) ter 125.490,00 SIT (neizplačana polovica najemnine 1.400,00 DEM v protivrednosti SIT), zavrnilo.

Pritožbeno sodišče ugotavlja, da je tožena stranka svoje nasprotne terjatve sprva (na glavni obravnavi dne 19.6.1996) uveljavljala s pobotnim ugovorom, nato pa z nasprotno tožbo. Prvostopno sodišče je kljub temu odločilo o pobotnem ugovoru po točko 4. izreka izpodbijane odločbe in ugotovilo, da terjatev tožene stranke do tožeče stranke v znesku 2.914.381,00 SIT z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 30.7.1996 dalje do plačila ne obstaja. Nato pa je pod točko 6.izreka izpodbijane sodbe o istem tožbenem zahtevku odločilo ponovno in ga zavrnilo. S tem je storilo bistveno kršitev določb pravdnega postopka iz 12.točke 2.odstavka 339.člena ZPP. Zato je pritožbeno sodišče sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijani 4. (in 3. ter 5.) točki izreka spremenilo tako, kot je razvidno iz točke I. izreka te odločbe.

Prvostopno sodišče drugih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka, na katere je pritožbeno sodišče dolžno paziti po uradni dolžnosti (2. odst. 350. člena ZPP) ni storilo, tožena stranka pa očitanih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka ni konkretizirala. Pritožbeno sodišče je ob povedanem pritožbo tožene stranke zoper 6. točko izreka izpodbijane odločbe zavrnilo in odločbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu 6. točke izreka potrdilo.

K pritožbi zoper 7. točko izreka izpodbijane odločbe: Odločitev o stroških pravdnega postopka temelji na določbi 2. odst. 165. člena ZPP. Ker tožeča stranka s svojim tožbenim zahtevkom ni uspela, niti ni tožena uspela s svojim nasprotnim tožbenim zahtevkom, nosita vsaka sama svoje pravdne stroške (1. odst. 154. člena ZPP).

O pritožbenih stroških: Ker je tožena stranka delno uspela s pritožbo, bi ji bila tožeča stranka dolžna povrniti tisti del pritožbenih stroškov, ki so bili potrebni za del pritožbe, s katerim je tožena stranka uspela ( glede zneska 619.125,25 SIT ). Ker pa bi bila tudi tožena stranka dolžna povrniti tožeči stranki tisti del pritožbenih stroškov, ki so bili potrebni za odgovor na tisti del pritožbe, s katerim tožena stranka ni uspela ( glede zneska 353.490,00 SIT ), ti pa niso bistveno drugačni od pritožbenih stroškov tožene stranke, nosi vsaka stranka sama svoje pritožbene stroške.