Jedro

Stavbo, zemljišče pod njo in zemljišče, potrebno za njeno redno rabo, je potrebno enovito obravnavati. Ne glede na dejstvo, ali so bile nekatere od teh nepremičnin v družbeni, druge pa v zasebni lasti, so se lastninska pravica in eventualna pravica uporabe na stavbah, stavbiščih pod njimi in pripadajočih funkcionalnih zemljiščih v pravnem prometu morale prenašati skupaj, saj stavba in njej pripadajoče stavbno zemljišče ne moreta imeti ločene usode.

Skupaj s stanovanjsko hišo, ki se prodaja po določbah SZ, je ne samo možno, temveč potrebno prodati tudi funkcionalno zemljišče, pri čemer se na prvi prenese lastninska pravica, na drugi pa pravica uporabe.

Izrek

Reviziji se ugodi, sodba sodišča druge stopnje se razveljavi in zadeva vrne temu sodišču v novo sojenje.

Odločitev o stroških revizijskega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

Sodišče prve stopnje je toženi stranki naložilo, da s tožnico sklene kupoprodajno pogodbo za stanovanjsko hišo, stoječo na parcelni številki 1462/23 k.o... s celotnim zemljiščem te parcele za določeno kupnino in izstavi za zemljiškoknjižni prenos lastninske pravice na stanovanjski hiši in pravice uporabe na navedeni parceli sposobno listino na tožničino ime. Sodišče druge stopnje je pritožbi tožene stranke ugodilo in sodbo sodišča prve stopnje delno spremenilo tako, da je tožbeni zahtevek za prodajo funkcionalnega zemljišča ter za dovolitev vpisa lastninske pravice v zemljiški knjigi zavrnilo.

Postavilo se je na stališče, da ni podlage za prodajo funkcionalnega zemljišča, saj Stanovanjski zakon (Ul. RS št. 18/91-I, 21/94, 23/96; v nadaljevanju: SZ) ne ureja lastninjenja stavbnih zemljišč, Zakon o prometu z nepremičninami (Ul. SRS št. 19/76, 42/86) pa prepoveduje prehod stavbnih zemljišč v zasebno last, pa tudi neodplačen prenos nepremičnin iz družbene v zasebno lastnino.

Tožnica v pravočasni reviziji proti sodbi sodišča druge stopnje uveljavlja revizijski razlog zmotne uporabe materialnega prava in predlaga tako spremembo sodbe druge stopnje, da se pritožba tožene stranke zavrne in potrdi sodba sodišča prve stopnje. Iz tožbenega zahtevka jasno izhaja, da tožnica ni zahtevala prehoda zemljišča iz družbene v zasebno lastnino, saj je zahtevala le vknjižbo pravice uporabe na tem zemljišču na svoje ime. Stanovanje se nahaja v enodružinski stanovanjski hiši, ki stoji na parc. št. 1462/23 k.o... v izmeri 157 m2. Ta parcela je funkcionalno zemljišče hiše, saj je v skladu z 9. členom SZ neposredno namenjena rabi te hiše, ki brez nje ne more funkcionirati. Dostop, to je funkcionalno zemljišče, je celo točkovan v zapisniku o ugotovitvi vrednosti stanovanja, česar sodišče očitno ni pravilno ocenilo. Nepravilna je tudi odločitev o zavrnitvi tožbenega zahtevka za izstavitev listine, sposobne za zemljiškoknjižni vpis lastninske pravice na hiši. Namen sklenitve kupne pogodbe je prav v tem, da kupec pridobi na kupljeni stvari lastninsko pravico, ki se glede nepremičnin pridobi z vpisom v zemljiško knjigo. Tožnica še dodaja, da je glede na vse navedeno podana tudi bistvena kršitev določb pravdnega postopka iz prvega odstavka 354. člena Zakona o pravdnem postopku (v nadaljevanju: ZPP) v zvezi z 28. členom ZPP.

Revizija je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila in Državnemu tožilstvu Republike Slovenije, ki se o njej ni izjavilo (tretji odstavek 390. člena ZPP).

Revizija je utemeljena.

V reviziji uveljavljana relativna bistvena procesna kršitev iz prvega odstavka 354. člena ZPP v zvezi z 8. členom ZPP ni določno opredeljena, zato se revizijsko sodišče z njo ni moglo ukvarjati. Ugotovilo je tudi, da v postopku pred nižjima sodiščema ni prišlo do bistvene kršitve določb pravdnega postopka iz 10. točke drugega odstavka 354. člena ZPP, na katero mora paziti po uradni dolžnosti.

Pritrditi pa je potrebno reviziji, da je funkcionalno zemljišče tudi glede na določbo prvega odstavka 9. člena SZ šteti za nujni sestavni del stanovanjske hiše, saj je namenjeno neposredno njeni redni rabi in hiša brez nje ne more funkcionirati. Revizija tudi utemeljeno opozarja, da pritožbeno sodišče zmotno šteje, da je tožnica zahtevala prenos funkcionalnega zemljišča iz družbene v zasebno last. Njen tožbeni zahtevek se je med drugim glasil na izstavitev take listine, ki bo sposobna za vknjižbo pravice uporabe na parcelni številki 1462/23 k.o... na njeno ime. Gre torej za prenos pravice uporabe na stavbnem zemljišču v družbeni lastnini, tak prenos pa je bil možen tako po predpisih pred uveljavitvijo SZ kot tudi kasneje. Tako je na primer Zakon o stavbnih zemljiščih (Ul. SRS št. 18/84, 33/89, 44/97) v 15. členu določal, da ima lastnik stavbe pravico uporabe na stavbišču in na funkcionalnem zemljišču, dokler stoji stavba ter da se ta pravica ne more samostojno prenašati. Zakon o prometu z nepremičninami (Ul. SRS št. 19/76, 42/86), na katerega se je sklicevalo pritožbeno sodišče, pa je v drugem odstavku 7. člena posebej določal, da se s prenosom lastninske pravice na stavbi, ki stoji na zemljišču v družbeni lastnini, prenese tudi pravica uporabe na zemljišču pod stavbo in na zemljišču, ki je potrebno za njeno redno rabo. Navedene zakonske določbe z uveljavitvijo SZ niso prenehale veljati, njihov namen pa je jasen. Stavbo, zemljišče pod njo in zemljišče, potrebno za njeno redno rabo, je potrebno enovito obravnavati. Ne glede na dejstvo, ali so nekatere od teh nepremičnin v družbeni, druge pa v zasebni lasti, so se lastninska pravica in eventualna pravica uporabe na stavbah, stavbiščih pod njimi in pripadajočih funkcionalnih zemljiščih v pravnem prometu morale prenašati skupaj, saj stavba in njej pripadajoče stavbno zemljišče ne moreta imeti ločene usode. Zakonodajalec s sprejemom SZ te ureditve ni spreminjal. Zato je pritrditi reviziji, da je potrebno funkcionalno zemljišče šteti za sestavni del tudi take stanovanjske hiše, ki se prodaja po določbah SZ. Skupaj s stanovanjsko hišo je ne samo možno, temveč potrebno prodati funkcionalno zemljišče, pri čemer se na prvi prenese lastninska pravica, na drugi pa pravica uporabe.

Zaradi zmotne uporabe materialnega prava se pritožbeno sodišče ni opredelilo do vseh pritožbenih navedb tožene stranke. Ob upoštevanju obrazloženih materialnopravnih izhodišč jih bo potrebno ponovno preveriti, odgovoriti pa tudi na pritožbeno na novo zatrjevane okoliščine, da naj bi šlo za prodajo funkcionalnega zemljišča brez cene, kar je glede na tožničine revizijske trditve očitno sporno.

Toženkina obveznost skleniti kupno pogodbo po določbah SZ je skladno s 5. členom 117. člena SZ zapadla že 30. dan po vložitvi zahteve za sklenitev pogodbe in ne šele s sodbo, kot bi bilo mogoče razumeti razloge sodišča druge stopnje za zavrnitev dajatvenega dela tožbenega zahtevka, ki se nanaša na zemljiškoknjižni vpis (tudi lastninske pravice na hiši in ne samo pravice uporabe na funkcionalnem zemljišču). Prodajalec se po določbi prvega odstavka 454. člena Zakona o obligacijskih razmerjih (Ul. SFRJ št. 29/78, 39/85, 57/89) s samo prodajno pogodbo zaveže, da bo kupcu izročil stvar, ki jo kupuje, tako, da bo ta pridobil pravico razpolaganja oziroma lastninsko pravico na kupljeni stvari. Tudi s tem delom pogodbene obveznosti - izročiti prodano nepremičnino na tak način, da omogoči tožnici pridobitev lastninske pravice na hiši in (glede na potrebno enovito obravnavo) pravice uporabe na funkcionalnem zemljišču, je tožena stranka že v zamudi. Zato o preuranjenosti tega dela tožbenega zahtevka ni mogoče govoriti.

Revizijsko sodišče je iz navedenih razlogov na podlagi določbe drugega odstavka 395. člena ZPP tožničini reviziji ugodilo, sodbo sodišča druge stopnje v celoti razveljavilo in zadevo vrnilo temu sodišču v novo sojenje. Odločitev o revizijskih stroških temelji na določbi tretjega odstavka 166. člena ZPP.