Jedro

23. člen ZPSPP o sporazumnem prenehanju najemne pogodbe velja tako za najemne pogodbe za določen čas kot tudi za najemne pogodbe za nedoločen čas. Že na podlagi konkludentnih ravnanj pravdnih strank je mogoče sklepati, da sta se obe s prenehanjem najemne pogodbe strinjali.

Ker tožnica z obravnavanim zahtevkom skuša doseči vknjižbo prenehanja najemne pravice (za kar potrebuje listino, ki je sposobna za tak vpis), bo to dosegla že na podlagi pravnomočne sodbe v predmetnem gospodarskem sporu.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba v II. točki izreka spremeni tako, da se tožbeni zahtevek v tem delu zavrne.

II. V preostalem delu se pritožba zavrne in se v nespremenjenem delu (I. in III. točka izreka) potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožena stranka sama krije svoje pritožbene stroške.

Obrazložitev

1. Z uvodoma citirano sodbo je sodišče prve stopnje odločilo, da je najemna pravica, vknjižena pri nepremičninah z ID znakom x in y v korist Občinskega ljudskega odbora Cerklje., glede 6 pisarniških prostorov s pritiklinami v prvem nadstropju Zadružnega doma v Cerkljah, prenehala (I. točka izreka) ter da je tožena stranka dolžna v roku 15 dni tožnici izstaviti listino, s katero bo mogoče pri nepremičninah z ID znakom x in y vknjižiti izbris ID pravice, ki je vpisana z naslednjo vsebino: „Na podlagi listine z dne 28. 2. 1957, št. 01/3-285/5156 se vknjiži najemna pravica iz najemne pogodbe z dne 5. 2. 1957 v korist Občinskega ljudskega odbora Cerklje, glede 6 pisarniških prostorov s pritiklinami v prvem nadstropju Zadružnega doma v Cerkljah“, pod izvršbo, sicer bo tako listino nadomestila ta sodba (II. točka izreka). Toženi stranki je naložilo, da mora tožeči stranki povrniti stroške pravdnega postopka v znesku 738,70 EUR z obrestmi.

2. Zoper navedeno sodbo se je iz razlogov bistvenih kršitev določb pravdnega postopka in zmotne uporabe materialnega prava pritožila tožena stranka ter pritožbenemu sodišču predlagala, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da tožbo v ugotovitvenem delu zavrže, v preostalem delu zavrne, tožeči stranki pa naloži povrnitev vseh pravdnih stroškov, ki so pritožniku nastali v zvezi z rednim in pritožbenim postopkom, za primer zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi za čas od poteka 15 dnevnega izpolnitvenega roka dalje do plačila, podrejeno pa, da pritožbi ugodi, izpodbijano sodbo razveljavi ter zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje, pri čemer pritožbeni stroški predstavljajo nadaljnje stroške rednega postopka.

3. Tožeča stranka na pritožbo ni odgovorila.

4. Pritožba je delno utemeljena.

5. Najemna pogodba lahko vsak čas sporazumno preneha (1. odstavek 23. člena Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, Ur. l. SRS, št. 18/1974, v nadaljevanju ZPSPP). Najemna pogodba, ki je bila sklenjena za nedoločen čas, preneha z odpovedjo (1. odstavek 24. člena ZPSPP). Pogodba o najemu poslovnih prostorov se odpoveduje sodno. V odpovedi mora biti navedeno, do katerega dne se mora najemnik izseliti iz poslovne stavbe oziroma poslovnih prostorov in jih izročiti odpovedovalcu oziroma, do katerega dne jih je najemodajalec dolžan prevzeti (27. člen ZPSPP).

6. Po določilu V. člena najemne pogodbe, sklenjene med K. C. in Občino Cerklje dne 5. 2. 1957 (A 5), je bila slednja dogovorjena za nedoločen čas in pod pogojem, da tožeča stranka najemniku ne bo odpovedala pogodbe vse dotlej, dokler si najemnik ne zgradi lastnih uradnih prostorov. Ob pravilni ugotovitvi prvostopenjskega sodišča, da so bili poslovni prostori, kateri so bili po pogodbi iz dne 5. 2. 1957 predmet najema, izpraznjeni najkasneje do konca leta 1996, ko je tožena stranka zgradila oziroma pridobila lastne uradne prostore (pri čemer izostanek primopredajnega zapisnika ne predstavlja pravno relevantnega dejstva v obravnavani zadevi), je odločitev, kot izhaja iz I. točke izreka izpodbijane sodbe, nedvomno pravilna. Pogodbeno razmerje je med pravdnima strankama prenehalo sporazumno - zaslišani župan Č. je namreč sam potrdil, da so bili s strani občine najeti prostori absolutno izpraznjeni ob izselitvi na novo lokacijo, ključi od teh prostorov pa izročeni tožeči stranki ter da od leta 1996 najemnine za omenjenih 6 poslovnih prostorov v prvem nadstropju niso (tj. občina) več plačevali.

7. Pritožbeni očitek, da bi sodišče prve stopnje glede na specialnost ZPSPP, ki se tiče najemnih razmerij, sklenjenih za nedoločen čas, moralo uporabiti določilo 1. odstavka 24. člena o odpovedi najemne pogodbe, ki je po določilu 1. odstavka 26. člena istega zakona vedno sodna, je glede na pravilno ugotovljeno dejansko stanje obravnavanega gospodarskega spora neutemeljen. 23. člen ZPSPP o sporazumnem prenehanju najemne pogodbe velja tako za najemne pogodbe za določen čas kot tudi za najemne pogodbe za nedoločen čas. Ker med pravdnima strankama ni sporno, da se je toženka po pridobitvi lastnih uradnih prostorov iz prvega nadstropja K. C. izselila in pri tem prenehala s plačevanjem najemnine, je sodišče prve stopnje kot materialno podlago obravnavane zadeve pravilno uporabilo 23. člen ZPSPP ter v skladu z njim odločilo, kot izhaja iz I. točke izpodbijane sodbe. Že na podlagi konkludentnih ravnanj pravdnih strank (kljub opustitvi sestave predajnega zapisnika; 3. odstavek III. člena Pogodbe) je namreč mogoče sklepati, da sta se obe s prenehanjem najemne pogodbe strinjali. K temu pritožbeno sodišče dodaja, da za sporazumno prenehanje najemnega razmerja posebna obličnost ni predpisana (23. člen ZPSPP v zvezi s 53. členom Obligacijskega zakonika, Ur. l. RS, št. 83/2001, v nadaljevanju OZ).

8. Enak zaključek (prenehanje najemnega razmerja), kakršnega je pravilno napravilo že sodišče prve stopnje, pa je mogoč tudi na podlagi 3. odstavka 59. člena OZ. 2. odstavek V. člena najemne pogodbe (1) je namreč razumeti kot razvezni pogoj - dejstvo, ki sta ga stranki s pogodbo določili kot predpostavko za prenehanje učinkovanja (razvezo) pogodbe (2). Nastanek omenjenega pravnega dejstva (tj. postopna izselitev tožene stranke oziroma zgraditev lastnih uradnih prostorov) je tako povzročil razvezo najemne pogodbe, hkrati pa tudi prenehanje poslovnega obligacijskega razmerja pravdnih strank oziroma njunih medsebojnih pravic in obveznosti, o čemer pa sta se pogodbeni stranki - kot je bilo predhodno obrazloženo - konkludentno strinjali.

9. Vsled obrazloženemu so vsi nadaljnji pritožbeni očitki o nujnosti sodne odpovedi obravnavanega najemnega razmerja in oblikovanju tožbenih zahtevkov s tem v zvezi povsem neutemeljeni. Sodišče prve stopnje je ustrezno pojasnilo, da v posledici (sporazumnega) prenehanja najemne pogodbe z dne 5. 2. 1057 tožnica za sodno odpoved ne bi imela pravnega interesa, saj bi se v postopku izkazalo, da ta ni potrebna. Ker je pogodba prenehala z uresničitvijo razveznega pogoja, sodna odpoved najemnega razmerja ni potrebna. Pritožbeno sodišče je iz navedenih razlogov v delu, ki se nanaša na ugotovitev prenehanja najemnega razmerja, neutemeljeno pritožbo tožene stranke zavrnilo in izpodbijano sodbo v I. točki izreka potrdilo (353. člen ZPP).

10. Tožeča stranka lahko s tožbo zahteva, da sodišče le ugotovi obstoj oziroma neobstoj kakšne pravice ali pravnega razmerja. Takšna tožba se lahko vloži, če je tako določeno s posebnimi predpisi, če ima tožeča stranka pravno korist od tega, da se ugotovi obstoj oziroma neobstoj kakšne pravice ali pravnega razmerja, preden zapade dajatveni zahtevek iz takega razmerja, ali če ima tožeča stranka kakšno drugo pravno korist od vložitve take tožbe (1. in 2. odstavek 181. člena ZPP). Pri ugotovitveni tožbi je torej zakon pravovarstveni interes povzdignil v izrecno določeno procesno predpostavko zato, ker se z ugotovitveno sodbo obstoj pravice ali pravnega razmerja le ugotavlja, ničesar pa se ne zapoveduje oziroma preoblikuje in zato praviloma ugotovitvena sodba nima učinka izvršljivosti. Tako mora upnik v primeru, če stranka ne ravna v skladu s svojimi obveznostmi iz ugotovljenega pravnega razmerja, upnik za uresničitev svoje pravice vložiti še dajatveno tožbo, kar pa dodatno obremenjuje sodišče. (3)

11. Ker je sodišče prve stopnje v skladu s citiranim zakonskim določilom ugotavljalo (ne)obstoj najemnega razmerja, je pri tem pravilno presojalo tudi (ne)obstoj posebne procesne predpostavke za dopustnost ugotovitvene tožbe - tj. obstoj pravnega interesa za ugotovitveno tožbo. Res je sicer, da možnost vložitve ugotovitvene tožbe s (kakšno) posebno določbo ZPSPP ni predvidena, vendar je sodišče prve stopnje skladno z alternativno zakonsko dispozicijo (zaradi česar pritožnica sodišču prve stopnje neutemeljeno očita relativno kršitev določb pravdnega postopka) pravilno presodilo, da je podana „kakšna druga pravna korist od vložitve take tožbe“. Ta se kaže v zahtevi po izbrisu v zemljiško knjigo vpisane najemne pravice.

12. Zakon o zemljiški knjigi (Ur. l. RS, št. 58/2003 do 25/2011, v nadaljevanju ZZK-1) v 3. točki 1. odstavka 40. člena določa, da se vknjižba pravic dovoli na podlagi pravnomočne sodne odločbe, s katero je sodišče ugotovilo obstoj, spremembo oziroma prenehanje pravice, katere vknjižba se predlaga. To pomeni, da lahko stranka neposredno na podlagi ugotovitvene sodbe doseže vknjižbo (prenehanja) najemne pravice v zemljiški knjigi, kar pomeni, da ima takšna sodba učinek izvršljivosti (4). Že to dejstvo po oceni pritožbenega sodišča zadošča za odločitev o obstoju pravnega interesa za vložitev takšne tožbe. Pritožbena graja, da je sodišče prve stopnje spregledalo, da tožena stranka (pravilno tožeča) za ugotovitveni zahtevek za prenehanje najemnega razmerja ni imela posebnega pravnega interesa kot posebne predpostavke pravdnega postopka, se iz opisanih razlogov izkaže kot neutemeljena.

13. Vknjižba je glavni vpis, s katerim se doseže oziroma izkaže pridobitev oziroma prenehanje pravice, ki se vpisuje v zemljiško knjigo (39. člen ZZK-1). Na podlagi izrecne določbe 2. točke 2. odstavka 13. člena ZZK-1 se v zemljiško knjigo vpisuje tudi obligacijska najemna pravica. Ker tožnica z obravnavanim zahtevkom skuša doseči vknjižbo prenehanja najemne pravice (za kar potrebuje listino, ki je sposobna za tak vpis), bo v skladu s predhodno citirano določbo to dosegla že na podlagi pravnomočne sodbe v predmetnem gospodarskem sporu (3. točka prvega odstavka 40. člena ZZK-1). Zato tožbeni zahtevek na izstavitev zemljiškoknjižne listine za vknjižbo izbrisa najemne pravice, z vsebino, določeno v II. točki izreka izpodbijane sodbe, ni potreben in ni pravilen (prim. odločbo Vrhovnega sodišča RS II Ips 460/2008).

14. Pritožbeno sodišče je zato (v okviru uradnega preizkusa izpodbijane sodbe) pritožbi delno ugodilo in izpodbijano sodbo v II. točki izreka spremenilo tak, da je tožbeni zahtevek v tem delu zavrnilo (peta alineja 358. člena ZPP).

15. V skladu z določbo 2. odstavkom 165. člena ZPP mora pritožbeno sodišče v primeru, ko spremeni odločbo, zoper katero je vloženo pravno sredstvo, odločiti o stroških vsega postopka. Po delni spremembi izpodbijane sodbe se uspeh tožeče stranke zaradi zavrnitve zahtevka iz II. točke izpodbijane sodbe skoraj ni spremenil, v zvezi s tem delom zahtevka pa tudi niso nastali posebni stroški (tretji odstavek 154. člen ZPP). Izpodbijana sodba sodišča prve stopnje je v stroškovni posledici zato ostala nespremenjena.

16. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določbi 2. odstavka 165. člena ZPP v povezavi s tretjim odstavkom 154. člena ZPP. Ker je pritožnica s pritožbo uspela le v sorazmerno majhnem delu, je pritožbeno sodišče odločilo, da sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

(1) Najemodajalec se zavezuje, da najemniku ne bo odpovedal pogodbe vse dotlej, dokler si najemnik ne zgradi lastnih uradnih prostorov.

(2) Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, 1. knjiga, N. Plavšak, str.: 379. (3) Pravdni postopek, zakon s komentarjem, 2. knjiga, str. 142 in 148. (4) Tako tudi v sodbi Vrhovnega sodišča RS II Ips 321/2010.