Jedro

Sama izdaja zemljiškoknjižnega dovolila še ne pomeni spremembe lastništva na nepremičninah. Zemljiškoknjižno dovolilo šele daje možnost, da bo lahko kupec (tožnik) poskusil z vpisom lastninske pravice v zemljiško knjigo. Ali bo pri tem uspešen ali ne, pa ne more biti vprašanje, ki bi vplivalo na odločitev sodišča, ko gre za uveljavljanje tožbenega zahtevka na izdajo zemljiškoknjižnega dovolila (na podlagi veljavne prodajne pogodbe). Če kupec (tožnik) pri vpisu lastninske pravice na nepremičninah ne bo uspešen, ker bo vpis zavrnjen, ker izdajatelj zemljiškoknjižnega dovolila ni lastnik nepremičnine, bo lahko na podlagi sodbe še vedno zahteval ustrezne nadomestke in vse sankcije, ki izvirajo iz neupravičene neizpolnitve pogodbene obveznosti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Toženec sam nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano sodbo je sodišče prve stopnje (I.) naložilo tožencu, da v 15 dneh izstavi tožniku listino, na podlagi katere se bo pri nepremičnini z ID znakom parcela 0000 3622/2 (ID 001), pri nepremičnini z ID znakom parcela 0000 3622/3 (ID 002) in pri delu nepremičnine z ID znakom parcela 0000 3627/4 (ID 003), to je v izmeri 71 m2, ki predstavlja kmetijsko zemljišče, vknjižila lastninska pravica v korist tožeče stranke, sicer bo takšno listino nadomestila sodba, (II.) v preostalem delu - glede izstavitve zemljiškoknjižne listine v zvezi z nepremičnino z ID znakom parcela 0000 3627/4 (ID 003), v izmeri 2 m2, ki ne predstavlja kmetijskega zemljišča - je tožbeni zahtevek zavrnilo in (III.) naložilo tožencu, da plača tožniku 478,65 EUR pravdnih stroškov.

2. Zoper I. in III. točko sodbe se iz vseh pritožbenih razlogov po prvem odstavku 338. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) pritožuje toženec, ki predlaga, da pritožbeno sodišče sodbo v izpodbijanem delu razveljavi in vrne zadevo sodišču prve stopnje v novo sojenje. Uvodoma opozarja, da zemljiškega dovolila ni mogoče izstaviti glede dela parcele, na način, kot je odločilo sodišče prve stopnje glede parcele št. 3627/4, z zapisom »pri delu nepremičnine v izmeri 71 m2«. Če predmet prenosa ni celotna nepremičnina, je ta možen samo glede solastnega deleža, ni pa mogoče prenosa omejiti na točno določeno površino. Nadalje navaja, da je objavo ponudbe na upravni enoti razumel kot birokratsko formalnost, saj ni imel namena prodajati zemljišč v zameno za prejem kupnine. Zato je v ponudbeni obrazec v rubriki »drugi prodajni pogoji« zapisal omejitev, da se parcele »prodajajo skupaj, kupec znan.« Toženec tako ni podal ponudbe, ki bi jo tožnik lahko sprejel. Upravna enota bi morala tak obrazec zavrniti. Ponudbe, ki ni dana, ni mogoče sprejeti. Toženec v pritožbi nadalje opozarja, da ni mogoče razpolagati s tujo lastnino. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi v 17. točki obrazložitve navedlo, da so bile nepremičnine med pravdo prodane v izvršilnem postopku. Toženec zato z njimi ne more več razpolagati. Sodba, ki tožencu nalaga razpolaganje s tujimi nepremičninami, je zato nepravilna. Lastništvo ni pogoj za sklenitev prodajne pogodbe, je pa obstoj prodajalčeve lastninske pravice pogoj za njegovo razpolagalno sposobnost. 3. Tožnik na pritožbo ni odgovoril. 4. Pritožbeno sodišče nima pomislekov glede ustreznosti ponudbe za prodajo kmetijskega zemljišča, ki jo je toženec 6. 2. 2007 objavil na Upravni enoti A., Izpostava B. Razlogi sodišča prve stopnje o tem so pravilni in se pritožbeno sodišče v izogib nepotrebnemu ponavljanju na njih v celoti sklicuje. Prav tako v celoti soglaša s pojasnili, ki jih je sodišče prve stopnje podalo v zvezi z določbami Zakona o kmetijskih zemljiščih in sodno prakso, ki se je oblikovala na tej podlagi.

5. Pritožba ima prav, ko opozarja, da ni mogoče izstaviti učinkovitega zemljiškoknjižnega dovolila, ki bi se nanašalo samo na del nepremičnine (torej določeno število m2). Tak prenos (dela) nepremičnine ni mogoč. Za primere, ko del zemljišča predstavlja kmetijsko zemljišče, drugo pa npr. stavbno zemljišča, je potrebno uporabiti pretežnostni kriterij, ki se je oblikoval v sodni praksi v primerih prodaje zemljišč po različnih namenskih rabah v paketu1. V primeru, ko je zemljišče, ki se prodaja, pretežno kmetijsko, v manjšem obsegu pa stavbno, uporaba pretežnostnega kriterija zaradi večjega deleža kmetijskega zemljišča, usmeri na uporabo ZKZ in se prodaja celotne nepremičnine proda pod pogoji, ki jih določa ZKZ za prodajo kmetijskih zemljišč. Kljub tej kršitvi pritožbeno sodišče zaradi zavezanosti načelu prepovedi reformatio in peius (359. člen ZPP) v izpodbijano sodbo ni posegalo, saj bi bila odprava navedene napake v škodo pritožniku. Ne gre namreč za kršitev, ki bi lahko privedla do zavrnitve celotnega zahtevka v delu, v katerem je ta utemeljen in v katerem sodišče ni naredilo nobene napake.

6. Toženec v pritožbi navaja še, da ni mogoče razpolagati s tujo lastnino in da je zato odločitev sodišča prve stopnje, ki zahteva od pritožnika, ki ni več lastnik nepremičnin, izdajo zemljiškoknjižnega dovolila, napačna. Čeprav se je do določene mere mogoče strinjati s tožencem, pa je za odločitev pomembno, da razpolagalna sposobnost prodajalca ne vpliva na njegovo obveznost, ki izvira iz veljavne prodajne pogodbe (v obravnavani zadevi je bila ta sklenjena s tem, ko je tožnik sprejel ponudbo za prodajo kmetijskega zemljišča, ki jo je toženec objavil na upravni enoti). Vprašanje, ali je toženec zmožen izpolniti prevzeto pogodbeno obveznost, ne more vplivati na presojo pravdnega sodišča o tem, ali jo je dolžan izpolniti. Če je namreč pogodba veljavna, zavezuje in jo je toženec dolžan izpolniti. Če je ne, lahko tožnik zahteva sodno varstvo in v primeru, če ima pravico do izpolnitve, mora sodišče izdati obsodilno sodbo2. Del obligacijske zaveze prodajalca je namreč, ko gre za prodajo nepremičnine, tudi izstavitev zemljiškega dovolila. Sama izdaja zemljiškoknjižnega dovolila pa še ne pomeni spremembe lastništva na nepremičninah. Zemljiškoknjižno dovolilo šele daje možnost, da bo lahko kupec (tožnik) poskusil z vpisom lastninske pravice v zemljiško knjigo. Ali bo pri tem uspešen ali ne, pa ne more biti vprašanje, ki bi vplivalo na odločitev sodišča, ko gre za uveljavljanje tožbenega zahtevka na izdajo zemljiškoknjižnega dovolila (na podlagi veljavne prodajne pogodbe). Če kupec (tožnik) pri vpisu lastninske pravice na nepremičninah ne bo uspešen, ker bo vpis zavrnjen, ker izdajatelj zemljiškoknjižnega dovolila ni lastnik nepremičnine, bo lahko na podlagi sodbe še vedno zahteval ustrezne nadomestke in vse sankcije, ki izvirajo iz neupravičene neizpolnitve pogodbene obveznosti3. Iz povedanega izhaja, da sodišče prve stopnje s tem, ko je tožencu naložilo izdajo zemljiškoknjižnega dovolila, v ničemer ni poseglo v pravice sedanjega lastnika nepremičnine, saj bo zemljiškoknjižno sodišče v postopku odločanja o vpisu lastninske pravice v zemljiško knjigo presojalo, ali je zemljiškoknjižno dovolilo izdal trenutno vknjiženi lastnik. Če bo ugotovilo, da ni, bo vpis zavrnilo, kar pa potrjuje, da v primeru, ko zemljiškoknjižno dovolilo izda oseba, ki ni zemljiškoknjižni lastnik, ta še ne razpolaga s tujo nepremičnino.

7. Uveljavljani pritožbeni razlogi niso utemeljeni in ker pritožbeno sodišče ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo tožene stranke zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo (353. člen ZPP).

8. Tožnik s pritožbo ni uspel, zato sam trpi svoje pritožbene stroške (prvi odstavek 154. v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

1 Npr. UPRS Sodba I U 880/2017. 2 Galič, A. Praktični primeri glede razmerja med obligacijsko in stvarnopravno naravo zahtevka, v: Pravni letopis 2013, str. 19. 3 Ibidem, str. 20.