Jedro

Prvi odstavek 192. člena ZIZ določa, da sodišče o izročitvi nepremičnine kupcu odloči po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine. Kako poteka prodaja na spletni javni dražbi, je določeno v 188.a členu ZIZ, ki v tretjem odstavku določa, da se po prijavi in plačilu varščine za udeležbo na spletni javni dražbi pridobi enolični znak, s katerim se anonimno sodeluje na dražbi, podrobnejša navodila pa so urejena v Pravilniku o objavah prodaj v spletnem iskalniku in spletnih javnih dražbah v izvršilnih postopkih. V 10. členu Pravilnika je določeno, da se po končani spletni javni dražbi samodejno izdela poročilo o poteku dražbe, ki je dražiteljem znotraj sistema portala e-dražbe na voljo v anonimizirani obliki, urednikom objave pa v neanonimizirani obliki. Vse navedeno potrjuje pritožbeno navedbo pritožnika, da je v tem primeru izdaja sklepa o domiku, že po končani javni dražbi (in ne istočasno s sklepom o izročitvi) nujna, saj je kupec, šele z izdajo sklepa o domiku, kjer je naveden s točno označbo osebnih podatkov, seznanjen s tem, da je na dražbi uspel kot najboljši ponudnik.

Skladno s tretjim odstavkom 189. člena ZIZ mora sodišče, po končani (tudi spletni) javni dražbi najprej ugotoviti, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno in razglasiti, da je temu ponudniku domaknjena nepremičnina, čemur sledi določba četrtega odstavka istega člena, ki določa, da mora ponudnik iz prejšnjega odstavka, v primeru iz 200.a člena ZIZ podati izjavo, ali je z upnikom povezana oseba po določbi 200.b člena tega zakona. Za takšno izjavo je torej predpogoj, da ponudnik ve, da mu je tudi domaknjena nepremičnina. Temu vrstnemu redu pa sodišče v obravnavanem primeru neutemeljeno ni sledilo. Najugodnejši kupec, po sami (zlasti spletni) javni dražbi, namreč niti ne ve, ali je bila nepremičnina njemu sploh domaknjena, na kar pravilno opozarja pritožnik.

Sodišče mora opraviti dve ločeni dejanji (razglasiti domik in izdati sklep o domiku), pri čemer praviloma to stori sočasno, zlasti v primeru spletne javne dražbe. Sklep o domiku je konstitutivne narave, zato domik objektivno nastopi šele z izdajo sklepa in ga ni mogoče domnevati na podlagi obstoja določenih dejstev ob koncu javne dražbe. Nastop pravnih učinkov domika je mogoče vezati le na izdajo pisnega sklepa o domiku.

Izrek

I. Pritožbi se se ugodi in se izpodbijani sklep o izročitvi in sklep o domiku razveljavita in zadeva vrne sodišču prve stopnje v nov postopek.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje sklenilo, da se dolžnikova nepremičnina parc. št. 1, last dolžnika do 1/1, na podlagi pravnomočnega sklepa o domiku I 48/2020 z dne 22.7.2022 izroči kupcu izroči kupcu A. d.o.o. (točka I izreka); da se zemljiški knjigi Okrajnega sodišča v Novem mestu odreja, da po pravnomočnosti tega sklepa pri zgoraj navedeni nepremičnini opravi sledeče vpise in izbrise: A) izbris naslednjih bremen: ID omejitve: 002, 003, 004, 005, 006, 007, 008, 009, 010 in 011 (vse vknjižena hipoteka) ter B) vknjižbo lastninske pravice v korist pravne osebe z imenom: A. d.o.o., ki postane lastnica nepremičnine do celote (točka II) in da se je dolžan dolžnik B. B. izseliti iz stanovanjske hiše na naslovu Y., ki stoji na zemljišču parcela št. 1, last dolžnika do 1/1, v roku 60 dni od pravnomočnosti tega sklepa ter predmetno nepremičnino izročiti kupcu, prosto oseb in stvari (točka III izreka sklepa).

2. Zoper sklep se pravočasno pritožuje kupec C. d.o.o. (v nadaljevanju kupec), ki predlaga razveljavitev izpodbijanega sklepa in sklepa o domiku ter predmetno nepremičnino domakne in izroči njemu, saj je bilo postopanje sodišča nezakonito in pomeni bistveno kršitev pravil postopka. Ker je kupec plačal celotno kupnino pred izdajo sklepa o domiku, ni prišel v zamudo s plačilom. Sklep o domiku je čakal, saj je postal kupec šele takrat, ko takšen sklep prejme. Navaja, da je kupec uspel kot najboljši ponudnik nepremičnine s ceno 82.300,00 EUR. Sodišče bi moralo, skladno s tretjim odstavkom 189. člena Zakona o izvršbi in zavarovanju (v nadaljevanju ZIZ) najprej ugotoviti, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno in razglasiti, da je temu ponudniku domaknjena nepremičnina (konkretno C. d.o.o.). Skladno s šestim odstavkom istega člena pa bi moralo prvostopenjsko sodišče izdati sklep o domiku nepremičnine, iz katerega bi bilo jasno, komu je nepremičnina domaknjena, kar je dolžno sodišče storiti pred položitvijo celotne kupnine. Običajno sodišče to stori tik po zaključku javne dražbe. Ker pa je šlo v konkretnem primeru za elektronsko javno dražbo, bi moralo sodišče, takoj po zaključku dražbe, izdati sklep o domiku, s katerim bi razglasilo, komu je nepremičnina domaknjena in da najugodnejši kupec, skladno z domikom plača celotno kupnino. Nezakonito je, da najugodnejši kupec, po sami dražbi, niti ne ve ali je bila nepremičnina njemu sploh domaknjena. Sodišče bi zato moralo, takoj po zaključku dražbe, izdati sklep o domiku, da bi se kupec lahko prepričal, da je prav njemu domaknjena nepremičnina. Šele po izdaji sklepa o domiku so izpolnjeni pogoji za plačilo kupnine, saj šele takrat kupec ve, da bo nepremičnina po plačilu kupnine izročena njemu. Kupec je zato, pred plačilom kupnine, čakal na izdajo sklepa o domiku, ki pa ga ni prejel, je pa prejel poziv sodišča na izjasnitev o povezanosti oseb, na kar je odgovoril in pričakoval, da bo nato prejel sklep o domiku in po prejemu tega sklepa tudi plačal celotno kupnino. S takšnim ravnanjem sodišča je prišlo do grobega posega v pričakovano pravico kupca. Smisel sklepa o domiku namreč je, da najugodnejši ponudnik ve, da je na dražbi uspel. V nasprotnem primeru je sklep o domiku brezpredmeten. Po poizvedovanju na sodišču je kupec ugotovil, da to sodišče počaka z izdajo sklepa o domiku do plačila celotne kupnine in po plačilu celotne kupnine najprej izda sklep o domiku, tik za njim pa sklep o izročitvi, kar je v nasprotju z določbo 189. člena ZIZ, ki sodišču nalaga izdajo sklepa o domiku takoj po dražbi. Vrstni red je v zakonu točno določen. Kupec meni, da zaradi takšnega postopanja sodišča ni prišel v zamudo s plačilom kupnine, saj za to niso bile izpolnjene vse predpostavke glede na to, da sodišče takrat še ni izdalo sklepa o domiku in s tem ni zagotovilo kupcu vseh zakonskih pogojev. Zaradi navedenega tudi niso izpolnjeni zakonski pogoji, da se nepremičnina izroči drugemu najugodnejšemu ponudniku. Kupec zahteva tudi povračilo stroškov pritožbenega postopka, ki jih priglaša. Na sklep se je pritožil tudi dolžnik, katerega pritožbene navedbe pa pritožbeno sodišče, zaradi narave odločitve niti ne povzema.

3. V odgovoru na pritožbo naslednji kupec A. d.o.o. po pooblaščencu odvetniku predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške. Prav tako upnik v pristopni zadevi E. d.o.o. po pooblaščencu predlaga zavrnitev pritožbe in priglaša stroške.

4. Pritožba je utemeljena.

5. Sodišče druge stopnje je preizkusilo izpodbijani sklep v okviru pritožbenih razlogov in glede tistih kršitev, na katere mora paziti po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena v zvezi s 366. členom Zakona o pravdnem postopku - Uradni list RS, št. 26/99 s spremembami, v nadaljevanju ZPP, v zvezi s 15. členom ZIZ – Uradni list RS, št. 51/98 s spremembami).

6. Z izpodbijanim sklepom je sodišče prve stopnje odločilo o izročitvi na spletni javni dražbi prodane nepremičnine takoj potem, ko je dolžnikovo nepremičnino: parcela št. 1, v lasti dolžnika do 1/1, s sklepom o domiku, izdanim istega dne 22. 7. 2022, domaknilo kupcu, ki na spletni javni dražbi ni bil tudi najboljši ponudnik (A. d. o. o.) in sicer za kupnino 82.000,00 EUR, kar je manj od najugodnejše ponudbe ponudnika na spletni javni dražbi, ki je znašala 82.300,00 EUR, kot izhaja iz poročila o spletni javni dražbi.

7. Prvi odstavek 192. člena ZIZ določa, da sodišče o izročitvi nepremičnine kupcu odloči **po** izdaji sklepa o domiku **in** po položitvi kupnine. Kako poteka prodaja na spletni javni dražbi, je določeno v 188.a členu ZIZ, ki v tretjem odstavku določa, da se po prijavi in plačilu varščine za udeležbo na spletni javni dražbi pridobi enolični znak, s katerim se anonimno sodeluje na dražbi, podrobnejša navodila pa so urejena v Pravilniku o objavah prodaj v spletnem iskalniku in spletnih javnih dražbah v izvršilnih postopkih, v nadaljevanju Pravilnik.1 V 10. členu Pravilnika je določeno, da se po končani spletni javni dražbi samodejno izdela poročilo o poteku dražbe (ki se nahaja tudi v spisu), ki je dražiteljem znotraj sistema portala e-dražbe na voljo v anonimizirani obliki, urednikom objave pa v neanonimizirani obliki. Vse navedeno potrjuje pritožbeno navedbo pritožnika, da je v tem primeru izdaja sklepa o domiku, že po končani javni dražbi (in ne istočasno s sklepom o izročitvi) nujna, saj je kupec, šele z izdajo sklepa o domiku, kjer je naveden s točno označbo osebnih podatkov, seznanjen s tem, da je na dražbi uspel kot najboljši ponudnik.

8. Skladno s tretjim odstavkom 189. člena ZIZ mora namreč sodišče, po končani (tudi spletni) javni dražbi najprej ugotoviti, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno in razglasiti, da je temu ponudniku domaknjena nepremičnina, čemur sledi določba četrtega odstavka istega člena, ki določa, da mora ponudnik iz prejšnjega odstavka, v primeru iz 200.a člena ZIZ podati izjavo, ali je z upnikom povezana oseba po določbi 200.b člena tega zakona. Za takšno izjavo je torej predpogoj, da ponudnik ve, da mu je tudi domaknjena nepremičnina. Temu vrstnemu redu pa sodišče v obravnavanem primeru neutemeljeno ni sledilo. Najugodnejši kupec, po sami (zlasti spletni) javni dražbi, namreč niti ne ve, ali je bila nepremičnina njemu sploh domaknjena, na kar pravilno opozarja pritožnik.

9. Pri izdaji sklepa o izročitvi pride prodaja v zadnjo zaključno fazo izvršilnega postopka. Prvi odstavek 192. člena ZIZ namreč predpisuje predpostavke za izročitev nepremičnine kupcu, prodane v postopku prisilne izterjave. Po citirani določbi izda sodišče sklep o izročitvi, po izdaji sklepa o domiku in po položitvi kupnine. Glede na predpisani predpostavki pa je sklep o izročitvi mogoče izpodbijati le še zaradi kršitev predpisov o dražbi in predpisov, ki se nanašajo na izdajo sklepa o domiku (181. do 189. člen ZIZ) ter nepravilnosti pri položitvi kupnine (191. člen ZIZ). Ker zoper sklep domiku ni pritožbe, se nepravilnosti pri dražbi lahko uveljavljajo le v pritožbi zoper sklep o izročitvi nepremičnine kupcu.

10. Vprašanje, ki se poraja v obravnavanem primeru, je med drugim tudi, ali je z neizdajo sklepa o domiku, po končani spletni javni dražbi najugodnejšemu ponudniku, prišlo do nedopustnega posega v pričakovano lastninsko pravico kupca. Le-ta sicer pridobi lastninsko pravico na nepremičnini, ki jo je kupil na javni dražbi v izvršbi, (šele) s pravnomočnostjo sklepa o izročitvi nepremičnine, vendar je po stališču (ustavno)sodne prakse njegov pravni položaj v določeni meri varovan že pred tem. Od domika nepremičnine dalje ima namreč kupec že lastninsko pravico v pričakovanju in je pridobitev polne pravice odvisna le od zakonitosti javne dražbe ter izpolnitve obveznosti položitve kupnine.

11. Naslov za pridobitev kupčeve pričakovane pravico je namreč prav sklep o domiku. Nepremičnina pa je domaknjena najugodnejšemu ponudniku, ko je dražba končana in ko sodišče ugotovi, kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno ter razglasi, da je temu ponudniku domaknjena nepremičnina, kot to določa že citirani tretji odstavek 189. člena ZIZ. Sodišče prve stopnje je z izdajo sklepa o domiku drugemu najugodnejšemu ponudniku kršilo navedeno zakonsko določbo. Postopanje sodišča, ko istočasno izda sklep o domiku in sklep o izročitvi nepremičnine drugemu najugodnejšemu ponudniku, namreč obide navedene zakonske določbe in v tem primeru izdaja sklepa o domiku izgubi svoj pomen, ki ga je zasledoval zakonodajalec. Temu namenu sledi tudi šesti odstavek istega člena, ki določa, da o domiku nepremičnine izda sodišče sklep, ki ga vroči vsem, katerim je vročilo odredbo o prodaji ter vsem udeležencem dražbe. Do domika prodane nepremičnine najugodnejšemu ponudniku namreč v konkretnem primeru še ni prišlo, saj je sodišče, z izdajo sklepa o domiku drugemu najugodnejšemu ponudniku, neutemeljeno preskočilo to fazo izvršilnega postopka. Iz citiranih določb tretjega in šestega odstavka 189. člena ZIZ izhaja, da zakon pri prodaji nepremičnine na javni dražbi loči med razglasitvijo domika na samem naroku in med izdajo sklepa o domiku. Sodišče mora torej opraviti dve ločeni dejanji (razglasiti domik in izdati sklep o domiku), pri čemer praviloma to stori sočasno, zlasti v primeru spletne javne dražbe. Sklep o domiku je konstitutivne narave, zato domik objektivno nastopi šele z izdajo sklepa in ga ni mogoče domnevati na podlagi obstoja določenih dejstev ob koncu javne dražbe.2 Nastop pravnih učinkov domika je mogoče vezati le na izdajo pisnega sklepa o domiku. Že iz ustavne odločbe Up-35/983izhaja, da je kupčev pravni položaj varovan že od razglasitve domika dalje. Razglasitev domika in izdaja sklepa o domiku pa je vezana na ugotovitev kateri ponudnik je ponudil najvišjo ceno (tretji odstavek 189. člena ZIZ). Tega pa sodišče v tem primeru ni ugotovilo.

12. Višje sodišče je zato utemeljeni pritožbi ugodilo, izpodbijani sklep o izročitvi in sklep o domiku razveljavilo ter zadevo vrnilo sodišču prve stopnje v nov postopek (3. točka 365. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ), v katerem bo moralo prvostopenjsko sodišče, upoštevaje zgoraj obrazloženo, ugotovljeno kršitev odpraviti in ponovno odločiti.

13. Odločitev o pritožbenih stroških se pridrži za končno odločbo (tretji odstavek 165. člena ZPP v zvezi s 15. členom ZIZ).

1 Objavljen v Uradnem listu RS, št. 11/18. 2 Prim. sklep VSL II Ip 245/2021. 3 V 14. točki razlogov je jasno zapisano, da je naslov za pridobitev lastninske pravice kupca sklep o domiku.