Jedro

Kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, SZ-1 najemniku ne daje pravice, da samostojno preneha plačevati najemnino. Če stanje v stanovanju najemniku ne zagotavlja normalne uporabe, lahko o tem obvesti stanovanjsko inšpekcijo, ki odredi lastniku izvedbo potrebnih del za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja. Če lastnik v roku, določenem z odločbo, tega ne stori, lahko ta dela na stroške lastnika izvede najemnik sam, stroške izvedbe del pa nato pobota s terjatvami lastnika iz naslova najemnine (93. člen SZ-1). To pa pomeni, da najemnik ne more samovoljno znižati ali prenehati plačevati v pogodbi dogovorjene najemnine.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Pravdni stranki krijeta vsaka svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je ugodilo tožbenemu zahtevku in odpovedalo najemno pogodbo z 22. 12. 2015, sklenjeno med tožnico kot lastnico in toženko kot najemnico stanovanja št. 2, ki se nahaja v pritličju večstanovanjske stavbe na naslovu .... Toženki je naložilo, da mora izprazniti stanovanje ter ga v 60. dneh izročiti tožnici, povrniti pa ji je dolžna tudi pravdne stroške v znesku 553,16 EUR.

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo toženka. Poudarja, da se s tožnico glede plačila najemnine ni mogla dogovarjati, ker se ta ni odzivala na pojav vlage, na kar je bila opozorjena. V zvezi s tem je toženka vložila posebno tožbo. Ker napake tožnica ni odpravila, stanovanje ni bilo primerno za bivanje in toženka ni več plačevala najemnine. Nastala ji je tudi škoda na njeni opremi. V tej smeri sodišče dejanskega stanja ni ugotavljalo, materialno pravo glede sodne odpovedi pa je napačno uporabilo.

3. Na pritožbo je odgovorila tožnica in prerekala podane pritožbene navedbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Pritožnica sprejema ugotovitve sodišča prve stopnje, da od aprila do decembra 2016, razen za mesec avgust, ni poravnala najemnine oziroma drugih stroškov, ki jih je dolžna plačevati po najemni pogodbi, kar skladno s 4. točko prvega odstavka 103. člena SZ-1 in 19. členom najemne pogodbe predstavlja krivdni razlog za odpoved najemne pogodbe. Meni zgolj, da ta ni podan, ker stanovanje zaradi pojava vlage ni bilo primerno za uporabo.

6. Kot je pravilno pojasnilo sodišče prve stopnje, SZ-1 najemniku ne daje pravice, da samostojno preneha plačevati najemnino. Če stanje v stanovanju najemniku ne zagotavlja normalne uporabe, lahko o tem obvesti stanovanjsko inšpekcijo, ki odredi lastniku izvedbo potrebnih del za zagotavljanje normalne uporabe stanovanja. Če lastnik v roku, določenem z odločbo, tega ne stori, lahko ta dela na stroške lastnika izvede najemnik sam, stroške izvedbe del pa nato pobota s terjatvami lastnika iz naslova najemnine (93. člen SZ-1). To pa pomeni, da najemnik ne more samovoljno znižati ali prenehati plačevati v pogodbi dogovorjene najemnine. Ob tem pritožbeno sodišče še dodaja, da je bila po 16. členu najemne pogodbe tožnica dolžna pisno obveščati lastnika o napakah na stanovanju, za odpravo katerih ta odgovarja v skladu z normativi in standardi, pri čemer je v 14. členu posebej predpisano, da morajo biti taka obvestila poslana priporočeno po pošti ali vročena osebno. Iz trditev tožnice izhaja, da je o pojavu vlage najemodajalca obvestila le telefonsko, s čimer napake ni ustrezno notificirala, prav tako v tem postopku ni konkretizirala stroškov, ki jih je morebiti imela z njeno odpravo.

7. Glede na navedeno v pritožbi zatrjevani pritožbeni razlogi niso utemeljeni, zato je ob odsotnosti po uradni dolžnosti upoštevnih kršitev pritožbeno sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo na podlagi 353. člena ZPP.

8. Odločitev o stroških pritožbenega postopka ima podlago v prvem odstavku 154. v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP. Ker toženka s pritožbo ni uspela, sama krije svoje stroške pritožbenega postopka. Enako je sodišče odločilo glede tožničinih stroškov sestave odgovora na pritožbo, saj v njem podane navedbe niso bistveno prispevale k odločitvi o toženkini pritožbi.