Jedro

Da je bilo predmetno najemno razmerje med tožnico in pravno prednico toženke sklenjeno pred uveljavitvijo SZ-1, med strankama ni sporno.

Izrek

I. Tožbi se ugodi, odločba Javnega stanovanjskega sklada Mestne občine Ljubljana št. 3653-3278/2017-3203 z dne 7. 11. 2017 se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške tega postopka v višini 285,00 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od poteka tega roka dalje do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

1. Z izpodbijano odločbo je prvostopenjski organ odločil, da tožnica ne izpolnjuje splošnih pogojev za upravičenost do neprofitnega stanovanja, skladno z najemno pogodbo št. 1990/1998 z dne 1. 10. 1998 (1. točka izreka) ter da se za stanovanje na naslovu ... začne z mesecem decembrom 2017 zaračunavati tržna najemnina v višini 7,00 EUR/m2 in za ta mesec znaša 693,07 EUR (2. točka izreka), v postopku izdaje te odločbe pa niso nastali stroški postopka (3. točka izreka). V obrazložitvi navaja, da je po uradni dolžnosti začel postopek preveritve izpolnjevanja splošnih pogojev za upravičenost do neprofitnega stanovanja in za upravičenost do nadaljevanja neprofitnega najemnega razmerja s tožnico kot najemnico. Citira 90. člen Stanovanjskega zakona (SZ-1) ter 3. in 5. člen Pravilnika o dodeljevanju neprofitnih stanovanj v najem (Pravilnik) ter navaja, da je bilo v postopku na podlagi dokumentacije, ki jo je organ pridobil po uradni dolžnosti, ugotovljeno, da je tožnica lastnica premoženja, katerega skupna vrednost znaša 68.296,36 EUR. Ker vrednost premoženja tožničinega gospodinjstva presega 40 % vrednosti primernega stanovanja, ki za enočlansko gospodinjstvo znaša 15.512,37 EUR, tožnica ne izpolnjuje vseh pogojev za upravičenost do neprofitnega stanovanja in zato ni upravičena do nadaljevanja neprofitnega najemnega razmerja skladno z najemno pogodbo. Zato se ji določi tržna najemnina.

2. Drugostopenjski organ je tožničino pritožbo zoper izpodbijano odločbo in njen predlog za povrnitev stroškov postopka zavrnil ter odločil, da tožnica sama nosi svoje stroške postopka. V obrazložitvi se v zvezi z materialnopravno podlago za začetek tega postopka sklicuje na odločbo Ustavnega sodišča U-I-144/14-16. Glede na to, da iz tožničinih navedb in k pritožbi priložene listinske dokumentacije jasno izhaja, da je bila na dan preverjanja izpolnjevanja pogojev za nadaljevanje neprofitnega najemnega razmerja 15. 5. 2017 in na dan izdaje izpodbijane odločbe pri nepremičninah parc. št. 249/2, 250/2, 251/2 ter *444, vse k.o. ..., vknjižena lastninska pravica v njeno korist, je prvostopenjski organ kot premoženje pravilno upošteval tudi navedene nepremičnine.

3. Tožnica se z navedeno odločitvijo ne strinja in zoper njo vlaga tožbo, v kateri navaja, da ni najemnica neprofitnega stanovanja v lasti toženke, ker bi se znašla v socialni stiski, pač pa si je pravico do najema stanovanja za najemnino v višini neprofitne najemnine „kupila“ tako, da je z Občino Ljubljana Center sklenila sporazum št. 362-114/91-07/SJ-SS z dne 18. 3. 1992, na podlagi katerega je zamenjala svoje lastniško stanovanje na naslovu ... za najem drugega stanovanja – najprej stanovanja na naslovu ..., nato pa predmetnega stanovanja na naslovu .... To pomeni, da je pridobila pravico do uporabe tega stanovanja odplačno. Zato je v zameno upravičeno pričakovala, zahtevala in tudi dobila zagotovilo o trajnosti stanovanjskega položaja, tako da njeno najelementarnejše eksistencialno vprašanje, to je pravica do doma, ne bi bilo okrnjeno. Sklicuje se tudi na sodbo Okrajnega sodišča v Ljubljani III P 593/2017 z dne 29. 1. 2018 ter izpostavlja, da se učinki odločbe Ustavnega sodišča U-I-144/14 ne raztezajo na njeno najemno razmerje, zato nimajo nikakršnega vpliva nanj. Sodišču predlaga, naj tožbi ugodi in izpodbijano odločbo odpravi, toženki pa naloži povrnitev njenih stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

4. Toženka v odgovoru na tožbo v bistvenem ponavlja razloge drugostopenjske odločbe in sodišču predlaga, naj tožbo zavrne.

5. Tožba je utemeljena.

6. Med strankama ni sporno, da je prvostopenjski organ predmetni postopek preveritve izpolnjevanja splošnih pogojev za upravičenost do neprofitnega stanovanja in za upravičenost do nadaljevanja neprofitnega najemnega razmerja s tožnico začel po uradni dolžnosti, pri čemer kot pravno podlago navaja 90. člen SZ-1, drugostopenjski organ pa jo dopolnjuje še s sklicevanjem na odločbo Ustavnega sodišča U-I-144/14-6 z dne 9. 3. 2017, čemur tožnica oporeka in zatrjuje, da se učinki te odločbe Ustavnega sodišča ne raztezajo na obravnavano najemno razmerje.

7. Skladno z drugim odstavkom 90. člena SZ-1, veljavnim v času odločanja prvostopenjskega organa, je najemodajalec neprofitnega stanovanja dolžan vsakih pet let od najemnika, razen najemnika – bivšega imetnika stanovanjske pravice, zahtevati, da predloži dokazila o izpolnjevanju splošnih pogojev za pridobitev neprofitnega stanovanja, ki jih opredeljuje Pravilnik. Če najemnik ni več upravičen do neprofitnega stanovanja, se določila najemne pogodbe, ki urejajo višino najemnine, spremenijo po postopku, ki ga določa Pravilnik, in se najemnina določi v višini tržne najemnine (tretji odstavek te določbe SZ-1). Po prvem odstavku 195. člena SZ-1 določbe drugega in tretjega odstavka 90. člena tega zakona ne veljajo za najemna razmerja, sklenjena pred uveljavitvijo tega zakona (to je pred 14. 10. 2003). Da je bilo predmetno najemno razmerje med tožnico in pravno prednico toženke sklenjeno pred uveljavitvijo SZ-1, med strankama ni sporno.

8. Ustavno sodišče je z odločbo U-I-144/14-6 z dne 9. 3. 2017 razveljavilo v prejšnji točki obrazložitve te sodbe citirani prvi odstavek 195. člena SZ-1, kolikor se nanaša na najemna razmerja za neprofitna stanovanja v občinah, oddana na javnem razpisu. Med strankama tudi ni spora o tem, da predmetno stanovanje tožnici ni bilo oddano v najem na javnem razpisu.

9. Da odločitev Ustavnega sodišča razveljavlja citirani prvi odstavek 195. člena SZ-1 le, kolikor gre za najemna pogodbena razmerja, sklenjena za neprofitna stanovanja v občinah, če so bila oddana na javnem razpisu, po mnenju sodišča jasno izhaja iz izreka te ustavne odločbe. Povedano drugače: navedena odločba Ustavnega sodišča določa izjemo od citirane določbe 195. člena SZ-1. Izjeme, kakršna je določena tudi z navedeno odločbo Ustavnega sodišča, pa je treba razlagati ozko. To pomeni, da izjem ni dopustno širiti, kot sta to storila upravna organa v obravnavani zadevi. Kljub temu namreč, da predmetno stanovanje tožnici ni bilo oddano v najem na podlagi izvedenega javnega razpisa, kar ni sporno, sta organa navedeno odločbo Ustavnega sodišča o razveljavitvi prvega odstavka 195. člena SZ-1 razlagala na način, da je šteti, da je tožnica pridobila predmetno stanovanje v najem na podlagi javnega razpisa, kar je pritožbeni organ v svoji odločbi obrazložil z razlogovanjem, da je izvršni svet občine nadomestil vlogo javnega razpisa, saj je veččlanski svet glede na takratno zakonodajo presojal, ali je bila tožnica upravičena do najema neprofitnega stanovanja ali ne. Takšno razlogovanje oziroma širjenje učinkov odločbe Ustavnega sodišča U-I-144/14-6 z dne 9. 3. 2017 pa po mnenju sodišča v odločbi Ustavnega sodišča in določbah zakona, na katere se nanaša, nima podlage, zato je preširoko in s tem nedopustno.

10. Iz tega sledi, da je organ prve stopnje brez pravne podlage po uradni dolžnosti začel postopek preveritve tožničinega izpolnjevanja splošnih pogojev za upravičenost do neprofitnega stanovanja in do nadaljevanja neprofitnega najemnega razmerja, kar pomeni, da je materialno pravo napačno uporabil. 11. Po povedanem je sodišče tožbi ugodilo in izpodbijano odločbo odpravilo na podlagi četrte točke prvega odstavka 64. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1) ter zadevo na podlagi tretjega odstavka te določbe zadevo vrnilo istemu organu v ponovni postopek, v katerem je, skladno s četrtim odstavkom 64. člena ZUS-1, dolžan upoštevati v tej sodbi navedeno pravno stališče sodišča glede uporabe materialnega prava.

12. Sodišče je ob upoštevanju prvega odstavka 59. člena ZUS-1 o tožbi odločilo brez glavne obravnave, na seji, ker pravnorelevantna dejstva, in sicer da je bilo predmetno najemno razmerje med tožnico in pravno prednico toženke sklenjeno pred uveljavitvijo SZ-1 ter da stanovanje tožnici ni bilo oddano v najem na javnem razpisu, med strankama niso sporna, sporna je le uporaba oziroma razlaga pravnih norm in dometa oziroma učinka odločbe Ustavnega sodišča U-I-144/14-6 z dne 9. 3. 2017. 13. Ker je sodišče tožbi ugodilo, je tožnica v skladu s tretjim odstavkom 25. člena ZUS-1 upravičena do povračila stroškov postopka. Sodišče je stroške odmerilo v pavšalnem znesku v skladu z drugim odstavkom 3. člena Pravilnika o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu (Pravilnik) v znesku 285,00 EUR, saj je tožnico v upravnem sporu zastopal odvetnik. Zakonske zamudne obresti od stroškov postopka tečejo od poteka roka za njihovo prostovoljno plačilo (prvi odstavek 299. člena Obligacijskega zakonika). Plačana sodna taksa za postopek bo vrnjena po uradni dolžnosti (opomba 6.1.c Taksne tarife Zakona o sodnih taksah).