Jedro

Določilo pogodbe, ki obvezuje lastnike, da poravnavajo stroške, ki odpadejo na poslovni prostor, pri čemer obračun stroškov oziroma razlike stroškov predloži upravnik skupaj z računom za poravnavo stroškov za tekoči mesec, upravniku ne daje položaja stranke, ki bi v lastnem imenu izterjevala obratovalne stroške in stroške posameznega prostora. Takšne aktivne legitimacije nanj s pogodbo tudi niso prenesli lastniki poslovnih prostorov. Ker tožnik tudi ni zatrjeval, da je terjatve pred tem poravnal iz lastnih sredstev, za izterjavo teh stroškov ni aktivno legitimiran.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožeča stranka sama krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo ohranilo v veljavi sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 218295/2013 z dne 8. 1. 2014 za glavnico 191,86 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 13. 12. 2013 dalje in za stroške izvršilnega postopka v znesku 44,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 19. 1. 2014 dalje, v preostalem delu pa ga je razveljavilo in tožbeni zahtevek zavrnilo.

2. Zoper sodbo vlaga pritožbo tožeča stranka iz pritožbenih razlogov zmotne uporabe materialnega prava in bistvenih kršitev določb pravdnega postopka. Sodišču očita, da je razsojalo izven trditev toženih strank glede nespornega dejstva, da je račune za nepremičnino treba plačevati upravniku. Odločitev je materialnopravno napačna, saj iz 12. člena pogodbe izhaja, da so se lastniki stavbe zavezali upravniku plačevati vse stroške, ki odpadejo na njihov poslovni prostor. Prav tako je upravnik upravičen sprejemati plačila etažnih lastnikov na podlagi 50. člena SZ-1, mesečne obračune je dolžan izstavljati etažnim lastnikom na podlagi 66. člena SZ-1, etažni lastniki pa morajo na podlagi tako izstavljenega obračuna izpolniti vse svoje obveznosti. Sodišče teh materialnopravnih okvirov ni upoštevalo. Smisel zakonske ureditve, ki v večstanovanjskih stavbah z več kot osmimi posameznimi deli in več kot dvema lastnikoma določa obvezno imenovanje upravnika, je prav v tem, da poskrbi za redno upravljanje, obratovanje in vzdrževanje večstanovanjske stavbe in interese skupnosti etažnih lastnikov. Upravnik je določen tudi zato, da poskrbi za delitev stroškov, etažni lastniki pa so dolžni stroške po obračunu upravnika temu redno in pravočasno plačevati. Upravnik je v razmerju do tretjih oseb zakoniti zastopnik etažnih lastnikov, kar pa v razmerju med upravnikom in etažnimi lastniki ne pomeni, da ni upravičen od neplačnika izterjati obveznosti do nepremičnine. Upravnik ni dolžan zalagati svojih sredstev za plačilo stroškov nepremičnine, ki jo upravlja. Dolžan je poskrbeti, da dolžniki svoje obveznosti poravnavajo. Verzija ni edina podlaga tožbenemu zahtevku.

3. Na pritožbo je odgovorila tožena stranka in prerekala podane pritožbene navedbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. O pritožbi je na podlagi določbe petega odstavka 458. člena ZPP odločala sodnica posameznica.

6. V postopku v sporu majhne vrednosti je pritožbeno sodišče vezano na dejstveni substrat zadeve, kakor ga je ugotovilo sodišče prve stopnje. V skladu s prvim odstavkom 458. člena ZPP je namreč sodbo in sklep, s katerim je končan postopek v sporih majhne vrednosti, mogoče izpodbijati zgolj zaradi absolutne bistvene kršitve pravil pravdnega postopka in zaradi zmotne uporabe materialnega prava. Izjemo od navedenega predstavlja le položaj, ko je sodišče zaradi zmotne uporabe materialnega prava nepopolno ugotovilo dejansko stanje (drugi odstavek 458. člena ZPP).

7. Pritožba se pri graji materialnega prava zmotno opira na določbe Stanovanjskega zakona (SZ-1), saj ta v obravnavanem primeru ni uporabljiv. Med strankami namreč ni sporno, da je bila tožeča stranka v vtoževanem obdobju upravnik na podlagi Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja poslovnega objekta X, torej poslovne stavbe. Za ureditev plačila stroškov iz naslova upravljanja, vzdrževanja in obratovanja slednje pa se ne uporablja SZ-1, temveč je treba uporabiti določila Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP), Stvarnopravnega zakonika (SPZ) in v konkretnem primeru Pogodbe o opravljanju storitev upravljanja poslovnega objekta X (Pogodba).

8. Zmotno je pritožbeno sklicevanje, da podlago tožbenemu zahtevku predstavlja določilo 12. člena Pogodbe. To sicer obvezuje lastnike, da poravnavajo stroške, ki odpadejo na poslovni prostor, do vsakega 5. dne v mesecu za tekoči mesec, pri čemer obračun stroškov oziroma razlike stroškov predloži upravnik skupaj z računom za poravnavo stroškov za tekoči mesec. Vendar to določilo upravniku ne daje položaja stranke, ki bi v lastnem imenu izterjevala obratovalne stroške in stroške posameznega prostora. Takšne aktivne legitimacije nanj s pogodbo tudi niso prenesli lastniki poslovnih prostorov. Sodišče je pravilno interpretiralo šesti odstavek 11. člena Pogodbe, kjer so se stranke izrecno dogovorile, da v primeru nepravočasnega plačevanja obveznosti s strani posameznih lastnikov, upravnik brez soglasja vseh lastnikov ne bo prenašal bremena neporavnanih računov na redne plačnike, temveč bo terjatve neplačnikov odstopal s seznami neplačnikov in višino dolga dobaviteljem kot nosilcem terjatev. Ker tožnik tudi ni zatrjeval, da je terjatve pred tem poravnal iz lastnih sredstev, za izterjavo teh stroškov ni aktivno legitimiran. Pritožbeno sodišče se v tem delu sklicuje na pravilne razloge sodišča prve stopnje iz 13. točke sodbe, ki jih v celoti sprejema. Gre za vprašanje pravilne uporabe materialnega prava, na kar je sodišče dolžno paziti ne glede na trditve strank v postopku. Zato tudi ni utemeljen procesni očitek, da je sodišče razsojalo izven okvira trditev toženih strank. Tudi sicer pa takšna kršitev ne predstavlja v sporih majhne vrednosti edino upoštevne absolutno bistvene kršitve določb postopka iz drugega odstavka 339. člena ZPP.

9. Ker po povedanem v pritožbi zatrjevani pritožbeni razlogi niso podani, prav tako tudi ne tisti, na katere pazi sodišče po uradni dolžnosti, je višje sodišče pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo na podlagi 353. člena ZPP.

10. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 154. v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP.