Jedro

Zmotno je pritožbeno stališče, da bi bila do višje cene storitev tožeča stranka kot upravnik upravičena na podlagi pravil o konkludentni izjavi volje in ni potrebno, da bi bila sprememba cen dogovorjena v pisni obliki. Pogodbe med etažnimi lastniki in upravniki se sklepajo v pisni obliki, potrebna pa je tudi predpisana večina etažnih lastnikov. Pogodbe med upravniki in etažnimi lastniki ni mogoče spremeniti ustno ali s konkludentnimi ravnanji, saj učinkujejo tudi proti kasnejšim etažnim lastnikom, ki se sicer z vsebino ne bi mogli seznaniti.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Tožeča stranka sama nosi stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 78667/2017 z dne 24. 10. 2017 (I. točka izreka). Razsodilo je, da je tožena stranka v roku 8 dni dolžna plačati tožeči stranki 9.96 EUR s pripadajočimi zakonskimi zamudnimi obrestmi (II. točka izreka). Toženi stranki je naložilo povrnitev izvršilnih stroškov v višini 44,00 EUR skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

2. Zoper sodbo se pritožuje tožeča stranka zaradi bistvenih kršitev določb postopka, zmotne uporabe materialnega prava in kršitev ustavnih pravic iz 22. in 23. člena Ustave RS. Višjemu sodišču predlaga, da pritožbi ugodi in izpodbijano sodbo spremeni tako, da v celoti ugodi tožbenemu zahtevku oz. podrejeno, da izpodbijano sodbo razveljavi in vrne prvostopenjskemu sodišču v ponovno sojenje. Priglaša tudi stroške pritožbenega postopka.

3. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki nanjo ni odgovorila.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Obravnavana zadeva predstavlja gospodarski spor majhne vrednosti, saj vrednost spornega predmeta ne presega 4.000,00 EUR (495. člen ZPP). O pritožbi je zato odločila sodnica posameznica (peti odstavek 458. člena ZPP). Višje sodišče je v sporu majhne vrednosti vezano na dejansko stanje, kot ga je ugotovilo sodišče prve stopnje (prvi odstavek 458. člena ZPP).

6. Tožeča stranka je upravnik večstanovanjske stavbe na podlagi Pogodbe o upravljanju stanovanjske hiše B. z dne 21. 12. 1995. Toženka je v tej stavbi lastnica stanovanja št. 287, pri čemer je njen solastniški delež na skupnih delih 1,40%. Tožeča stranka je vtoževala stroške upravljanja večstanovanjske stavbe, obratovanja in vodenja rezervnega sklada.

7. Pritožba izpodbija zaključek prvostopenjskega sodišča, da je tožeča stranka upravičena do stroškov upravljanja zgolj v višini, kot izhaja iz pogodbe o upravljanju ob upoštevanju revalorizacije. Tožeča stranka je namreč zatrjevala, da je v letu 1997 prišlo do dviga cen upravljanja, s čimer naj bi bili etažni lastniki seznanjeni in so s tem soglašali na zboru dne 14. 4. 1997. Sodišče prve stopnje je to zavrnilo, ker bi morala tožeča stranka v skladu s Stanovanjskim zakonom – SZ-1 za to imeti soglasje večine etažnih lastnikov (25. člen SZ-1), česar pa ni uspela izkazati. Prav tako ni podala trditev, koliko lastnikov je bilo prisotnih na zboru in s kakšnim solastniškim deležem.

8. Sodišče prve stopnje je sicer napačno uporabilo materialno pravo, ker bi se moralo sklicevati na tedaj veljavni Stanovanjski zakon – SZ. Kljub temu je odločitev pravilna, ker je SZ vseboval smiselno enako določbo o sporazumu solastnikov, katerih solastniški deleži sestavljajo skupaj več kot polovico vrednosti stanovanjske hiše (31. člen SZ). Pritožba ne more izpodbiti pravilnosti odločitve s tem, da je ostala neprerekana njena navedba, da so lastniki v poštne nabiralnike prejeli kopijo zapisnika zbora in se seznanili z dvigom cen. S tem pritožba v bistvu uveljavlja nedovoljen pritožbeni razlog zmotne ugotovitve dejanskega stanja, pa tudi če bi bilo res, to ne spremeni pravilnosti zaključka, da ni izkazala, da je bil sklep veljavno sprejet s predpisano večino.

9. Zmotno je tudi pritožbeno stališče, da bi bila do višje cene storitev tožeča stranka upravičena na podlagi pravil o konkludentni izjavi volje in ni potrebno, da bi bila sprememba cen dogovorjena v pisni obliki. Kot navaja že sama pritožba, se pogodbe med etažnimi lastniki in upravniki sklepajo v pisni obliki (prvi odstavek 22. člena SZ). Prav tako je za veljavno sklenitev potrebna predpisana večina po solastniških deležih. Če je za sklenitev pogodbe zahtevana pisna oblika, enako velja tudi za njene spremembe ali dopolnitve (drugi odstavek 62. člena tedaj veljavnega Zakona o obligacijskih razmerjih – ZOR). Že na podlagi navedenega je jasno, da je za pogodbe o upravljanju, ki jih etažni lastniki sklepajo z upravniki, potrebna pisna oblika, kar velja tudi za kasnejše spremembe. Takšne pogodbe ni mogoče veljavno spremeniti niti ustno niti s konkludentnimi ravnanji. Ker pogodbe o upravljanju učinkujejo tudi proti kasnejšim pridobiteljem stanovanj (četrti odstavek 27. člena SZ), je pisna oblika pogodbe potrebna, da se tudi slednji lahko seznanijo z njeno vsebino in lastnimi pravicami ter obveznostmi. To pa bi bilo nesorazmerno oteženo, če bi se pogodba lahko sklepala ali spreminjala neoblično.

10. Pritožba graja tudi zaključek sodišča prve stopnje glede plačila postavke zavarovanja. Sodišče prve stopnje je plačilo te postavke zavrnilo, ker tožeča stranka ni predložila seznama podpisov etažnih lastnikov, ki so navedeni v tabeli rezultata glasovanja za zavarovanje večstanovanjske stavbe. Tako ni mogoče preveriti verodostojnosti navedenega rezultata glasovanja in tožnica ni uspela dokazati, da je pridobila 75% soglasje lastnikov. Pritožba izpodbija predvsem dokazno oceno sodišča, saj navaja, da bi se sodišče o pridobljenem soglasju moralo prepričati že na podlagi predloženega rezultata glasovanja. Ker pa izpodbijanje dokazne ocene spada pod pritožbeni razlog zmotno ugotovljenega dejanskega stanja, ki v sporih majhne vrednosti ni dovoljen, pritožba s tem ne more uspeti.

11. Prav tako pritožba ne more uspeti z navedbami, da je podana absolutna bistvena kršitev postopka, ker sodišče ni zaslišalo prič B. O., L. B. in M. M. v dokaz trditev, da je bila dosežena potrebna večina za sprejem sklepa o zavarovanju stavbe. Višje sodišče ugotavlja, da je v pripravljalni vlogi z dne 15. 2. 2018 tožeča stranka sicer res predlagala zaslišanje navedenih prič, vendar je glede dosežene potrebne večine navedla, da prilaga rezultat glasovanja. Dokazni predlog z zaslišanjem navedenih prič je ostal povsem nesubstanciran in po presoji višjega sodišča je zaslišanje prič tudi sicer neprimerno za dokazovanje, da so etažni lastniki podpisali rezultat glasovanja, če podpisov ni na sami listini. Zato so tudi neutemeljeni pritožbene navedbe o kršitvi 22. in 23. člena Ustave RS.

12. Na podlagi obrazloženega so pritožbene navedbe neutemeljene, sodišče pa tudi ni zaznalo nobenih kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti (353. člen ZPP). Zato je odločilo, kot izhaja iz izreka te sodbe.

13. Tožeča stranka s pritožbo ni uspela, zato sama nosi svoje pritožbene stroške (165. člen ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP).