Jedro

Najemna pogodba za najem poslovne stavbe ali poslovnih prostorov, ki ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna. Iz izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje izhaja ugotovitev, da pisna najemna pogodba za najem dela poslovnih prostorov tožeče stranke ni bila sklenjena. Ugotovljeno je bilo tudi, da je bil s kompenzacijo poravnan le del najemnine po prvem računu, ki je zajemal obdobje od januarja do marca 2013. Zatrjevana ustno dogovorjena najemna pogodba torej tudi ni bila v pretežnem delu realizirana. Že iz tega razloga ni mogoče šteti, da je bila veljavno sklenjena ustna najemna pogodba (58. člen OZ).

V kolikor bi držalo, da je bila dogovorjena brezplačna uporaba, tožeča stranka ne bi imela terjatve do tožene stranke, kar pomeni, da ne bi bilo treba ničesar pobotati, temveč bi tožena stranka od tožeče stranke zahtevala plačilo dobavljenega blaga.

Glede na to, da se pričakovanja o uspešnem poslovnem sodelovanju niso uresničila, se tudi ni uresničilo pričakovanje o kompenzaciji medsebojnih terjatev. Tožena stranka ima torej do tožeče stranke obveznost, ki je po svoji naravi denarna obveznost, te obveznosti pa ob zapadlosti terjatve ni opravila na način, kot je bilo dogovorjeno (pričakovano). Tako tožeča stranka pravilno uveljavlja zoper toženo stranko zahtevek za plačilo denarne odmene za uporabo dela njenih poslovnih prostorov.

Izrek

I. Pritožbi se delno ugodi in se izpodbijana sodba delno spremeni: - v I. točki izreka izpodbijane sodbe tako, da ostane sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 133242/2015 z dne 9. 11. 2015 v prvem in tretjem odstavku izreka v veljavi za znesek 9.052,60 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 16. 10. 2015 dalje ter za izvršilne stroške v znesku 69,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku roka za prostovoljno izpolnitev obveznosti; - v III. točki izreka izpodbijane sodbe pa tako, da se toženi stranki naloži, da mora v petnajstih dneh od vročitve izpodbijane sodbe povrniti tožeči stranki njene pravdne stroške v znesku 3.471,26 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega naslednjega dne po izteku roka za izpolnitev obveznosti, določenega v tej točki izreka.

II. V preostalem izpodbijanem delu, to je v I. točki izreka sodbe v zvezi s prvim odstavkom izreka sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 133242/2015 z dne 9. 11. 2015, se glede zneska 792,00 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 1. 1. 2015 ter za vtoževane zakonske zamudne obresti od vseh posameznih računov do 16. 10. 2015, pritožba zavrne in se v tem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

III. Tožena stranka nosi sama svoje stroške za odgovor na pritožbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 133242/2015 z dne 9. 11. 2015 razveljavi tudi v prvem in tretjem odstavku izreka in se tožbeni zahtevek zavrne (I. točka izreka). Razsodilo je tudi, da se sklep o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani opr. št. VL 151144/2015 z dne 7. 12. 2015 razveljavi v prvem in tretjem odstavku izreka in se zavrne tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi (II. točka izreka). Odločilo je še, da vsaka stranka nosi svoje stroške postopka (točka III izreka).

2. Zoper sodbo sodišča prve stopnje je vložila pravočasno pritožbo tožeča stranka in jo izpodbija v I. in III. točki izreka. Uveljavlja pritožbene razloge zmotno in nepopolno ugotovljenega dejanskega stanja, kršitve pravil postopka in zmotne uporabe materialnega prava. Pritožbenemu sodišču predlaga, da sodbo sodišča prve stopnje v izpodbijanem delu spremeni tako, da tožbenemu zahtevku v I. točki izreka ugodi in toženi stranki naloži plačilo stroškov postopka. Podrejeno predlaga, da pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo v I. in III. točki izreka razveljavi in zadevo vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

3. Pritožba je bila vročena toženi stranki, ki je vložila odgovor na pritožbo. V odgovoru predlaga, da pritožbeno sodišče pritožbo zavrne in sodbo sodišča prve stopnje potrdi, tožeči stranki pa naloži v plačilo stroške pritožbenega postopka.

Dejanski okvir spora

4. Tožena stranka je v času od januarja 2013 do septembra 2015 uporabljala del poslovnih prostorov v stavbi na naslovu B. 60, L., ki so last tožeče stranke. Pisna najemna pogodba med strankama ni bila sklenjena. Tožeča stranka je toženi stranki izstavila osem računov za plačilo najemnine za celotno obdobje po 300,00 EUR mesečno. Računov ni izstavljala mesečno, temveč so izdani računi zajemali različno dolga obdobja. Tožeča stranka je na davčni urad dne 25. 3. 2013 podala „Izjavo za izbiro obdavčitve dobave/najema nepremičnine z DDV“ zaradi zaračunavanja in poračunavanja DDV-ja. Pri prvem računu DDV ni bil obračunan, pri naslednjih računih pa je bil vključen v znesek 300,00 EUR, razen pri računu za leto 2014, kjer je bil DDV prištet. Prvi izdani račun z dne 28. 6. 2013, s katerim je tožeča stranka toženi stranki zaračunala plačilo najemnine za mesece od januarja do marca 2013 v znesku 900,00 EUR, sta stranki pobotali s terjatvijo tožene stranke do tožeče stranke iz naslova prodaje izdelkov tožene stranke v trgovini tožeče stranke, tako da tožeča stranka po tem računu vtožuje le še znesek 52,60 EUR. Tožeča je toženi stranki posredovala opomin za plačilo navedenih računov dne 16. 10. 2015. Sodba sodišča prve stopnje

5. Sodišče prve stopnje je tožbeni zahtevek tožeče stranke zavrnilo.1 Presodilo je, da med pravdnima strankama ni bila sklenjena najemna pogodba ali drug dogovor, da bo tožena stranka plačevala tožeči stranki po 300,00 EUR mesečno. Ker pogodba ni bila sklenjena v pisni obliki, tožena stranka pa tožeči stranki za uporabo njenih prostorov ni plačevala, zatrjevana ustno sklenjena pogodba ni bila realizirana. Presodilo je tudi, da tožeča stranka ni upravičena do uporabnine, saj je bila dogovorjena neodplačna uporaba oziroma bi stranki uporabo kompenzirali z uspešnim prodorom tožene stranke s svojimi izdelki, ki bi jih lansirala s pomočjo tožeče stranke. Sklenilo je, da odločitev, da bo tožena stranka uporabljala poslovne prostore, ni bila sprejeta na podlagi ekonomskih kriterijev, pač pa na temelju prijateljskih odnosov oziroma v pričakovanju bodočih koristi od njunega poslovnega sodelovanja in poslovnih uspehov tožene stranke z njenimi izdelki, kar pa se ni uresničilo. Menilo je tudi, da je tožeča stranka privolila v svoje prikrajšanje, saj ni bila na nedopusten način izključena od rabe svoje stvari in tudi ni aktivno poskušala preprečiti svojega prikrajšanja.

O utemeljenost pritožbe

6. Pritožba je delno utemeljena.

O plačilu najemnine

7. Najem poslovne stavbe ali poslovnih prostorov nastane s pogodbo med najemodajalcem in najemnikom (v nadaljnjem besedilu: najemna pogodba). Najemna pogodba mora biti sklenjena v pismeni obliki. Pogodba, ki ni sklenjena v pismeni obliki, ni veljavna (12. člen Zakona o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih, ZPSPPP, Ur. list SRS, št. 18/1974, s spremembami).

8. V skladu z navedenim zakonskim določilom in sodno prakso, najemna pogodba, ki ni sklenjena v pisni obliki, ni veljavna.2 Iz izpodbijane sodbe sodišča prve stopnje izhaja ugotovitev, da pisna najemna pogodba za najem dela poslovnih prostorov tožeče stranke ni bila sklenjena. Ugotovljeno je bilo tudi, da je bil s kompenzacijo poravnan le del najemnine po prvem računu, ki je zajemal obdobje od januarja do marca 2013. Zatrjevana ustno dogovorjena najemna pogodba torej tudi ni bila v pretežnem delu realizirana. Že iz tega razloga ni mogoče šteti, da je bila veljavno sklenjena ustna najemna pogodba (58. člen OZ).

9. Iz navedenih razlogov je pravilna presoja sodišča prve stopnje, da tožeča stranka do plačila najemnine ni upravičena. Zato pritožbeno sodišče ni podrobneje obravnavalo pritožbenih navedb glede sklenjene ustne najemne pogodbe, saj na tej pravni podlagi ne more doseči drugačne odločitve.

O terjatvi iz naslova neupravičene obogatitve

10. Sodišče prve stopnje je v izpodbijani sodbi nadalje sklenilo, da je bila dogovorjena neodplačna uporaba. Tožeča stranka takšen sklep sodišča prve stopnje v pritožbi utemeljeno napada, saj tožena stranka glede tega ni povedala ničesar konkretnega.3 Glede dejstva, da naj bi bila dogovorjena brezplačna uporaba, je bilo na toženi stranki trditveno (in dokazno) breme, ki pa mu po presoji pritožbenega sodišča ni zadostila. To, da bi tožeča stranka, kot gospodarska družba, ki tako kot vsaka druga družba stremi k poslovanju z dobičkom, zaradi prijateljskih odnosov med predstavniki obeh družb pristala na neodplačno uporabo njenih poslovnih prostorov, pritožbenega sodišča tudi sicer ne prepriča. V praksi gospodarskih družb namreč ni običajno, da bi se, ne glede na prijateljske odnose, poslovanje med družbami odvijalo tako, da družba od druge družbe ne bi zahtevala plačila za opravljeno dajatev, storitev ali dopustitev. Toliko manj glede na to, da je imela tožeča stranka nedvomno stroške (strošek plačila DDV, stroški komunalnih storitev,...) zaradi tega, ker je tožena stranka del njenih poslovnih prostorov uporabljala, na kar utemeljeno opozarja tožeča stranka v pritožbi.

11. Utemeljena je tudi pritožbena navedba, da sodišče prve stopnje ni ustrezno ovrednotilo dejstva, da je bil prvi račun tožeče stranke, s katerim je toženi stranki zaračunala najemnino za mesece od januarja do marca 2013, poravnan s kompenzacijo s terjatvijo tožene stranke do tožeče stranke iz naslova dobavljenega blaga, ki ga je tožeča stranka prodajala v svoji trgovini. V kolikor bi držalo, da je bila dogovorjena brezplačna uporaba, tožeča stranka ne bi imela terjatve do tožene stranke, kar pomeni, da ne bi bilo treba ničesar pobotati, temveč bi tožena stranka od tožeče stranke zahtevala plačilo dobavljenega blaga.

12. Sodišče prve stopnje je v obrazložitvi izpodbijane sodbe nadalje navedlo, da naj bi bila odločitev o uporabi dela poslovnih prostorov tožeče stranke sprejeta v pričakovanju bodočih koristi od poslovnih uspehov tožene stranke ter da naj bi stranki uporabo prostorov kompenzirali z uspešnim prodorom tožene stranke s svojimi izdelki, kar se ni realiziralo. Sodišče prve stopnje je nadalje tudi ugotovilo, da tožeča stranka ni odgovorna za neuspeh tožene stranke pri poskusu plasiranja njenih izdelkov v mrežo C. (točka 21. obrazložitve), iz česar sledi sklep, da ni bil dogovorjen skupni riziko opravljenega posla. Glede na to, da se pričakovanja o uspešnem poslovnem sodelovanju niso uresničila, se tudi ni uresničilo pričakovanje o kompenzaciji medsebojnih terjatev. Tožena stranka ima torej do tožeče stranke obveznost, ki je po svoji naravi denarna obveznost, te obveznosti pa ob zapadlosti terjatve ni opravila na način, kot je bilo dogovorjeno (pričakovano). Glede na navedeno tožeča stranka pravilno uveljavlja zoper toženo stranko zahtevek za plačilo denarne odmene za uporabo dela njenih poslovnih prostorov.4

13. Za uspešno uveljavljanje zahtevka z naslova neupravičene pridobitve (190. člen OZ) mora stranka dokazati, da je prišlo do neutemeljenega premika premoženja, zaradi katerega je bila sama prikrajšana, druga stranka pa obogatena, pri čemer mora med prikrajšanjem in okoriščanjem obstajati vzročna zveza.5 Ti pogoji za uspešno uveljavljanje zahtevka iz neupravičene obogatitve so podani, saj je bilo v postopku pred sodiščem prve stopnje ugotovljeno, da je tožena stranka uporabljala tujo stvar (poslovne prostore tožeče stranke) za to uporabo pa ni plačala, zaradi česar je bila tožena stranka obogatena (koristila je poslovni prostor, ne da bi za to plačala kakršnokoli odmeno), tožeča stranka pa je bila za plačilo prikrajšana (tega prostora ni mogla sama uporabljati niti ga ni mogla dati v najem komu tretjemu).

14. Po presoji pritožbenega sodišča je sodišče prve stopnje zmotno štelo, da je tožeča stranka privolila v svoje prikrajšanje, zato tudi ni podlage za uporabo določbe 191. oziroma 140. člena OZ. Iz ugotovljenega dejanskega stanja namreč izhaja, da je tožeča stranka toženi stranki za celo obdobje izstavila račune za plačilo najemnine, nadalje je toženi stranki izdala opomin dne 16. 10. 2015, prvo izdani račun za najemnino pa je bil (sporazumno) pobotan. Ugotovljeno je bilo tudi, da je tožeča stranka podala izjavo za izbiro obdavčitve najema nepremičnine z DDV. Vse navedeno kaže na to, da pritožnica utemeljeno graja sklep sodišča prve stopnje, da je bila podana privolitev tožeče stranke v svoje prikrajšanje oziroma škodo. Sodišče se v obrazložitvi izpodbijane odločbe sicer sklicuje na članek Jureta Debevca, Denarna odmena za neupravičeno uporabo tuje stvari, Odvetnik 2013, št. 63, vendar pa spregleda primere, glede katerih avtor navaja, da ni mogoče šteti, da je prikrajšani privolil v svojo škodo. Tako npr. avtor izpostavlja primer, ko pravni naslov za uporabo naknadno odpade ter primer, ko je uporabnik dopuščal uporabo o zmoti. Za podoben primer gre v obravnavani zadevi, saj je sodišče prve stopnje ugotovilo, da je tožena stranka sporne prostore uporabljala v pričakovanju bodočih koristi od poslovnih uspehov tožene stranke, kar pa se ni uresničilo.

15. Po presoji pritožbenega sodišča zato tožeča stranka od tožene stranke upravičeno terja plačilo uporabnine za uporabo dela njenih poslovnih prostorov v obdobju od januarja 2013 do septembra 2015. Tožeča stranka je glede višine uporabnine navajala, da primeren znesek za uporabo dela njenih poslovnih prostorov znaša 300,00 EUR. Tožena stranka je v zvezi z višino zaračunane uporabnine zgolj pavšalno ugovarjala, da je znesek uporabnine glede na kvadraturo previsok, vendar pa ni svojega ugovora ni konkretizirala, kot tudi ni navedla, kakšen znesek bi bil po njenem mnenju primeren. Nenazadnje pa sta stranki že pobotali6 račun tožeče stranke z dne 28. 6. 2013, s katerim je tožeča toženi stranki zaračunala plačilo najemnin za mesece januar, februar in marec 2013 v mesečni višini 300,00 EUR. Če je torej tožena stranka štela, da ji je tožeča stranka tak mesečni znesek upravičeno zaračunala, je torej logično sklepati, da je tožeča stranka tudi iz naslova uporabnine upravičena do zneska v enaki višini. Po presoji pritožbenega sodišča je torej utemeljen tožbeni zahtevek tožeče stranke v skupnem znesku 9.052,60 EUR (30 mesecev x 300,00 EUR, kar znaša 9.000,00 EUR, čemer se prišteje znesek po prvem računu 52,60 EUR).

16. Ugovori tožene stranke, da tožeča stranka ni izkazala, da bi pred opominom z dne 16. 10. 2015 od tožene stranke karkoli zahtevala ali jo pozivala k plačilu najemnine, na odločitev ne morejo uspešno vplivati. Tožeča stranka je do plačila uporabnine upravičena tudi če v času, ko je bilo razmerje med predstavniki tožeče in tožene stranke še prijateljsko, tožene stranke za plačilo najemnine oziroma uporabnine ni terjala, saj se plačilu ni odpovedala. Tožena stranka navrže še očitka, da tožeča stranka ni izkazala plačila DDV-ja ter da je račune izdala zgolj fiktivno, vendar pa v zvezi s temi očitki ne navedene nobenih konkretnih dejstev, da bi se lahko vzpostavil resen dvom v trditve tožeče stranke, da je račune izdala in DDV plačala. Tožeča stranka je na podlagi izdanih računov DDV dolžna plačati.

17. Glede obsega vrnitve velja, da kadar se vrača tisto, kar je bilo neupravičeno pridobljeno, je treba vrniti plodove in plačati zamudne obresti in sicer, če je bil pridobitelj nepošten od dneva pridobitve, drugače pa od dneva vložitve zahtevka (193. člen OZ). Zamudne obresti je glede na navedeno dolžan zavezanec plačati od trenutka, ko ni več dobroveren, pri čemer se dobra vera domneva in je nedobrovernost dolžna dokazati nasprotna stranka. Ker je tožena stranka ugovarjala, da računov ni prejela, je bilo na strani tožeče stranke trditveno in dokazno breme glede trenutka, ko tožena stranka ni bila več dobroverna. Kot izhaja iz dejanskih ugotovitev sodišča prve stopnje je tožeča stranka dne 16. 10. 2015 toženi stranki posredovala opomin, s katerim jo je pozvala k plačilu izdanih računov. Glede na navedeno je bila tožena stranka najkasneje z opominom seznanjena, da tožeča stranka od nje terja plačilo za uporabo dela poslovnih prostorov, zaradi česar od tedaj dalje o njeni dobrovernosti ni mogoče več govoriti. Po presoji pritožbenega sodišča gredo zato tožeči stranki od prisojenega zneska tudi zakonske zamudne obresti od opomina dalje.

18. Ob pravilni uporabi materialnega prava je treba pritožbi v pretežnem delu ugoditi, zaradi česar je pritožbeno sodišče izpodbijano sodbo delno spremenilo tako, kot izhaja iz izreka te sodbe (5. točka 358. člena ZPP). Pritožbeno sodišče pa je pritožbo zavrnilo glede presežka vtoževanega zneska (nad zneskom 3.600,00 EUR) za leto 2014 v znesku 792,00 EUR, saj za višji zahtevek tožeča stranka ni navedla razlogov, kot tudi glede vtoževanih zakonskih zamudnih obresti od v računih navedenih dnevov zapadlosti pa do dne 16. 10. 2015, ko je bila tožena stranka pozvana k plačilu z opominom.

19. Tožeča stranka je s tožbo v pretežnem delu uspela, v celoti pa je uspela po nasprotni tožbi, saj je bil nasprotni tožbeni zahtevek zavrnjen. Zato je upravičena do povrnitve svojih pravdnih stroškov, tožena stranka pa nosi sama svoje stroške postopka (tretji odstavek 154. člena ZPP v zvezi z drugim odstavkom 165. člena ZPP).

20. Pritožbeno sodišče je tožeči stranki priznalo stroške po tožbi (odmerjene glede na uspeh v pravdi od 9.052,60 EUR): dopolnitve tožbe 400 točk (tar. št. 18 OT), prve pripravljalne vloge 400 točk (tar. št. 19 OT), druge pripravljalne vloge 300 točk (tar. št. 19 OT), odgovora na poziv sodišča 50 točk (tar. št. 19 OT), za prvi narok za glavno obravnavo 9. 3. 2017 400 točk (tar. št. 20 OT), po nasprotni tožbi pa še (odmerjene od 18.300 EUR): odgovora na tožbo 600 točk (po tar. št. 18), prve pripravljalne vloge 600 točk (tar. št. 19 OT), druge pripravljalne vloge 450 točk (tar. št. 19 OT), tretje pripravljalne vloge 300 točk, po združitvi postopkov (odmerjene od 27.352,60 EUR): za narok (prvi po nasprotni tožbi) za glavno obravnavo 20. 4. 2017 700 točk (tar. št. 20 OT), urnino 150 točk (6. člen) ter materialne stroške v skladu s tretjim odstavkom 11. člena OT v skupni višini 53,50 točk, potne stroške M. – L. – M. v višini 55,50 EUR (2 x 75 km x 0,37 EUR), dvakrat prevoz skupaj 111,00 EUR, stroške pristopa na narok za J. P. v znesku 16,60 EUR, stroške prevoda po računu 92/206 v znesku 335,50 EUR, sodno takso v znesku 361,00 EUR. Glede na vrednost odvetniške točke v višini 0,459 EUR (prvi odstavek 13. člena OT) tako znaša znesek priznane nagrade in izdatkov 2.845,30 EUR, upoštevaje 22 % DDV pa skupaj 3.471,26 EUR. Priznane stroške je tožena stranka dolžna poravnati tožeči stranki v roku petnajst dni, v primeru zamude pa z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od šestnajstega dne po vročitvi te sodbe tožeči stranki do plačila.

21. Tožeča stranka je s pritožbo uspela, vendar pritožbenih stroškov ni priglasila, zato pritožbeno sodišče o njih ni odločalo. Tožena stranka je priglasila stroške v odgovoru na pritožbo, vendar pa je dolžna le-te nositi sama (prvi odstavek 154. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 165. člena ZPP).

1 Sodišče prve stopnje je zavrnilo tudi tožbeni zahtevek po nasprotni tožbi, kar s pritožbo ni bilo izpodbijano. Odločitev sodišča prve stopnje je torej v II. točki izreka postala pravnomočna. 2 Primerjaj II Ips 158/2014, III Ips 93/2011, II Ips 153/193. 3 Glej pripravljalna vloga tožene stranke z dne 6. 3. 2017, stran 2, tretji odstavek 4. točke. 4 Primerjaj III Ips 10/2014. 5 Primerjaj dr. Polajnar Pavčnik Ada: Obligacijski zakonik s komentarjem, Splošni del, druga knjiga, GV Založba, Ljubljana 2003, stran 44. 6 Kar izhaja tudi iz navedb tožene stranke v ugovoru zoper sklep o izvršbi, da sta stranki „pokompenzirali znesek 847,40 EUR.“