Jedro

Uporabe brez pravnega naslova ne gre enačiti z dolgotrajnim najemom na temelju pogodbenega razmerja.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se v izpodbijanem delu potrdi sodba sodišča prve stopnje.

II. Tožnik sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo delno ugodilo tožbenemu zahtevku in tožencema naložilo, da sta dolžna tožniku plačati 16.924,26 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od zapadlosti posamičnih obrokov uporabnine, kot izhaja iz III. točke izreka sodbe, ter pravdne stroške v višini 2.211,72 EUR.

2. Zoper sodbo vlagata pritožbo toženca. Menita, da bi sodišče prisojeni znesek moralo znižati za 10 %, saj so pri dolgoročnem najemu nepremičnin cene najemnine nižje, znižanje pa bi bilo potrebno tudi zaradi splošnega stanja stanovanja. Sodišče ni upoštevalo stroškov, ki sta jih kot lastnika plačala, moralo bi izhajati iz mnenja strokovne osebe, sodnega cenilca ter nadomestilo zmanjšati za 50 % stroškov zavarovanja stavbe, upravljanja, hišnika, investicijskega rezervnega sklada, vzdrževanja okolice, vzdrževanja dvigal in klicnega centra, kar znaša skupaj 31,50 EUR mesečno. Tabele stroškov ni bilo mogoče podati do konca prvega naroka, ker je bilo strokovno mnenje cenilca narejeno šele pozneje. Sodišče ni upoštevalo, da je O. T. več kot 10 let sam uporabljal oziroma oddajal v podnajem celotno stanovanje, zaradi česar je prejšnja solastnica K. O. podpisala tudi najemno pogodbo. Menita, da sta žrtev prevare bratov D. V. in O. O., kar bi sodišče moralo upoštevati po načelu pravičnosti. Predlagata spremembo izpodbijane sodbe.

3. Na pritožbo je odgovoril tožnik in prerekal podane pritožbene navedbe.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V pritožbenem postopku ni več sporno, da sta toženca kot uporabnika celotnega stanovanja št. 22 v osmem nadstropju na Ulici 10, katerega solastnika sta le do polovice, dolžna tožniku kot preostalemu solastniku plačati ustrezno nadomestilo za uporabo. Višino primerne uporabnine je sodišče ugotovilo s pomočjo sodne izvedenke, ki je v obsežnem mnenju podrobno pojasnila metodologijo cenitve. Pritožbena navedba, da bi morala biti ugotovljena višina uporabnine nižja zaradi stanja stanovanja, je povsem pavšalna in ji glede na celovito in jasno izvedeniško mnenje, ki je izhajalo iz uporabnin za primerljive objekte, ni mogoče slediti. Pravilno je tudi stališče sodišča prve stopnje, da ni razlogov za nižanje dosojenega zneska zaradi dalj časa trajajoče neupravičene uporabe dela objekta. Pritožbeno sodišče v celoti soglaša z razlogi iz 16. točke sodbe, da uporabe brez pravnega naslova ne gre enačiti z dolgotrajnim najemom na temelju pogodbenega razmerja. Tudi obogatitev samih tožencev, ki kljub pozivom nadomestila nočeta poravnati niti v nespornem znesku, zaradi dolgotrajnosti najema mesečno ni nič manjša, kot bi bila, če bi za uporabo dela stanovanja plačevala povprečno tržno ceno. Povedano drugače, za dolgotrajnejšo neupravičeno uporabo ne moreta biti nagrajeno z nižjo uporabnino.

6. Toženca šele v pritožbi jasno specificirata stroške, ki bremenijo najemodajalca kot lastnika stanovanja in ki bi jih sodišče moralo upoštevati pri izračunu mesečne uporabnine. Razlogov, zakaj tega nista storila do konca glavne obravnave oziroma v pripombah na izvedeniško mnenje, ne navajata. Upoštevajoč določilo prvega odstavka 373. člena ZPP pritožbeno sodišče zato njunega obračuna, po katerem bi bilo treba od vsakomesečnega obroka uporabnine odšteti 31,50 EUR, ni moglo upoštevati. Glede predhodno predloženega obračuna stroškov pa pritožbeno sodišče soglaša z razlogi sodišča prve stopnje iz 17. točke sodbe, da omenjenega obračuna ni mogoče preizkusiti, saj toženca nista postavila osnovnih trditev, s katerimi bi lahko preverili metodologijo obračuna. Ker se je sodišče prve stopnje do dokaza opredelilo in ga izvedlo, pritožbene trditve, da tabele ni bilo mogoče podati pred pridobitvijo mnenja cenilca, niso relevantne.

7. Nebistvene so pritožbene navedbe glede razmerja med K. O. in O. T. pred letom 2003, saj je K. O. na toženca lahko prenesla le toliko lastniških upravičenj, kot jih je imela sama. Kot solastnica polovice stanovanja ni mogla veljavno razpolagati s preostalim solastnim deležem, ki je pripadel O. T., torej se ni mogla zavezati k njegovi prodaji niti ga oddati v najem.

8. Ker zatrjevani pritožbeni razlogi niso podani, je pritožbeno sodišče ob odsotnosti po uradni dolžnosti upoštevnih kršitev pritožbo zavrnilo in potrdilo izpodbijano sodbo na podlagi 353. člena ZPP. Pri tem je odgovorilo zgolj na tiste pritožbene navedbe, ki so za odločitev bistvenega pomena (prvi odstavek 360. člena ZPP). Toženca v pritožbi navajata, da sta inženirja, torej strokovnjaka na svojem področju, zato bi ob zavedanju, da prava ne poznata, lahko poskrbela za ustrezno kvalificirano zastopanje. Ne moreta pa uspeti s posplošenim sklicevanjem na načelo pravičnosti, ki ga dojemata subjektivno, saj sodišče odločitev ne more sprejemati arbitrarno, temveč je vezano na Ustavo in zakon.

9. Odločitev o stroških pritožbenega postopka temelji na prvem odstavku 155. v zvezi 165. člena ZPP. Ker je tožnik v odgovoru na pritožbo zgolj povzel argumente prvostopne sodbe in s svojo vlogo ni pripomogel k odločitvi pritožbenega sodišča, sam krije svoje stroške pritožbenega postopka.