Jedro

Določbe drugega odstavka 23. a člena ZKZ ni mogoče razlagati tako, da se po ugotovitvi, da kmetijska zemljišča sicer presegajo 20 odstotkov, vendar nihče od sprejemnikov ponudbe ne izpolnjuje pogojev za predkupnega upravičenca po ZKZ, uporabi drug zakon, na primer ZG, in nadaljnji postopek vodi ter presoja izpolnjevane pogojev za predkupnega upravičenca po določbah ZG. Taka razlaga bi presegla jasno zakonsko določbo, iz katere že po jezikovni razlagi izhaja, da ko delež kmetijskih zemljišč predstavlja vsaj 20 odstotkov skupne površine, je posledično izključeno uveljavljanje predkupne pravice po drugih določbah drugih zakonov, četudi se v nadaljnjem postopku izkaže, da predkupnih upravičencev po ZKZ ni in ne glede na to, da bi po ZG pa bili izpolnjeni pogoji za uveljavljanje prednostne pravice pri nakupu gozda (deseti odstavek 47. člena ZG).

Izrek

I.Revizija se zavrne.

II.Tožeča stranka sama trpi svoje stroške revizijskega postopka.

III.Tožeča stranka je dolžna v roku 15 dni od vročitve te sodbe stranki z interesom A. A. povrniti stroške postopka v znesku 559,98 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku izpolnitvenega roka do plačila.

IV.Tožeča stranka je dolžna v roku 15 dni od vročitve te sodbe stranki z interesom B., d. o. o., povrniti stroške postopka v znesku 298,66 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od prvega dne po poteku izpolnitvenega roka do plačila.

Obrazložitev

1.Upravno sodišče Republike Slovenije, oddelek v Mariboru (v nadaljevanju Upravno sodišče) je na podlagi prvega odstavka 63. člena Zakona o upravnem sporu (v nadaljevanju ZUS-1) zavrnilo tožbo, vloženo zoper sklep in odločbo Upravne enote Ptuj, št. 330-1626/2022-6237-52 z dne 30. 3. 2023, s katerima je bilo odločeno, da se zahtevki strank B., d. o. o., C. C. in D. D. za odobritev pravnega posla za nakup nepremičnin s par. št. 477/11 in 477/12, obe k. o. ..., v delu, v katerem se navedeni nepremičnini nahajata v območju stavbnih zemljišč, zavržejo (sklep), da se odobri pravni posel, ki sta ga na podlagi izjave o sprejemu ponudbe sklenila A. A. kot prodajalka in družba B., d. o. o., kot kupec, ki za kupnino 250.000,00 EUR pridobiva lastninsko pravico na nepremičninah s par. št. 477/4, 477/11 in 477/12, vse k. o. ... (1. točka izreka odločbe), da se zavrne tožnikova zahteva za odobritev pravnega posla pri prometu s kmetijskimi zemljišči za navedena zemljišča (2. točka izreka odločbe) in tudi zahteva D. D. za ista zemljišča (3. točka izreka odločbe), da se s to odločbo nadomesti odločba Upravne enote Ptuj, št. 330-1626/2022-6237-23 z dne 7. 10. 2022 (4. točka izreka odločbe) in da se tožnikov zahtevek za povrnitev stroškov postopka zavrne (5. točka izreka odločbe).

2.V obrazložitvi izpodbijane sodbe je Upravno sodišče med drugim navedlo, da je treba drugi odstavek 23.a člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (v nadaljevanju ZKZ) razlagati na način, da se v primeru, če delež kmetijskih zemljišč predstavlja vsaj 20 % skupne površine, pri uveljavljanju predkupne pravice pri nakupu uporablja ZKZ, kar pomeni, da je posledično izključeno uveljavljanje predkupne pravice po Zakonu o gozdovih (v nadaljevanju ZG), četudi se v postopku izkaže, da predkupnih upravičencev po ZKZ ni, in da lahko skladno s četrtim odstavkom istega člena v takem primeru prodajalec proda zemljišče vsakomur, ki je sprejel ponudbo pravočasno in na način, predpisan s tem zakonom, če sklenjeno pogodbo odobri upravna enota v skladu z 22. členom tega zakona. Presodilo je še, da sta stranki A. A. in družba B., d. o. o., dosegli soglasje volj glede bistvenih sestavin pogodbe, prodajalka pa od svoje izjave ni odstopila niti po izteku predvidenega roka za plačilo kupnine, ter da ni sporno, da je družba B., d. o. o., prodajalki izročila aro. Pritrdilo je tudi stališču upravnega organa, da se pri odločanju o odobritvi pravnega posla ni dolžan opredeljevati do obligacijskopravnih vidikov zadeve, saj se pri prodaji kmetijskih zemljišč ravno zaradi svoje specifičnosti in zaščite te vrste zemljišč, uporablja ZKZ.

3.Tožnik (v nadaljevanj revident) je zoper sodbo Upravnega sodišča vložil predlog za dopustitev revizije, ki mu je Vrhovno sodišče s sklepom X DoR 113/2024-4 z dne 20. 11. 2024 ugodilo in revizijo dopustilo glede vprašanja : "Ali se v primeru prodaje parcele oziroma sklopa parcel, ki se prodajajo kot celota, pri čemer je po namenski rabi nekaj kmetijske, nekaj pa gozdne rabe, in delež kmetijske namenske rabe predstavlja vsaj 20 % skupne površine, določila ZG o predkupnih pravicah ne uporabljajo niti v primeru, ko v postopku odobritve pravnega posla nihče ne uveljavi predkupne pravice po ZKZ uspešno, uveljavljeno predkupno pravico po določilih ZG pa bi bilo sicer priznati?"

4.Zoper navedeno sodbo Upravnega sodišča je revident na podlagi sklepa o dopustitvi revizije vložil revizijo iz razloga zmotne uporabe materialnega prava in bistvene kršitve določb postopka v upravnem sporu. Vrhovnemu sodišču predlaga, naj reviziji ugodi in sodbo Upravnega sodišča spremeni tako, da tožbi ugodi, toženi stranki naloži plačilo vseh njegovih stroškov postopka, zahtevek stranke z interesom na povrnitev stroškov pa zavrne.

5.Tožena stranka ter stranke z interesom so na revizijo odgovorile in predlagajo, naj jo Vrhovno sodišče zavrne kot neutemeljeno.

K I. točki izreka

6.Revizija ni utemeljena.

7.Revizijsko sodišče v primeru dopuščene revizije preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena (371. člen Zakona o pravdnem postopku, v nadaljevanju ZPP). Za presojo utemeljenosti revizije so zato relevantne dejanske ugotovitve upravnih organov in Upravnega sodišča, povezane z dopuščenim pravnim vprašanjem, na katere je Vrhovno sodišče vezano (drugi odstavek 370. člena ZPP in 85. člen ZUS-1).

8.Iz dejanskega stanja zadeve, na katero je Vrhovno sodišče v revizijskem postopku vezano, in med strankami ni sporno, izhaja, da je prodajalka v tako imenovano "paketno prodajo" po postopku prodaje, določenim v ZKZ, ponudila tri parcele, od katerih je ena v celoti gozdno zemljišče, druga delno kmetijsko (39,5 %) in delno stavbno (60,5 %) in tretja delno kmetijsko (5,6 %) in delno stavbno zemljišče (94,4 %). Delež kmetijske namenske rabe na vseh treh nepremičninah skupaj predstavlja več kot 20 % skupne površine. V postopku je bilo ugotovljeno, da noben od vlagateljev vloge za odobritev pravnega posla (tožnik ter stranki z interesom B., d. o. o., in D. D.) na podlagi 1. in 2. odstavka 23. člena ZKZ ne izpolnjuje pogojev za uveljavljanje katerekoli predkupne pravice, zato je skladno s 3. točko 2. odstavka 23. člena ZKZ prepuščena izbira kupca prodajalki, ta pa je za kupca nepremičnin izbrala družbo B., d. o. o.

9.Sporna pa je razlaga drugega odstavka 23.a člena ZKZ oziroma vprašanje, ali se lahko glede na dejstvo, da v obravnavani zadevi ni bilo ugotovljenih predkupnih upravičencev po ZKZ, uveljavlja status predkupnega upravičenca po določbah ZG.

Presoja v zvezi z dopuščenim vprašanjem

10.V zvezi s tako imenovano "paketno prodajo" je Vrhovno sodišče sprejelo stališče, da ne iz ZKZ ne iz ZG ne izhaja pretežnostno načelo, po katerem se v primeru združevanja kmetijskih zemljišč in gozdov v enotni predmet pravnega posla lahko izključi uporabo enega ali drugega zakona pri odobritvi pravnega posla. Navedeno izhaja iz predpostavke, da se v takem primeru ZKZ in ZG ne moreta uporabiti sočasno, kar pa z vidika pravilne uporabe materialnega prava ne drži. Noben od navedenih zakonov tudi ne predvideva svoje uporabe glede presoje izpolnjevanja pogojev za odobritev pravnih poslov za zemljišča, ki sodijo v okvir drugega zakona.

11.Po sprejetju zgoraj navedene odločitve Vrhovnega sodišča pa je zakonodajalec sprejel novelo ZKZ-G in z novim 23.a členom (16. člen ZKZ-G) uredil vprašanje uporabe materialnega prava pri prodaji zemljišč z mešano namensko rabo (kmetijska namenska raba in gozdna namenska raba). V drugem odstavku 23.a člena ZKZ je zdaj določeno, da če se kot celota prodaja več zemljiških parcel skupaj, od katerih so nekatere po namenski rabi kmetijske, druge pa gozdne, in delež kmetijske namenske rabe predstavlja vsaj 20 % skupne površine, se pri uveljavljanju predkupne pravice pri nakupu uporablja ta zakon, razen če ima Republika Slovenija predkupno pravico po posebnem zakonu.

12.V zakonodajnem gradivu je med drugim pojasnjeno, da se s to določbo na novo ureja prodajo zemljišč, ki imajo mešano rabo (kmetijska in gozdna raba). Če je predmet prodaje ena zemljiška parcela, na kateri je več kmetijske namenske rabe kot gozdne, se pri uveljavljanju predkupne pravice pri nakupu uporablja ZKZ, nasprotno pa ZG. Če se kot celota prodaja več kmetijskih in gozdnih zemljišč skupaj ter delež kmetijskih zemljišč predstavlja vsaj 20 % skupne površine, se pri uveljavljanju predkupne pravice pri nakupu uporablja ZKZ, nasprotno pa ZG. Prej veljavni ZKZ namreč te vsebine ni urejal, v praksi pa se je izkazalo, da bi bilo treba to vsebino urediti z zakonom.

13.Po presoji Vrhovnega sodišča je zakonodajalec s sprejemom te določbe želel doseči izključno uporabo določb ZKZ v primerih, ko kmetijska zemljišča predstavljajo vsaj 20 % skupne površine prodajanih zemljišč. Predvidel je zgolj eno izjemo, in sicer v primeru, ko ima Republika Slovenija predkupno pravico na podlagi posebnega zakona. ZG se tako uporablja le v primeru, če delež kmetijskih zemljišč ne predstavlja vsaj 20 % skupne površine. Čim pa delež kmetijskih zemljišč predstavlja vsaj 20 % skupne površine, se za prodajo uporabljajo določbe ZKZ in to po presoji Vrhovnega sodišča v celoti, za izpeljavo celotnega postopka, torej tudi določbe, ki se nanašajo na primere, ko nihče od sprejemnikov ponudbe ne izpolnjuje pogojev za predkupnega upravičenca. Z novim 23. a členom ZKZ se namreč v druge določbe ne posega, tako ne vpliva na v prvem odstavku 23. člena ZKZ določen vrstni red predkupnih upravičencev oziroma ga ne spreminja in tudi ne na četrti odstavek 23. člena, ki ureja situacijo, če nihče od predkupnih upravičencev ne uveljavlja predkupne pravice.

14.Določbe drugega odstavka 23.a člena ZKZ ni mogoče razlagati tako, da se po ugotovitvi, da kmetijska zemljišča sicer presegajo 20 %, vendar nihče od sprejemnikov ponudbe ne izpolnjuje pogojev za predkupnega upravičenca po ZKZ, uporabi drug zakon, na primer ZG, in nadaljnji postopek vodi ter presoja izpolnjevane pogojev za predkupnega upravičenca po določbah ZG. Taka razlaga bi presegla jasno zakonsko določbo, iz katere že po jezikovni razlagi izhaja, da ko delež kmetijskih zemljišč predstavlja vsaj 20 % skupne površine, je posledično izključeno uveljavljanje predkupne pravice po drugih določbah drugih zakonov, četudi se v nadaljnjem postopku izkaže, da predkupnih upravičencev po ZKZ ni in ne glede na to, da bi po ZG pa bili izpolnjeni pogoji za uveljavljanje prednostne pravice pri nakupu gozda (deseti odstavek 47. člena ZG). Zakonodajalec je s to spremembo očitno zasledoval izključno uporabo ZKZ v primeru izpolnitve pogoja 20 % skupne površine kmetijskih zemljišč, saj, kot že navedeno, je predvidena zgolj ena izjema od splošnega pravila in to je, ko ima Republika Slovenija predkupno pravico po posebnem zakonu.

15.Odgovor na zastavljeno revizijsko vprašanje je torej, da se v primeru prodaje parcel, ki se prodajajo kot celota in so nekatere (ali njihovi deli) po namenski rabi kmetijske, nekatere pa gozdne in delež kmetijske namenske rabe predstavlja vsaj 20 % skupne površine, določila ZG o predkupnih pravicah ne uporabljajo niti v primeru, ko v postopku odobritve pravnega posla nihče ne uveljavi predkupne pravice po ZKZ uspešno in ko bi bili izpolnjeni pogoji za uveljavljanje prednostne pravice po ZG.

Presoja v konkretni zadevi

16.V obravnavani zadevi je Upravno sodišče kot nesporno ugotovilo, da se nepremičnine, ki so predmet pravnega posla, deloma nahajajo v območju gozdnih zemljišč, deloma v območju kmetijskih zemljišč ter deloma v območju stavbnih zemljišč in da delež kmetijske namenske rabe na teh nepremičninah predstavlja več kot 20 % skupne površine. Na tako ugotovljeno dejansko stanje je glede na zgoraj obrazloženo pravilno uporabilo materialno pravo in presodilo, da se pri uveljavljanju predkupne pravice pri nakupu uporabljajo določbe ZKZ, kar pomeni, da je posledično izključeno uveljavljanje predkupne pravice po ZG, četudi se v postopku izkaže, da predkupnih upravičencev po ZKZ ni.

17.Zmotno je revizijsko stališče, da se je zakonodajalec s sprejemom 32.a člena ZKZ sicer odločil, da je za državo pomembnejši promet s kmetijskimi zemljišči, da pa to ne pomeni, da se predkupna upravičenja po drugih zakonih ne upoštevajo. In da če bi zakonodajalec zasledoval tak namen, bi določil drugače in sicer da se določila ZG oziroma morebitnih drugih specialnih zakonov ne uporabljajo. S tem, ko je v zakonu izrecno določena uporaba enega zakona (ZKZ), je seveda izključena uporaba drugih zakonov (ZG in drugi) in ni potrebe po njihovi izrecni izključitvi (navedbi predpisov, ki se ne uporabljajo).

18.Neutemeljen je tudi revizijski ugovor, da je uporaba materialnega prava v izpodbijani sodbi očitno nevzdržno arbitrarna, s tem pa je bilo nedopustno poseženo v revidentovo ustavno pravico do enakega varstva pravic. Pravica iz 22. člena Ustave zagotavlja vsakomur enako varstvo njegovih pravic v postopku pred sodišči. Iz te pravice izhaja dolžnost sodišč, da svoje odločitve obrazložijo tako glede dejanskega stanja kot pravnih zaključkov. Za kršitev tega jamstva bi šlo, če bi bila izpodbijana sodba tako očitno napačna in brez razumne pravne obrazložitve, da bi jo bilo mogoče označiti za samovoljno oziroma arbitrarno. Tega pa sodbi Upravnega sodišča ni mogoče očitati. Po presoji Vrhovnega sodišča je v izpodbijani sodbi dovolj obrazloženo odgovorjeno na tožbene ugovore, prav tako je dovolj jasno in razumno obrazloženo stališče Upravnega sodišča v zvezi z razlago določbe 32.a člena ZKZ in s tem uporabo materialnega prava.

19.Kot že navedeno revizijsko sodišče v primeru dopuščene revizije preizkusi izpodbijano sodbo samo v tistem delu in glede tistih konkretnih pravnih vprašanj, glede katerih je bila revizija dopuščena, zato se do drugih revizijskih ugovorov ni opredeljevalo.

20.Glede na obrazloženo je Vrhovno sodišče revizijo kot neutemeljeno zavrnilo (92. člen ZUS-1).

K II. točki izreka

21.Revident z revizijo ni uspel, zato sam trpi svoje stroške revizijskega postopka (prvi odstavek 165. člena v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP in v zvezi s prvim odstavkom 22. člena ZUS-1).

K III. in IV. točki izreka

22.Odločitev o revizijskih stroških strank z interesom temelji na določbi prvega odstavka 165. člena v povezavi s prvim odstavkom 154. člena ZPP. Ker revident z revizijo ni uspel, mora strankama z interesom povrniti stroške odgovora nanjo. Te je Vrhovno sodišče odmerilo skladno s priloženima stroškovnikoma in ob upoštevanju Odvetniške tarife (OT) ob vrednosti odvetniške točke 0,60 EUR.

23.Tako je stranki z interesom A. A. priznalo 750 točk za odgovor na revizijo (5. točka tar. št. 34) in ne zahtevanih 2.700 točk, za kar v OT ni podlage, ter 2 % od skupne vrednosti storitve za materialne stroške v višini 15 točk (11. člen OT), skupaj 459,00 EUR, oboje povečano za 22 % DDV, skupaj torej 559,98 EUR.

24.Stranki z interesom B., d. o. o., pa je priznalo priglašenih 400 točk za odgovor na revizijo in 2 % od skupne vrednosti storitve za materialne stroške v višini 8 točk (11. člen OT), skupaj 244,80 EUR, oboje povečano za 22 % DDV, skupaj torej 298,66 EUR.

25.Ni pa strankama z interesom priznalo priglašenih stroškov za pregled listin oziroma dokumentacije in sestanek s stranko, saj ne gre za samostojno storitev in so ti stroški vsebovani v stroških za sestavo odgovora na revizijo.

26.Zakonske zamudne obresti od stroškov postopka tečejo od poteka roka za njihovo prostovoljno plačilo (prvi odstavek 299. člena Obligacijskega zakonika).

Glasovanje

27.Senat Vrhovnega sodišča je odločitev sprejel s štirimi glasovi za in enim proti. Proti je glasovala vrhovna sodnica Nataša Smrekar.

-------------------------------

1Sodba X Ips 32/2018 z dne 8. 7. 2020.

2Uradni list RS, št. 44/22, velja od 13. 4. 2022.

3Poročevalec DZ, št. 2201 z dne 19. 11. 2021, EPA 2296-VIII, stran 11 in 58.

4Vrhovno sodišče je tudi že sprejelo stališče, da v primeru, ko ponudbo sprejmejo osebe, ki niso predkupni upravičenci, ponudba iz 20. člena ZKZ v razmerju do njih nima pravnih učinkov ponudbe iz 20. člena OZ, kar pomeni, da lahko prodajalec kmetijskega zemljišča sklene pogodbo s katerimkoli od njih, lahko pa sklenitev pogodbe tudi odkloni (sodba II Ips 308/2010 z dne 25. 7. 2013, sklep X Ips 97/2016 z dne 24. 5. 2017).

5Glej npr. odločbo Ustavnega sodišča Up-1369/06 z dne 13. 11. 2008 in sklep Ustavnega sodišča Up-202/05 z dne 25. 10. 2006.

RS - Ustava, Zakoni, Sporazumi, Pogodbe

Zakon o kmetijskih zemljiščih (1996) - ZKZ - člen 23a, 23a/2 Zakon o gozdovih (1993) - ZG - člen 47, 47/10

Pridruženi dokumenti:*

*Zadeve, v katerih je sodišče sprejelo vsebinsko enako stališče o procesnih oz. materialnopravnih vprašanjih.