Jedro

Tožnica je jasno uveljavljala predkupno pravico za nakup predmetnih kmetijskih zemljišč do celote. Z razlago, kot jo je zavzel upravni organ, in sicer da naj bi tožnica bistveno spremenila ponudbo, pa je po presoji sodišča izničil njeno predkupno pravico in s tem namen ZKZ.

Besedilo zadnjega stavka prvega odstavka 22. člena ZKZ, ki določa, da je treba vlogi za odobritev pravnega posla priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu, je treba razumeti tako, da je vloga (ki jo je pravočasno vložila oseba, ki je v roku in na predpisan način sprejela ponudbo za nakup naprodaj danega zemljišča) popolna tudi, če ji ni priložen pisno sklenjen pravni posel (v celoti), ker se po določbi prvega odstavka 21. člena Obligacijskega zakonika (OZ) šteje, da je pravni posel sklenjen že s sprejemom ponudbe, vendar za kmetijska zemljišča pod odložnim pogojem naknadne odobritve po ZKZ.

Izrek

I. Tožbi se ugodi, odločba Upravne enote Radlje ob Dravi št. 330-229/2020/6 z 20. 1. 2021 se odpravi in se zadeva vrne istemu organu v ponovni postopek.

II. Tožena stranka je dolžna tožeči stranki povrniti stroške postopka v višini 469,70 EUR v roku 15 dni od vročitve te sodbe, od poteka tega roka dalje do plačila z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

Obrazložitev

**Potek upravnega postopka**

1. Z izpodbijano odločbo je prvostopenjski organ odobril pravni posel, sklenjen s sprejemom ponudbe 21. 10. 2020 med prodajalci in kupcem A., za kmetijska zemljišča parc. št. 12, 17/3 in 10/2, vse k.o. ..., do celote, objavljene v ponudbi od 20. 10. 2020 do 19. 11. 2020, v skupni vrednosti 9.000,00 EUR. Zavrnil pa je tožničino zahtevo za odobritev pravnega posla - kupoprodajna pogodba s 3. 12. 2020 za ta zemljišča v deležu 1/8 v vrednosti 1.125,00 EUR, ki jo je sklenila s prodajalcem B. B. 2. V obrazložitvi navaja, da so solastniki C. C. (lastnica do deleža 1/12), D. D. (lastnica do deleža 1/12), E. E. (lastnica do deleža 1/12), F. F. (lastnica do deleža 1/4), G. G. (lastnica do deleža 1/4), B. B. (lastnik do deleža 1/89 in H. H. (lastnica do deleža 1/8) - tožnica v tem upravnem sporu, vložili ponudbo za prodajo kmetijskih zemljišč parc. št. 17/3, 12 in 10/2, vse k.o. ..., v skupni vrednosti 9.000,00 EUR. Kot dodaten pogoj so navedli, da se parcele prodajajo kot celota. Pisno izjavo o sprejemu ponudbe so 21. 10. 2020 vložili I. I. in J. J. ter A., 16. 11. 2020 pa tožnica. Tožničina izjava po mnenju organa pomeni bistveno spremembo ponudbe in s tem njeno zavrnitev. Tožnica ponudbe prodajalcev ni mogla sprejeti do celote prodajnih deležev, saj je sama lastnica teh zemljišč do deleža 1/8 in hkrati prodajalka svojega deleža. Upravni organ tako zaključuje, da ni moglo priti do soglasja volj pogodbenih strank o bistvenih sestavinah pogodbe. A. pa je v zvezi z dopisom organa 7. 1. 2021 priložila sklenjeno kupoprodajno pogodbo, ki so jo podpisale vse stranke, razen tožnice.

3. Drugostopenjski organ je tožničino pritožbo zavrnil. **Povzetek bistvenih navedb strank v upravnem sporu**

4. Tožnica se z izpodbijano odločbo ne strinja in vlaga predmetno tožbo, v kateri v bistvenem navaja, da organ ni upošteval njene predkupne pravice kot solastnice. Poudarja, da je jasno izrazila svojo voljo za nakup v skladu z dano ponudbo prodajalcev v vseh bistvenih elementih. Poleg tega je nedvoumno zapisala, da izkorišča svojo predkupno pravico. Če upravni organ ni razumel sprejema ponudbe, bi jo moral pozvati na dopolnitev ali popravek, pa tega ni storil. Možnosti, da uveljavlja predkupno pravico kot solastnica teh zemljišč, ji upravni organ ne more samovoljno odvzeti. Navaja tudi, da iz izreka izpodbijane odločbe izhaja le zavrnitev zahtevka za odobritev pravnega posla, to je kupoprodajne pogodbe, sklenjene s prodajalcem B. B., ni pa odločitve o neupoštevanju izjave o uveljavljanju predkupne pravice oziroma o sprejemu ponudbe s 16. 11. 2020. S tem je upravni organ zagrešil bistveno kršitev pravil upravnega postopka. Sodišču predlaga, naj tožbi ugodi ter izpodbijano odločbo odpravi in zadevo vrne istemu organu v ponovni postopek. Hkrati zahteva povrnitev stroškov postopka z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

5. Toženka se v odgovoru na tožbo sklicuje na obrazložitev drugostopenjske odločbe.

6. Stranka z interesom, A., se v celoti strinja z argumenti toženke, navedenimi v odločbi druge stopnje.

7. Ostale stranke z interesom, razen B. B., ki na tožbo ni odgovoril, se v odgovorih na tožbo v celoti strinjajo z argumenti toženke.

**Datum odločitve sodišča**

8. Sodišče je narok za glavno obravnavo v celoti snemalo. Sodbo je izdalo po poteku petdnevnega roka za ugovor zoper morebitne nepravilnosti prepisa zvočnega posnetka zapisnika o opravljenem naroku za glavno obravnavo.1 **Dokazni sklep**

9. Na naroku za glavno obravnavo 3. 10. 2023 je sodišče v dokaznem postopku vpogledalo v se listine v sodnem in upravnem spisu.

10. Drugih dokaznih predlogov ni bilo.

**K I. točki izreka**

11. Tožba je utemeljena.

12. Predmet spora je odločitev upravnega organa o odobritvi pravnega posla, sklenjenega s sprejemom ponudbe med prodajalci C. C., D. D., E. E., F. F., G. G., B. B. in tožnico ter kupcem A. za kmetijska zemljišča parc. št. 12, 17/3 in 10/2, vse k.o. ..., do celote, v skupni vrednosti 9.000,00 EUR, ki je bila objavljena od 20. 10. 2020 do 19. 11. 2020, ter zavrnitev tožničine zahteve za odobritev pravnega posla - kupoprodajne pogodbe s 3. 12. 2020, ki jo je sklenila s prodajalcem B. B. za delež 1/8 teh kmetijskih zemljišč. Med strankami pa ni spora o tem, da je tožnica solastnica predmetnih kmetijskih zemljišč do 1/8. 13. Tožnica zatrjuje, da organ ni upošteval njene predkupne pravice kot solastnice, da je jasno izrazila svojo voljo po nakupu v skladu z dano ponudbo prodajalcev v vseh bistvenih elementih ter da je nedvoumno zapisala, da izkorišča svojo predkupno pravico. Hkrati uveljavlja bistveno kršitev pravil upravnega postopka, ker organ sploh ni odločil o uveljavljanju predkupne pravice oziroma o njenem sprejemu ponudbe s 16. 11. 2020. 14. Skladno s prvim odstavkom 19. člena Zakona o kmetijskih zemljiščih (ZKZ) pravni posel s kmetijskimi zemljišči odobri upravna enota. Kdaj odobritev pravnega posla ni potrebna, določa drugi odstavek tega člena. Po prvem odstavku 21. člena ZKZ mora vsakdo, ki želi kupiti na prodaj dano kmetijsko zemljišče, gozd ali kmetijo, dati pisno izjavo o sprejemu ponudbe, ki jo pošlje priporočeno upravni enoti ali neposredno vloži na upravni enoti. Ko upravna enota prejme izjavo o sprejemu ponudbe na način, ko je določeno v prvem odstavku tega člena, je pravni posel sklenjen pod odložnim pogojem odobritve s strani upravne enote (tretji odstavek tega člena). V skladu s prvim odstavkom 23. člena ZKZ lahko pri nakupu kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije, če ni glede kmetijskega zemljišča, gozda ali kmetije z drugimi zakoni določeno drugače, uveljavljajo predkupno pravico predkupni upravičenci po vrstnem redu, navedenem v tej določbi, pri čemer je solastnik na prvem mestu.

15. Iz upravnega spisa zadeve izhaja, da je tožnica 16. 11. 2020 podala ponudbo za nakup predmetnih kmetijskih zemljišč v celoti za 9.000,00 EUR ter jasno navedla, da je "delna lastnica parcel in da uveljavlja predkupno pravico". Prvostopenjski organ je z dopisom št. 330-229/2020/5 s 5. 1. 2021 stranke tega postopka obvestil o prejetih izjavah o sprejemu ponudbe ter navedel, da je tožnica k svoji vlogi priložila kupoprodajno pogodbo, ki sta jo 3. 12. 2020 sklenila prodajalec B. B. in tožnica kot kupovalka za predmetna zemljišča do deleža 1/8 v vrednosti 1.125,00 EUR. Tožnica je z dopisom, ki ga je prvostopenjski organ prejel 14. 1. 2021, organu odgovorila in opozorila na določbo 23. člena ZKZ ter poudarila, da pričakuje odločbo o odobritvi pravnega posla.

16. Iz povzetih listin, ki so del upravnega spisa zadeve, sodišče ugotavlja, da je tožnica jasno uveljavljala predkupno pravico za nakup predmetnih kmetijskih zemljišč do celote. Z razlago, kot jo je zavzel upravni organ, in sicer da naj bi tožnica bistveno spremenila ponudbo, pa je po presoji sodišča izničil njeno predkupno pravico in s tem namen ZKZ. Kot rečeno je tožnica nesporno solastnica predmetnih kmetijskih zemljišč in s tem po 1. točki prvega odstavka 23. člena ZKZ med predkupnimi upravičenci na prvem mestu. Samo dejstvo, da nastopa tudi na strani prodajalcev, po presoji sodišča po povedanem ne more biti odločilno oziroma (samo) zaradi tega dejstva ni mogoče šteti, da ni mogla sprejeti ponudbe v celoti.2 V obravnavanem primeru s tožničinim sprejemom ponudbe ni prišlo do spremembe ponudbe v smislu ZKZ. Pri tem sodišče izhaja iz namena oziroma cilja ZKZ, ki je v zaokroževanju oziroma povečevanju celovitosti kmetijskih zemljišč in njihove kmetijske rabe, s čimer se zagotavlja dosledno izvajanje predkupne pravice, določene s tem zakonom.3

17. Ker je po povedanem organ zaradi zmotne uporabe materialnega prava dejansko stanje napačno ugotovil, je bilo treba tožbi ugoditi. Hkrati sodišče pritrjuje tožnici tudi v delu, da z izpodbijanim aktom (sploh) ni bilo odločeno o njeni zahtevi za odobritev pravnega posla v celoti, temveč zgolj o njeni zahtevi v delu, v katerem je predložila kupoprodajno pogodbo, sklenjeno s prodajalcem B. B. 18. Besedilo zadnjega stavka prvega odstavka 22. člena ZKZ, ki določa, da je treba vlogi za odobritev pravnega posla priložiti sklenjeno pogodbo o pravnem poslu, je namreč treba razumeti tako, da je vloga (ki jo je pravočasno vložila oseba, ki je v roku in na predpisan način sprejela ponudbo za nakup naprodaj danega zemljišča) popolna tudi, če ji ni priložen pisno sklenjen pravni posel (v celoti), ker se po določbi prvega odstavka 21. člena Obligacijskega zakonika (OZ) šteje, da je pravni posel sklenjen že s sprejemom ponudbe, vendar za kmetijska zemljišča pod odložnim pogojem naknadne odobritve po ZKZ.4

19. Sodišče je tožbi ugodilo in izpodbijano odločbo odpravilo na podlagi 4. in 2. točke prvega odstavka 64. člena ZUS-1 ter zadevo na podlagi četrtega odstavka te določbe vrnilo prvostopenjskemu organu v ponovni postopek, v katerem je vezan na mnenje sodišča glede uporabe materialnega prava (peti odstavek 64. člena ZUS-1).

**K II. točki izreka**

20. Sodišče je tožbi ugodilo, zato je tožnica v skladu s tretjim odstavkom 25. člena ZUS-1 upravičena do povračila stroškov postopka v pavšalnem znesku po Pravilniku o povrnitvi stroškov tožniku v upravnem sporu (Pravilnik).

21. Ker je bila zadeva rešena na glavni obravnavi in je tožnico v postopku zastopal odvetnik, so ji po četrtem odstavku 3. člena Pravilnika priznani stroški v višini 385,00 EUR, kar povečano za 22 % DDV znaša 469,70 EUR.

22. Stroške je toženka tožnici dolžna povrniti v roku 15 dni od vročitve te sodbe, z zakonskimi zamudnimi obrestmi od poteka paricijskega roka do plačila.

23. Plačana sodna taksa za postopek bo tožnici vrnjena po uradni dolžnosti (opomba 6.1/c Taksne tarife Zakona o sodnih taksah).

1 Tretji odstavek 125. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP) v zvezi s prvim odstavkom 22. člena Zakona o upravnem sporu (ZUS-1). 2 V delu, v katerem je sama solastnica predmetnih kmetijskih zemljišč, je namreč prišlo do združitve prodajalca in kupca. 3 Glej: Poročevalec Državnega zbora RS, št. 34/1996 z 20. 9. 1996, str. 44, tč. 13. 4 Prim.: sodba Vrhovnega sodišča X Ips 365/2010 z 9. 6. 2011.