Jedro

Sestavina ne more biti samostojen predmet stvarnih pravic. Zato je po splošnem pravilu prvega odstavka 18. člena SPZ nepremičnina opredeljena kot prostorsko odmerjen del zemeljske površine (zemljiška parcela), skupaj z vsemi sestavinami (zgradbami, zgrajenimi na tej zemljiški parceli oziroma pod njo). Od razloženih splošnih pravil, po katerih zgradba oziroma njen posamezni del ne more biti samostojen predmet stvarnih pravic, veljata dve skupini izjem, ki sta urejeni v SPZ: etažna lastnina (prvi odstavek 105. člena SPZ) in stavbna pravica (prvi odstavek 256. člena SPZ). Vendar pritožnik ne zatrjuje stavbne pravice, niti konkretizirano ne napada zaključkov prvostopenjskega sodišča: da v predmetni stavbi etažna lastnina ni urejena, ni v postopku urejanja, ni izkazano, da je v stavbi oblikovanih največ pet enot; zaradi česar mu predkupna pravica po 124. členu SPZ ne gre. Pravna teorija je zavzela stališče, da pri dejanskih etažnih razmerjih, ki formalno še niso urejena (še ni vzpostavljena etažna lastnina), zakonita predkupna pravica ne pride v poštev, saj SPZ ureja formalno (pravno vzpostavljeno) etažno lastnino.

Pri klasični lastnini se lastninska pravica razteza na en sam predmet (prvi odstavek 37. člena SPZ). Če je to nepremičnina, se lastninska pravica nanaša na zemljiško parcelo, saj je zgradba samo sestavni del takšne (ene ali več) parcel. Celota, s katero se pri klasični lastnini na nepremičninah razpolaga, je parcela. Lastnina parcele (oz. parcel) daje pritožniku pravice, določene po SPZ, ne pa tudi zatrjevane predkupne pravice.

Po presoji pritožbenega sodišča pritožnik ne more uspeti z izvajanji glede funkcionalnega zemljišča. Slednje (tudi pripadajoče zemljišče oziroma zemljišče, potrebno za redno rabo stavbe – prim. 42. člen ZVEtL-1) sicer glede na utrjeno stališče v sodni praksi ni v samostojnem prometu in zato samostojno razpolaganje z njim ni dopustno. Vendar se ZVEtL-1 v 2. točki prvega odstavka 43. člena v zvezi z odmero pripadajočega zemljišča primeroma sklicuje na dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno. Pritožnik pa navaja, da so sporne parcele del prizidka oziroma stavbe in kot take po naravi stvari ne morejo biti pripadajoče zemljišče, potrebne za redno rabo te iste stavbe.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijani sklep potrdi.

II. Vsaka stranka nosi svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je v ponovljenem postopku z izpodbijanim sklepom odločilo, da so izpolnjeni pogoji za vknjižbo lastninske pravice na nepremičnini: - ID znak 0000 854/147 k. o. ... (ID 111), v celoti (delež 1/1), - ID znak 0000 854/148 k. o. ... (ID 222), v celoti (delež 1/1), - ID znak 0000 854/32 k. o. ... (ID 333), v celoti (delež 1/1), - ID znak 0000 854/12 k. o. ... (ID 444), v celoti (delež 1/1), vse v korist osebe: A. A. 2. Pritožnik B., d. o. o. se zoper sklep pravočasno pritožuje zaradi bistvene kršitve določb postopka in zmotne uporabe materialnega prava ter predlaga, da sodišče druge stopnje sklep razveljavi in odloči, da pogoji za vknjižbo lastninske pravice v korist kupca niso izpolnjeni, oziroma podrejeno, da sklep razveljavi in zadevo vrne v ponovno obravnavanje sodišču prve stopnje, stečajnemu dolžniku pa naloži v plačilo stroške tega pritožbenega postopka, v primeru zamude skupaj z zakonskimi zamudnimi obrestmi.

3. Upravitelj in kupec A. A. v odgovorih na pritožbo prerekata pritožbene navedbe in predlagata zavrženje oziroma zavrnitev pritožbe, podrejeno pa razveljavitev sklepa in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v nov postopek. Kupec priglaša stroške za odgovor na pritožbo, v primeru zamude skupaj z zamudnimi obrestmi.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. V ponovljenem postopku se je sodišče prve stopnje opredelilo glede uveljavitve domnevne predkupne pravice pritožnika. ZFPPIPP namreč v 347. členu določa posebna pravila o uveljavitvi predkupne pravice pri prodaji premoženja, ki je predmet zakonite predkupne pravice ali pogodbene predkupne pravice, ki je vpisana v zemljiško knjigo. Ugotovilo je, da zatrjevana predkupna pravica ni vpisana v zemljiško knjigo, niti pritožnik nima zakonite predkupne pravice na zgoraj navedenih nepremičninah. Predmet prodaje v naravi predstavlja del stavbe št. 0000-2351. Pritožnik je solastnik nepremičnin, ki prav tako predstavljajo del te iste stavbe. Iz zemljiške knjige in katastra ne izhaja, da je v navedeni stavbi urejena etažna lastnina. Pritožnik tudi ni zatrjeval obstoja etažne lastnine, ampak je le navedel, da bi imel predkupno pravico, če bi predmetne nepremičnine šteli za posamezne dele stavbe. Pri tem ni pojasnil, katere parcele naj bi predstavljale posamezne dele. Sodišče prve stopnje je sledilo upravitelju, ki je priložil kopijo prodajne pogodbe, sklenjene med SDH kot prodajalcem in pritožnikom ter šestimi drugimi strankami kot kupci, na podlagi katere so kupci kupili nepremičnini parc. št. 0000 854/239 in 0000 854/240, ki je v naravi predstavljata del stavbe 0000-2351, za kar je v 7. členu pogodbe dano zemljiškoknjižno dovolilo. Pritožnik je torej z navedeno pogodbo in vpisom v zemljiško knjigo pridobil solastniški delež na cit. parcelah, ni pa postal etažni lastnik v stavbi 0000-2351. Pritožnik tudi ni pričel s postopkom za ureditev etažne lastnine. Glede na navedeno po presoji prvostopenjskega sodišča pritožnik ni v skladu s 124. členom SPZ pridobil predkupne pravice. Prav tako nima predkupne pravice po tretjem odstavku 66. člena SPZ, saj je sodišče prve stopnje na podlagi zemljiškoknjižnih izpiskov in drugih listin v spisu ugotovilo, da pritožnik ni solastnik nepremičnin, ki so bile predmet prodaje, saj so prodajene nepremičnine v celoti last dolžnika.

6. Pritožnik v glavnem ponavlja navedbe, do katerih se je že pravilno opredelilo prvostopenjsko sodišče, z njegovimi zaključki pa se ne sooči. Navaja, da je solastnik nepremičnin ID znak 0000 854/239 in ID znak 0000 854/240, na katerih stoji stavba št. 0000-2351. Stavba (prizidek) je bil zgrajen kot celota na podlagi gradbenega dovoljenja iz leta 1983 in se nahaja na dveh nepremičninah in sicer ID znak 0000 854/239 in 0000 854/147. Parcelna meja med navedenima nepremičninama ne poteka po stenah, temveč znotraj prostorov predmetnega prizidka. Po mnenju pritožnika so (so)lastniki gradbenih parcel, na katerih je zgrajen enoten objekt, po načelu superficies solo cedit, solastniki tega objekta, zaradi česar naj bi imel pritožnik kot solastnik na podlagi 66. člena SPZ zakonito predkupno pravico na delu objekta, ki ga predstavljata nepremičnini ID znak 0000 854/147 in 0000 854/32. Zemljišče na nepremičninah ID znak 0000 854/148 in 854/12 se po mnenju pritožnika glede na lego smatra kot funkcionalno zemljišče, nujno potrebno za redno rabo stavbe v solastnini pritožnika in kompletnega prizidka.

7. Ni utemeljen pritožbeni očitek, da se sodišče prve stopnje v izpodbijanem sklepu do tovrstnih navedb ni opredelilo. Obrazložitev zadostuje, če je mogoče stališča sodišča prve stopnje, ki so izražena bodisi izrecno bodisi implicitno, dovolj jasno razbrati in je s tem omogočen preizkus njihove pravilnosti.

8. Tudi po presoji pritožbenega sodišča so pritožbena izvajanja, da naj bi pritožnik na podlagi pravila superficies solo cedit postal solastnik stavbe in tako imel kot solastnik zakonito predkupno pravico, pravno zmotna. Dolžnik je po zemljiškoknjižnih podatkih v celoti lastnik parcel, ki so predmet prodaje. Zemljiška knjiga je namenjena vpisu stvarnih in nekaterih obligacijskih pravic z absolutnim učinkom na nepremičnini, zato se v zemljiško knjigo vpisujejo tiste nepremičnine, ki so lahko samostojen predmet stvarnih pravic (prvi odstavek 11. člena Zakona o zemljiški knjigi (ZZK-1)). Katere nepremičnine so lahko samostojen predmet stvarnih pravic, pa določa SPZ. V 8. členu SPZ je urejeno splošno načelo povezanosti zemljišča in objekta (superficies solo cedit), po katerem je vse, kar je trajno v nepremičnini, nad njo ali pod njo, sestavina nepremičnine. Po 16. členu SPZ sestavina ne more biti samostojen predmet stvarnih pravic. Zato je po splošnem pravilu prvega odstavka 18. člena SPZ nepremičnina opredeljena kot prostorsko odmerjen del zemeljske površine (zemljiška parcela), skupaj z vsemi sestavinami (zgradbami, zgrajenimi na tej zemljiški parceli oziroma pod njo). Od razloženih splošnih pravil, po katerih zgradba oziroma njen posamezni del ne more biti samostojen predmet stvarnih pravic, veljata dve skupini izjem, ki sta urejeni v SPZ: etažna lastnina (prvi odstavek 105. člena SPZ) in stavbna pravica (prvi odstavek 256. člena SPZ).1 Vendar pritožnik ne zatrjuje stavbne pravice, niti konkretizirano ne napada zaključkov prvostopenjskega sodišča: da v predmetni stavbi etažna lastnina ni urejena, ni v postopku urejanja, ni izkazano, da je v stavbi oblikovanih največ pet enot; zaradi česar mu predkupna pravica po 124. členu SPZ ne gre. Pravna teorija je zavzela stališče, da pri dejanskih etažnih razmerjih, ki formalno še niso urejena (še ni vzpostavljena etažna lastnina), zakonita predkupna pravica ne pride v poštev, saj SPZ ureja formalno (pravno vzpostavljeno) etažno lastnino.2

9. Vsebina klasične lastnine in etažne lastnine se medsebojno razlikujeta. V našem pravu koncept etažne lastnine prebija pravilo superficies solo cedit, saj je etažna lastnina opredeljena kot lastnina posameznega dela zgradbe in solastnina skupnih delov (prvi odstavek 105. člena SPZ). Pri klasični lastnini se lastninska pravica razteza na en sam predmet (prvi odstavek 37. člena SPZ). Če je to nepremičnina, se lastninska pravica nanaša na zemljiško parcelo, saj je zgradba samo sestavni del takšne (ene ali več) parcel.3 Celota, s katero se pri klasični lastnini na nepremičninah razpolaga, je parcela. Lastnina parcele (oz. parcel) daje pritožniku pravice, določene po SPZ, ne pa tudi zatrjevane predkupne pravice.

10. Po presoji pritožbenega sodišča pritožnik ne more uspeti z izvajanji glede funkcionalnega zemljišča. Slednje (tudi pripadajoče zemljišče oziroma zemljišče, potrebno za redno rabo stavbe - prim. 42. člen Zakona o vzpostavitvi etažne lastnine na določenih stavbah in o ugotavljanju pripadajočega zemljišča - ZVEtL-1) sicer glede na utrjeno stališče v sodni praksi ni v samostojnem prometu in zato samostojno razpolaganje z njim ni dopustno.4 Vendar se ZVEtL-1 v 2. točki prvega odstavka 43. člena v zvezi z odmero pripadajočega zemljišča primeroma sklicuje na dostopne poti, dovoze, parkirne prostore, prostore za smetnjake, prostore za igro in počitek, zelenice, zemljišče pod atriji in podobno. Pritožnik pa navaja, da so sporne parcele del prizidka oziroma stavbe in kot take po naravi stvari ne morejo biti pripadajoče zemljišče, potrebne za redno rabo te iste stavbe.

11. Pritožbeno sodišče je s tem odgovorilo na pritožbene trditve, za katere je ocenilo, da so bile pomembne pri presoji pravilnosti izpodbijanega sklepa (prvi odstavek 360. člena ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP). Ker jih je kot neutemeljene zavrnilo in ker ni ugotovilo nobene bistvene kršitve določb postopka, na katere pazi po uradni dolžnosti (drugi odstavek 350. člena ZPP), je materialnopravno pravilen sklep sodišča prve stopnje potrdilo (2. točka 365. člena ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP).

12. Izrek o stroških temelji na določilu prvega odstavka 165. člena in prvega odstavka 154. člena ter prvega odstavka 155. člena ZPP v zvezi s 121. členom ZFPPIPP. Pritožnik s pritožbo ni uspel, zato sam krije svoje pritožbene stroške. Kupec pa z odgovorom na pritožbo ni doprinesel k odločitvi, zato sam krije stroške za odgovor na pritožbo.

Ta pisni odpravek se ujema z elektronskim izvirnikom sklepa.

1 Prim. Uvodna pojasnila Nina Plavšak k ZZK-1, GV Založba, Ljubljana 2003, stran 40 in 41. 2 Prim. Matjaž Tratnik in Renato Vrenčur, Omejitve lastninske pravice in posebni pravni režimi na nepremičninah, GV Založba, Ljubljana 2009, stran 191. 3 Prim. VSK sodba I Cp 147/2015. 4 Prim. VSRS sodbe II Ips 364/2009, II Ips 262/2009, III Ips 60/2014, II Ips 132/2017, VSL sodba II Cp 373/2019 in druge.