Jedro

Upravnik pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi praviloma nastopa v imenu in za račun etažnih lastnikov. V takem primeru imajo dejanja upravnika učinek le za etažne lastnike, upravnik pa obveznosti, ki izhajajo iz obratovanja in vzdrževanja stavb v etažni lastnini, ni dolžan pokrivati iz lastnih sredstev.

Izrek

I. Pritožba se zavrne in se izpodbijana sodba potrdi.

II. Pravdni stranki sami nosita svoje stroške pritožbenega postopka.

Obrazložitev

Izpodbijana sodba

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razveljavilo prvi in tretji odstavek sklepa o izvršbi Okrajnega sodišča v Ljubljani VL 122815/2017 z dne 20. 12. 2017 ter tožbeni zahtevek zavrnilo. Odločilo je še, da je tožnica dolžna povrniti toženki njene stroške postopka v znesku 606,31 EUR, v roku 8 dni, v primeru zamude z zakonskimi zamudnimi obrestmi, ki tečejo od poteka tega roka do plačila.

2. V obrazložitvi je sodišče prve stopnje ugotovilo naslednja dejstva, na katera je pritožbeno sodišče vezano: (1) tožnica je v stanovanjsko-poslovnem objektu na naslovu D. ulica 11 in D. ulica 11 a v L., kjer je toženka upravnik, izvedla zamenjavo oken ter obnovo ostrešja in strehe, za kar je toženki izstavila dva računa in sicer št. 00-300-0079 v višini 7.672,91 EUR (v nadaljevanju račun št. 79, A2) in št. 00-300-0080 v znesku 2.286,99 EUR (v nadaljevanju račun št. 80, A3); (2) toženka je prvi račun plačala, drugega pa ne; (3) na vtoževanem računu pa so kot naročniki navedeni „lastniki prostorov“; (4) toženka je tožnici v elektronskem sporočilu z dne 14. 9. 2017 posredovala podatke o lastnici poslovnega prostora in ji svetovala, naj tožbo vloži proti E. B.1 Prvostopenjska presoja povzetih pravnih dejstev

3. Sodišče prve stopnje je na podlagi tako ugotovljenih dejstev presodilo, da je tožnica vedela, da so naročniki storitev etažni lastniki objekta. Ker je toženka nastopala zgolj kot zastopnica etažnih lastnikov objekta (v njihovem imenu in za njihov račun), je tožbeni zahtevek zavrnilo zaradi pomanjkanja pasivne legitimacije.

Pritožba tožnice in odgovor toženke

4. Proti tej sodbi je tožnica pravočasno vložila pritožbo in v njej navedla, da je storitev naročila toženka in v večini to storitev tudi plačala. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbi ugodi in sodbo spremeni tako, da tožbenemu zahtevku ugodi ali sodbo razveljavi in jo vrne sodišču prve stopnje v nadaljnjo sojenje, toženki pa naloži v plačilo stroške pritožbenega postopka.

5. Toženka je na pritožbo pravočasno odgovorila. Predlagala je, da pritožbeno sodišče pritožbo kot neutemeljeno zavrne.

Posebnosti postopka v sporih majhne vrednosti

6. Tožbeni zahtevek se nanaša na denarno terjatev, ki ne presega 4.000,00 EUR. Zato je sodišče ta gospodarski spor vodilo po določbah za postopke v sporih majhne vrednosti (495. člen ZPP). Sodbo, izdano v takem postopku je mogoče izpodbijati le zaradi zmotne uporabe materialnega prava in absolutne bistvene kršitve določil pravdnega postopka (prvi odstavek 458. člena ZPP). V sporu majhne vrednosti je pritožbeno sodišče vezano na dejansko stanje, ki ga med postopkom ugotovi sodišče prve stopnje (prvi odstavek 458. člena ZPP).

7. O pritožbi je na podlagi določila petega odstavka 458. člena ZPP odločila sodnica posameznica.

K odločitvi o pritožbi

8. Pritožba ni utemeljena.

Odgovor na posamezne pritožbene navedbe

9. Zmotno je pritožbeno stališče, da etažni lastniki del na skupnih delih stanovanjsko-poslovne stavbe sami ne morejo naročiti. Upravnik je, kot je pravilno pojasnjeno v izpodbijani sodbi, zastopnik etažnih lastnikov, ki na podlagi četrtega odstavka 118. člena Stvarnopravnega zakonika (SPZ) zastopa etažne lastnike v poslih upravljanja. Pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi osebami upravnik nastopa v imenu in za račun etažnih lastnikov, razen če Stanovanjski zakon (SZ-1) ali pogodba o opravljanju upravniških storitev ne določa drugače (prvi odstavek 68. člena SZ-1). Iz tega načelno sledi, da upravnik pri sklepanju pravnih poslov s tretjimi nastopa v imenu in za račun etažnih lastnikov, na kar se v pritožbi sklicuje tudi pritožnica.2 Zato je zmotno pritožbeno naziranje, da v tem primeru naročniki del ne morejo biti etažni lastniki tega stanovanjsko-poslovnega objekta, pač pa zgolj upravnik. Zastopanje v imenu in za račun zastopanega (neposredno zastopanje) namreč pomeni, da zastopnikove izjave volje učinkujejo neposredno za zastopanega. Zato je stranka poslovnega razmerja, v katerem ga je zastopal zastopnik, zastopani (v obravnavanem primeru torej etažni lastniki sami). Da imajo dejanja upravnika učinek le za etažne lastnike, upravnik pa obveznosti, ki izhajajo iz obratovanja in vzdrževanja stavb v etažni lastnini, ni dolžan pokrivati iz lastnih sredstev, je bilo sicer v sodni praksi že večkrat poudarjeno.3

10. Zmotno je pritožbeno stališče, da v obravnavanem primeru ne pride v poštev 70. člen Obligacijskega zakonika (OZ). Ta določba predstavlja splošno pravilo o neposrednem zastopanju, v skladu s katerim pogodba, ki jo zastopnik sklene v imenu zastopanega in v mejah pooblastil, zavezuje neposredno zastopanega in drugo pogodbeno stranko. Glede na to, da je sodišče prve stopnje v dokaznem postopku ugotovilo, da je bilo pritožnici znano, da je toženka pri sklenitvi posla nastopala kot zastopnik etažnih lastnikov (primerjaj tretji odstavek 70. člena OZ), je pravilen tudi nadaljnji zaključek sodišča prve stopnje, da nosilec obveznosti iz obravnavanega materialnopravnega razmerja ni toženka kot upravnik objekta, pač pa posamezni etažni lastniki.

11. Pritožnica tudi ne more uspeti z navedbami, da se je za financiranje posla dogovorila izključno s toženko, saj v obravnavanem primeru ni odločilno, kdo je storitev naročil, pač pa v čigavem imenu in za čigav račun je bila storitev naročena. Prav tako ni bistveno, da je toženka storitev deloma že plačala. Zakaj je to storila, je pojasnjeno v 13. točki obrazložitve izpodbijane sodbe.

12. Na dejstva, ki jih je ugotovilo sodišče prve stopnje, je pritožbeno sodišče v sporu majhne vrednosti vezano. Pritožbenih navedb, da toženka pritožnice ni obvestila o tem, da bi morala za neplačani račun terjati posameznega etažnega lastnika, zato pritožbeno sodišče ni upoštevalo, saj z njimi pritožnica uveljavlja pritožbeni razlog nepopolne ugotovitve dejanskega stanja. Pritožnica tudi sicer ne more uspeti z navedbami, da ni bila v stiku s posameznimi etažnimi lastniki ter da ji toženka ni izročila vseh potrebnih podatkov, kot to določa tretji odstavek 68. člena SZ-1,4 saj to na veljavnost pogodbe ne vpliva, tožbeni zahtevek pa tožnica opira na pogodbeno podlago.5 Prav tako v obravnavani zadevi ni relevantno, da pritožnici ni bilo znano, kako je bilo urejeno financiranje spornega posla.

13. Pritožbena graja, da sodišče pravno pomembnih dejstev ni ustrezno dokazno preizkusilo in utemeljilo oziroma jih je ocenilo pristransko in v škodo tožnice, je do te mere abstraktna, da pritožbeno sodišče nanjo ni moglo konkretno odgovoriti. Enako velja tudi za pritožbeni očitek, da so podane bistvene kršitve določb pravdnega postopka zaradi neupoštevanja izrecnih določb ZPP in opustitve materialnega procesnega vodstva.6 Povsem nekonkretizirane so tudi pritožbene navedbe, da tožnici ni bila dana možnost obravnavanja dejstev, ki so podlaga prvostopenjske sodbe, da so ugotovitve sodišča o dejanskem stanju v izrecnem nasprotju z vsebino posameznih listin in izvedenih dokazov, da izrek nasprotuje razlogom sodbe ter da ima sodba pomanjkljivosti, zaradi katerih se je ne da preizkusiti.

14. Iz zgornje obrazložitve je razvidno, da pritožba ni utemeljena. Ker pritožbeno sodišče niti v okviru uradnega preizkusa izpodbijane sodbe ni zasledilo nobenih tistih kršitev iz drugega odstavka 350. člena ZPP, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo kot neutemeljeno zavrnilo in izpodbijano sodbo potrdilo (353. člen ZPP).

K odločitvi o stroških pritožbenega postopka

15. Tožnica s pritožbo ni bila uspešna. Zato mora sama nositi svoje stroške pritožbenega postopka (prvi odstavek 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 154. člena ZPP). Odgovor na pritožbo pa pritožbeno sodišče ocenjuje kot nepotrebno vlogo, saj v ničemer ni doprinesel k odločitvi o pritožbi. Iz tega sledi, da je odločitev o pritožbenih stroških toženke oprta na določilo prvega odstavka 165. člena ZPP v zvezi s prvim odstavkom 155. člena.

1 Iz dopisa v prilogi A4 (mail z dne 27. 2. 2018) je razvidno, da zato, da zadeva ne bi zastarala. 2 Upravnik lahko v zunanjem razmerju s tretjo osebo nastopa tudi v svojem imenu in za račun etažnih lastnikov, vendar pa pritožnica tega v postopku na prvi stopnji ni zatrjevala. 3 Glej na primer sodbe VSL II Cpg 566/2015 z dne 1. 12. 2015, I Cpg 512/2011 z dne 22. 11. 2011, VSL I Cpg 543/2012 z dne 5. 6. 2013, VSC Cpg 274/2013 z dne 18. 11. 2013. 4 Upravnik je dolžan ob podpisu pogodbe izročiti dobavitelju storitev seznam etažnih lastnikov, ki vsebuje ime in priimek etažnega lastnika, naslov, številko stanovanja, velikost stanovanja in druge podatke, ki so potrebni za opravljanje storitve dobavitelja, ter delilnik stroškov med etažnimi lastniki. 5 Tako tudi sodba Višjega sodišča v Ljubljani II Cpg 1144/2017 z dne 27. 3. 2018. 6 Sicer pa odločbe, izdane v postopku v sporu majhne vrednosti, ni mogoče izpodbijati zaradi relativnih bistvenih kršitev določb pravdnega postopka po prvem odstavku 339. člena ZPP, ki bi lahko vplivale na pravilnost in zakonitost sodbe (primerjaj prvi odstavek 458. člena ZPP). Sklicevanje na opustitev materialnega procesnega vodstva pa predstavlja uveljavljanje prav te kršitve, zato pritožbene navedbe v tej smeri ne morejo biti predmet pritožbenega preizkusa.