Jedro

Res je za pogodbo, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, predpisana pisna oblika, vendar je tudi pogodba, ki ji manjka oblika, lahko veljavna, če je bila v celoti ali pretežno izpolnjena. Pač pa se tožnica na konvalidacijo pogodbe kljub zatrjevani posesti spornih nepremičnin ne bo mogla uspešno sklicevati, če so sporne parcele, kot trdi prva toženka, vodna zemljišča v lasti države, ki po osmem odstavku 21. člena ZV-1 niso v pravnem prometu. Pogodba o prodaji stvari, ki je izven prometa, je namreč nična.

Izrek

I. Pritožbi se ugodi, izpodbijana sodba se razveljavi in zadeva vrne sodišču prve stopnje v novo sojenje.

II. Odločitev o stroških pritožbenega postopka se pridrži za končno odločbo.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je zavrnilo vse tožnikove zahtevke: 1. da izjava in zemljiškoknjižno dovolilo druge toženke z dne 21. 1. 2009 nista zakonita podlaga za vpis lastninske pravice na nepremičnini parc. št. 1144/15 k. o. ..., da druga toženka ni lastnica te nepremičnine in da ni veljavna razglasitev te nepremičnine za javno dobro; 2. da je vknjižba lastninske pravice na navedeni parceli v korist druge toženke do celote neveljavna in da se vzpostavi prejšnje zemljiškoknjižno stanje z vpisom lastninske pravice v korist družbene lastnine; 3. da je vknjižba javnega dobra na navedeni nepremičnini neveljavna in se izbriše; 4. da je tožnica lastnica nepremičnin parc. št. 1144/15, 1144/16 in 1144/17, vse k. o. ..., do celote; 5. da sta toženki dolžni tožnici izročiti zemljiškoknjižno listino za vpis njene lastninske pravice na naštetih parcelah, sicer bo sodba nadomestila zemljiškoknjižno dovolilo. Tožnici je naložilo, da mora toženkama povrniti njune pravdne stroške, prvi 1.732,50 EUR in drugi 2.153,37 EUR, obema z obrestmi za primer zamude s plačilom.

2. Tožnica se v pritožbi sklicuje na zmotno uporabo materialnega prava ter predlaga takšno spremembo izpodbijane sodbe, da bo njenemu tožbenemu zahtevku v celoti ugodeno. Poudarja, da zahtevek za ugotovitev obstoja lastninske pravice ne zastara. Tožnica ne zahteva sklenitve gospodarske pogodbe, zato je sodišče uporabilo napačen zastaralni rok. Z dopisom Ministrstva za okolje in prostor z dne 16. 6. 2006 je bila podana zaveza za izstavitev zemljiškoknjižnega dovolila za sporne parcele, zato do zastaranja ni moglo priti. Sodišče tožnici neupravičeno očita opustitev raziskovalne dolžnosti. Tožnica je zaupala prvi toženki kot prodajalki in se zanesla na njene izjave, da se prodaja celotno posestvo, ki se razteza do zidu, ki razmejuje posestvo in kopališče na vzhodni strani, na južni strani pa sega vse do vode. Sodišče se ni vsebinsko opredelilo do izpovedi prič, niti do dejstva, da je bila v cenitvi upoštevana tudi čolnarna, ki leži na eni od spornih parcel. Prav tako se ni opredelilo do dopisa Ministrstva za okolje in prostor z dne 16. 6. 2006, ki je v imenu prve toženke potrdilo, da je bilo predmet prodaje celotno posestvo, vključno s sedaj spornimi parcelami. Ker je prva toženka na ogledu jasno izjavila svojo voljo, da proda celotno posestvo, si naknadno ni mogla več premisliti, ampak bi tožnici morala izročiti obljubljeno zemljiškoknjižno dovolilo. Tožnica vse od 31. 5. 2004 dalje izvaja zemljiško posest tudi nad spornimi parcelami, čemur toženki nikoli nista nasprotovali. Napačna je ugotovitev, da Triglavski narodni park ni mogel izvajati dobroverne lastninske posesti na spornih nepremičninah. Dobra vera se domneva in toženki bi morali dokazati, da je tožnica kupila posest V. R. z vednostjo, da predmet prodaje niso sporne parcele. Ker je lastnica spornih parcel tožnica, je utemeljen tudi zahtevek izbrisne tožbe za parcelo št. 1144/15 k. o. ..., ki jo je druga toženka brez pravne podlage razglasila za javno dobro.

3. Prva toženka v odgovoru na pritožbo predlaga njeno zavrnitev in obrazloženo nasprotuje pritožbenim trditvam. Poudarja, da Ministrstvo za okolje in prostor ni imelo pooblastila, da bi se lahko tožnici zavezalo za izdajo zemljiškoknjižnega dovolila na spornih parcelah. Te predstavljajo vodna zemljišča, ki niso v pravnem prometu.

4. Druga toženka na pritožbo ni odgovorila.

5. Pritožba je utemeljena.

6. Tožnica trdi, da je njena pravna prednica (M., d. d.) od prve toženke na javni dražbi kupila tudi sporne tri parcele v k. o. ...; čeprav v pisni pogodbi niso bile izrecno navedene, jih je po nakupu vzela v posest, čemur toženki nista nasprotovali. Tožničin zahtevek za izdajo zemljiškoknjižnega dovolila je sodišče zavrnilo zaradi zastaranja. Ker je podvomilo o tožničini dobri veri, je zavrnilo tudi zahtevano ugotovitev, da je tožnica sporne nepremičnine priposestvovala. Za takšno svojo presojo pa je navedlo pomanjkljive in deloma napačne dejanske in pravne razloge, kar je onemogočilo celovit pritožbeni preizkus izpodbijane sodbe.

7. Zahtevek za izstavitev zemljiškoknjižne listine ima lahko podlago le v ustreznem zavezovalnem pravnem poslu in je glede na svojo obligacijsko naravo podvržen zastaranju. Tovrstne terjatve v skladu s 350. členom Obligacijskega zakonika (OZ) zastarajo v desetih letih. Sodišče prve stopnje je torej zmotno uporabilo triletni zastaralni rok, ki po 349. členu OZ velja za terjatve iz gospodarskih pogodb. Poleg tega iz sodbe ni razvidno, kdaj je v obravnavanem primeru začelo teči zastaranje. Sodišče prve stopnje pa se tudi ni opredelilo do vsebine dopisa Ministrstva za okolje in prostor z dne 16. 6. 2006, ki ga izpostavlja pritožba. Iz navedenega dopisa izhaja, da so bile pri sklepanju prodajne pogodbe sporne tri parcele pomotoma izpuščene, čeprav sodijo v kompleks prodanih zemljišč, in da strokovne službe ministrstva soglašajo s sklenitvijo predlaganega dodatka k pogodbi za njihov zemljiškoknjižni prepis. Kaže torej, da je prva toženka priznala tožničino terjatev. Takšna izjava bi po 364. členu OZ lahko imela za posledico pretrganje zastaranja, vendar se sodišče prve stopnje ni jasno izreklo niti o ugovoru prve toženke, da Ministrstvo za okolje in prostor ni imelo ustreznega pooblastila za pogajanja s tožnico oziroma njeno pravno prednico.

8. Po navedenem ni mogoče zanesljivo sklepati o tem, ali je predpisani desetletni zastaralni rok do vložitve tožbe že potekel. Obenem pa je glede na vsebino prej navedenega dopisa vprašljiv tudi zaključek izpodbijane sodbe, da sporne tri parcele niso bile predmet prodaje. Res je za pogodbo, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini, predpisana pisna oblika (52. člen OZ), vendar je tudi pogodba, ki ji manjka oblika, lahko veljavna, če je bila v celoti ali pretežno izpolnjena (58. člen OZ). Pač pa se tožnica na konvalidacijo pogodbe kljub zatrjevani posesti spornih nepremičnin ne bo mogla uspešno sklicevati, če so sporne parcele, kot trdi prva toženka, vodna zemljišča v lasti države, ki po osmem odstavku 21. člena Zakona o vodah (ZV-1) niso v pravnem prometu. Pogodba o prodaji stvari, ki je izven prometa, je namreč nična (prvi odstavek 438. člena OZ). Izpodbijana sodba o tem odločilnem dejstvu nima razlogov.

9. Tožnica ima prav, da se dobra vera po 9. členu Stvarnopravnega zakonika (SPZ) do dokaza o nasprotnem domneva. Sodišče prve stopnje, ki tožničini pravni prednici očita opustitev raziskovalne dolžnosti ob sklepanju prodajne pogodbe, je očitno štelo, da njena posest nikoli ni bila dobroverna, vendar je takšno sklepanje prenagljeno glede na vsebino prej navedenega dopisa z dne 16. 6. 2006, ki ga sodišče ni zajelo v dokazno oceno. Za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem mora med drugim preteči predpisana priposestvovalna doba, ki po drugem odstavku 43. člena SPZ znaša deset let. Pritožba ne oporeka ugotovitvi izpodbijane sodbe, da Triglavski narodni park spornih treh parcel v k. o. ... nikoli ni imel v svoji posesti in ga potemtakem glede teh parcel ni mogoče šteti za tožničinega pravnega prednika. Iz sodbe sicer ni razvidno, kdaj je tožnica nastopila posest, je pa sodišče prve stopnje ugotovilo, da je priposestvovalna doba začela teči 31. 5. 2004, ko je posest spornih nepremičnin prevzela tožničina pravna prednica (M., d. d.). Jasnega zaključka o tem, kdaj je priposestvovalna doba potekla, pa izpodbijana sodba nima, prav tako ne ugotovitve, ali je bil ob vložitvi tožbe ta pogoj za pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem že izpolnjen.

10. Dejansko stanje v postopku na prvi stopnji je torej ostalo nepopolno, če ne tudi zmotno ugotovljeno. Sodišče druge stopnje je zato ugodilo pritožbi in izpodbijano sodbo razveljavilo na podlagi 355. člena Zakona o pravdnem postopku (ZPP). Zadevo je vrnilo sodišču prve stopnje, ki bo glede na že izvedene dokaze lažje in hitreje, predvsem pa nekvarno za pravico pravdnih strank do pritožbe, odpravilo navedene pomanjkljivosti in s tem omogočilo odgovor na nakazana vprašanja. V ponovljenem postopku bo moralo prvenstveno raziskati, kakšen je bil pravni status spornih treh parcel ob sklenitvi prodajne pogodbe. Če bo ugotovilo, da pravnih ovir za razpolaganje z njimi ni bilo, pa se bo moralo obrazloženo opredeliti do vsebine dopisa Ministrstva za okolje in prostor z dne 16. 6. 2006 ter ugotoviti, ali je za takšno izjavo pogodbene volje obstajalo ustrezno pooblastilo prodajalke oziroma takratne lastnice spornih parcel. 11. Izrek o stroških pritožbenega postopka temelji na določilu tretjega odstavka 165. člena ZPP. Pravica do povračila pritožbenih stroškov je odvisna od končnega izida pravde, zato bo o tem odločalo sodišče prve stopnje.