Jedro

Bistvena značilnost fiksnega pravnega posla je, da je izpolnitev po dogovorjenem roku za stranko brez pomena. Sama določitev natančnega časa, ko je treba izpolnitev opraviti, ne zadošča za sklep o fiksni pogodbi, takšna mora biti tudi vnaprej izražena volja pravdnih strank.

Toženec je odgovoren, da do sklenitve glavne pogodbe ni prišlo niti v dodatnem roku. Po izteku tega roka, v katerem izpolnitve ni bilo, je prišlo do avtomatične razveze pogodbe in s tem do sankcije zaradi neizpolnitve pogodbe, za katero odgovarja toženec, ki je prejel aro.

Izrek

Pritožba se zavrne in se sodba sodišča prve stopnje potrdi.

Obrazložitev

1. Sodišče prve stopnje je z izpodbijano sodbo razsodilo, da je tožena stranka dolžna plačati tožeči stranki 10.300 EUR z zakonskimi zamudnimi obrestmi od 6. 8. 2018 dalje in ji povrniti pravdne stroške v višini 1.484,28 EUR.

2. Toženec izpodbija sodbo zaradi bistvene kršitve določb pravdnega postopka in zmotne ugotovitve dejanskega stanja. Višjemu sodišču predlaga razveljavitev sodbe in vrnitev zadeve sodišču prve stopnje v novo sojenje.

Ne strinja se z oceno sodišča, da je v dogovoru z dne 29. 3. 2017, sklenjenem med pravdnima strankama, zapisana zaveza toženca, da bo do 6. 4. 2017 poskrbel za bremen prosto nepremičnino in za vsa potrebna izbrisna dovoljenja. To iz dogovora ne izhaja. Tožnik bi kljub hipotekam lahko sklenil prodajno pogodbo. Vpisane hipoteke ne morejo biti razlog na strani toženca, da do sklenitve prodajne pogodbe ni prišlo. Sodišče brez ustrezne podlage v listinah zaključuje, da zapis v dogovoru, da bo prodajalec priskrbel izbrisna dovoljenja, pomeni, da bo za to poskrbel do 6. 4. 2017. Tudi tožnik tega ne razlaga tako, saj je tožencu še po tem datumu pošiljal elektronska sporočila za sklenitev pogodbe, npr. dne 12. 7. 2018. Da je treba hipoteke brisati do sklenitve glavne pogodbe, ne izhaja niti iz elektronskega sporočila nepremičninske agencije z dne 4. 4. 2017. Zapis v sporočilu, da se odloži podpis pogodbe do ureditve odprtih vprašanj, tega ne potrjuje. Če bi bil razlog za preložitev podpisa v tem, da toženec ni pridobil izbrisnih dovoljenj, bi predstavnica agencije to tudi tako napisala. Ker je sodišče ni zaslišalo, je dejansko stanje pomanjkljivo oziroma napačno ugotovljeno.

Sodišče je prezrlo trditev toženca glede veljavnosti zgoraj navedenega dogovora. Nepravilno se je osredotočilo le na iskanje krivde za nesklenitev glavne prodajne pogodbe. Toženec je trdil, da je bil dogovor sklenjen za določeno časovno obdobje, do 6. 4. 2017, čemur tožnik ni ugovarjal. Ni sporna ugotovitev sodišča, da je nepremičninska agencija dne 3. 4. 2017 pravdni stranki obvestila o terminu podpisa prodajne pogodbe pri notarki A. A. dne 5. 4. 2017. Zakaj tega dne ni prišlo do podpisa, toženec ne ve, sodišče pa o tem tudi ni podrobneje zaslišalo predlaganih prič, zaradi česar je dejansko stanje nepopolno ugotovljeno. Sodišče je tudi zmotno ugotovilo okoliščine glede imetnika elektronskega naslova ... Toženec je trdil, da ta ne pripada njemu. Dogovarjanje o sklenitvi pogodbe je potekalo preko tega naslova, ki ni njegov in z njim ne upravlja. Zato je tudi napačna ocena, da sta pravdni stranki prolongirali veljavnost dogovora, ko sta se še po 6. 4. 2017 dogovarjali za termin podpisa pogodbe. Toženec je trdil, da B. B., ki je imetnik elektronskega naslova, ni nastopal kot njegov pooblaščenec. Sodišče se do tega ni opredelilo, zaslišanje priče pa neutemeljeno zavrnilo. Toženec se ni strinjal s podaljšanjem roka, dogovor je prenehal s potekom časa. Ker je dogovor prenehal 6. 4. 2017, so s tem dnem prenehale tudi medsebojne pogodbene obveznosti za sklenitev glavne pogodbe. Vsa nadaljnja korespondenca, ki jo omenja sodišče, in je datirana po 6. 4. 2017, torej po obdobju po prenehanju dogovora, ni več pomembna za odločitev o tožbenem zahtevku.

3. Tožnik ni odgovoril na pritožbo.

4. Pritožba ni utemeljena.

5. Temelj tožbenega zahtevka so določbe o povrnitvi dvojne are v primeru neizpolnitve pogodbe v luči 65. člena Obligacijskega zakonika (v nadaljevanju OZ). Če je za neizpolnitev pogodbe odgovorna stranka, ki je prejela aro, sme druga stranka po lastni izbiri zahtevati bodisi izpolnitev pogodbe, če je to še mogoče, bodisi povrnitev škode in vrnitev are, bodisi vrnitev dvojne are.

6. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, da sta pravdni stranki dne 29. 3. 2017 sklenili Dogovor o nakupu nepremičnine (v nadaljevanju Dogovor), s katerim se je toženec kot lastnik stanovanja št. 66 v četrti etaži stavbe z ID stavbe ... na naslovu ..., zavezal s tožnikom kot kupcem do dne 6. 4. 2017 skleniti prodajno pogodbo, s katero bo tožniku prodal bremen prosto nepremičnino za določeno ceno. Obenem je bilo dogovorjeno plačilo are v višini 10.300 EUR. Takšen dogovor, ki ima bistvene sestavine, je sodišče prve stopnje pravilno štelo za predpogodbo (33. člen OZ), saj je bilo z njo prevzeta obveznost, da bo kasneje sklenjena glavna pogodba. Zmotno je pritožbeno stališče, da gre v primeru sklenitve takšnega dogovora že za fiksni posel. Bistvena značilnost fiksnega pravnega posla je, da je izpolnitev po dogovorjenem roku za stranko brez pomena. Sama določitev natančnega časa, ko je treba izpolnitev opraviti, ne zadošča za sklep o fiksni pogodbi, takšna mora biti tudi vnaprej izražena volja pravdnih strank.1 Toženec konkretno ne zatrjuje okoliščin, ki bi utemeljevale, da bi bil takšen posel fiksen v smislu prvega odstavka 104. člena OZ, torej da bi bila izpolnitev obveznosti v določenem roku bistvena sestavina. Sklicevanje na zapis v dogovoru po presoji pritožbenega sodišča še ne daje podlage za sklep, da bi dogovor veljal le do dne, ko bi bilo treba opraviti izpolnitev. Ker je v izpodbijani sodbi ugotovljeno, da je tožnik še po navedenem datumu podaljševal rok za dokončno sklenitev pogodbe, v pogodbi določenega roka ni mogoče šteti kot fiksnega. Še manj pa to velja za rok, ki ga je tožnik posredoval v nadaljnji korespondenci (sporočilo z dne 12. 7. 2018), v kateri je določil skrajni rok za izpolnitev zaveze (do 20. 7. 2018). Po izteku roka pri pogodbi, ki ni fiksen, lahko upnik zahteva od dolžnika izpolnitev pogodbenih obveznosti, za kar mu mora dati dodatni primerni rok (drugi odstavek 105. člena OZ). Dodaten rok je bil postavljen z jasno izjavo volje in (dopustno) enostransko.2 V pritožbi zatrjevano dejstvo, da se toženec ni strinjal s podaljševanjem roka za izpolnitev zaveze, zato ni odločilno.

7. Pritožbeno ni sporno, da glavna pogodba za predmetno stanovanje ni bila sklenjena do 6. 4. 2017, čeprav je bil datum 5. 4. 2017 za podpis pogodbe pri notarki A. A. dogovorjen in potrjen s strani pravdnih strank. Sodišče prve stopnje je pravilno razlagalo v dogovoru zapisano zavezo, da bosta pravdni stranki do dne 6. 4. 2017 sklenili glavno pogodbo in da bo toženec poskrbel, da ne bo nobenih bremen in za vsa potrebna izbrisna dovoljenja za hipoteke. Dogovor, ki ga je v izpodbijani sodbi v bistvenih delih povzelo sodišče prve stopnje, daje podlago za zaključek, da se je toženec zavezal, da bo poskrbel za vsa potreba izbrisna dovoljenja hipotek in bremen prosto nepremičnino do sklenitve prodajne pogodbe. Neprepričljiva je pritožbena teza, da izbris hipotek ni bil pogoj za sklenitev pogodbe do določenega dne, saj je iz dogovora razvidno, da se je toženec zavezal, da najkasneje do 6. 4. 2017, ko naj bi bila sklenjena prodajna pogodba, pridobi izbrisna dovoljenja za izbris vseh treh hipotek in da bo prosta bremen. To je bilo potrjeno tudi z izpovedjo tožnika, toženec pa se vabilu na zaslišanje ni odzval in je onemogočil dokaz z lastnim zaslišanjem. Pritožbena trditev, da vpisane hipoteke niso bile pogoj za sklenitev glavne pogodbe, je neutemeljena. Da je treba hipoteke izbrisati najkasneje do sklenitve pogodbe, je sodišče prve stopnje zanesljivo ugotovilo tudi na podlagi elektronskih sporočil predstavnikov nepremičninske agencije (ki jo je toženec pooblastil za urejanje in v okviru prevzetih obveznosti za posredovanje pri prodaji predmetnega stanovanja), iz katerih izhaja, da se podpis pogodbe odloži do ureditve odprtih vprašanj, kar glede na ugotovljeno, da do dne 6. 4. 2017 niso bile pridobljene vse izbrisne pobotnice, pomeni, da do podpisa pogodbe ni prišlo zaradi neizpolnjene toženčeve zaveze. Pogodba dne 6. 4. 2017 ni bila podpisana, ker nepremičnina ni bila bremen prosta. Pritožbeni očitek o nepopolno ugotovljenem dejanskem stanju, ker sodišče ni zaslišalo še predstavnice nepremičninske agencije C. C., ni utemeljen, saj že listinski dokazi potrjujejo utemeljenost tožnikovih navedb. Neuspešno je tudi pritožbeno zavzemanje, da bi moralo sodišče o tem, zakaj do dne 6. 4. 2017 ni prišlo do sklenitve glavne pogodbe, zaslišati v postopku predlagane priče, saj pritožnik konkretno ne pove, katere konkretne priče naj bi to bile.

8. V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, da sta pravdni stranki podaljševali (nefiksen) rok za izpolnitev obveznosti, torej za sklenitev glavne pogodbe za bremen prosto nepremičnino. Pritožbeno sodišče nima pomislekov v prepričljivo dokazno oceno izvedenih dokazov, ki ponujajo podlago za zaključek, da je bil toženčev oče B. B., ki je bil imetnik elektronskega naslova ..., upravičen za dogovarjanje o poslu v zvezi s prodajo tudi spornega stanovanja v imenu in za račun toženca s tožnikom in pooblaščeno nepremičninsko agencijo. To potrjuje tudi pisno pooblastilo (priloga A9 in A8; ki se po neizpodbijanih ugotovitvah sodišča prve stopnje nanaša na vse zadeve v zvezi s prodajo toženčevih dveh stanovanj na ...), ki ga je toženčev oče naknadno poslal tožniku (in s tem odobril ravnanja), in priznanjem samega toženca v odgovoru na tožbo, da je preko navedenega elektronskega naslova potrdil prvi termin za podpis pogodbe, ki ga je poslal njegov oče. Neutemeljeno je zato pritožbeno vztrajanje, da je toženec v odgovoru na tožbo trdil, da elektronski naslov ne pripada njemu, saj je zanesljivo ugotovljeno, da se je toženec sam ali preko očeta v zvezi s sklepanjem prodajne pogodba dogovarjal preko tega naslova. Da je temu tako, izhaja tudi iz elektronske komunikacije nepremičninske agencije, ki je s tožencem kontaktirala ravno preko tega elektronskega naslova. Ker je bilo pomembno dejstvo ugotovljeno že z listinskimi dokazi, sodišče prve stopnje predlaganega zaslišanja priče B. B. utemeljeno ni izvedlo. Pritožba se ne sooči s celovitimi argumenti sodbe, ki obširno pojasnijo, zakaj je tožnik uspel dokazati, da sta pravdni stranki podaljševali rok iz dogovora za sklenitev prodajne pogodbe. Ugotovljeno je, da je tožnik ohranjal Dogovor v veljavi do 20. 7. 2018; dodatno je postavil rok za izpolnitev obveznosti iz predpogodbe. Na podlagi komunikacije med tožnikom in toženčevim očetom kot njegovim pooblaščencem je tudi prepričljivo ugotovljeno, da toženec ni bil pripravljen v (dodatnem) roku realizirati dogovorjenega v predpogodbi, zato ker med drugim ni mogel zagotoviti nepremičnine proste najemnikov, hkrati pa je zahteval višjo kupnino od dogovorjene v predpogodbi3. Temu toženec niti ne oporeka.

9. Glede na navedeno je toženec odgovoren tudi za to, da do sklenitve glavne pogodbe ni prišlo niti v dodatnem roku. Po izteku tega roka, v katerem izpolnitve ni bilo, je prišlo do avtomatične razveze pogodbe (tretji odstavek 105. člena OZ) in s tem do sankcije zaradi neizpolnitve pogodbe, za katero odgovarja toženec, ki je prejel aro. Tožnik zatorej utemeljeno v skladu s 65. členom OZ zahteva plačilo denarnega zneska v enaki višini, v kateri je bila pogodbeno dogovorjena (in plačana, a že vrnjena) ara, ki ima značilnost dodatne civilne sankcije zaradi neizpolnitve zaveze iz predpogodbe.4 Sodišče prve stopnje je tako utemeljeno ugodilo tožbenemu zahtevku, da je toženec dolžan tožniku plačati še eno aro v višini 10.300 EUR.

10. Ker so pritožbene navedbe neutemeljene, višje sodišče pa tudi ni ugotovilo kršitev, na katere pazi po uradni dolžnosti, je pritožbo zavrnilo in potrdilo sodbo sodišča prve stopnje (353. člen ZPP).

11. Toženec s pritožbo ni uspel, zato krije svoje stroške pritožbenega postopka. Odločitev o tem je vsebovana v odločitvi o zavrnitvi njegove pritožbe (prvi odstavek 165. člena ZPP).

1 Glej na primer VSL II Cp 570/2020 idr. in M. Juhart: Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, GV Založba, 2003, str. 568. 2 Prim. odločba VS RS II Ips 22/2020. 3 V izpodbijani sodbi je ugotovljeno, da je toženec sporno nepremičnino v mesecu avgustu 2018 prodal tretji osebi po višji ceni od te, ki je bila dogovorjena s tožnikom. 4 Glej N. Plavšak: Obligacijski zakonik s komentarjem, splošni del, GV Založba, 2003, str. 398.; ta civilna sankcija ima enake značilnosti kot pogodbena kazen, ki je dogovorjena za primer neizpolnitve.